Évaluer un immeuble collectif en moins de 5 minutes

Commençons par un cas qui pourrait t’arriver aujourd’hui :

Imagine qu’une connaissance soit assise à côté de toi dans un café et te dise : « Ici, dans la rue, quelqu’un veut vendre un immeuble collectif, je connaissais la vieille dame, son fils s’en occupe maintenant. Je vais me renseigner pour toi ». Un jour plus tard, tu reçois les chiffres sur Whatsapp : 240.000 euros de loyer annuel, le prix d’achat serait de 8,5 millions, situation A. Ça a l’air passionnant – mais est-ce vraiment une bonne affaire ?

Important : tu n’as besoin que de deux chiffres – le prix d’achat (PAC) et le loyer annuel net (LAN). Une fois que tu les as, tu peux immédiatement calculer le facteur prix d’achat et le rendement. Ces deux chiffres sont les plus importants pour savoir si un investissement est judicieux ou non.

Un autre conseil : qu’il s’agisse du rendement ou du facteur prix d’achat, utilise mes calculateurs immobiliers gratuits sur Immobilien Guru.

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Calculer le facteur prix d’achat et le rendement

exemple :

• Prix d’achat : 8 500 000
• JNKM : 240 000 EUROS

Maintenant, tu peux commencer directement :

Facteur prix d’achat = prix d’achat / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un facteur de prix d’achat de 35 signifie qu’il te faudra plus de 35 ans pour récupérer le prix d’achat grâce aux revenus locatifs – sans frais, sans intérêts, sans risque. Bien trop long.

Quel est ton rendement ?

Cela aussi, tu peux le voir tout de suite :

Rendement = JNKM / prix d’achat = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Cela semble correct au premier abord – mais est-ce vraiment le cas ?

La limite magique : 5,5 % ou plus – s’applique au taux d’intérêt actuel de 3,5

Si tu travailles avec des capitaux étrangers – et c’est le cas de presque tout le monde – tu dois tenir compte des taux d’intérêt actuels. Supposons que tu obtiennes 3,5 % d’intérêts. À cela s’ajoutent de manière réaliste environ 2 % pour l’entretien et les réserves. Cela fait un total de 5,5 %.

Tu ne gagnes donc qu’à partir d’un rendement supérieur à 5,5

Avec un rendement de seulement 2,8 %, tu subis des pertes, mois après mois, malgré les loyers perçus.

Quel est le montant maximum que tu devrais payer ?

C’est là qu’intervient l’astuce : il suffit d’inverser la formule. Tu veux un rendement d’au moins 6 % ? Alors

Prix d’achat = JNKM / rendement souhaité Prix d’achat = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

Avec un rendement de 6 %, le bien devrait coûter au maximum 4 millions d’euros. Avec un rendement de 8 %, il ne devrait même pas dépasser 3 millions d’euros.

Exemple : tu veux 8 %.

Prix d’achat = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 €.

Tout ce qui est au-dessus n’est pas intéressant financièrement – ou alors tu dois négocier le prix d’achat à la baisse.

C’est tout ce que tu dois retenir dans un premier temps, lors d’une évaluation rapide depuis ton smartphone ou ton ordinateur portable ! Tu reçois une offre ? Demande l’adresse, le prix d’achat, les JNKM (état de la rénovation, état de la location, …) – tu pourras alors évaluer rapidement et le vendeur pourra vendre son immeuble à appartements rapidement.

Conclusion : « Seuls deux chiffres font la différence » – pour simplifier

Tu as vraiment besoin

• Le loyer annuel net (JNKM)
• Le prix d’achat

Ensuite, tu compares cela avec les coûts de financement actuels et les 2 % de marge de maintenance. À partir de 5,5 % de rendement, tu es dans le positif – tout ce qui est en dessous est un risque ou un hobby.

