Immobilienverkauf: Wann Sie Steuern zahlen müssen

Prinzipiell lautet hier die Antwort: Ja. Die Steuer, die Sie als privater Verkäufer nach erfolgreichem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf bezahlen müssen, nennt sich Spekulationssteuer. Doch die gute Nachricht ist: Es besteht auch die Möglichkeit Ihre Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Spekulationssteuer: Ja oder Nein?

Wenn der Immobilienverkauf zehn Jahre nach dem Kauf passiert und wenn Sie in den letzten 5 Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft haben, unterliegen Sie keiner Steuer. Verkaufen Sie also innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie nach dem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an den Staat bezahlen. Informieren Sie sich hier bitte zur aktuellen, exakten Gesetzgebung.

Hier gilt:

Sollten Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen, müssen sie mit Spekulationssteuer rechnen.

Unter diesen Bedingungen können Sie steuerfrei verkaufen:

• Zwischen Anschaffung und Verkauf liegen mindestens 10 Jahre
• Sie haben die Immobilie selbst genutzt

Wichtig: Sie besitzen die Immobilie seit weniger als 10 Jahren? Dann greift auch hier der zweite Punkt: So lange das Haus oder die Wohnung komplett oder zeitweise selbst genutzt wurde, müssen Sie keine Steuern zahlen. Das gilt auch für kindergeldberichtigte Kinder, die in der Immobilie wohnen.

Gewerblicher Immobilienhandel: Definition & 3-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht als Privatperson, sondern gewerblich, wird das als gewerblicher Immobilienhandel definiert. Und hier werden dann sehr wohl Steuern fällig.

Verkauf von mindestens 3 Immobilien in fünf Jahren – Jetzt unterliegen sie dem gewerblichen Immobilienhandel.

Weitere Informationen finden Sie hier:

• Gewerblicher Immobilienhandel (extern)

Ob Neubau oder Altbau – mit Steuern müssen Sie sich immer auseinander setzen:

Exkurs: Grunderwerbsteuer – Tabelle

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Grunderwerbsteuer, die der Käufer der Immobilie zahlen muss. Sie fällt beim Kauf von Immobilien an, ob Teilgrundstück oder volles Grundstück, Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus. Die Grunderwerbsteuer muss immer bezahlt werden. Plus sur immobilier Düsseldorf.

Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

Grunderwerbsteuer wird immer vom Käufer bezahlt!

• Baden-Württemberg – 5,0%
• Bayern – 3,5%
• Berlin – 6,0%
• Brandenburg – 6,5%
• Bremen – 5,0%
• Hamburg – 4,5%
• Hessen – 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern – 6,0%
• Niedersachsen – 5,0%
• Nordrhein-Westfalen – 6,5%
• Rheinland-Pfalz – 5,0%
• Saarland – 6,5%
• Sachsen – 3,5%
• Sachsen-Anhalt – 5,0%
• Schleswig-Holstein – 6,5%
• Thüringen – 6,5%

Weiter zur Übersicht: Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder ein Haus verkaufen möchten, kommt es nicht nur auf Organisationstalent an, sondern auch auf eine realistische Wertermittlung, sowie Kenntnisse über die aktuelle Marktsituation. Mit unserem Ratgeber sind Sie perfekt auf Ihre Immobilienveräußerung vorbereitet.

• Immobilie verkaufen

Zurück zu Schritt 17: Notarkosten & Maklerprovision

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

• Notarkosten & Maklerprovision

Surface utile, surface habitable et surface de base : quelle est la différence ?

Commençons par une chose très simple. Dans les exposés, dans les annonces, dans chaque recherche immobilière, vous rencontrez ces valeurs. Il est donc important de connaître la différence.

3 Vous rencontrez souvent des surfaces :

1. Surface de base
2. Surface utile
3. Surface habitable

L’ordre est spécialement choisi. En effet, comme vous pouvez le voir ici, vous passez de la 1) surface de base à la 2) surface utile pour arriver finalement à la 3) surface habitable.

Astuce ! A la fin de l’article, vous trouverez également des infographies supplémentaires, pour plus de clarté.

Comme il existe encore une « formule » simple sur Internet pour le calcul, voici une explication très simple.

