Société immobilière : Créer une entreprise

Tu veux acheter ton premier bien immobilier et le mettre en location? Tu as hérité d’un bien immobilier et tu veux maintenant travailler toi-même dans la gestion immobilière, l’administration de biens et d’autres domaines proches, ou plus encore, tu veux devenir toi-même un investisseur immobilier ? Alors la grande question est : quelle est la bonne entreprise ? Quelle est la première étape à franchir ?

En principe, tu as beaucoup de possibilités et d’options différentes pour organiser ton entreprise pour l’avenir. Pour que tu aies une première vue d’ensemble, nous avons rédigé pour toi ce guide sur les différents types d’entreprises. Tu y apprendras à connaître les différentes possibilités qui s’offrent à toi en tant que fondateur* aux Etats-Unis. Définitions, conseils pour la création, avantages, inconvénients, ainsi que les impôts. Tout ce dont tu as besoin pour prendre une bonne décision.

Formes juridiques USA – Aperçu

• LLC (cf. SARL)
• Limited Partnership (cf. société en commandite)
• General Partnership (cf. société en nom collectif)
• Real Estate Limited Partnership (cf. société en commandite immobilière)
• C Corporation (cf. société anonyme)
• S Corporation (cf. petite société anonyme)
• Real Estate Holding (cf. holding immobilière)
• REIT/ Real Estate Investment Trusts (cf. société d’investissement immobilier)

Combiner les formes juridiques :

• Entités multiples

Par souci d’exhaustivité :

• Sole Proprietorship (cf. entreprise individuelle)
• Posséderun bien immobilier privé aux États-Unis (cf. propriété immobilière privée en Allemagne)
• Tenancy in Common (TIC) (cf. communauté de fractions)

Société à responsabilité limitée (LLC)

Une LLC (Limited Liability Company) est une forme juridique flexible et populaire aux États-Unis. Elle offre à ses détenteurs l’avantage de la limitation de la responsabilité, comme une société de capitaux, mais combine les avantages fiscaux d’une société de personnes. Les bénéfices et les pertes sont directement attribués aux associés, ce qui évite la double imposition. En outre, une LLC offre une structure simple et une flexibilité de gestion, ce qui la rend particulièrement attrayante pour les petites entreprises.

• LLC

LLC : ma recommandation pour les 10 premières propriétés

Pour les deux à dix premiers biens immobiliers, la LLC (cf. GmbH en Allemagne) est la forme la plus appropriée pour minimiser les risques de responsabilité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La LLC limite la responsabilité personnelle des propriétaires, tandis que les bénéfices et les pertes sont directement imputés aux associés, ce qui évite une double imposition. En comparaison, un Limited Partnership (voir KG) offre plus de flexibilité en termes de participation passive, mais le commandité assume l’entière responsabilité. Un general partnership (cf. société en nom collectif) comporte des risques plus élevés en raison d’une responsabilité illimitée.

• En savoir plus sur la LLC

Partenariat limité

Un Limited Partnership se compose d’au moins un commandité et d’un commanditaire. Le commandité assume l’entière responsabilité des dettes de l’entreprise, tandis que le commanditaire n’est responsable qu’à hauteur de son apport. Cette structure est souvent utilisée dans les projets d’investissement en capital ou dans l’immobilier, car elle permet une séparation claire entre la participation active et la participation passive. Sur le plan fiscal, un Limited Partnership profite du fait que les bénéfices ne sont imposés qu’au niveau des partenaires.

• Partenariat limité

Partenariat général

Un General Partnership est une société de personnes dans laquelle tous les partenaires ont une responsabilité illimitée. Cette forme juridique offre une certaine flexibilité et une création simple sans grandes formalités. Les bénéfices et les pertes sont attribués aux partenaires et imposés personnellement par eux. Toutefois, la responsabilité totale des partenaires pour les dettes de la société implique un risque plus élevé, raison pour laquelle cette forme peut être moins adaptée à certains modèles d’entreprise.

• Partenariat général

Société en commandite immobilière (Real Estate Limited Partnership, RELP)

Un Real Estate Limited Partnership (RELP) est une forme spéciale de Limited Partnership utilisée pour des projets immobiliers. Dans cette structure, les investisseurs passifs investissent en tant que commanditaires, tandis que le commandité prend en charge les activités opérationnelles et assume une responsabilité illimitée. Les RELP offrent l’avantage de la transparence fiscale et sont particulièrement adaptés aux investissements immobiliers de grande envergure, pour lesquels les parties prenantes souhaitent des relations claires en matière de responsabilité et de bénéfices.

