Immobilier ancien : appartement & maison de décennies plus anciennes

Plus de 2.650.000 biens immobiliers ont été construits en Allemagne avant l’année 1919. Et quelque temps plus tard, au milieu du siècle, on comptait même près de 7.500.000 maisons ! Bien sûr, à l’époque, les techniques de construction étaient différentes. Mais au fil des décennies, le secteur de la construction a rapidement appris et a non seulement utilisé des matériaux de construction plus efficaces, mais a également mis l’accent sur l’isolation acoustique et thermique, ainsi que sur la protection contre les incendies.

En voici un bref aperçu :

• Construits avant 1919 : 2.655.042
• 1919 – 1949 Construit : 2.374.762
• 1950 – 1979 Construit : 7.357.255
• 1980 – 1989 Construit : 2.090.142
• 1990 – 1999 Construit : 2.490.829
• 2000 – 2011 Construit : 1.954.588

Chaque décennie a apporté son lot d’avantages et d’inconvénients. Vous souhaitez investir dans un appartement en copropriété datant de 1940 ? Ou acheter un immeuble d’habitation construit en 1967 comme investissement ? Avant d’aborder les différents défauts, voici d’abord les avantages et les inconvénients d’un bien immobilier existant aussi ancien :

L’immobilier existant : avantages et inconvénients résumés

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier de rendement, un bien immobilier existant datant de plusieurs décennies présente des avantages évidents : Le prix d’achat est avantageux et le rendement locatif élevé. Les frais d’achat annexes et les fonds propres à investir sont également limités. Parallèlement, les coûts d’entretien sont relativement élevés.

Les biens immobiliers existants plus anciens situés dans des zones B et C conviennent parfaitement comme biens immobiliers de rendement!

Voici encore une fois un résumé des avantages et des inconvénients.

Avantage lors de l’achat d’un bien immobilier ancien :

• Prix d’achat généralement plus avantageux
• Les coûts sont calculables si vous connaissez les défauts.
• Un prix d’achat plus bas assure souvent un meilleur rendement
• Situation dans une infrastructure développée

Inconvénient lors de l’achat d’un bien immobilier ancien :

• Coûts élevés d’entretien et de réparation
• Possibilité de vices cachés

Qu’est-ce qui distingue donc les biens immobiliers des différentes années de construction ? Et quels sont les défauts auxquels vous devez vous attendre ? Commençons donc par l’ordre chronologique, avec les biens immobiliers de plus de 120 ans.

Propriétés construites en 1900

Les fissures dans la maçonnerie sont typiques des biens immobiliers anciens, construits avant 1900. En raison des techniques de construction dépassées de l’époque, l’isolation thermique est soit inexistante, soit insuffisante. Les fenêtres sont généralement à simple vitrage et laissent ainsi entrer le froid en hiver, tandis que l’humidité s’accumule dans les combles et les caves. Les salles de bain présentent également quelques défauts : Les tuyaux en plomb, qui ne sont plus autorisés depuis 1971, y sont souvent présents et doivent généralement être remplacés d’urgence après l’achat.

Typique des immeubles de plus de 120 ans : l’efficacité énergétique n’était pas un sujet à l’époque !

Défauts des biens immobiliers antérieurs à 1900

En voici un bref aperçu :

• Fissures dans le crépi et la maçonnerie
• Absence d’isolation thermique sur la façade, le toit et les fenêtres
• Sous-sols humides
• Technique et électronique obsolètes
• Tuyaux en terre cuite et en plomb obsolètes dans la salle de bain

Propriétés construites entre 1900 et 1939

On peut également trouver des défauts similaires dans les biens immobiliers construits entre 1900 et 1939. L’absence de sous-couches laisse entrer le froid et l’humidité dans la maison, les plafonds à poutres en bois sont infestés de moisissures et les murs, souvent construits de manière beaucoup trop fine, ont tendance à se moisir. Le plafond n’est pas le seul à être en bois, l’escalier l’est également – un risque d’incendie énorme !

Caractéristique : autrefois, on ne tenait pas compte de la protection contre les incendies lors de la construction !