Exprimé simplement sous forme de « formule » :

• Surface au sol = surface utile + surface de circulation (comme la cage d’escalier) + surface fonctionnelle (comme la chaufferie)
• Surface utile = surface utilisable (surface habitable – cave – grenier – …)
• Surface habitable = pièce à vivre (salon + chambre à coucher + …)

Calculer pas à pas

Reprenons le processus étape par étape :

Surface de base : étape 1 + définition

Cela signifie que la 1) surface de base comprend toute la surface utile, ainsi que les couloirs et les cages d’escalier (surface de circulation), ainsi que le local à ordures ou la chaufferie (surface fonctionnelle).

Il s’agit de toutes les surfaces de plancher :

• Espace de vie
• Greniers, caves, garages et balcons
• Cage d’escalier, couloirs, … (surface dite de circulation)
• Local poubelle, chaufferie, … (surface dite fonctionnelle)

N’en fait pas partie :

• Terrain

Calculer :

Surface au sol = surface utile + surface de circulation (comme la cage d’escalier) + surface fonctionnelle (comme la chaufferie)

Infographie :

Exemple : toutes les surfaces construites, les surfaces couvertes et les étages supérieurs.

Surface utile : étape 2 + définition

Après la surface au sol, considérez la 2) surface utile, c’est-à-dire ce qui peut réellement être utilisé dans la maison ou l’immeuble collectif (pour les appartements en copropriété).

Il s’agit par exemple

• Grenier
• Cave
• Garages
• Débarras (en dehors du logement)
• Balcons

Cela ne compte pas plus :

• Cage d’escalier, couloirs, … (surface dite de circulation)
• Local poubelle, chaufferie, … (surface dite fonctionnelle)

Calculer :

Surface utile = surface utilisable (surface habitable, cave, grenier, …)

Infographie :

Exemple : la cage d’escalier fait partie de la surface utile.

Surface habitable : étape 3 + définition

Ce n’est qu’ensuite que vous arrivez à la 3) surface habitable. La surface habitable indique alors l’espace réellement habitable du bien immobilier.

Ne comprend typiquement plus que :

• Pièces à vivre (chambre, cuisine, salle de bain, salon, etc.)
• Les balcons, loggias, terrasses et jardins sur le toit sont pris en compte à 25%, au maximum à 50% (§4 WoFlV).

Calculer :

Surface habitable = pièce à vivre (salon + chambre à coucher + …)

Maintenant, vous connaissez la différence.

Infographie :

Exemple de situation : Salle de séjour d’un appartement en copropriété.

Résumé : Termes techniques sous forme d’infographie

Encore une fois, un résumé rapide des surfaces, simplifié avec une infographie.

1. Surface totale (utilisation + circulation + fonction)
   1. Surface de circulation (cage d’escalier, couloirs dans la maison)
   2. Surface fonctionnelle (chaufferie, local à poubelles, etc.)
2. Surface utile (tout sauf surface de circulation / surface fonctionnelle)
3. Surface habitable (surface utile qui n’est pas habitée, exemple : cave)

Surface totale / surface au sol dans la maison

Utilisation + trafic + fonction donnent la surface totale.

Surface utile dans la maison

Tout ce qui n’est pas surface de circulation / surface fonctionnelle donne la surface utile.

Surface habitable dans la maison

La surface utile qui n’est pas habitée, exemple : cave, est appelée surface habitable.

Vente partielle de terrain

Commençons tout d’abord par les bases, pour ceux qui n’ont entendu parler jusqu’à présent que de la « vente partielle d’un bien immobilier ».

Que signifie vente partielle ? Comment fonctionne une vente partielle ?

Une petite définition – Le principe de la vente à tempérament repose sur la vente suivie d’une indemnité d’occupation que vous payez au nouveau propriétaire de la partie. La « redevance d’utilisation » est donc simple à comprendre, par comparaison avec un loyer ou un bail.

Aperçu de la vente partielle :

• Vous vendez une part (généralement 10% – 50%)
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous conservez l’intégralité des droits d’utilisation
• Pour cela, vous payez une redevance d’utilisation

Continuer à fonctionner, que ce soit en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou ailleurs :

Différences dans les redevances d’utilisation

Lors de l’achat d’un terrain, un facteur est essentiel : quel est le montant de la redevance ? Si vous ne devez pas vendre très rapidement en raison de liquidités, vous devriez de toute façon réfléchir à l’alternative du prêt hypothécaire. En effet, les frais d’utilisation (inconvénient) se situent généralement entre 3 et 5% lors de la vente partielle d’un terrain.