• Real Estate Limited Partnership

C Corporation

Une C Corporation est une entité juridique indépendante, distincte de ses propriétaires. Elle offre une limitation complète de la responsabilité de ses actionnaires. Les bénéfices sont imposés au niveau de l’entreprise et les distributions aux actionnaires sont soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui peut entraîner une double imposition. Néanmoins, cette forme juridique offre des avantages tels que l’accès aux marchés des capitaux et la possibilité d’avoir un nombre illimité d’actionnaires.

• C Corporation

S Corporation

La S Corporation est similaire à la C Corporation, à la différence que les bénéfices et les pertes sont directement transmis aux actionnaires, ce qui permet d’éviter la double imposition. Il existe toutefois des restrictions quant au nombre et au type d’actionnaires. Cette forme juridique est souvent choisie par les petites entreprises qui souhaitent bénéficier de la transparence fiscale tout en ayant besoin de la limitation de responsabilité d’une société de capitaux.

• S Corporation

Real Estate Holding

Une Real Estate Holding est une forme de société utilisée spécifiquement pour la propriété de biens immobiliers. Cette structure offre une séparation juridique et fiscale entre les propriétaires et les détenteurs de biens immobiliers. Elle est idéale pour les investisseurs qui possèdent et gèrent plusieurs biens immobiliers sans les détenir directement en leur nom propre. Cela permet de réduire les risques de responsabilité et de bénéficier d’avantages fiscaux.

• Real Estate Holding

REIT (Real Estate Investment Trust)

Un Real Estate Investment Trust (REIT) est une forme particulière de société qui investit dans l’immobilier et qui est cotée en bourse. Les investisseurs peuvent acquérir des parts et investir ainsi indirectement dans l’immobilier, sans posséder directement de biens immobiliers. Les REIT bénéficient d’avantages fiscaux, mais doivent distribuer une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes. Ils constituent une option populaire pour les investisseurs à la recherche d’un placement liquide et diversifié dans le secteur immobilier.

• FPI

Entités multiples

La combinaison de plusieurs formes de sociétés offre aux entrepreneurs la possibilité de répartir les risques et de maximiser les avantages fiscaux. Par exemple, une LLC peut être utilisée en combinaison avec une corporation pour séparer les fonctions opérationnelles et de gestion. Cela est particulièrement utile dans le secteur de l’immobilier ou dans le cadre de modèles d’entreprise plus complexes, où différents secteurs d’activité doivent être séparés sur le plan juridique et fiscal.

• Entités multiples

Sole Proprietorship

La sole proprietorship, également appelée entreprise individuelle, est la forme juridique la plus simple aux États-Unis. Le propriétaire est seul responsable de l’entreprise, mais il est également indéfiniment responsable de ses dettes. Cette forme convient aux petites entreprises ou aux professions libérales qui n’ont pas besoin d’une structure complexe. Comme il n’y a pas de séparation entre l’entreprise et le propriétaire, l’imposition se fait directement sur les revenus du propriétaire.

• Sole Proprietorship

Propriété privée aux États-Unis

La possession directe de biens immobiliers aux États-Unis en tant que particulier présente à la fois des opportunités et des risques. Les propriétaires profitent de l’augmentation de la valeur du bien immobilier et des revenus locatifs, mais doivent également respecter les obligations fiscales et juridiques. En outre, la possession personnelle de biens immobiliers peut entraîner des risques de responsabilité qui peuvent être minimisés par une forme juridique appropriée telle qu’une Real Estate Holding ou une LLC.

• Propriété privée aux États-Unis

La création d’une SARL est-elle judicieuse pour l’immobilier ?

Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

La création d’une GmbH est une forme juridique d’entreprise très répandue en Allemagne. Elle offre de nombreux avantages, notamment pour les entreprises actives dans le secteur immobilier. Lors de la création d’une GmbH, certaines étapes doivent être respectées, notamment

Contrat de société : création de la SARL

La création d’une SARL nécessite un contrat de société qui définit les règles de base et la structure de l’entreprise. Dans le domaine de l’immobilier, ce contrat peut contenir des clauses spécifiques relatives à la gestion et à la vente de biens immobiliers.

