Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

Tout sur le déroulement, le droit de la construction, l’agent immobilier, le notaire, les coûts & les impôts :

• Vendre un terrain

Différence : facteur de prix d’achat et rendement locatif

Les mêmes facteurs sont utilisés pour calculer les deux résultats. Les revenus locatifs annuels et les coûts d’investissement. La différence réside uniquement dans l’établissement du calcul et donc dans le résultat.

Les deux donnent une indication sur la rentabilité.

Rendement locatif : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du rendement locatif :

Rendement locatif > Combien d’excédents reste-t-il chaque mois pour couvrir les remboursements, les intérêts et les réserves pour la remise en état ou la constitution d’un patrimoine ?

Facteur de prix d’achat : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du facteur prix d’achat :

Facteur de prix d’achat > En combien d’années les coûts d’investissement seront-ils remboursés par les revenus locatifs annuels ?

Pour simplifier, les formules que vous allez découvrir se présentent comme suit :

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = rentabilité

Ma recommandation pour les débutants : le rendement locatif

En tant que débutant dans l’immobilier, vous avez besoin de revenus réguliers et rapides, car la majeure partie de vos fonds propres est probablement investie dans votre premier bien immobilier. Pour les débutants, il est donc judicieux de comparer les biens immobiliers sur la base du rendement locatif. Ainsi, vous saurez tout de suite quel excédent mensuel un seul bien immobilier peut générer (pour vous).

Le facteur prix d’achat est plutôt intéressant pour les investissements à long terme (objectif : plus-value et 10, 20, 30 ans ; avant cela, vous payez tous les mois), dans lesquels le cash-flow à court terme n’est pas important.

• Un conseil ! Lisez ici plus sur la différence, sur mon nouveau projet, spécialement pour les acheteurs immobiliers ! Les subtilités entre rendement et investissement immobilier – externe

Quoi qu’il en soit, les deux calculs visent à leur permettre de comparer différentes offres immobilières entre elles, et ce rapidement !

Rendement locatif : exemple

Examinons à nouveau en détail, exemples à l’appui, les deux formes de calcul de la rentabilité.

Rappelons brièvement la définition : lorsque vous calculez le rendement locatif brut, le résultat vous indique quels excédents restent chaque mois et constituent votre cash-flow. Pour le remboursement du capital et des intérêts (financement de la banque), ainsi que des réserves pour la remise en état, ou tout ce qui reste ensuite pour la constitution de votre propre patrimoine supplémentaire.

Formule et comparaison

Rendement locatif = revenu net annuel / investissement * 100

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Résultat : 3,2

Calculer le rendement locatif : Comparaison des offres (exemple)

Le résultat de ce calcul est toujours un pourcentage. Celui-ci indique combien il reste d’excédent pour couvrir les frais (remboursement, intérêts, réserves pour la remise en état) et, dans le cas idéal, il reste encore un excédent supplémentaire pour vous en tant qu’investisseur du bien immobilier.

Avec les taux d’intérêt actuels, vous pouvez compter sur environ :

• 2 % de remboursement
• 2% d’intérêt
• 2 % Gestion et réserves pour remise en état

de la valeur de l’immeuble. En conséquence, les biens immobiliers avec un rendement supérieur à 6% sont intéressants pour vous en tant qu’acheteur.

• Rendement donc 6% + X

Tout comme pour le facteur prix d’achat, vous comparez rapidement les différentes offres sur la base de deux facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel que vous pouvez obtenir.

• Objet A : Rendement locatif 6,8
• Objet B : Rendement locatif 5,3
• Objet C : Rendement locatif 7,5
• Objet D : Rendement locatif 4,2
• …

Vous opteriez en conséquence pour l’examen plus approfondi de l’objet C, avec un rendement de 7,5% (+1,5% au-dessus du taux théorique de 6%). Ainsi, le locataire rembourse votre bien et vous avez des revenus mensuels supplémentaires. En outre, la propriété A, avec un rendement de 6,8%, est également intéressante.

Pour l’objet B, avec 5,3%, vous pourriez vérifier plus tard, avec votre propre expérience et encore plus de connaissances, s’il existe éventuellement des possibilités d’optimisation, par exemple une augmentation de loyer, si le bailleur ne procède à aucune adaptation pendant longtemps.

Apprenez-en encore plus sur le rendement !

