Seulement 1,54% d’impôts lors de la vente d’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme Immobilien GmbH) (pas en tant que personne). Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imbrication(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société est vendue (avec propriété immobilière)

Voici la construction du share deal dans une holding :

Calculons maintenant encore une fois notre exemple, tout d’abord lors de la vente directe d’un bien immobilier !

Vente d’un bien immobilier en tant que société 🡆 Asset Deal

Calculons un exemple d’impôt à Berlin, pour la vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal).

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société 🡆 Share Deal

Voici une comparaison de la charge fiscale, pour la vente d’une GmbH immobilière en tant que société à Berlin (Share Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Bonus ! Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

Vous voulez en savoir plus ?

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Vendre un immeuble d’habitation à Bonn : étape par étape

Commençons par la question fondamentale : quelle est la valeur réelle de votre immeuble d’habitation à Bonn? Découvrez toutes les étapes du processus de vente, de l’évaluation à la remise des clés.

Déterminez la valeur de votre immeuble à appartements

La valeur de votre bien immobilier dépend de plusieurs facteurs, dont l’emplacement, la taille des appartements et l’état de l’immeuble. Un prix de vente réaliste est essentiel pour attirer des acheteurs potentiels et réussir la vente.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

L’évaluation d’un immeuble collectif s’effectue à l’aide de différentes méthodes telles que la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Une évaluation approfondie tenant compte de tous les facteurs pertinents est indispensable pour estimer correctement la valeur du bien immobilier.

En règle générale, au moins deux de ces méthodes sont combinées afin de déterminer une valeur vénale réaliste.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Évaluation gratuite par des experts

Vendre à Bonn : à quoi faut-il faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Bonn, il y a quelques aspects importants à prendre en compte :

1. Situation et prix des terrains : La demande de biens immobiliers à Bonn est élevée, ce qui se répercute sur le prix des terrains. L’emplacement de l’immeuble collectif joue donc un rôle décisif.
2. Documents : assurez-vous d’avoir préparé tous les documents pertinents, tels que les plans, l’extrait du registre foncier et la liste des locataires, afin de garantir le bon déroulement du processus de vente.
3. De bons contacts ou un agent immobilier : un agent immobilier expérimenté peut vous aider à aborder des acheteurs potentiels et à organiser efficacement le processus de vente.

Situation et prix des terrains : Le groupe cible des acheteurs à Bonn

Bonn est connue pour ses quartiers résidentiels attrayants et sa qualité de vie élevée. Les acheteurs visés sont souvent des investisseurs qui recherchent des rendements à long terme et qui sont prêts à payer les prix correspondants.

Vous devez attirer des acheteurs potentiels qui veulent faire des investissements à long terme et qui ne cherchent pas seulement des rendements à court terme.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant de commencer le processus de vente, assurez-vous d’avoir préparé tous les documents nécessaires à la vente de votre bien immobilier. Il s’agit entre autres

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. Niveau d’assainissement
5. Contrats de location et liste des locataires
6. Décomptes des frais d’exploitation
7. Certificat énergétique
8. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Comme le marché immobilier de Bonn est très dynamique, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Un agent immobilier dispose des contacts et des ressources nécessaires pour aborder les acheteurs potentiels et accélérer le processus de vente.

Impôts lors de la vente à Bonn : à quoi devez-vous faire attention ?

Lors de la vente de votre immeuble d’habitation à Bonn, vous devez tenir compte de différents aspects fiscaux :

1. Taxe de spéculation : vérifiez le délai de spéculation pour permettre des ventes exonérées d’impôt.
2. La règle des 3 objets à Bonn.
3. Les différences entre l’asset-deal et le share-deal et leur impact sur la fiscalité.

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation est généralement de 10 ans pour les biens immobiliers loués. Si vous vendez pendant ce délai, vous devez payer des impôts sur les bénéfices. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

Vous trouverez plus de détails sur la règle des 3 objets et sur les asset-deals vs. share-deals dans notre article ici.