• Frais d’utilisation selon le fournisseur : 3-5% par an

Un exemple :

• Part vendue : 100 000 euros
• Rémunération de l’utilisation : 3-5% par an
• Coût : 3.000 – 5.000 euros / an

Vous payez donc des frais annuels de 3.000 à 5.000 euros pour la part vendue d’une valeur de 100.000 euros.

Comment la valeur de votre terrain est-elle déterminée ?

Si vous ne connaissez pas la valeur actuelle de votre terrain, il faut encore la déterminer. Pour ce faire, il est essentiel de connaître entre autres les chiffres clés (comme la surface du terrain), son utilisation (terrain non bâti ou surface agricole utilisée, forêt, sources, etc.) La valeur indicative du terrain, que vous trouverez sur la carte des valeurs indicatives du terrain, mais aussi une expertise, est importante. C’est de cela que découle en fin de compte l’évaluation concrète.

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

• Évaluer un terrain

Les terrains les plus convoités sont bien sûr ceux situés en zone urbaine, mais beaucoup vendent également des terres agricoles.

Comparaison : prêt hypothécaire sur terrain

Par rapport au prêt hypothécaire, où vous ne payez que 1%, la vente partielle présente déjà un net désavantage. En revanche, vous ne devez pas passer par l’examen de solvabilité des banques. Autre avantage : le prix d’achat vous est versé quasi immédiatement.

Avec 1%, l’économie annuelle est déjà de 2.000 à 4.000 euros. Sur 10 ans, la différence est considérable.

• Avantage : conditions plus avantageuses
• Inconvénient : contrôles de solvabilité

Ainsi, si vous manquez de liquidités et que vous êtes contraint de vendre un terrain immédiatement, l’achat partiel est une option possible. En effet, vous économisez de nombreuses étapes dans la vente de votre terrain.

D’un autre côté, vous avez des coûts de suivi élevés. C’est pourquoi il vaut la peine de comparer ! La vente ? Vente partielle ? Prêt hypothécaire sur le terrain ? Ma recommandation est clairement le prêt hypothécaire, car il vous permet d’économiser 2/3 des coûts (comparaison vente partielle). Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement, la vente partielle est tout à fait une option.

Pensez donc toujours aux deux options, vente partielle et crédit immobilier.

Étape 2 : Vente totale du terrain

Tous les prestataires de vente partielle vous donnent également la possibilité de vendre votre terrain dans son intégralité dans un avenir proche. L’acheteur est alors l’ancien propriétaire partiel, qui devient ainsi le seul propriétaire du terrain.

Je donne ici encore 2 précieux conseils dans le guide de la vente partielle d’un bien immobilier:

1. Total des ventes et inflation
2. Convenir de l’usufruit

Explication rapide :

Total des ventes et inflation

Supposons que vous vendiez dans 15 ans, l’inflation (dépréciation de la monnaie) aura augmenté de ~ 32%, à 2% / an. Si l’on vous propose une plus-value inférieure à 32%, l’inflation n’est même pas compensée. C’est pourquoi il vaut la peine de jeter un coup d’œil à la comparaison des prestataires.

Convenir de l’usufruit

Si vous vendez la totalité de votre bien immobilier, mais que vous souhaitez continuer à l’utiliser « jusqu’à la fin de vos jours », vous convenez d’un usufruit. L’usufruit vous garantit un droit de jouissance jusqu’à la fin de votre vie (non transmissible).

Rester liquide.

Comment fonctionne la partie vente d’un terrain ?

Résumons encore une fois brièvement les conclusions :

Différence entre vente et vente partielle

Lors de la vente régulière d’un terrain, vous vendez la totalité de votre propriété, c’est-à-dire 100% des parts du terrain. Lors de la vente partielle d’un terrain, vous ne vendez qu’une partie du bien immobilier (terrain).

La plupart des vendeurs partiels achètent entre 10%, 20%, 25% ou même 50%, c’est-à-dire la moitié de votre terrain. En contrepartie, le prix d’achat vous est généralement versé rapidement et facilement. C’est le grand avantage de la vente partielle !

Frais d’utilisation après la vente partielle

Pour continuer à l’utiliser seul, vous devez payer des frais d’utilisation mensuels, appelés « redevance d’utilisation ». Selon le fournisseur que vous choisissez pour la vente partielle de votre terrain, la somme varie entre 3% et 5% (du prix d’achat par an). Comparé à un prêt hypothécaire sur votre terrain (seulement 1%), c’est déjà une différence considérable pour les ventes de terrains.