Capital minimum : 25.000 euros

En Allemagne, un capital minimum de 25.000 euros est nécessaire pour créer une GmbH. Ce capital doit être apporté à l’entreprise lors de sa création. Toutefois, le versement minimum lors de la création ne doit être que de 12.5000 euros.

Acte notarié et inscription au registre du commerce

L’acte de société et les documents constitutifs doivent être authentifiés par un notaire. La SARL doit être inscrite au registre du commerce avant d’exister juridiquement.

Avantages et inconvénients d’une Sàrl dans le secteur immobilier

Explication rapide et simple des avantages et inconvénients d’une SARL.

Aperçu de 3 avantages

1. Responsabilité limitée
2. Sérieux
3. Avantages fiscaux

Le principal avantage d’une SARL est sa responsabilité limitée, ce qui signifie que les actifs personnels des associés sont protégés en cas de dettes ou de responsabilité. Une SARL transmet souvent un niveau plus élevé de sérieux et de confiance, ce qui peut être un avantage sur le marché immobilier. En outre, les SARL peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, par exemple en ce qui concerne l’amortissement des biens immobiliers ou la compensation des pertes.

3 « inconvénients » en bref

1. Coûts
2. Complexité
3. Répartition des bénéfices

La création et la gestion d’une SARL peuvent être coûteuses, y compris les frais de notaire, l’apport de capital et les frais de comptabilité annuels. La structure de la SARL exige davantage de formalités et de bureaucratie par rapport à d’autres formes d’entreprises. La répartition des bénéfices dans une SARL peut être complexe et soumise à certaines règles.

L’UG est une alternative à la GmbH. Ici, le capital minimum est de seulement 1€ pour la création. Avec le notaire, le registre du commerce, etc., il faut toutefois verser 1.000€, sinon l’UG est de fait en faillite après le paiement des frais de fondation.

Alternatives à la SARL ?

Découvrez ici d’autres formes juridiques pour lesquelles vous pouvez opter :

• Formes juridiques en Allemagne

Impôts pour une SARL dans le domaine de l’immobilier

Les SARL sont soumises à l’impôt sur les sociétés et leurs bénéfices sont imposables. Toutefois, dans le domaine de l’immobilier, certains aspects fiscaux doivent être pris en compte :

1. Taxe professionnelle
2. Taxe de spéculation
3. Amortissements
4. Compensation des pertes

Les sociétés immobilières sont souvent soumises à la taxe professionnelle, qui est prélevée sur les bénéfices réalisés. En cas de location, la taxe sur le chiffre d’affaires peut s’appliquer. Il existe toutefois des options d’exonération de la TVA qu’il convient d’envisager. La taxe de spéculation s’applique également en cas de vente ou de cession de biens immobiliers dans les 10 ans. Les SARL peuvent faire valoir des amortissements sur leurs biens immobiliers afin de réduire la charge fiscale.

Les pertes liées aux investissements immobiliers peuvent en outre être compensées par des bénéfices au cours des années suivantes afin de réduire la charge fiscale.

Création de SARL pour l’immobilier

La création d’une SARL immobilière peut être une sage décision, surtout si l’on tient compte des avantages de la responsabilité limitée et des possibilités fiscales.

Les SARL vous protègent déjà par rapport à la location privée grâce à leur responsabilité limitée. En tant que SARL, les impôts sont également nettement moins élevés qu’en cas de location privée. De nombreux avantages à s’occuper de la création d’une telle société juridique. Il en va de même pour la holding immobilière.

Immobilien GmbH : Sàrl de gestion de patrimoine

Immobilien GmbH n’est pas une forme juridique officielle en Allemagne, mais c’est ainsi que l’on désigne les GmbH qui se concentrent sur l’achat, la location et la vente de biens immobiliers. En principe, 1:1 à la GmbH. Pour en savoir plus, cliquez ici :

• Immobilier GmbH

Comparaison des fondations de famille

Les impôts en Allemagne et l’optimisation fiscale, c’est ce que beaucoup font en créant leur propre fondation familiale. La création d’une fondation, et plus particulièrement d’une fondation de famille, présente de nombreux avantages, depuis les plus-values de cession exonérées d’impôt après impôt sur la spéculation jusqu’à la faible imposition des revenus locatifs à hauteur de 15%. En savoir plus sur le modèle :

• Créer une fondation familiale