Formule pour ton quotidien

Rendement souhaité / JNKM = prix d’achat maximal

Garde cette formule en tête – tu en auras souvent besoin lorsque tu examineras des offres immobilières. Elle te permet de savoir en quelques secondes si un objet correspond ou non. Et mieux encore, tu peux immédiatement faire une offre réaliste au vendeur.

8,5 millions, est-ce une bonne affaire ?

J’en ai parlé en détail sur immobilien-erfahrung.de, tu peux le relire ici : Différence entre l’immobilier de rendement et l’immobilier d’investissement.

La différence réside dans l’objectif : dans le cas d’un immeuble de rapport, ce qui compte, c’est ce qui arrive chaque mois sur ton compte – c’est-à-dire un cash-flow positif grâce aux revenus locatifs, le plus souvent dans des emplacements B et C. Dans le cas d’un bien immobilier d’investissement, en revanche, tu mises sur une plus-value à long terme et sur le produit de la vente – généralement dans les zones A comme Berlin, Cologne, Düsseldorf & Co.

Tu veux du cash directement ? La première variante t’apporte directement des revenus. Tu veux plus de cash à long terme ? La seconde exige de la patience, du capital et une bonne connaissance du marché – en contrepartie, un gros bénéfice t’attend plus tard.

Encore mieux :

Si tu achètes à bas prix en situation A, c’est encore mieux Cashflow + Longterm Cash = classe royale. Acheter, revaloriser, augmenter le loyer, augmenter la valeur.

C’est tout. Tu évalueras ainsi extrêmement rapidement. Bonne chance pour investir !

Ton offre de prix d’achat dépend donc toujours aussi de tes objectifs personnels : As-tu besoin / souhaites-tu disposer de liquidités sur le plan opérationnel ou stratégique ?

Que vaudrait pour toi ce bien immobilier avec un loyer annuel net de 240.000 euros dans un quartier A ?

Plus de conseils pratiques ?

Tu veux reconnaître régulièrement les bons deals, prendre des décisions plus rapidement ou simplement apprendre de mes expériences ? Alors parcoure le blog ou lis les principaux articles sur ces thèmes – étape par étape, de la pratique, pour les investisseurs.

Je t’ai expliqué ces thèmes en détail :

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Calculer le facteur prix d’achat
• Astuce : Mon calculateur de prix d’achat
• Bien évaluer le rendement
• Financement avec effet de levier

Tu veux vendre ou tu as des questions ? Alors écris-moi – je t’aiderai volontiers.

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Rejoignez Timmy et ses amis dans des voyages aventureux qui non seulement stimulent l’imagination, mais enrichissent également l’esprit ! Chaque histoire, qu’il s’agisse de la découverte de la cabane magique ou de la mission sur l’île des couleurs, est parfaitement adaptée à la lecture à voix haute et offre aux enfants une manière amusante d’apprendre ce qu’est l’immobilier et l’appréciation.

Aventure et apprentissage, avec Timmy, Lea et Finn !

Avec des illustrations colorées et des intrigues entraînantes, ces livres deviendront un élément indispensable de toute routine de lecture ! Découvre avec Timmy le plaisir de lire et d’apprendre.

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• Les aventures de Timmy – Livre immobilier pour enfants

Une aventure pédagogique pleine de suspense et d’inspiration

Les histoires de Timmy et de ses amis sont plus qu’un simple divertissement – elles sont une invitation à découvrir le monde de l’immobilier et de l’investissement de manière ludique. Grâce à l’intrigue fascinante, les jeunes lecteurs sont encouragés à trouver des solutions créatives pour l’avenir et à prendre des responsabilités vis-à-vis de leur environnement.

Pourquoi ces livres ne devraient manquer dans aucune chambre d’enfant

Avis aux parents ! Les aventures immobilières de Timmy, Léa et Finn sont un must-have pour chaque chambre d’enfant. Elles stimulent non seulement l’imagination et l’envie de lire des petits explorateurs, mais transmettent également de précieuses connaissances sur l’immobilier, la durabilité et la protection de l’environnement.