Sur Immobilien-Erfahrung.de, je vous montre encore plus de choses sur le rendement locatif et des moyens de faire des évaluations rapides, notamment en ce qui concerne l’emplacement des biens immobiliers. Apprenez tout sur les :

• Rendement locatif

Facteur de prix d’achat : exemple

Rappelons la définition : lorsque vous calculez le facteur prix d’achat comme résultat, il vous indique en combien d’années les revenus locatifs ont couvert les coûts d’investissement.

Calculer le facteur de prix d’achat : Comparaison des offres

Le facteur prix d’achat est généralement compris entre 10 et 40, selon la région et la situation du bien, son état, etc. À Berlin, il se situe entre 30 et 38, dans des villes comme Düsseldorf, il se situe entre 18 et 24.

Formule et comparaison

Facteur prix d’achat = investissement / revenu net annuel

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Résultat : 31,25, donc ~ 31

En conséquence, votre comparaison des offres immobilières ressemblera à peu près à ceci :

• Objet A : Facteur de prix d’achat 18
• Objet B : Facteur de prix d’achat 21
• Objet C : Facteur de prix d’achat 19
• Objet D : Facteur de prix d’achat 17

La propriété D est donc la plus rentable, car le financement serait remboursé en 17 ans grâce aux loyers. La propriété A serait payée en 18 ans, la propriété C en 19 ans et la propriété B aurait besoin de 21 ans pour rembourser le financement complet grâce aux revenus locatifs.

C’est pourquoi nous vous donnons encore ce conseil !

Conseil ! Calculer le loyer annuel

Comment pouvez-vous calculer le loyer annuel possible ? Vous recherchez probablement votre bien immobilier sur un portail immobilier comme ImmobilienScout24, Immonet ou un autre fournisseur. Changez simplement votre filtre de recherche en passant de l’achat à la location. Vous pouvez déjà voir quels sont les loyers pratiqués pour des biens comparables dans la même région ou, mieux encore, dans le voisinage (recherche dans un rayon de 1 km). Vous pouvez ainsi prévoir le loyer annuel que vous pourriez obtenir pour votre bien immobilier.

Bien entendu, indépendamment de l’optimisation du loyer dont il vient d’être question, si l’ancien propriétaire n’a pas procédé à une adaptation du loyer depuis longtemps, s’y ajoutent des possibilités de revalorisation et d’extension, selon le type de bien immobilier.

Conclusion : le facteur prix d’achat et le rendement locatif expliqués simplement

J’espère que vous avez trouvé ici l’explication la plus simple qui soit du facteur prix d’achat et du rendement locatif ! Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le thème de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, guides et check-lists, tous disponibles gratuitement et 24 heures sur 24 en ligne, chez nous !

Appartement, maison, immeuble, tout pour les débutants en immobilier !

Maintenant nouveau sur Immobilien-Erfahrung.de :

• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

En outre, pour tous les débutants, voici un conseil :

• Acheter sa première propriété

Des erreurs peuvent apparaître dans le texte suivant, car il a été rédigé par des experts américains en droit fiscal.

Économiser des impôts sur l’immobilier

La plupart des gens dépensent trop pour les impôts sur leurs biens immobiliers. Il n’est pas difficile de réduire sa charge fiscale. À moins que vous ne prévoyiez de déménager à l’étranger dans un paradis fiscal et de ne pas payer d’impôts du tout, il est crucial de comprendre les incitations fiscales aux États-Unis. Il existe de nombreuses déductions fiscales que vous pouvez appliquer et qui réduisent la perte financière sur votre facture fiscale. La possession d’un bien immobilier aux États-Unis est soutenue par le gouvernement et donc favorisée par les impôts. Mais lisez bien les petits caractères, car chaque État a ses propres structures et systèmes fiscaux. En général, les règles suivantes s’appliquent.

Quels impôts devez-vous payer lorsque vous achetez un bien immobilier aux États-Unis ? Notre article :

• Les taxes et impôts : Achat de biens immobiliers aux États-Unis

Crédit d’impôt, déduction fiscale ? Qu’est-ce que cela signifie ?

Il est important de faire la distinction entre les crédits d’impôt et les déductions fiscales, ainsi qu’entre les crédits d’impôt non remboursables et les crédits d’impôt remboursables.

Lorsque vous investissez, vous payez moins d’impôts, ce que l’on appelle des crédits d’impôt. Les crédits d’impôt remboursables sont de l’argent auquel vous avez droit, quel que soit le montant de votre facture fiscale, c’est-à-dire que si vous recevez un crédit d’impôt remboursable de 8 000 $ et que vous n’avez qu’une facture fiscale de 5 000 $, vous recevrez 3 000 $. Un crédit d’impôt non remboursable ne fait que réduire le montant que vous devez payer en impôts, de sorte que vous n’avez pas droit aux 3 000 $ supplémentaires.

Crédits d’impôt : obtention d’argent suite à des investissements

Une déduction fiscale, en revanche, se réfère au revenu sur lequel vous êtes imposé. Par exemple, si vos revenus s’élèvent à 100 000 dollars, mais que vous bénéficiez d’une déduction fiscale de 20 000 dollars, le revenu sur lequel vous devez payer l’impôt sera porté à 80 000 dollars.

Déduction fiscale : réduction du montant du revenu qui est imposé

Conseil n° 1 en matière de fiscalité immobilière : réévaluez votre propriété

La plupart des impôts que vous paierez sur votre propriété aux États-Unis sont des taxes sur la propriété. Les taxes sur la propriété sont des taux fixes prélevés sur la valeur estimée de votre maison ou de votre propriété. Cette valeur dépend souvent du prix d’achat, mais en général, les autorités du comté augmentent ce prix de 2 % pour tenir compte de l’inflation. Dans certains cas, par exemple après des rénovations ou des catastrophes naturelles, la valeur peut être réévaluée par un expert. Il est donc possible de faire appel de l’estimation d’un évaluateur.

« Mortgage » – déductions ou crédits ?

Si vous investissez dans un logement, vous allez probablement contracter une hypothèque. En bref, une hypothèque est un prêt « garanti » par lequel vous offrez votre bien immobilier en garantie au cas où vous ne seriez pas en mesure de rembourser l’argent emprunté.

Si vous souhaitez acheter une maison, n’oubliez pas de vous renseigner sur les taxes que vous devrez payer à l’avance :

• Taxe sur les prêts hypothécaires

Crédit hypothécaire

Le gouvernement a l’intention d’aider ceux qui doivent rembourser des crédits. C’est pourquoi, lorsque vous payez des hypothèques, vous pouvez avoir droit à un crédit d’impôt proportionnel au montant que vous payez pour l’hypothèque (prononcez « Mortgage Credit »). Vous demandez ce que l’on appelle un certificat de crédit hypothécaire. Un certificat de crédit hypothécaire est un document qui prouve que vous payez l’hypothèque et que vous avez droit à ce crédit d’impôt. Le crédit est limité à 2 000 dollars.

Réduction des intérêts hypothécaires

A ne pas confondre avec son frère, le crédit hypothécaire (=Mortgage Credit), cette déduction fiscale est basée sur les intérêts que vous payez sur un prêt garanti par votre résidence principale ou secondaire. Pour être éligible, vous devez disposer d’une hypothèque qualifiée (c’est-à-dire remplissant certaines conditions, par exemple capacité de remboursement, absence de surendettement de x%, etc.) sur une résidence principale dont vous êtes propriétaire. La plupart des personnes peuvent déduire 100 % des intérêts qu’elles paient sur leur hypothèque, jusqu’à concurrence de 750 000 $. Pour demander cette déduction, vous devez remplir le formulaire 1040 sur le site web de l’administration fiscale(téléchargement).

• Déduction de 100% des intérêts jusqu’à 750 000 $.

Déduction de l’impôt sur le patrimoine de l’État et des collectivités locales (SALT)

Il est possible de faire figurer les taxes d’État et locales sur votre facture fiscale fédérale. Cela signifie que vous pouvez déduire les property taxes de vos impôts d’État, de comté et municipaux de votre facture d’impôt fédéral. La déduction de poste individuel pour les impôts d’État et locaux payés est limitée à 10 000 $ par déclaration de revenus pour les personnes seules, les chefs de ménage et les contribuables mariés qui produisent une déclaration de revenus commune. Pour les contribuables mariés qui déposent leur déclaration séparément, le plafond est de 5 000 $. Cela est possible, que vous payiez directement ou par l’intermédiaire d’un compte en fiducie.

• Limite de 10 000 $ pour les déposants individuels
• Limite de 5 000 $ par personne pour les déposants mariés

Allégements fiscaux locaux

Comme indiqué précédemment, vous avez probablement droit à beaucoup plus d’avantages fiscaux en raison de la complexité des systèmes fiscaux américains, avec des structures fiscales individualisées pour chaque État, comté et municipalité. Par exemple, en Californie, des avantages fiscaux locaux sont inclus pour les biens immobiliers sur une propriété s’il s’agit de votre résidence principale, pour les anciens combattants, les personnes âgées, etc. Un autre exemple est l’avantage Homestead, par lequel certains États réduisent la part imposable de la valeur de votre propriété s’il s’agit de votre résidence principale.

Impôts immobiliers – Comment économiser

En tant que propriétaire d’une maison ou d’un terrain, économiser sur la facture fiscale est la première façon de réduire les coûts. Il existe des méthodes moins faciles pour gagner de l’argent ou réduire les coûts que de simplement les obtenir des institutions auxquelles vous payez des factures. Qu’il s’agisse de recevoir de l’argent directement du gouvernement ou simplement de payer moins, c’est une partie importante de tout investisseur et propriétaire averti.

Bilan immobilier : de l’investissement à l’excédent

Si tu n’as pas la possibilité de regarder la vidéo (avion, train, etc.), tu trouveras la transcription avec tous les conseils directement sous la vidéo.

Conseil ! Les impôts, les finances : C’est l’affaire du chef. Je suis Alex en tant qu’investisseur immobilier depuis presque un an. Dernièrement, j’ai également suivi son coaching fiscal, lis ici plus d’informations sur cette période et sur ce que j’ai appris lors du coaching fiscal : Alex Fischer Expériences.

Comment fonctionne un bien immobilier en tant qu’investissement

tu dois en fait payer 10.000 euros une seule fois et tu obtiens immédiatement une valeur de 100.000 euros. Encore une fois, cette valeur de 100.000 euros, tu ne l’auras pas dans 30 ans, mais tu l’auras tout de suite, la plus-value peut avoir lieu immédiatement. Comment cela fonctionne-t-il ? Je vais vous le montrer tout de suite !

Ce qui est intéressant dans l’immobilier, c’est que l’immobilier est un bilan. Cela signifie qu’il a un côté recettes et un côté dépenses. Une autre particularité de l’immobilier est que tu ne dois pas avoir 100.000 euros. Normalement, si tu veux placer de l’argent dans un fonds d’actions ou dans un plan d’épargne-logement, tu dois avoir 100.000 euros pour pouvoir faire un plan d’épargne-logement de 100.000 euros ou un investissement de 100.000 euros.

Pour l’immobilier, cela fonctionne de la manière suivante : Si tu gagnes par exemple suffisamment bien ta vie. C’est-à-dire que tu as un revenu net de plus de 2.000 euros si tu es célibataire ou de plus de 2.500 euros si tu es marié. Cela signifie alors que tu paies déjà des impôts, que tu as une bonne réputation du côté de la banque. Cela signifie que la banque estime que tu es un bon client. C’est pour cette raison que la banque te prête 100.000 euros et prend comme garantie le bien immobilier.

Conseil de lecture ! Financement immobilier : comment pense la banque ?

Examinons maintenant ce bilan.

Côté recettes et côté dépenses d’un bien immobilier

Je l’ai déjà dit : le bilan comporte un côté recettes et un côté dépenses. Du côté des recettes, il y a tout d’abord le facteur « loyer ». Ici, nous comptons environ sur 5% de revenus locatifs, ce qui correspond à 5.000 euros par an. Ensuite, nous avons un avantage fiscal. Il correspond à environ 1% par an, soit 1.000 euros. Voilà pour les recettes. Côté dépenses : nous avons les intérêts ; ce qui est important dans les intérêts, ce sont les intérêts débiteurs. Tu as emprunté de l’argent et tu dois donc payer des intérêts débiteurs à la banque pour avoir des dettes envers la banque. C’est en quelque sorte le prêt d’argent. A ne pas confondre avec les intérêts créditeurs. C’est différent. Si la banque a des dettes envers toi, tu reçois de l’argent. Ces intérêts, nous les estimons ici à 4%. Cela correspondrait à environ 4.000 euros.

En fait, les taux d’intérêt sont actuellement plus bas. Mais je préfère calculer un peu plus sur le long terme et un peu moins bien pour la propriété, afin que tu puisses voir que même si les taux d’intérêt augmentaient, le tout fonctionnerait toujours. Tu apprendras beaucoup de choses sur la hausse des taux d’intérêt, etc. plus tard.

Côté recettes du bilan :

• Revenus locatifs (5%) = 5.000 euros / an
• Avantage fiscal (1%) = 1.000 euros / an

Côté dépenses du bilan

• Intérêts débiteurs (4%) = 4.000 euros / an

Important dans cet exemple : il s’agit de comprendre le principe de l’immobilier.

Amortissement et facteurs de perturbation

Venons-en maintenant au remboursement. Le remboursement n’est rien d’autre que le remboursement de l’argent. Les intérêts sont les frais de prêt de l’argent, le remboursement est le remboursement. Tu fais donc en sorte que la dette diminue de plus en plus.

Dans notre exemple, nous fixons le taux d’amortissement à 2%. Cela correspond à une durée d’environ 25-30 ans. Cela correspond donc à 2.000 euros par an. Ensuite, nous avons des coûts que nous devons calculer. Il s’agit par exemple de l’entretien, si quelque chose doit être réparé dans le bien immobilier, ou des frais de gestion de l’immeuble. Ceux-ci ne peuvent pas être reportés sur le locataire. En d’autres termes, il s’agit de frais que tu dois vraiment payer de ta poche. On peut les calculer à 1%, une bonne valeur moyenne, qui correspond ici à 1.000 euros.

Calculer l’investissement personnel : Après remboursement et frais

Maintenant, tirons un trait. 4.000 euros plus 2.000 euros plus 1.000 euros, cela fait un total de 7.000 euros par an. Un bilan doit être équilibré.

Nouveauté du côté des dépenses :

• Remboursement (2%) = 2.000 euros / an
• Durée : 25-30 ans
• Frais courants (1%) = 1.000 euros / an
• [Taux d’intérêt de la dette (4%) = 4.000 euros / an de haut]

Si nous faisons le compte maintenant, nous voyons « Mon Dieu, il manque 1.000 euros ». C’est l’investissement personnel. Nous le fixons à 1%, soit 1.000 euros, par an bien sûr. Cela signifie que pour un bien immobilier de 100.000 euros, cela représente environ 80 euros par mois. Pour ces 80 euros par mois, nous obtenons un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros. Je vous ai déjà dit que ce qui est génial avec l’immobilier, c’est que vous devez investir 10.000 euros une seule fois, et pas tout de suite, mais par tranches. En contrepartie, tu obtiens immédiatement une valeur de 100.000 euros.

Ceci (capture d’écran) est une trace temporelle. Commençant à l’année zéro. Ce serait l’année de l’achat. En année 30, c’est l’année où le bien immobilier est remboursé. Le bien immobilier avec un remboursement de 2 % serait remboursé au bout de 30 ans environ. J’expliquerai plus tard pourquoi et comment. Ici, j’ai simplement marqué des étapes intermédiaires : Année 10, année 20. Nous devons donc payer (au début) 1.000 euros d’apport personnel par an. Cela signifie que nous payons 1.000 euros par an, multiplié par 10 ans. Au total, nous devons donc payer 10.000 euros.

Extrait (vidéo ci-dessus, 6:15 minutes)

Source : Alex Fischer Youtube

Facteur d’augmentation du loyer et durée

Alors, disons ceci : En l’an 10, nous augmentons le loyer de 20%. Bien sûr, personne ne le fait, mais il s’agit ici de comprendre le principe de l’immobilier et c’est pourquoi nous restons simples. Nous n’augmentons pas chaque année par petits pourcentages successifs, mais nous ne faisons rien pendant 10 ans, puis nous augmentons une fois de 20%.

Exemple de calcul : Roue zéro

Puis, vingt ans plus tard, nous refaisons le même jeu. Regardons maintenant comment cela se répercute sur notre bilan. En l’an 10, nous augmentons de 20%, c’est-à-dire que 5.000 euros est notre loyer actuel, nous l’augmentons de 20%, et nous avons d’un seul coup 6.000 euros de loyer. 6.000 euros de loyer plus 1.000 euros d’avantage fiscal, cela fait 7.000 euros, nous avons besoin de 7.000 euros, cela signifie que notre investissement propre disparaît. Cela signifie qu’à partir de l’année 10 jusqu’à l’année 20, nous payons donc tout le temps plus moins zéro.