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1900 – 1939

Tous les défauts en un coup d’œil brièvement résumés :

• Absence de sous-couches
• Problèmes de condensation
• Présence d’éponges et de moisissures
• Peu de protection contre les incendies
• Tuyaux en terre cuite et en plomb obsolètes
• Fissures dans la maçonnerie

Biens immobiliers construits entre 1939 et 1945

Les biens immobiliers construits entre 1939 et 1945 se caractérisent par leur mauvaise structure. Pendant la guerre, les matières premières, le temps et l’énergie ont été investis dans la guerre. On construisait donc rapidement et à moindre coût, ce qui explique que la structure et la statique de certains biens immobiliers en aient souffert. Des matériaux de construction inappropriés ont également été utilisés, comme par exemple les gravats et le bois d’été.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1939 – 1945

Parmi les défauts typiques, on trouve

• Mauvaise structure du bâtiment
• Invasion de parasites par des matériaux de construction inappropriés
• Problèmes statiques
• Fissures dans la maçonnerie
• Conduites de gaz obsolètes
• Peu de protection contre les incendies

Propriétés construites entre 1945 et 1959

C’est surtout une mauvaise isolation thermique ou une absence d’isolation thermique que l’on retrouve souvent dans les biens immobiliers datant de 1945 à 1959. Des matériaux de construction considérés aujourd’hui comme douteux ont également souvent été utilisés. Il s’agit notamment de l’amiante, du goudron, des peintures au formaldéhyde et des peintures au plomb. Toujours d’actualité : le manque de protection contre les incendies. Après la guerre, les maisons devaient être construites rapidement et efficacement. Ainsi, les possibilités d’accès pour les pompiers font généralement défaut et les portes coupe-feu sont rares. On n’a pas non plus pensé à l’insonorisation à l’époque, c’est pourquoi les logements anciens de cette époque sont souvent très bruyants.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1945 – 1959

Les caractéristiques des biens immobiliers de l’époque sont

• Utilisation de matériaux de construction douteux
• Absence de protection contre les incendies
• Absence d’insonorisation
• Manque d’isolation thermique
• Conduites de gaz non étanches
• Fissures dans la maçonnerie

Biens immobiliers construits entre 1960 et 1969

Dans la deuxième moitié du 20e siècle, la construction s’est améliorée. Le bois n’était plus utilisé pour les escaliers et le plafond. A la place, on utilisa désormais la pierre et le béton et les fenêtres furent isolées avec de l’aluminium. Des drains empêchaient l’humidité de provoquer des moisissures dans la cave et le grenier et des écrans de sous-toiture étaient installés. L’accent a été mis sur l’isolation thermique, mais des substances nocives pour la santé ont continué à être utilisées.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1960 – 1969

En voici un bref aperçu :

• Matériaux de construction douteux
• Isolation nocive pour la santé
• Dommages au béton
• Charpente non isolée

Biens immobiliers construits entre 1970 et 1979

Dans les années 1970, les techniques de construction s’améliorent encore une fois considérablement. Les directives fraîchement adoptées en matière d’insonorisation par l’isolation conduisent à une construction plus efficace. On ne pose plus de tuyaux en plomb, mais des tuyaux d’eau en cuivre et on construit principalement en béton. Malgré l’amélioration de la structure des bâtiments, le froid pénètre dans les pièces d’habitation en hiver et provoque des moisissures.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1970 – 1979

Parmi les défauts typiques, on trouve

• Colle à parquet contenant du goudron
• A rénover
• Le béton comme matériau de construction

Biens immobiliers construits entre 1980 et 1999

Les biens immobiliers construits au cours des 30 à 40 dernières années se distinguent généralement par leurs techniques de construction modernes. Néanmoins, on peut également y trouver quelques défauts. Les coûts d’entretien sont élevés, les raccords de toiture sont cassés et le chauffage central antérieur à 1985 est souvent source de problèmes.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1980 – 1999

Voici encore une fois les défauts typiques de 1980 – 1999 :

• Raccords et finitions pour toitures plates
• Chauffage central
• Entretien coûteux

Conclusion : faut-il investir dans l’immobilier ancien ?

