Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Plus: immobilier Berlin. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern

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Évaluer un bien immobilier existant : l’âge et l’année de construction comme facteur

Les biens immobiliers anciens sont charmants – sans aucun doute ! Les appartements anciens séduisent par leurs hauts plafonds et les villas des années passées par leur architecture impressionnante. L’âge d’un bien immobilier est également un facteur déterminant dans l’évaluation d’un bien immobilier. Enfin, les différents types de maisons et d’appartements présentent des défauts spécifiques en fonction de leur année de construction. Quels sont donc les avantages et les inconvénients des biens immobiliers anciens ?

Avantages et inconvénients des biens immobiliers anciens

Un avantage très clair des biens immobiliers anciens est leur prix d’achat avantageux. Ainsi, de nombreux investisseurs achètent le bien immobilier pour un prix d’achat avantageux, le rénovent et le réhabilitent, puis le revendent avec un bénéfice immense. L’inconvénient des biens immobiliers anciens réside dans les coûts d’entretien. Ceux-ci sont assez élevés par rapport aux nouvelles constructions. Enfin, au cours des dernières décennies, l’isolation thermique et acoustique ainsi que la durabilité n’ont guère été prises en compte.

• Avantage : prix d’achat avantageux
• Inconvénient : coûts d’entretien élevés

Conseils pour les investisseurs et les propriétaires

L’année de construction d’un bien immobilier et son âge sont importants aussi bien pour les investisseurs que pour les propriétaires occupants. Selon votre stratégie d’investissement, les avantages et les inconvénients peuvent avoir un impact différent sur vous.

Immobilier ancien existant pour l’usage personnel : préférence personnelle

En tant que propriétaire occupant, votre bien-être passe avant tout. Il en va de même pour vos préférences et vos goûts personnels : envisagez-vous plutôt un appartement moderne dans une nouvelle construction ou un bel immeuble ancien avec des moulures et de hauts plafonds ? Un appartement en copropriété dans la vieille ville, une maison mitoyenne dans la banlieue, une maison de campagne dans la verdure ?

Lorsque vous pensez à votre bien immobilier idéal, tenez compte des défauts qui peuvent apparaître selon l’année de construction et vérifiez les biens immobiliers avant l’achat, à l’aide des listes de contrôle du guide de la

• Immobilier Année de construction : Listes de contrôle

L’immobilier ancien existant en tant qu’investissement : rendement & cash-flow

Les biens immobiliers anciens ont certes un prix d’achat plus avantageux, mais leur rendement augmente et ils assurent ainsi un cash-flow rapide et efficace après l’acquisition. La prudence est toutefois de mise : Selon l’année de construction, il faut s’attendre à d’immenses frais d’entretien et de réparation. Enfin, ce n’est pas seulement une mauvaise situation qui a un effet négatif sur la valeur d’un bien immobilier, mais aussi une mauvaise substance de construction.

Conclusion : quel âge peut avoir un bien immobilier ?

Il n’existe pas de réponse générale à cette question. Cela dépend de l’âge du bien immobilier et de ses défauts, ainsi que de vos préférences et objectifs individuels. Une chose est sûre : l’âge d’une maison ou d’un appartement a toujours un impact sur la valeur du bien immobilier lors de l’évaluation. Avec suffisamment de réserves et d’entretien, il n’y a pratiquement pas de limites.

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• Acheter un appartement

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Macro, méso & micro : définition

Outre une distinction entre les situations A, B et C, la détermination de l’emplacement se fait dans un deuxième temps entre les situations macro, méso et micro. Ainsi, la macro-localisation définit la ville de l’objet, la méso-localisation se réfère au voisinage et la micro-localisation à l’environnement immédiat. Pour décrire la méso- et la micro-situation d’un objet, nous devons donc d’abord définir la macro-situation.

En voici un aperçu :

• Situation macro (Où en Allemagne)
• Méso-situation (Quel quartier)
• Micro-emplacement (emplacement exact)

Examinons de plus près les différents types de situation.

Macro-emplacement : A-, B- & C-emplacement

La macro-implantation dépend de votre objectif et de votre stratégie personnels. Souhaitez-vous investir dans un bien immobilier en tant que placement? S’agit-il d’un bien de rendement ou d’investissement? Pour les biens d’investissement, il est toujours recommandé de privilégier les emplacements A, c’est-à-dire les métropoles telles que Berlin, Hambourg et Munich. Pour les biens de rendement, il est préférable de se tourner vers les bons emplacements B et C, car le rendement locatif y est élevé par rapport au prix d’achat. Bien entendu, vos préférences individuelles sont également au premier plan.

Les différentes macro-localisations résumées :

• Situation A (métropole)
• Situation B (grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (petite ville / ville avec développement stagnant)

La macro-localisation consiste donc à se demander où se trouve le bien immobilier en Allemagne.

Situation méso : infrastructure, connexion & Co.

Vous avez donc choisi une ville ou un lieu ? Très bien ! Alors, il faut maintenant répondre à la question

Dans quel quartier aller ?

Les grandes villes en particulier offrent une multitude de quartiers attrayants, qui se distinguent tous par leur caractère et leur charme. Le quartier est-il bien desservi ? Est-il facilement accessible par les transports en commun ? Le quartier est-il sûr ? Les trajets vers l’école et/ou le travail sont-ils longs ? Réfléchissez donc au préalable à votre situation de vie, à vos projets d’avenir et à vos besoins.

Voici donc ce qu’il faut absolument prendre en compte lors de la méso-position :

• Infrastructure
• Sécurité
• Proximité du travail et de l’école
• Liaison avec les autres quartiers de la ville
• Influences environnementales

En premier lieu, pour la situation méso : dans quel quartier / dans quel voisinage se trouve le bien immobilier ?

Micro-emplacement : facteur de bien-être garanti

Enfin, la dernière étape consiste à déterminer la micro-localisation. Il s’agit ici de l’environnement immédiat de votre bien immobilier. Est-il situé en bordure de route ou à proximité d’une voie ferrée ? Le quartier est-il calme, surtout la nuit, ou le bruit de la rue vous empêche-t-il de dormir ? Où se trouve le supermarché le plus proche ? Dès que vous franchissez le seuil de votre porte d’entrée, vous sentez-vous à l’aise et en sécurité ?

C’est ce point, et bien plus encore, qui est au cœur de l’évaluation de la micro-localisation :

• Niveau de bruit
• Possibilités de stationnement
• Possibilités d’achat
• Propreté

Le microsite de la maison :

Conclusion : c’est la préférence personnelle & l’objectif qui décident

Avant de chercher un bien immobilier, réfléchissez donc aux critères qui sont importants pour vous. Regardez les différents quartiers de la ville et la rue dans laquelle se trouve le bien immobilier. Après tout, vous devez vous y sentir bien et en sécurité et ne pas subir de moins-value en cas de revente.

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur la macro, la méso et la micro localisation, consultez mon nouveau site pour les acheteurs, Immobilien-Erfahrung.de :

• Situation macro, méso, micro expliquée – (externe)

Der Beitrag Macro-, méso-, micro-localisation : explication, définition & différence erschien zuerst auf ℄ Immobilier.