Le 29 avril 2026, le gouvernement fédéral a adopté ce qu’on appelle la loi Miete-II. Il s’agit de l’intervention la plus complète dans le droit du logement allemand depuis l’introduction de la frein aux loyers en 2015. La loi vise quatre domaines clés : majorations pour meubles, ajustements des loyers indexés, location à court terme et mesures de modernisation.

Pour les propriétaires et les investisseurs, ce paquet signifie des restrictions concrètes dans certains secteurs – en même temps, il crée également de nouvelles simplifications dans certains domaines, qui devraient faciliter les modernisations jusqu’alors bloquées par la bureaucratie.

Majoration pour meubles : maximum 10 pour cent – fin d’une faille

Jusqu’à présent, les locations meublées permettaient d’éviter la freinée des loyers. Les propriétaires pouvaient demander des loyers bien supérieurs au loyer de comparaison local, grâce à un abattement forfaitaire pour meublement sans limite précise.

La loi sur les loyers II limite cet abattement à un maximum de 10 pour cent au-dessus du loyer de comparaison local pour ce segment. Cela touche particulièrement :

• Les logements pour expatriés à Francfort, Munich, Berlin (jusqu’à 40–80 % au-dessus du loyer de comparaison)
• Les appartements meublés de type service avec modèle de rendement via le loyer supérieur
• Les locations à moyen terme basées sur des plateformes (Wunderflats, Spotahome etc.)

Pour les investisseurs qui ont optimisé leur rendement grâce à la location meublée premium, cela signifie une limitation directe des revenus. L’impact sur le cashflow dépend de la distance actuelle du loyer par rapport à la limite de 110 %.

Locations indexées : la révision est réduite de moitié en cas d’inflation élevée

Les contrats de loyer indexés lient le loyer à l’indice des prix à la consommation (IPC). Pendant la vague d’inflation de 2022–2023, nombreux sont les propriétaires à avoir utilisé cette liaison pour des hausses de loyer substantielles de 7 à 8 pour cent — juridiquement correctes, politiquement contestées.

La loi sur le loyer II intervient : si l’indice des prix à la consommation (Destatis) dépasse le seuil de 3 pour cent d’inflation annuelle, l’ajustement du loyer indexé est limité à la moitié de la hausse de l’IPC. Ainsi, avec un IPC de 4 pour cent, une augmentation maximale de 2 pour cent de loyer serait autorisée.

Pour les propriétaires ayant des contrats de loyer indexés, cela signifie que la protection contre l’inflation du loyer fonctionne uniquement complètement en période de marché normal. En période d’inflation réelle, la transmission est limitée. Cela réduit l’attractivité des contrats de loyer indexés par rapport aux contrats de loyer en saison, qui ne sont pas concernés par cette réglementation.

Location courte durée : limite de 6 mois et obligation de demande d’autorisation

La nouvelle réglementation concernant la location courte durée frappe directement le marché Airbnb. Les logements pourront être utilisés à l’avenir pour la location courte durée sans autorisation administrative, au maximum 6 mois par an. Au-delà de cette limite, une autorisation sera nécessaire, que les municipalités devraient accorder de manière restrictive.

Les établissements d’hébergement à vocation commerciale (hôtels, maisons d’hébergement) ainsi que le logement principal du propriétaire en cas d’utilisation personnelle sont exclus. Pour les investisseurs qui exploitaient des logements comme des biens locatifs à courte durée, la comptabilité va changer fondamentalement.

Simplification des travaux de modernisation : jusqu’à 20 000 euros sans accord du locataire

D’un autre côté, la loi apporte une simplification longtemps demandée : les travaux de modernisation jusqu’à 20 000 euros de coûts par logement pourront être réalisés à l’avenir sans l’accord écrit du locataire, à condition qu’ils soient justifiés sur le plan énergétique ou qu’ils augmentent de manière prouvable la valeur du logement.

Jusqu’à présent, de nombreuses mesures de rénovation utiles ont échoué en raison de la résistance des locataires ou de procédures d’annonce trop compliquées. Cette simplification est particulièrement utile pour des mesures individuelles : remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage, rénovation de la salle de bains.

Dans le contexte de l’investissement dans les biens immobiliers classés, cette réglementation est particulièrement pertinente, car les coûts de modernisation restent déductibles fiscalement de manière avantageuse et la nouvelle limite simplifie nettement le processus.

Évaluation globale pour les investisseurs : Quel élément prédomine ?

Le loi sur le loyer II n’est pas une intervention fondamentale dans les droits de propriété, mais une régulation des excès dans certains segments spécifiques. Points clés de l’évaluation :

• Vérification standard : Peu touché. Celui qui loue à long terme de manière normale ne ressent presque rien.
• Mobilierée location de luxe : Directement touchée — le plafond de 10 % frappe la plus-value.
• Location à court terme en tant qu’investissement : Restriction importante. Vérifier le modèle.
• Modernisierer: Profitieren von der 20.000-Euro-Vereinfachung.