• Loyer (9 premières années) : 5.000 euros / an
• Loyer (10-19 ans) : 6.000 euros / an (+20%)
• Plus avantage fiscal (en haut) : 1.000 euros / an
• Total des recettes : 7.000 euros / an
• Investissement propre (à partir de l’année 11) : 0 euro

Exemple de calcul : cash-flow positif

Puis, en 20, nous augmentons encore le loyer de 20%. Ici, 20%, nous avons maintenant 6.000 euros de revenus locatifs, ce qui signifie que nous avons alors 7.200 euros de revenus locatifs. Cela signifie que nous avons maintenant plus 1.200 euros ici. Pourquoi ? 7.200 euros, 1.000 euros d’avantage fiscal font 8.200 euros, nous n’avons besoin que de 7.000, ce qui signifie que nous avons un excédent de 1.200 euros. En d’autres termes : en 20-30 ans, nous récupérons plus 12.000 euros.

• Loyer (20-29 ans) : 7.200 euros / an (+20%)
• Plus avantage fiscal (en haut) : 1.000 euros / an
• Total des recettes : 8.2000 euros / an
• Excédent : 1.200 euros / an

Optimiser le flux de trésorerie et automatiser le processus

Il faut d’abord aiguiser son regard sur les « Cashflow Opportunities » (possibilités de générer un cash-flow passif). Apprends ici plus sur le thème de l’optimisation du cash-flow et de l’automatisation des processus. Voici comment tu peux augmenter ton cash-flow (externe).

1. Étape : Financement et achat d’un bien immobilier
2. Étape : Optimiser le cash-flow

Source : Alex Fischer

Valeur réelle d’un bien immobilier : stabilité de la valeur contre l’inflation

Mais j’ai dit à l’origine que nous devions investir 10.000 euros une seule fois pour obtenir immédiatement un bien immobilier de 100.000 euros. C’est parce que je n’ai pas pris en compte cette partie-là. Parce que je laisse cette partie pour les imprévus. Par exemple, il se peut que l’appartement ne soit pas loué ou qu’une réparation importante soit nécessaire. Un autre avantage de l’immobilier est que normalement, si tu as 100.000 euros de crédit, l’inflation réduit ce crédit chaque année.

3% d’inflation ne te laissent plus que 97.000 euros après un an ou 40.100 euros après 25 ans.

Ce qui est bien avec l’immobilier, c’est que tu as une valeur réelle et que cette valeur réelle augmente grâce à l’inflation. Nous t’expliquerons plus en détail comment cela fonctionne dans d’autres leçons.

Le prêt baisse, la valeur réelle augmente

Les avoirs sont des valeurs monétaires positives, les prêts des valeurs monétaires négatives. Le prêt avec lequel tu as acheté le bien immobilier est une sorte de valeur monétaire négative. Cette valeur monétaire négative est naturellement aussi soumise à l’inflation. Cela signifie que

Après 30 ans, 100.000 euros de dettes, c’est-à-dire une valeur monétaire négative, ne valent plus que 40.100 euros.

Cet effet de ciseaux, qui fait que l’immobilier monte et que les dettes baissent en même temps, est ce qui est vraiment amusant avec un bien immobilier.

Souviens-toi : la solvabilité est essentielle

L’un ou l’autre d’entre vous se pose peut-être la question suivante : « Mon Dieu, si c’est si bien que ça ! Pourquoi tout le monde ne le fait-il pas ? C’est très simple : tout le monde ne peut pas le faire. Pour pouvoir le faire, il faut a) payer des impôts en bonne et due forme et b) avoir une bonne réputation auprès de la banque. Quand a-t-on une bonne réputation auprès de la banque ? Quand on gagne au moins 2.000 euros nets si on est célibataire ou au moins 2.500 euros nets si on est marié.

Immobilier ou fonds d’investissement ?

Immobilier ou fonds d’investissement ? La différence entre l’immobilier et un investissement conventionnel est qu’avec un investissement conventionnel, tu ne pourrais jamais avoir 200.000 euros entiers avec 5.000 euros. Cela ne marchera jamais. Dans l’immobilier d’investissement, si. Je t’explique ici pourquoi il est intelligent d’investir son argent dans l’immobilier plutôt que dans des fonds, par exemple, et comment fonctionne l’immobilier en tant que placement financier !

• Immobilier ou fonds d’investissement ? (externe)