Un aperçu de la situation : Ibiza Insight ! Villas

Ibiza est plus rude que Majorque et plus proche (temps de vol) que Marbella. En conséquence, Ibiza est l’un des points chauds des Baléares et pour ceux qui cherchent une villa, il y a plusieurs options. Directement à l’aéroport autour d’Eivissa, à seulement 10 minutes avec la même situation « en ville » à Santa Eulària des Riu ou éparpillée et tranquille sur l’île à Es Cubells ou Cala Vadella.

Voici un petit aperçu de ma galerie Pinterest.

La galerie sur Pinterest :

• Villas de luxe Ibiza

Quelques-uns des sites les plus intéressants :

Roca Llisa

Une des zones les plus exclusives d’Ibiza et une communauté fermée :

En ce qui concerne les prix, comme toujours, il n’y a pas de limite vers le haut.

Votre vue à Roca Llisa :

Santa Eulària des Riu

Villa à Santa Eulària la nuit :

Vue de la terrasse en journée :

Es Cubells

Cala Vadella

La baie de Cala Vadella :

Plus de points forts : Villas au bord de la Méditerranée

Plus de coups de cœur de Majorque et Marbella sur Lukinski Pinterest.

Mallorca Insight ! Villas

• Villas à Majorque
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Marbella Insight ! Villas à Marbella

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Définir le prix d’achat maximal : Facteurs importants

L’une des étapes les plus importantes de l’achat d’un bien immobilier, souvent sous-estimée, est la détermination du prix d’achat maximal du bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut le déterminer avant la recherche du bien. La plupart du temps, vous vous asseyez avec votre conseiller bancaire et passez en revue vos finances. Vous présentez alors une certaine somme de fonds propres et la banque vous accorde un crédit correspondant. Le montant de ce crédit dépend à la fois de votre solvabilité (pour cela, vous devez fournir une auto-évaluation ) et des fonds propres que vous pouvez présenter. La valeur de nantissement du bien et la charge mensuelle sont également prises en compte.

Fonds propres X + crédit bancaire Y

Ce sont ces facteurs qui comptent :

• Solvabilité
• Montant de la garantie de l’objet
• Fonds propres disponibles
• Charge mensuelle

Examinons maintenant les différents facteurs de plus près :

Solvabilité : actifs vs. passifs

Lors d’un examen de votre solvabilité, vos actifs et vos dettes sont mentionnés et comparés. Si le bilan est positif, c’est-à-dire que les actifs dépassent les dépenses et les dettes, les chances d’obtenir un crédit sont très bonnes. Et plus cette solvabilité est élevée, plus votre apport en fonds propres est faible. Après tout, la banque veut aussi récupérer votre argent le plus rapidement possible et être sûre de l’obtenir.

Les actifs sont comparés aux passifs

Montant de la garantie du bien immobilier : valeur vénale & valeur de marché

La valeur de garantie du bien immobilier est en principe inférieure à sa valeur vénale. La valeur vénale est le prix de vente de la maison ou de l’appartement s’il était vendu à l’heure actuelle. C’est pourquoi la valeur vénale est également appelée « valeur de marché théorique ». La valeur de nantissement se situe en moyenne 20% en dessous. Pour minimiser le risque de non-remboursement, les banques se basent donc sur la valeur de nantissement et non sur la valeur vénale.

Montant de la garantie = valeur vénale – 20

Fonds propres disponibles : dépendance vis-à-vis du bilan patrimonial

En principe, 20% de fonds propres sont nécessaires. Comme nous l’avons déjà mentionné, le montant exact des fonds propres dépend en fin de compte de votre solvabilité. Plus votre bilan est positif, moins vous avez de fonds propres à présenter. Vous pouvez donc tout à fait investir dans un bien immobilier avec 10 ou 15% de fonds propres.

Plus la solvabilité est bonne, moins les fonds propres sont importants

Charge mensuelle : revenus & dépenses

Le dernier facteur important qui influe sur le financement et donc sur le prix d’achat maximal est votre charge mensuelle. Comme pour l’examen de solvabilité, les revenus et les dépenses sont ici comparés. C’est important pour la banque, car cela lui permet de fixer les conditions de remboursement, d’intérêt et d’amortissement.

Conclusion : déterminer le prix d’achat maximal et le financement

Outre votre solvabilité et les fonds propres disponibles, cela dépend donc aussi de votre financement mensuel et de la valeur de la garantie. Ainsi, vous pouvez non seulement déterminer le prix d’achat maximal avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, mais aussi déterminer les conditions de remboursement de votre crédit.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en savoir plus sur le prix d’achat maximal, consultez notre guide :

• Prix d’achat Montant (externe)

â Un guide â Tous les faits â Conseils d’initiés â Listes de contrôle d’achat sur les questions que se posent les débutants en immobilier lors de l’achat d’un appartement : Usage personnel ou location, financement d’un logement en copropriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et fiscalité. Connaissances et expériences d’experts, dans un guide. Découvrez pas à pas le processus d’achat d’un appartement et de nombreux conseils d’initiés !

• Acheter un appartement

Aperçu de la protection du patrimoine

• Protection légale d’un bâtiment
• La protection du patrimoine oblige à l’entretien
• L’autorité de protection des monuments contrôle l’entretien
• Possibilité de subvention de la KFW ou de la fondation allemande Denkmalschutz
• En anglais – « preservation order

Retour au lexique de l’immobilier.

Relocalisation des locataires dans le cadre de grands projets de construction

Si des travaux importants sont prévus tant sur la façade qu’à l’intérieur, il est conseillé de reloger les locataires au préalable.

Pour une rénovation complète, le départ des locataires est même obligatoire

Il en va de même pour les propriétaires qui, avec le soutien de la communauté des propriétaires, se sont mis d’accord sur une rénovation dans le cadre d’une décision prise à la majorité. Mais les propriétaires qui viennent d’acquérir un bien immobilier aspirent aussi volontiers à une rénovation de l’ancien suivi d’une nouvelle location. Dans toutes les régions d’Allemagne, il y a de fortes chances que les logements rénovés soient très appréciés et qu’ils soient ensuite loués à court terme.

Une planification optimale est importante pour pouvoir réaliser tous les travaux d’assainissement et les mener à bien rapidement. Il y a différentes choses à prendre en compte et à clarifier au préalable. Vous serez ainsi à l’abri des mauvaises surprises.

Les contraintes de la protection du patrimoine

Avant de commencer à planifier en détail la rénovation d’un bâtiment ancien, il est important de se pencher sur les contraintes imposées par la protection des monuments historiques.

Ces obligations ne sont pas toujours communiquées directement lors de la vente d’un bien immobilier, et ce pour une bonne raison. Parfois, les obligations empêchent une rénovation planifiée ou sont à l’origine de coûts élevés.

Fenêtres, portes et façades

Les éléments qui relèvent de la protection du patrimoine se trouvent souvent sur la façade. Les stucs ne peuvent pas être enlevés et les modifications des ouvertures dans les murs pour les fenêtres et les portes sont interdites.

Il existe des obligations selon lesquelles les fenêtres ne peuvent être fabriquées qu’en bois et non en plastique. Leur forme et leur conception ne peuvent pas non plus être modifiées. Ainsi, il est parfois interdit de remplacer des fenêtres à croisillons par d’autres qui n’en ont pas.

Sachez également que certaines conditions vous interdisent de poser de nouvelles fenêtres et vous obligent à rénover les éléments existants. Il en va de même pour les portes si elles font partie de la façade. Les exigences qui impliquent une rénovation complète de la façade pour la remettre dans son état d’origine peuvent être particulièrement onéreuses.

Autorisations pour la rénovation de l’ancien bâtiment

Même si la protection des monuments n’a pas imposé de conditions spécifiques au bâtiment, vous devez obtenir des autorisations pour le transformer. Celles-ci concernent surtout l’extérieur. Les modifications de l’ouverture du mur pour les fenêtres et les portes et un nouvel agencement des couleurs de la façade doivent être discutés au préalable avec les autorités.

Il est préférable de prendre contact avec les autorités avant d’acheter le bien immobilier. Vous saurez ainsi s’il y a des obligations et dans quelle mesure elles sont pertinentes pour votre projet. Si vous le souhaitez, nous vous aiderons volontiers à obtenir toutes les informations importantes et pertinentes.

Les changements à l’intérieur offrent une grande marge de manœuvre

En ce qui concerne la rénovation des espaces intérieurs, vous êtes beaucoup plus libre que pour la conception des fenêtres et des façades. En règle générale, il n’y a pas de problème pour suspendre de grandes pièces avec des plafonds plus bas et créer ainsi des espaces de rangement et économiser des frais de chauffage. Il est également possible de réduire la taille des pièces en y intégrant par exemple des cloisons légères.

Le renouvellement des câbles et des conduites est également un élément important de la rénovation. Veillez toutefois à ce que ces travaux soient effectués par un professionnel.

Appartement en copropriété à Berlin avec cheminée.

Coûts d’une rénovation complète d’un bâtiment ancien

Les coûts de rénovation des bâtiments anciens sont généralement élevés. Ils se définissent en fonction de la complexité de la modernisation, de la taille des pièces, mais les souhaits individuels du maître d’ouvrage jouent également un rôle. Lors de la rénovation complète d’un grand complexe de bâtiments anciens, on atteint rapidement des sommes élevées à six chiffres. Mais comme il est possible d’obtenir de très bons prix sur le marché libre pour les appartements anciens de haut standing, les coûts seront rapidement amortis.

Coûts de rénovation Exemple

Prenons l’exemple d’une maison typique construite dans les années 80. La surface au sol est d’environ 80 mètres carrés, la surface habitable de 130 mètres carrés, répartis sur 5 pièces.

Frais de rénovation : Toit & façade

Pour une durée de vie de 20 à 40 ans et un rapport matériau/coût de la main-d’œuvre d’environ 20/80, le prix au mètre carré commence à environ 50 euros pour l’isolation intérieure sans revêtement, et jusqu’à environ 200 euros pour l’isolation sur chevrons.

Isolation sur chevrons env. 20.000 euros, sous-structure comprise

Augmentation de la valeur grâce à la rénovation ?

La rénovation n’assure pas seulement un aspect moderne, elle permet également d’économiser de l’énergie et donc d’augmenter la valeur de la maison. Pour des raisons économiques, une rénovation est souvent judicieuse. C’est également le cas si vous ne souhaitez pas vendre la maison et que vous espérez obtenir un prix de vente plus élevé grâce à la rénovation. En effet, ce que l’on appelle la rénovation énergétique vous permet de réduire considérablement vos frais annexes, de sorte que l’investissement est rentable à long terme.

• Rénovation Augmentation de la valeur

Conclusion : la rénovation des logements anciens est rentable

La rénovation d’un logement ancien en vaut toujours la peine. Il est important de se pencher au préalable sur les contraintes liées à la protection des monuments. De telles contraintes peuvent faire grimper les coûts de manière significative. Si vous souhaitez obtenir des conseils en matière de rénovation et de vente de logements anciens, nous nous proposons volontiers comme partenaire expérimenté pour les Länder de Hesse et de Rhénanie-Palatinat.