Qui détient des biens immobiliers résidentiels en tant que placement de capitaux à long terme et les loue classiquement reste largement épargné par la réforme. Le surplus structurel de demande de 1,4 million de logements manquants reste l’argument d’investissement dominant.

Qu’est-ce qui est nouveau ? Climat, construction neuve et rénovation

La politique climatique a bien sûr laissé une très grande empreinte dans l’accord entre le SPD, les Verts et le FDP. 177 pages d’accord de coalition ont été adoptées. En recherchant le terme « climat », on obtient 198 résultats. Sur plus de 40 pages, il est question de changements pour une meilleure protection du climat. Le grand objectif est la neutralité climatique.

Par exemple, à partir de 2025, les installations de chauffage devront fonctionner avec au moins 65% d’énergies renouvelables, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement en copropriété ou d’un immeuble collectif. La construction de logements sera massivement encouragée, passant des quelque 306.000 logements construits chaque année à 400.000 nouveaux logements. Une augmentation de 30,5 % dans la construction de logements. Grâce à cela (et à d’autres outils tels que l’encadrement des loyers), « le logement doit devenir abordable ».

L’essentiel en bref : 2022 verra…

Aperçu des changements :

• Construction de 400.000 logements / an, dont 100.000 publics
• Propre ministère de la Construction
• Promotion de la propriété
• Limite régionale des loyers
• Le secteur de la construction et la protection du climat
• Installations solaires sur tous les toits
• Approvisionnement en chaleur climatiquement neutre : Installations de chauffage
• Stations de recharge (voiture électrique) Développement

Source : Contrat de coalition immobilière – Immobilien-Erfahrung.de

Logements neufs & boom de la construction : +100.000 logements par an

Le nouveau gouvernement fédéral veut encourager un boom de la construction. Pour ce faire, il est prévu de construire 400.000 nouveaux logements par an, comme nous l’avons décrit initialement. Actuellement, un peu plus de 306.000 logements sont achevés chaque année. Il est donc prévu d’augmenter ce chiffre de 30,5 %.

Ministre de la construction* et ministère de la construction

Pour cela, l’Office fédéral des tâches immobilières doit notamment prendre ses responsabilités, avec des investissements publics pour 100.000 logements. Mais selon l’accord de coalition, le nouveau gouvernement fédéral veut aller encore plus loin, en créant même un ministère de la Construction avec son propre ministre de la Construction.

Un autre problème majeur en Allemagne, auquel le gouvernement fédéral veut remédier, est la longueur des procédures d’autorisation de construire. Celles-ci doivent être simplifiées afin que l’on puisse / soit autorisé à construire plus rapidement, qu’il s’agisse de nouveaux logements ou d’éoliennes.

Vue d’ensemble des nouveaux bâtiments et du ministère de la Construction

L’essentiel en bref :

• Ministère de la construction et ministre de la construction
• Office fédéral des tâches immobilières (BImA)
• Investissements dans la construction : + 30,5 % ou ~94.000 logements / an
• Permis de construire : Vitesse de construction

Encadrement des loyers : limitation régionale

L’un des thèmes les plus importants du nouveau contrat de coalition est celui du « logement et de la construction ». Les prix croissants des loyers dans les centres-villes allemands dominent les gros titres, que ce soit en ligne, à la télévision ou dans les journaux. C’est surtout dans les grandes villes comme Berlin, Munich et Hambourg que le logement abordable devient un véritable problème, surtout pour les jeunes familles.

Aucun changement de tendance ne se dessine. Même si l’on regarde la hausse des loyers de ces dernières années et décennies, on ne peut pas prédire de détente. Même la Banque centrale européenne exige désormais de l’Allemagne qu’elle prenne des mesures pour contrer la hausse générale des prix en Allemagne, peut-on lire ce matin sur Deutschlandfunk.

Évolution de l’indice des loyers pour l’Allemagne

Évolution de l’indice des loyers pour l’Allemagne de 1995 à 2020 (2015 = indice 100) :

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Comme décrit, 400.000 logements doivent être construits chaque année à cet effet, dont 100.000 financés par des fonds publics.

Faits concernant l’encadrement régional des loyers

Vous connaissez certainement déjà l’encadrement des loyers à Berlin. L’expérience a échoué, mais pas le contrôle des loyers. Selon l’accord de coalition, le contrôle des loyers doit être mis en place au niveau régional, pour une durée maximale de trois ans. Les loyers dans cette région pourront alors augmenter de 11% maximum, contre 15% jusqu’à présent.

L’encadrement des loyers dans l’accord de coalition :

1. Limite de loyer pour certaines régions
2. Limité à +11% maximum
3. Limité à 3 ans maximum / région

Promotion de la propriété : augmenter le taux de propriétaires

En général, la propriété doit être davantage encouragée. Nous avons déjà abordé en détail le thème de l’usage personnel, notamment par rapport à l’immobilier en tant qu’investissement (location). L’usage personnel est la forme de logement la plus chère, mais il permet aux particuliers de se constituer un patrimoine à long terme. En conséquence, davantage de citoyens allemands devraient devenir propriétaires de leur logement. En priorité, bien sûr, dans des appartements, car l’artificialisation des sols ne cesse d’augmenter. Rien qu’en Allemagne, cinq hectares de terrain sont scellés chaque jour, par exemple pour des parkings, mais aussi pour de nouvelles constructions.

C’est ce que dit l’accord de coalition :

« Nous voulons permettre à un plus grand nombre de personnes en Allemagne de devenir propriétaires de leur logement ».

46,5% de propriétaires en Allemagne

Qu’en est-il du taux de logements en propriété en Allemagne ?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Source : Office fédéral des statistiques

Installation solaire : utiliser les surfaces de toit

Les installations solaires sont à nouveau un grand sujet, et depuis de nombreuses années, l’État leur accorde de nombreuses subventions. Désormais, les installations solaires devraient devenir obligatoires pour une grande partie du secteur de la construction.

Concrètement, tout jusqu’au contrat de coalition :

« Toutes les surfaces de toitures appropriées seront à l’avenir utilisées pour l’énergie solaire ».

Les objectifs sont très ambitieux : d’ici 2030, 90% de l’électricité devra provenir uniquement du solaire. De nombreuses surfaces sont disponibles à cet effet, il suffit de penser aux supermarchés à un étage avec leurs toits plats ou aux centres logistiques géants.

« Pour les nouvelles constructions commerciales, cela doit être obligatoire, pour les nouvelles constructions privées, cela doit devenir la règle ».

Actuellement, l’Allemagne a besoin d’une production nette d’électricité de 220 gigawatts. L’énergie solaire devrait couvrir 200 gigawatts au cours des prochaines années.

Objectif : 200 gigawatts / an d’électricité d’origine solaire

installation, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif :

Approvisionnement en chaleur climatiquement neutre : Installations de chauffage

La loi sur l’énergie dans le bâtiment (LEB) prévoit les changements suivants : Les systèmes de chauffage installés après 2025 devront être alimentés à 65% par des énergies renouvelables. Ce sera un grand défi et, par rapport à l’état actuel de la technique, il faudra surtout installer des systèmes hybrides, avec du solaire thermique.

Conseil ! Pour en savoir plus, cliquez ici :

• Maison à basse énergie
• L’énergie solaire pour la maison individuelle

A cela s’ajoutent quelques modifications détaillées, notamment pour les transformations, les aménagements sous conduites.

L’isolation, de plus en plus importante dans les nouvelles constructions :

Stations de recharge : Extension publique & à domicile

Le passage à la mobilité électrique, dont j’ai déjà parlé à plusieurs reprises sur ce blog, sera également très intéressant.

Le titre est gros :

15 millions de voitures électriques + 1 million de stations de recharge

15 millions de voitures électriques vont poser de grands défis au réseau électrique. Pour alimenter toutes ces voitures en électricité, le réseau de recharge allemand doit être étendu à 1 million de stations de recharge.

Bien entendu, toutes les stations de recharge ne seront pas publiques, une grande partie d’entre elles seront installées dans des maisons et des garages, des abris pour voitures et des parkings souterrains. De plus en plus de parkings souterrains sont déjà équipés de stations de recharge rapide. Elles permettent de recharger les voitures électriques en 30 minutes environ, selon l’état actuel de la technologie.

Ce qui est intéressant, c’est qu’à l’avenir, les voitures électriques pourraient faire partie du réseau électrique. En tant que stockage décentralisé de l’électricité. Si nous allons de plus en plus vers l’énergie solaire, l’énergie éolienne et l’énergie hydraulique, l’énergie n’est pas toujours disponible dans la même mesure. Nous ne pouvons pas non plus faire démarrer une centrale électrique. Les batteries des voitures électriques pourraient à l’avenir servir de stockage décentralisé pour nos villes.

Pas d’augmentation d’impôts : Le taux d’imposition maximal reste inchangé

Pour finir sur une note positive, pour tous les propriétaires immobiliers qui louent également, le taux d’imposition maximal n’a pas été touché. Il n’y a pas eu non plus d’autres augmentations d’impôts.