Qu’est-ce que l’impôt foncier ?

En Allemagne, les propriétaires de maisons, d’appartements et de terrains sont tous soumis à l’impôt foncier. L’impôt foncier est dû chaque année et est calculé par les services fiscaux, plus précisément par le Lagefinanzamt.

Impôt foncier pour les propriétaires de :

• Maisons
• Appartements en copropriété
• Terrains

Comment calcule-t-on l’impôt foncier ?

Calcul en 3 étapes – Pour calculer le montant de la taxe foncière d’un bien immobilier, il existe une formule en 3 étapes. Tout d’abord, vous avez besoin de la valeur unitaire constatée, en d’autres termes, de l’évaluation de l’administration fiscale pour votre bien immobilier.

L’étape 2 est le ratio de l’impôt foncier, en termes simples, selon le type de votre propriété, la valeur est plus ou moins élevée. Exemple : Dans une maison jumelée, le coefficient d’impôt foncier est légèrement inférieur à celui d’une maison individuelle isolée. La troisième étape est le taux de l’impôt foncier. Celui-ci est fixé individuellement par chaque commune. Cela permet par exemple aux communes de se rendre plus attractives pour les constructeurs de maisons et les investisseurs.

Formule :

• Valeur unitaire constatée x coefficient de l’impôt foncier x taux de l’impôt foncier

La base est la valeur unitaire – plus la valeur unitaire de votre bien immobilier est élevée, plus vous payez de taxe foncière par rapport aux autres propriétaires de votre commune.

L’impôt foncier rapidement expliqué

Résumons encore une fois rapidement l’impôt foncier, avec ses principaux aspects.

L’impôt foncier rapidement expliqué :

• Impôt annuel sur la propriété foncière
• Étape 1 – Base d’imposition = valeur unitaire (évaluation de votre bien immobilier par le fisc)
• Étape 2 – Coefficient d’impôt foncier : type de bien immobilier
• Étape 3 – Taux de l’impôt foncier : taux de prélèvement communal

Modification par la réforme de l’impôt foncier

1. Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers
2. Évaluation uniforme par la Confédération
3. L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers

Depuis son introduction en 1998, la taxe foncière a toujours été contestée. En effet, la base de l’évaluation selon la BewG (loi sur l’évaluation) est constituée de valeurs obsolètes datant de 1964 (anciens Länder) et de 1935 (nouveaux Länder).

En 2018, la Cour constitutionnelle allemande juge donc qu’une réforme fondamentale de l’impôt foncier est nécessaire. Elle doit être mise en œuvre d’ici le 31 décembre 2024. C’est pourquoi les propriétaires reçoivent actuellement des courriers de leurs services fiscaux les invitant à transmettre des données actualisées sur la réévaluation des biens immobiliers.

• Anciennes valeurs de 1964 (ancien BL) et 1935 (nouveau BL)

Pour en savoir plus sur la méthodologie d’évaluation, cliquez ici :

• Méthode de la valeur de rendement
• Méthode de la valeur réelle

Évaluation uniforme par la Confédération

• En projet pour le moment : Méthodes d’évaluation uniformes au niveau fédéral
• Actualité : Différentes méthodes d’évaluation dans les Länder

L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Il existe encore deux types d’impôts fonciers, l’impôt foncier A et l’impôt foncier B. L’impôt foncier « A » est utilisé pour les terrains à usage agricole et forestier ou, en bref, pour les terrains agricoles. L’impôt foncier « B » est utilisé pour les autres terrains construits et constructibles, c’est-à-dire tout ce qui est à usage de construction.

Avec la réforme de l’impôt foncier, il y aura une catégorie supplémentaire, l’impôt foncier C. Les propriétaires de biens immobiliers ne sont pas obligés de payer cet impôt.

• Impôt foncier « A » – utilisation agricole (terrains à usage agricole et forestier)
• Impôt foncier « B » – Utilisation pour la construction (autres terrains construits et constructibles)

L’impôt foncier « C » sépare l’actuel impôt foncier « B » en deux parties. Tous les autres biens immobiliers construits restent dans l’impôt foncier « B ». La taxe foncière « C » ne concernera que les terrains isolés. Il s’agit donc de terrains qui ne sont pas construits, mais pour lesquels un permis a été délivré depuis longtemps.

L’objectif de la taxe foncière « C » est de créer de nouveaux logements. Les terrains vacants qui devraient être construits peuvent ainsi être dotés de leur propre taux de levier (même plus élevé).

• Taxe foncière « C » – terrains à bâtir isolés

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : à éviter absolument !

Acheter un bien immobilier sous le coup de l’émotion, choisir un bien trop spécifique mal situé et acheter une maison pour son propre usage : la liste des erreurs possibles est longue. Découvrez ici ce qu’il faut absolument éviter !