Conclusion : la vente partielle d’un terrain est-elle judicieuse ? 3 options

Vente partielle – Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement (en quelques semaines), en raison d’un manque de liquidités, la vente partielle de votre terrain est une option.

Vendre et louer – Si vous avez un peu de temps (plus de quelques semaines), vous devriez plutôt envisager de vendre votre terrain et de le louer ensuite. En effet, notamment en ce qui concerne l’inflation (vente totale dans un deuxième temps), la vente partielle présente quelques inconvénients.

Prêt hypothécaire sur votre terrain – Important, parlez-en à votre banque. Même à un âge avancé, vous pouvez obtenir des crédits. Beaucoup en ont peur et disent « de toute façon, je n’obtiendrai plus de crédit de la banque ». C’est faux ! Parlez-en donc avec votre banque habituelle et avec 2 ou 3 alternatives. Ainsi, vous ne paierez que 1% au lieu de 3-5% (au niveau actuel des taux d’intérêt).

Conseil ! Une option également pour les surfaces forestières en cas de poursuite de l’exploitation :

Vente partielle XL : taxe de spéculation, communauté d’héritiers & Co.

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, les impôts, la vente en communauté héréditaire, le divorce et bien plus encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier
• Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Rendement immobilier : définition et calcul

Si vous optez pour un immeuble de rapport dans le cadre de votre investissement immobilier, la question se pose rapidement :

Ce bien immobilier vaut-il la peine d’être investi ?

En effet, l’achat d’un bien immobilier n’entraîne pas seulement des coûts énormes au début. Plus tard, pendant la location, il faut également payer les frais d’exploitation courants. Pour s’assurer que ces dépenses en valent la peine, il existe donc le rendement immobilier. En d’autres termes, le rendement locatif consiste à mettre votre investissement en rapport avec le revenu locatif potentiel.

Formule pour le rendement locatif brut : pourcentage

Pour calculer le rendement locatif, il faut faire le rapport entre le loyer froid (hors frais d’exploitation) et le prix d’achat du bien immobilier. La formule complète est la suivante

Revenu annuel net / investissement * 100 = rendement locatif

Le résultat est alors exprimé en pourcentage. Plus le pourcentage est élevé, meilleur est le rendement. Et plus le rendement est élevé, plus le bien immobilier vous rapporte. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez idéalement reconstituer directement votre patrimoine pour pouvoir ensuite l’investir dans d’autres biens immobiliers en tant que placement financier.

Rendement & emplacement : Situation A, B & C

L’emplacement de votre bien immobilier est déterminant pour le rendement locatif. Le bien se trouve-t-il dans une situation A, B ou C? Qu’en est-il de la macro et de la micro localisation? Et s’agit-il d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement? En effet, selon leur emplacement, les différents types de biens immobiliers ont des rendements locatifs différents.

Situation A : Francfort & Munich

Les emplacements A se caractérisent par de faibles rendements et une augmentation constante de la valeur. Sur le long terme, les rendements locatifs augmentent donc tout autant que la valeur du bien immobilier lui-même. Les meilleurs exemples sont les emplacements de premier ordre, comme Munich et Francfort:

• Munich Ø Rendement ~ 3
• Francfort Ø Rendement ~ 4

Situation B : Dresde & Nuremberg

En principe, les emplacements B ont également de bons rendements. En outre, on y observe également une nette augmentation de la valeur. Le rendement locatif idéal se situe entre 5 et 6 % :

• Dresde Ø Rendement ~ 5
• Nuremberg Ø Rendement ~ 6

Situation C : Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

C’est dans les emplacements C que le rendement locatif brut est le plus élevé. En revanche, il n’y a pas d’augmentation de la valeur et le risque de vacance est plus élevé. Voici quelques exemples :

• Wuppertal Ø Rendement ~ 7
• Chemnitz Ø Rendement ~ 8
• Krefeld Ø Rendement ~10

Conclusion : quel doit être le rendement locatif minimal ?

Le montant du rendement locatif est donc calculé selon une formule fixe et varie en fonction de l’emplacement et du type de bien immobilier. En principe, plus le rendement est élevé, plus le bénéfice est important. Et plus l’emplacement est bon, plus le rendement est faible. Ainsi, l’immobilier de rendement est surtout rentable dans les emplacements B et C, tandis que vous devriez choisir des biens situés dans un emplacement A, surtout pour l’immobilier d’investissement.

Pour en savoir plus sur le rendement locatif, cliquez ici :

• Rendement locatif : Rendement immobilier (externe)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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