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Conseils pour la lecture à haute voix : Fais de la lecture un rituel quotidien

Voici encore 6 bons conseils de lecture de FIV Magazine :

1. Crée une atmosphère calme
2. Trouver le bon moment pour lire
3. Choisis des histoires appropriées
4. Lire avec vivacité
5. Interaction avec l’histoire
6. Des conversations pleines d’imagination

Crée une atmosphère calme

Veille à créer un environnement confortable, sans distractions telles que la télévision ou le téléphone portable, afin de pouvoir te concentrer entièrement sur ton enfant et sur l’histoire.

Trouver le bon moment pour lire

Choisis de préférence la même heure chaque jour pour la lecture. Avant de s’endormir, c’est particulièrement bien pour retrouver le calme, mais d’autres occasions se prêtent également à la lecture, comme les temps d’attente ou les voyages.

Choisis des histoires appropriées

Oriente-toi vers les intérêts de ton enfant, qu’il s’agisse d’histoires de détectives, de récits d’aventures ou de livres spécialisés. Si l’enfant prend plaisir à l’histoire, il sera plus enthousiaste à la lire.

Lire avec vivacité

Adapte ta voix et ton intonation à l’histoire pour la rendre plus vivante. Cela aide à maintenir l’attention de ton enfant.

Interaction avec l’histoire

Permettez à votre enfant de poser des questions et de commenter l’action. Observe ensemble les images du livre et décris-les.

Des conversations pleines d’imagination

Discutez avec votre enfant de ce qu’il a lu, réfléchissez à des fins alternatives ou à la manière dont l’histoire pourrait se poursuivre. Laissez libre cours à votre imagination !

Foire aux questions sur la lecture à voix haute

À partir de quel âge puis-je faire la lecture à mon enfant ?

La lecture est utile dès l’âge d’un ou deux ans. Il existe des livres adaptés à différentes tranches d’âge, même pour les bébés à partir de 3 mois.

Quels sont les livres qui se prêtent à la lecture à haute voix ?

Il existe une grande variété de livres pour tous les âges et tous les intérêts, des livres d’images aux collections de livres pour enfants.

À quelle fréquence dois-je lire des histoires à mon enfant ?

Idéalement, la lecture devrait avoir lieu tous les jours, pendant au moins 15 minutes.

Lire & télécharger gratuitement !

• Les aventures de Timmy – Livre immobilier pour enfants

Exemples de réalisations : Explications vidéo compactes

Une image vaut mille mots ! En voici quelques exemples :

Prospection immobilière : comment obtenir des offres immobilières avantageuses

Le vrai profit se trouve dans l’achat, c’est pourquoi la prospection immobilière est un sujet si important dans ton parcours d’investisseur immobilier et d’investisseur en immobilier. Sur YouTube, je donne des conseils de prospection, des canaux numériques à la manière de sonner chez les propriétaires (prospection à froid).

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Pour toi, lorsqu’il s’agit de débuter dans le domaine de l’investissement, il est tout d’abord important d’acquérir des biens immobiliers à bas prix :

Fais savoir que tu achètes des biens immobiliers dans la région X ! La famille, les proches, les amis, les connaissances, les collègues sont tous de puissants multiplicateurs pour toi.

Dès que quelqu’un entend quelque chose, tu as des informateurs.

Revenus passifs : Gagner de l’argent en louant

Les revenus passifs sont pour beaucoup un rêve ardemment désiré, et l’immobilier offre la possibilité de réaliser ce rêve. Imagine que tu gagnes 5.000 euros par mois en plus de ton travail, sans devoir travailler activement pour cela. Qu’est-ce que cela te ferait ? De nombreuses personnes misent sur l’immobilier pour atteindre précisément cet objectif.

• Constitution d’un patrimoine grâce aux revenus locatifs
• Revenus supplémentaires – revenus passifs
• La tranquillité d’esprit

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5% de rendement : qu’est-ce que cela signifie ?