Erreur : mauvaise situation du bien immobilier

L’une des erreurs les plus lourdes de conséquences est l’achat d’un bien immobilier mal situé. La demande est faible, la location difficile et le risque de vacance élevé. Les grandes villes situées dans des zones B très demandées sont les plus appropriées. Même en dehors des grandes métropoles, dans la ceinture périphérique, les investissements immobiliers sont intéressants. Voici donc encore une fois un aperçu des meilleurs emplacements :

• Acheter dans les grandes villes (pas les métropoles en situation top A)
• Agglomérations, le fameux ceinture de banlieue, avec une bonne situation B
• Villes recherchées avec situation B

Erreur : Votre bien immobilier est trop spécifique

Plus votre bien immobilier est spécial, plus il sera difficile de le revendre ou de le louer par la suite. Un loft chic avec vue sur la ligne d’horizon ou une villa design à la lisière d’une forêt peuvent paraître séduisants, mais ils sont loin d’être aussi demandés qu’un appartement moyen de 1 à 3 pièces en périphérie. Notre conseil : avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, étudiez donc les différents types de maisons et d’appartements et leur demande, et n’investissez pas dans un bien trop insolite.

Chaque bien immobilier sur le marché a certes son propre charme individuel, mais il se peut qu’il ne se revende pas aussi bien par la suite :

Erreur de calcul : Acheter un bien immobilier pour son propre usage

L’une des erreurs les plus fondamentales que font les débutants est d’acheter un bien immobilier pour leur propre usage. Après tout, ce ne sont pas les locataires et le fisc qui paient le bien immobilier, mais vous-même. L’usage personnel est donc la forme de logement la plus chère. C’est pourquoi nous recommandons d’investir d’abord dans un bien immobilier en tant que placement financier et ensuite seulement dans un bien immobilier à usage personnel.

Conseil de lecture : Utilité personnelle ou placement de capitaux ? Avantages et inconvénients

Erreur : acheter une maison comme premier bien immobilier

De la même manière que pour l’occupation personnelle, vous restez assis à 100 % sur les coûts lors de l’acquisition d’une maison. Pour votre premier bien immobilier, n’investissez donc pas dans une maison, mais dans un appartement. En tant que propriétaire d’une maison, vous devez toujours supporter seul tous les frais. Toutefois, si vous êtes propriétaire d’un appartement, ces frais sont répartis entre les parties.

Erreur : Achat immobilier sous le coup de l’émotion

Vous vous êtes penché sur le thème de l’investissement immobilier, sur les différents types d’emplacement et de biens immobiliers, vous vous êtes posé la question de l’investissement ou du rendement immobilier, et soudain vous tombez sur un appartement qui vous rappelle votre enfance ? Ce qui est important ici : N’achetez jamais un bien immobilier sur la base de vos émotions. Restez fidèle à votre stratégie et à vos objectifs et réfléchissez rationnellement à l’achat.

Erreur : la valeur de revente n’est pas prise en compte

Lors de l’achat de votre bien immobilier, pensez également à la valeur de revente. En effet, il ne faut pas que vous fassiez une grosse perte après une revente ultérieure. L’emplacement joue ici un rôle important.

Voici la comparaison des 3 types de situation et leur augmentation de valeur :

• Situation A : augmentation annuelle de la valeur de 4 à 6 %.
• Situation B : augmentation annuelle de la valeur de 1 à 2 %.
• Situation C : pas de plus-value (éventuellement petite perte de valeur)

Erreur : acheter en raison de l’équipement de pointe

Si vous achetez un bien immobilier sur la base de son équipement, il se peut même que vous fassiez une plus-value inutile lors de l’achat. Au lieu de cela, vous devriez appliquer la stratégie du ‘buy and flip’. Vous achetez donc un bien immobilier à bas prix, vous le rénovez et le réhabilitez et vous faites ainsi à nouveau des bénéfices lors de la revente. Après tout, vous ne pouvez pas multiplier les mètres carrés de votre bien immobilier, mais vous pouvez toujours améliorer son aménagement.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les différentes sources d’erreur, consultez notre guide :

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier (externe)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

Calcul de la valeur réelle – expliqué simplement avec les conseils les plus importants

Pour la valeur réelle, les bâtiments et les installations extérieures sont évalués. La méthode de la valeur réelle s’applique en premier lieu aux biens qui ne sont pas négociés sur le marché de la location. Les valeurs réelles sont déterminées pour les maisons individuelles occupées par leur propriétaire, le terrain étant en outre évalué à l’aide de la méthode de la valeur comparative.

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

Exemple de calcul : valeur réelle

Pour le calcul de la valeur réelle d’un bien immobilier, nous supposons, à titre d’exemple, les données suivantes :

• Valeur du terrain : 100.000 euros
• Valeur réelle du bâtiment : 150.000 euros
• Facteur de valeur réelle : 0,5

Il en résulte le calcul suivant :

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Quand la méthode de la valeur réelle est-elle la plus utilisée ?

La méthode de la valeur réelle est la méthode d’évaluation la plus fréquemment utilisée pour les biens immobiliers à usage propre. Avec la méthode de la valeur réelle, la valeur de l’objet et la valeur de la part de terrain correspondante sont déterminées séparément pour les appartements en propriété, les maisons individuelles et les maisons à deux logements à usage propre. Il s’agit de l’une des procédures les plus compliquées, car des circonstances particulières, telles que des dommages ou des besoins d’assainissement, sont également prises en compte dans le calcul de la valeur réelle et réduisent la valeur en conséquence. La valeur du terrain est déterminée à l’aide du tableau des valeurs foncières de la région concernée.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’évaluation doivent se trouver à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur