Société immobilière : Créer une entreprise

Tu veux acheter ton premier bien immobilier et le mettre en location? Tu as hérité d’un bien immobilier et tu veux maintenant travailler toi-même dans la gestion immobilière, l’administration de biens et d’autres domaines proches, ou plus encore, tu veux devenir toi-même un investisseur immobilier ? Alors la grande question est : quelle est la bonne entreprise ? Quelle est la première étape à franchir ?

En principe, tu as beaucoup de possibilités et d’options différentes pour organiser ton entreprise pour l’avenir. Pour que tu aies une première vue d’ensemble, nous avons rédigé pour toi ce guide sur les différents types d’entreprises. Tu y apprendras à connaître les différentes possibilités qui s’offrent à toi en tant que fondateur* aux Etats-Unis. Définitions, conseils pour la création, avantages, inconvénients, ainsi que les impôts. Tout ce dont tu as besoin pour prendre une bonne décision.

Formes juridiques USA – Aperçu

• LLC (cf. SARL)
• Limited Partnership (cf. société en commandite)
• General Partnership (cf. société en nom collectif)
• Real Estate Limited Partnership (cf. société en commandite immobilière)
• C Corporation (cf. société anonyme)
• S Corporation (cf. petite société anonyme)
• Real Estate Holding (cf. holding immobilière)
• REIT/ Real Estate Investment Trusts (cf. société d’investissement immobilier)

Combiner les formes juridiques :

• Entités multiples

Par souci d’exhaustivité :

• Sole Proprietorship (cf. entreprise individuelle)
• Posséderun bien immobilier privé aux États-Unis (cf. propriété immobilière privée en Allemagne)
• Tenancy in Common (TIC) (cf. communauté de fractions)

Société à responsabilité limitée (LLC)

Une LLC (Limited Liability Company) est une forme juridique flexible et populaire aux États-Unis. Elle offre à ses détenteurs l’avantage de la limitation de la responsabilité, comme une société de capitaux, mais combine les avantages fiscaux d’une société de personnes. Les bénéfices et les pertes sont directement attribués aux associés, ce qui évite la double imposition. En outre, une LLC offre une structure simple et une flexibilité de gestion, ce qui la rend particulièrement attrayante pour les petites entreprises.

• LLC

LLC : ma recommandation pour les 10 premières propriétés

Pour les deux à dix premiers biens immobiliers, la LLC (cf. GmbH en Allemagne) est la forme la plus appropriée pour minimiser les risques de responsabilité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La LLC limite la responsabilité personnelle des propriétaires, tandis que les bénéfices et les pertes sont directement imputés aux associés, ce qui évite une double imposition. En comparaison, un Limited Partnership (voir KG) offre plus de flexibilité en termes de participation passive, mais le commandité assume l’entière responsabilité. Un general partnership (cf. société en nom collectif) comporte des risques plus élevés en raison d’une responsabilité illimitée.

• En savoir plus sur la LLC

Partenariat limité

Un Limited Partnership se compose d’au moins un commandité et d’un commanditaire. Le commandité assume l’entière responsabilité des dettes de l’entreprise, tandis que le commanditaire n’est responsable qu’à hauteur de son apport. Cette structure est souvent utilisée dans les projets d’investissement en capital ou dans l’immobilier, car elle permet une séparation claire entre la participation active et la participation passive. Sur le plan fiscal, un Limited Partnership profite du fait que les bénéfices ne sont imposés qu’au niveau des partenaires.

• Partenariat limité

Partenariat général

Un General Partnership est une société de personnes dans laquelle tous les partenaires ont une responsabilité illimitée. Cette forme juridique offre une certaine flexibilité et une création simple sans grandes formalités. Les bénéfices et les pertes sont attribués aux partenaires et imposés personnellement par eux. Toutefois, la responsabilité totale des partenaires pour les dettes de la société implique un risque plus élevé, raison pour laquelle cette forme peut être moins adaptée à certains modèles d’entreprise.

• Partenariat général

Société en commandite immobilière (Real Estate Limited Partnership, RELP)

Un Real Estate Limited Partnership (RELP) est une forme spéciale de Limited Partnership utilisée pour des projets immobiliers. Dans cette structure, les investisseurs passifs investissent en tant que commanditaires, tandis que le commandité prend en charge les activités opérationnelles et assume une responsabilité illimitée. Les RELP offrent l’avantage de la transparence fiscale et sont particulièrement adaptés aux investissements immobiliers de grande envergure, pour lesquels les parties prenantes souhaitent des relations claires en matière de responsabilité et de bénéfices.

• Real Estate Limited Partnership

C Corporation

Une C Corporation est une entité juridique indépendante, distincte de ses propriétaires. Elle offre une limitation complète de la responsabilité de ses actionnaires. Les bénéfices sont imposés au niveau de l’entreprise et les distributions aux actionnaires sont soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui peut entraîner une double imposition. Néanmoins, cette forme juridique offre des avantages tels que l’accès aux marchés des capitaux et la possibilité d’avoir un nombre illimité d’actionnaires.

• C Corporation

S Corporation

La S Corporation est similaire à la C Corporation, à la différence que les bénéfices et les pertes sont directement transmis aux actionnaires, ce qui permet d’éviter la double imposition. Il existe toutefois des restrictions quant au nombre et au type d’actionnaires. Cette forme juridique est souvent choisie par les petites entreprises qui souhaitent bénéficier de la transparence fiscale tout en ayant besoin de la limitation de responsabilité d’une société de capitaux.

• S Corporation

Real Estate Holding

Une Real Estate Holding est une forme de société utilisée spécifiquement pour la propriété de biens immobiliers. Cette structure offre une séparation juridique et fiscale entre les propriétaires et les détenteurs de biens immobiliers. Elle est idéale pour les investisseurs qui possèdent et gèrent plusieurs biens immobiliers sans les détenir directement en leur nom propre. Cela permet de réduire les risques de responsabilité et de bénéficier d’avantages fiscaux.

• Real Estate Holding

REIT (Real Estate Investment Trust)

Un Real Estate Investment Trust (REIT) est une forme particulière de société qui investit dans l’immobilier et qui est cotée en bourse. Les investisseurs peuvent acquérir des parts et investir ainsi indirectement dans l’immobilier, sans posséder directement de biens immobiliers. Les REIT bénéficient d’avantages fiscaux, mais doivent distribuer une grande partie de leurs bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes. Ils constituent une option populaire pour les investisseurs à la recherche d’un placement liquide et diversifié dans le secteur immobilier.

• FPI

Entités multiples

La combinaison de plusieurs formes de sociétés offre aux entrepreneurs la possibilité de répartir les risques et de maximiser les avantages fiscaux. Par exemple, une LLC peut être utilisée en combinaison avec une corporation pour séparer les fonctions opérationnelles et de gestion. Cela est particulièrement utile dans le secteur de l’immobilier ou dans le cadre de modèles d’entreprise plus complexes, où différents secteurs d’activité doivent être séparés sur le plan juridique et fiscal.

• Entités multiples

Sole Proprietorship

La sole proprietorship, également appelée entreprise individuelle, est la forme juridique la plus simple aux États-Unis. Le propriétaire est seul responsable de l’entreprise, mais il est également indéfiniment responsable de ses dettes. Cette forme convient aux petites entreprises ou aux professions libérales qui n’ont pas besoin d’une structure complexe. Comme il n’y a pas de séparation entre l’entreprise et le propriétaire, l’imposition se fait directement sur les revenus du propriétaire.

• Sole Proprietorship

Propriété privée aux États-Unis

La possession directe de biens immobiliers aux États-Unis en tant que particulier présente à la fois des opportunités et des risques. Les propriétaires profitent de l’augmentation de la valeur du bien immobilier et des revenus locatifs, mais doivent également respecter les obligations fiscales et juridiques. En outre, la possession personnelle de biens immobiliers peut entraîner des risques de responsabilité qui peuvent être minimisés par une forme juridique appropriée telle qu’une Real Estate Holding ou une LLC.

• Propriété privée aux États-Unis

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REIT : création, avantages et inconvénients

Pour un type d’investissement plus important. Il est possible de créer un trust qui gère des investissements immobiliers dans lesquels de nombreux actionnaires investissent des capitaux importants. Il s’agit de la version wall-street d’une holding immobilière, qui implique des capitaux massifs.

Définition et bases : Real Estate Trust Fund

Un REIT est avant tout une fiducie d’investissement immobilier. À première vue, un REIT ressemble à une société anonyme immobilière. Il s’agit d’une société qui exploite ou possède des biens immobiliers. Ceux-ci sont typiquement générateurs de revenus, comme les hôtels, les infrastructures ou les entrepôts. Cela signifie que l’essentiel de son économie provient des revenus, par opposition aux ventes ou aux plus-values. En règle générale, les FPI ne sont pas non plus diversifiés. Un FPI spécialisé dans le bois possédera beaucoup de terrains, mais très peu de bureaux, par exemple.

• Real Estate Investment Trust – sociétés cotées en bourse

Créer un REIT : Grande société immobilière

Si vous souhaitez créer un REIT, vous devez d’abord rédiger un contrat de société. En règle générale, les FPI sont à l’origine des sociétés de gestion, étant donné que 100 investisseurs sont nécessaires. Ensuite, vous décidez de l’État dans lequel vous souhaitez créer votre FPI et vous contactez le secrétaire de cet État. Ensuite, le mémorandum de placement privé (également appelé mémorandum d’offre) contient des informations importantes sur le FPI, par exemple sur les immeubles dans lesquels vous souhaitez investir et sur les membres du conseil d’administration. Vous commencez maintenant à chercher des investisseurs en leur proposant votre prospectus, qui les informe sur vos stratégies, votre structure, etc. Dès que le nombre magique de 100 est atteint, vous pouvez demander l’acte de constitution. Pour finir, déposez le formulaire 1120 auprès de l’IRS, et vous avez terminé !

Processus résumé :

1. Rédiger un contrat de société
2. Choisir un site
3. Contact avec le secrétaire d’État
4. Rédiger un mémorandum pour un placement privé
5. Recherche d’investisseurs à l’aide du prospectus
6. Soumettre l’acte de constitution et le formulaire 1120

Documents :

• Mémorandum de placement privé (également connu sous le nom de mémorandum d’offre)
• Prospectus
• Forme 1120

Avantages : Faible risque, diversification et flexibilité

Les investisseurs peuvent bénéficier d’investissements qu’ils ne feraient normalement pas. Il peut s’agir de projets d’infrastructure massifs pour lesquels une personne ordinaire n’a généralement pas les moyens d’investir, mais auxquels elle peut contribuer en collaboration avec de nombreuses autres personnes. De plus, ils sont en mesure de diversifier leurs investissements au sein du marché immobilier, car ils participent à plusieurs biens avec des montants minimes en dollars. Il y a également moins de risques associés aux investissements dans les FPI. Un autre avantage certain est le fait que les investisseurs peuvent vendre rapidement leurs parts. Un autre avantage est que, même si un citoyen étranger ne peut pas investir dans l’immobilier traditionnel aux États-Unis, il peut le faire via un REIT.

• Bénéfice d’investissements qui seraient autrement impossibles
• Investissements diversifiés
• Faible risque
• Vente rapide d’actions
• Pas bloqué si étranger

Inconvénients : Lent, taxation et perte de contrôle

Certains inconvénients ont déjà été mentionnés. Le principal inconvénient est que les REIT ne connaissent typiquement pas une croissance importante, car ils ne peuvent pas réinvestir leurs revenus. Ils sont contraints de restituer 90% des bénéfices aux investisseurs, ce qui signifie que seuls 10% des bénéfices peuvent être réinvestis dans l’entreprise. Alors que la plupart des dividendes ne sont imposés qu’à 15%, les dividendes des REIT sont imposés comme des revenus réguliers. Il s’agit d’un taux beaucoup plus élevé. Il y a également l’inconvénient que les investisseurs du REIT n’ont aucun contrôle sur les décisions opérationnelles, ce qui signifie qu’ils peuvent être impuissants face à des changements inefficaces. Enfin, certains REITs (mais pas tous, faites des recherches !) ont des frais de gestion et de transaction exorbitants. Cela se traduit logiquement par une baisse des distributions aux actionnaires et donc des revenus pour les investisseurs.

• Une croissance faible
• Les dividendes sont fortement imposés
• Pas de contrôle sur les décisions opérationnelles
• Frais de gestion et de transaction élevés

REIT immobilier : exigences, bénéfices

Si vous souhaitez vous lancer dans l’activité de REIT, il y a quelques éléments à prendre en compte. Si vous possédez des biens immobiliers ou si vous souhaitez acheter et vendre des biens immobiliers, le REIT n’est pas pour vous. Il est plutôt le bon choix si vous avez des capitaux excédentaires que vous souhaitez investir dans un trust à croissance lente et sûre.

Les FPI sont-ils cotés en bourse ?

Oui ! C’est la différence fondamentale avec les autres LLC ou les Limited Partnerships, par exemple. Elles sont cotées en bourse et vous pouvez donc investir dans des REITs comme dans d’autres trusts ou actions. Dans un certain sens, ce sont des actions dans lesquelles vous investissez dans des gestionnaires immobiliers.

• Oui, les REIT sont cotés en bourse

Puis-je créer mon propre REIT ? Conditions préalables

Oui, même si ce n’est pas facile. Il y a quelques éléments importants à prendre en compte. Premièrement, avant de devenir un FPI, la plupart des entreprises sont des LLC qui, une fois qu’elles ont trouvé suffisamment d’investisseurs, font une demande pour devenir un FPI. Ces exigences ne sont pas imposées au cours de la première année d’existence d’un FPI, mais généralement dès la deuxième année.

• Les FPI ont plusieurs exigences
• La plupart des FPI commencent en tant que LLC

Combien d’investisseurs dans un REIT ?

La première condition importante est que vous devez avoir au moins 100 investisseurs. Pour la plupart des gens, il est difficile de les trouver. Surtout si vous avez peu d’expérience dans l’immobilier, il est difficile de trouver autant d’investisseurs prêts à prendre des risques.

• Au moins 100

Distribution pour les REITs – plus de 90% des bénéfices

La loi exige que les FPI soient structurés de manière à ce qu’au moins 90% des bénéfices soient distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, et ce chaque année. Il s’agit d’une loi et, par conséquent, dès qu’un FPI ne le fait pas, il perd son statut et ne peut plus prétendre aux avantages supplémentaires d’un FPI.

• Les REIT doivent distribuer au moins 90% des bénéfices aux investisseurs

Dans quoi investit un REIT ?

Autre loi de l’IRS : un REIT doit lui aussi investir au moins 75% de sa valeur/de ses actifs dans une forme d’immobilier. Cela ne pose généralement pas de problème, car la plupart des FPI investissent plus de 90 % de leurs actifs dans l’immobilier. Un FPI doit également tirer au moins 95 % de son revenu brut d’investissements immobiliers.

• Les REIT doivent investir au moins 75 % de leurs actifs dans l’immobilier

Peut-on s’enrichir avec les REITs ? – Bénéfices, dividendes d’investissement

La plupart des gens ne s’enrichiront pas avec les REIT. Ils ne rapportent que lentement des dividendes, mais sont généralement très sûrs. Il est peu probable, par exemple, que vous doubliez votre investissement. Néanmoins, la plupart des REIT ont une meilleure performance à long terme que la plupart des actions, ce qui signifie qu’ils constituent un investissement plus sûr. Bien qu’il existe quelques méga-REITs qui affichent des plus-values massives et des bénéfices importants pour leurs investisseurs, il ne s’agit pas d’actions « get-rich-quick ».

• Les REIT sont un investissement sûr mais à croissance lente

Investir dans l’immobilier ou les REIT ? Comment choisir

Si vous n’arrivez pas à décider si vous devez investir dans un REIT ou dans un véritable bien immobilier ? Regardez cette vidéo qui vous explique tout ce que vous devez savoir sur les FPI et l’immobilier :

Une LLC peut-elle être un FPI ? Différences et points communs

En premier lieu, les FPI sont imposés comme des sociétés de capitaux. Dans la pratique, cela signifie que la plupart des sociétés de gestion qui ont l’intention de devenir un FPI commencent leur vie en tant que SARL/LLC. Dès que cette LLC sera suffisamment grande, elle demandera à devenir un FPI.

Les taxes et impôts : Peu d’avantages

Si vous souhaitez bénéficier de déductions fiscales, les FPI ne sont probablement pas faits pour vous. Par rapport aux investissements immobiliers traditionnels, pour lesquels les possibilités de déductions fiscales sont presque illimitées, y compris l’amortissement, les hypothèques, les intérêts, etc., les FPI ne sont pas aussi privilégiés.

1. Imposition des dividendes de FPI
2. Charges d’amortissement

Revenu normal – Dividendes de FPI

Au moins 90% des revenus générés par le REIT doivent être redistribués aux investisseurs. Ces revenus sont imposés selon le taux marginal d’imposition individuel de l’investisseur. En d’autres termes, le revenu qu’un investisseur tire du REIT est imposé comme n’importe quel autre revenu.

• Les dividendes sont imposés comme des revenus normaux pour l’investisseur

Charges d’amortissement – avantage fiscal REIT

Les charges d’amortissement peuvent réduire le montant des revenus. Les investisseurs du FPI peuvent minimiser leurs impôts en amortissant ces amortissements sur les dividendes reçus.

• Pour les FPI, vous pouvez amortir les amortissements

Conclusion du REIT : grand temps, petit temps

Les REIT ont certainement une bonne raison d’être. Ils offrent une opportunité unique d’investir dans le marché massif et apparemment imbattable de l’immobilier sans avoir à dépenser des millions ou à contracter une hypothèque. Cependant, avec moins de risques vient aussi moins de récompenses, et ce type d’investissement ne sera probablement pas rentable rapidement ou fortement. Il s’agit d’un paiement faible et constant. Cela peut être attrayant ou non, selon vos préférences !

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