Il faut bien l’avouer : Comparés aux nouvelles constructions modernes, les biens immobiliers construits il y a quelques années possèdent leur propre charme. Et selon l’année de construction, ils présentent leurs propres avantages et inconvénients et, avec un peu de capital, il est également possible de rénover les installations techniques, le toit et la maçonnerie.

Vous trouverez encore plus de détails sur les défauts respectifs selon l’année de construction sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Année de construction du bien immobilier : défauts et état (externe)

Acheter un bien immobilier existant : De l’ancien immeuble au bien peu utilisé

Une propriété existante est un projet qui a déjà été construit – qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble. Ici, l’année de construction de la propriété peut varier considérablement. Par rapport à une nouvelle construction, la caractéristique principale ici est que la propriété est occupée ou l’a été par le passé. Voici les avantages et les inconvénients en comparaison.

Avantages : Prix d’achat bas, rendement locatif élevé

Rispetto alle nuove costruzioni, le proprietà esistenti sono molto più economiche da acquistare. Il basso prezzo d’acquisto è anche accompagnato da minori costi accessori d’acquisto. Questo ha un effetto particolarmente positivo sul finanziamento della proprietà. È necessario molto meno capitale proprio che per l’acquisto di un nuovo edificio.

Tous les avantages à un coup d’œil :

• Prix d’achat bas
• Frais d’acquisition accessoires réduits
• Capital propre requis faible
• Rendement locatif élevé rendement locatif
• Prêt à déménager

Inconvénients : Coûts élevés pour l’entretien et les réparations

Beaucoup de propriétés existantes sont des bâtiments anciens, c’est-à-dire des biens construits jusqu’en 1953. L’âge avancé de ces maisons et appartements entraîne souvent des coûts de maintenance élevés. Les réparations doivent également être effectuées fréquemment et régulièrement après l’achat. Certains investisseurs immobiliers en profitent. Ils achètent une propriété existante, la rénovent et la réhabilitent et finalement la louent avec un rendement locatif élevé.

Ecco gli svantaggi:

• Coûts de maintenance et de réparation élevés
• Inspection technique avant l’achat

Acheter un bien neuf : tout juste construit et non occupé

Naturellement, vous avez également la possibilité d’investir dans une construction neuve. Il s’agit d’immeubles entièrement neufs et non encore occupés ou de biens encore en cours de construction.

Avantages des biens neufs : technologie moderne, aucun coût de réparation

Puisque les biens neufs sont entièrement neufs, il n’y a presque aucun coût de réparation après l’achat. La technologie est moderne et il n’y a aucun signe d’utilisation. Selon la phase de construction, vous pouvez également avoir un mot à dire dans la conception des intérieurs.

Vous pouvez bénéficier des avantages suivants lors de l’achat d’un bien neuf et encore inoccupé :

• Haute qualité technique
• Risque réduit pour les réparations
• Frais de maintenance bas
• Participation à la phase de construction

Inconvénients des nouveaux biens immobiliers : prix d’achat élevé avec forte dépréciation

En même temps, les coûts d’investissement pour les nouvelles constructions sont significativement plus élevés. Le prix d’achat est beaucoup plus élevé que celui des propriétés existantes. Cela entraîne également des coûts d’achat accessoires plus élevés et un investissement de capital plus important. En même temps, le rendement locatif est très faible et la valeur de la propriété baisse rapidement après le premier déménagement.

Voici les inconvénients :

• Prix d’achat élevé et frais d’acquisition accessoires élevés
• Forte dépréciation après la récolte initiale
• Rendement locatif faible
• Non habitable directement si encore en phase de construction

Conclusion : acheter un immeuble existant ou un nouveau ?

La risposta a questa domanda dipende dai tuoi obiettivi personali. Se volete comprare una proprietà a reddito, allora dovreste guardare le proprietà esistenti nelle località B e C. Soprattutto se è il vostro primo investimento immobiliare, è consigliabile investire in proprietà esistenti. Se per voi sono importanti un alto standard tecnico e la possibilità di avere voce in capitolo nel design degli interni, allora le nuove costruzioni sono la scelta giusta per voi.