Que signifie un rendement de 5% ? Dans cette vidéo, j’explique pourquoi 5% est évalué différemment selon les classes d’actifs.

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5% ne suffisent pas si tu veux immédiatement « gagner de l’argent avec l’immobilier ». Lis ici quel est le rendement dont tu as besoin : c’est le niveau de rendement « minimum » que tu dois atteindre si tu veux gagner de l’argent directement dès le premier mois de location.

L’immobilier comme protection contre l’inflation : maintien de la valeur

L’achat d’un appartement en copropriété peut être une décision judicieuse, en particulier pour les débutants dans l’immobilier. En achetant un appartement, tu fais partie d’un syndicat de copropriétaires (WEG), ce qui signifie que de nombreuses dépenses communes sont partagées. Imagine que dans un immeuble de cinq appartements, tu ne paies que 20 % des dépenses communes. Cela signifie des économies considérables pour toi.

• Augmentation de la valeur du bien immobilier à long terme
• Augmentation des revenus locatifs au fil du temps
• Taux de remboursement stable

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Appartement vs. maison : l’avantage d’un appartement

Les investisseurs choisissent souvent un financement à long terme sur une période de 30 ou 35 ans. Cela permet de créer des liquidités pour d’autres investissements. Au lieu de supporter toi-même la totalité du prix d’achat, tu peux contracter un prêt auprès de la banque et n’apporter en général que 20% de fonds propres. Cela te permet de posséder plusieurs objets d’investissement et de profiter des revenus.

• Faire partie d’un syndicat de copropriétaires
• Partager les coûts – par ex., installation de chauffage

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Financement à long terme des investissements

Les investisseurs en capital financent souvent sur une longue période de 30 ou 35 ans. Cela permet de créer des liquidités pour d’autres investissements. Au lieu de payer toi-même 100 % du prix d’achat, tu contractes un prêt auprès de la banque et n’apportes généralement que 20 % de fonds propres. Cela te permet de posséder plusieurs objets d’investissement et de profiter des revenus.

• Création de liquidités
• L’inflation entraîne une augmentation de la fortune, alors que le remboursement reste constant

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Acheter en zone A et en zone B : la différence

Dans le monde de l’immobilier, les emplacements sont souvent classés en A, B et C. Sur Instagram, je t’explique les bases et j’analyse les différences, les avantages et les inconvénients de ces emplacements. Reste connecté pour obtenir des connaissances précieuses sur les investissements immobiliers.

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Investor Stories : Apprendre des grands

Sur mon blog, tu trouveras de nombreuses histoires d’investisseurs, et j’en fais aussi quelques-unes pour LinkedIn ! Comme ici, le pays d’Hollywood.

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Exemples de réalisations : Explications brèves en vidéos

Les vidéos valent mieux que mille mots ! En voici quelques exemples :

Des revenus passifs : Gagner de l’argent en louant

Les revenus passifs sont ce que beaucoup veulent et souhaitent pour leur vie. Car il rend insouciant. Supposons que tu saches qu’en plus de la constitution de ton patrimoine (le bien immobilier est remboursé par le locataire), tu gagnes 5.000 euros par mois, sans travailler : comment te sentirais-tu ? C’est pourquoi beaucoup misent sur l’immobilier comme investissement.

• Constitution d’un patrimoine, le locataire paie ton bien immobilier
• Revenus supplémentaires, revenus passifs
• Sans souci

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Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

♬ Originalton – Lukinski

Prospection immobilière : comment obtenir des offres immobilières avantageuses

Le vrai profit se trouve dans l’achat, c’est pourquoi la prospection immobilière est un sujet si important dans ton parcours d’investisseur immobilier et d’investisseur en immobilier. Sur YouTube, je donne des conseils de prospection, des canaux numériques à la manière de sonner chez les propriétaires (prospection à froid).

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Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

♬ Originalton – Lukinski

Pour toi, lorsqu’il s’agit de débuter dans le domaine de l’investissement, il est tout d’abord important d’acquérir des biens immobiliers à bas prix :

Fais savoir que tu achètes des biens immobiliers dans la région X ! La famille, les proches, les amis, les connaissances, les collègues sont tous de puissants multiplicateurs pour toi.

Dès que quelqu’un entend quelque chose, tu as des informateurs.

@lukinski_real_estates

Here’s Real Estate Tip 3 for all you savvy property hunters out there! If you’re looking to snag some budget-friendly real estate deals and maximize your profits, here’s the secret sauce: Get in touch with property owners directly. By cutting out the middleman, you’ll face less competition in the market, or dare we say, no competition at all! This gives you a unique advantage in negotiations and a better chance to strike a fantastic deal. So, remember, it’s not just about finding the right property; it’s about connecting with the right people to make it happen. Happy real estate hunting! #RealEstateTips #InvestmentInsights

♬ Originalton – Lukinski

L’immobilier comme protection contre l’inflation : augmentation de la valeur

Ton argent perd de sa valeur à chaque année d’inflation. Qu’est-ce qui te protège contre cela ? Un bien immobilier ! Sa valeur augmente avec l’inflation, tout comme tes revenus locatifs. En même temps, autre avantage, ton taux de remboursement reste le même. C’est génial ! C’est ainsi que tu apprends à investir dans l’immobilier sur TikTok.

• La valeur du bien immobilier augmente à long terme
• Les revenus locatifs augmentent à long terme
• Le taux de remboursement reste « le même

@lukinski_real_estates

Why invest in real estate? 1⃣ Inflation Protection: Historically, real estate has proven to be an excellent hedge against inflation. Your wealth remains stable as prices rise.

♬ Originalton – Lukinski

Appartement vs maison : l’avantage ultime d’un appartement

Un appartement en copropriété est souvent la meilleure solution pour les débutants, car tu fais partie d’un syndicat de copropriétaires (WEG). Cela signifie que de nombreux frais sont partagés. Disons qu’il y a 5 parties dans l’immeuble, tu ne paieras que 20% des frais de la propriété commune. Au lieu de 12.000 euros, tu n’auras par exemple plus que 2.400 euros (-9.600 euros).

• Avec un appartement, tu fais partie d’une copropriété
• Partage des coûts dans la propriété commune, exemple : Installation de chauffage

@lukinski_real_estates

Apartment House as your first capital investment? Advantage of owning an apartment: Cost-sharing within a homeowners’ association. Is it better to invest in an apartment or in your own house first? The key difference and advantage of owning an apartment is that you become part of a homeowners’ association, sharing many costs. For instance, if you had to repair the heating system in a house on your own, it could cost you $ 10,000. However, in an eight-unit apartment building, you’d only split the cost, paying just $ 1,250! #RealEstateInvestments #ApartmentVsHouse

♬ Originalton – Lukinski

Investor Stories : Suspense + apprentissage

Sur mon blog, tu trouveras de nombreuses histoires d’investisseurs, et j’en fais aussi quelques-unes pour LinkedIn ! Comme ici, les Venice Canals.

@lukinski_real_estates

Join me on an enchanting journey through the Venice Canals in Los Angeles! I’ll be releasing a brand new video soon, showcasing the stunning canals of Venice and unraveling the captivating investor story behind them. Who would have thought these canals held so much history and charm? Stay tuned for more! #VeniceCanals #LosAngeles #InvestorStory #HiddenGems

♬ Originalton – Lukinski

Les outtakes ! Comme ici, de la piscine de Charly à Malibu

@lukinski_real_estates

Working in Malibu today just a little impression of the area and it’s the crew area because Charlie Sheen is living here!

♬ Originalton – Lukinski

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Exemples de réalisations : Explications détaillées en vidéo

Une image vaut mille mots ! En voici quelques exemples :

Prospection immobilière : comment obtenir des offres immobilières avantageuses

Le vrai profit se trouve dans l’achat, c’est pourquoi la prospection immobilière est un sujet si important dans ton parcours d’investisseur immobilier et d’investisseur en immobilier. Sur YouTube, je donne des conseils de prospection, des canaux numériques à la manière de sonner chez les propriétaires (prospection à froid).

Le plus important est de faire savoir que tu achètes un bien immobilier dans la région X ! La famille, les proches, les amis, les connaissances, les collègues sont tous de puissants multiplicateurs pour toi. Dès que quelqu’un entend parler de quelque chose, tu as des informateurs.

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Des revenus passifs : Se constituer un patrimoine grâce aux revenus locatifs

Les revenus passifs sont un objectif auquel de nombreuses personnes aspirent, et l’immobilier offre une méthode éprouvée pour y parvenir. Imagine que tu gagnes 5.000 euros par mois en plus de ton travail, sans devoir travailler activement. De quelle liberté jouirais-tu avec ce revenu supplémentaire ? De nombreux investisseurs misent sur l’immobilier pour atteindre précisément cette indépendance financière. Un des avantages de l’immobilier en tant que placement financier.

• Ton patrimoine augmente grâce aux revenus locatifs
• Revenus supplémentaires – revenus passifs
• Sentiment de sécurité financière

L’immobilier comme protection contre l’inflation : préservation de la valeur

Alors que ton argent perd de la valeur au fil du temps en raison de l’inflation, les biens immobiliers prennent de la valeur, tout comme les revenus locatifs. Ce qui est particulier, c’est que ton remboursement mensuel reste stable. C’est un avantage décisif que tu peux découvrir en détail sur TikTok dans la rubrique Investissement immobilier.

• Ton bien immobilier prend de la valeur à long terme
• Revenus locatifs croissants au fil du temps
• Un taux de remboursement stable – ta base financière

Appartement vs. maison : l’avantage d’un appartement

L’achat d’un appartement en copropriété peut être un choix judicieux, en particulier pour les débutants dans l’immobilier. En achetant un appartement, tu fais partie d’une copropriété, ce qui signifie que de nombreuses dépenses sont partagées. Supposons que dans un immeuble de cinq appartements, tu ne paies que 20 % des dépenses communes. Cela permet de réaliser d’importantes économies financières.

• Faire partie d’un syndicat de copropriétaires
• Partager les coûts – par ex., installation de chauffage

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Financement à long terme des investissements

Les investisseurs choisissent souvent un financement à long terme sur 30 ou 35 ans. Cela permet de créer des liquidités pour d’autres investissements. Au lieu de supporter toi-même la totalité du prix d’achat, tu peux contracter un prêt auprès de la banque et n’apporter en général que 20% de fonds propres. Tu obtiens ainsi la possibilité de posséder plusieurs objets d’investissement et de profiter des revenus.

• Création de liquidités pour les investissements futurs
• L’inflation fait augmenter le patrimoine, tandis que les remboursements restent constants

Acheter en zone A et en zone B : la différence

Dans le secteur de l’immobilier, les emplacements sont souvent classés en A, B et C. Sur TikTok, j’explique les principes de base et j’analyse les différences, les avantages et les inconvénients de ces emplacements. Reste connecté pour acquérir de précieuses connaissances sur l’investissement immobilier et ouvrir la voie à ta liberté financière.

Investor Stories : Apprendre des professionnels

Dans mon blog, tu trouveras de nombreuses histoires d’investisseurs, et j’en fais aussi quelques-unes pour LinkedIn ! Comme ici, le pays d’Hollywood.

Work Life Balance : En déplacement

Petits aperçus de mes endroits préférés, les cafés !

À la piscine de Charly Sheen

Si tu es arrivé jusqu’ici, je peux te montrer ça aussi, de Malibu !

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