Vous pouvez désormais trouver encore plus d’informations sur la nouvelle construction et sur l’immobilier existant sur mon nouveau projet destiné aux acheteurs d’immobilier (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Immobilier existant ou neuf ? Avantages, inconvénients et recommandations (externes)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’usage personnel ou d’investissement, de nombreux articles et guides sur le thème location ou non location, ainsi que des listes de vérification, sont disponibles gratuitement et en ligne 24h/24, chez nous !

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Nouveau maintenant sur Immobilien-Erfahrung.de :

• Achat de biens immobiliers : apprentissage – externe

Acheter un bien immobilier existant : De l’ancien au très peu utilisé

Un bien immobilier existant est un projet déjà construit – qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble collectif. Dans ce cas, l’année de construction du bien immobilier peut varier énormément. Par rapport à une construction neuve, la caractéristique principale est ici que le bien immobilier est habité ou l’a déjà été par le passé. Voici une comparaison des avantages et des inconvénients.

Avantages : Faible prix d’achat, rendement locatif élevé

Par rapport aux nouvelles constructions, les biens immobiliers existants sont bien moins chers à l’achat. Le faible prix d’achat s’accompagne également de frais annexes moins élevés. Cela a un effet positif sur le financement du bien. Ainsi, les fonds propres nécessaires sont bien moins importants que pour l’achat d’une nouvelle construction.

Tous les avantages en un coup d’œil :

• Faible prix d’achat
• Moins de frais d’achat
• Peu de fonds propres nécessaires
• Rendement locatifélevé
• Prêt à emménager

Inconvénients : Coûts élevés d’entretien et de réparation

De nombreux biens immobiliers existants sont des constructions anciennes – c’est-à-dire des biens construits avant 1953. L’âge avancé de ces maisons et appartements entraîne souvent des coûts d’entretien élevés. Les réparations sont également fréquentes et régulières après l’achat. Certains investisseurs immobiliers en profitent. Ils achètent donc un bien immobilier existant, le réhabilitent et le rénovent pour finalement le louer avec un rendement locatif élevé.

Voici les inconvénients :

• Frais d’entretien et de réparation élevés
• Contrôle technique avant l’achat

Acheter un bien immobilier neuf : Fraîchement construit & non habité

Bien entendu, vous avez également la possibilité d’investir dans de nouvelles constructions. Il s’agit de bâtiments qui ont été entièrement construits et qui ne sont pas encore habités, ou de biens immobiliers qui sont encore en construction.

Avantages des biens immobiliers neufs : technique moderne, pas de frais de réparation

Comme il s’agit de biens immobiliers entièrement neufs, il n’y a pratiquement pas de frais de réparation après l’achat. La technique est à la pointe du progrès et les traces d’usure sont inexistantes. Selon la phase de construction, vous pouvez en outre participer à la conception de l’aménagement intérieur.

Vous pouvez vous réjouir des avantages suivants lors de l’achat d’un bien immobilier neuf et encore inhabité :

• Haut niveau technique
• Faible risque de réparation
• Faibles coûts d’entretien
• Participation à la phase de construction

Inconvénients des biens immobiliers neufs : prix d’achat élevé avec perte de valeur importante

Parallèlement, les coûts d’investissement sont nettement plus élevés dans le cas d’une nouvelle construction. Le prix d’achat est largement supérieur à celui des biens immobiliers existants. Cela entraîne également des frais annexes d’achat plus élevés et une augmentation de l’apport en fonds propres. Dans ce contexte, le rendement locatif est très faible et la valeur du bien immobilier diminue rapidement après le premier emménagement.

Voici donc les inconvénients :

• Prix d’achat élevé et frais annexes importants
• Perte de valeur élevée après le premier prélèvement
• Faible rendement locatif
• Pas directement habitable si encore en construction

Conclusion : acheter un bâtiment existant ou un bâtiment neuf ?

La réponse à cette question dépend de vos objectifs personnels. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier de rendement, vous devriez alors vous pencher sur les biens immobiliers existants situés dans les quartiers B et C. Surtout s’il s’agit de votre premier investissement immobilier, il est recommandé d’investir dans des biens existants. Si vous souhaitez avant tout disposer d’un standard technique élevé et avoir votre mot à dire sur l’aménagement intérieur, alors les immeubles neufs sont faits pour vous.

Vous trouverez désormais encore plus de faits sur la construction neuve et l’immobilier existant sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

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