Vue d’ensemble de la copropriété

Un syndicat de copropriétaires (WEG) est une communauté de propriétaires qui possèdent un ou plusieurs appartements dans un bâtiment commun. Par conséquent, lorsque vous achetez une unité d’habitation dans un immeuble, vous devenez automatiquement copropriétaire et faites partie de la communauté des propriétaires.

La communauté des propriétaires peut être décrite ainsi :

Communauté de tous les propriétaires d’un bien immobilier.

Le syndicat des copropriétaires est responsable de la gestion, de l’entretien et de la modernisation de la propriété commune. Les décisions sont prises lors de l’assemblée des propriétaires, où chaque propriétaire dispose d’une voix. Un administrateur est nommé pour représenter les intérêts des propriétaires et est responsable de la gestion et de l’entretien des biens communs. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale et peut, par exemple, conclure des contrats ou agir en justice.

Aperçu du syndicat des copropriétaires :

• Une WEG est la communauté de tous les propriétaires d’un bien immobilier.
• Chaque propriétaire peut représenter son droit de vote à l’assemblée générale des propriétaires.
• Chaque propriétaire a une part de copropriété déterminée dans la propriété commune.
• Chaque membre d’une WEG doit supporter les coûts de la propriété commune
• Chaque propriétaire est responsable de sa propre propriété.
• Chaque propriétaire doit respecter certains droits et obligations
• Chaque CEF doit présenter certains documents qui fixent les règles et les limites.

Parts de propriété et propriété commune

La répartition de la propriété dans un syndicat de copropriétaires est définie dans la déclaration de division. Il y est décrit précisément quelles parties du bâtiment sont attribuées à la propriété individuelle et lesquelles sont considérées comme propriété commune.

Chaque propriétaire possède une part de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, comme le terrain, la façade, la cage d’escalier ou le toit. La taille de la quote-part dépend de la taille de chaque appartement par rapport à la surface habitable totale de l’immeuble.

Pour ce faire, chaque propriétaire occupe la propriété spéciale de son appartement. Cela signifie qu’il est le seul propriétaire de son appartement et qu’il peut l’utiliser et le gérer librement.

Chaque propriétaire a le droit de le faire :

• Copropriétaires de la propriété commune
• Propriété spéciale de son propre logement

Droits et obligations de la CEF

Chaque propriétaire d’un syndicat de copropriétaires a certains droits et obligations qui découlent de la loi sur la copropriété et de la déclaration de division. Dans cette section, nous allons nous pencher plus en détail sur ces aspects et expliquer quels sont les droits et les obligations d’un propriétaire.

Les droits et obligations dans une WEG comprennent

• Administration
• Maintenance
• Assemblée des propriétaires
• Décisions

Gestion et entretien

Les propriétaires sont collectivement responsables de la gestion et de l’entretien de la propriété commune. Cela comprend par exemple l’entretien du jardin, le nettoyage de la cage d’escalier ou la réparation du toit. Les frais sont répartis entre les propriétaires au prorata de leurs parts de propriété.

Chaque propriétaire a cette obligation :

• Responsable de la propriété commune
• Responsable de la gestion interne ou externe

Participation à l’assemblée des propriétaires

L’assemblée des propriétaires est l’organe central du syndicat des copropriétaires et sert à prendre des décisions importantes pour la propriété commune. Il est donc important que les propriétaires participent à l’assemblée et expriment leur opinion. Il n’existe toutefois pas d’obligation de participation.

L’assemblée des propriétaires doit faire l’objet d’un procès-verbal signé par un propriétaire et le syndic. Le procès-verbal doit contenir toutes les décisions prises et les résultats des votes.

Le thème de l’assemblée des copropriétaires vous intéresse ? Apprenez-en plus ici !

• Assemblée des propriétaires

Procédure de vote et prise de décision

Lors de l’assemblée des copropriétaires, les décisions sont prises par vote. Il existe différentes procédures de vote, par exemple la majorité simple, la majorité qualifiée ou la décision à l’unanimité. Une décision n’est valable que si elle a été prise en bonne et due forme et qu’elle n’est pas contraire à la loi ou à la déclaration de partage.

Règlement de copropriété, déclaration de partage & Co.

Pour régler les parts de propriété dans un immeuble avec plusieurs parties et pour garantir une cohabitation harmonieuse, il faut un règlement écrit. C’est pourquoi chaque immeuble à appartements dispose d’une déclaration de division, d’un règlement communautaire et d’un règlement intérieur.

Le règlement de copropriété est le document le plus important et, d’un point de vue juridique, il est le premier à régir le fonctionnement d’un immeuble à appartements. Il est rédigé par le syndicat des copropriétaires ou par l’administrateur mandaté et constitue une obligation pour ces derniers.

Le règlement communautaire régit toutes les dispositions et lois relatives à la vie commune dans l’immeuble et se situe, d’un point de vue juridique, derrière le règlement intérieur. Comme le règlement communautaire peut être fixé par les propriétaires eux-mêmes, les modifications peuvent être décidées à l’unanimité lors de l’assemblée des propriétaires.

La déclaration de division d’un bien immobilier existe toujours lorsque le bien immobilier global est divisé en différentes parties, comme des unités d’habitation individuelles. Elle décrit donc la division formelle du bien immobilier et définit les droits et obligations des propriétaires.

Aperçu du règlement de la CEF :

• Règlement intérieur : régit le fonctionnement dans un immeuble d’habitation
• Règlement communautaire : régit toutes les règles et lois relatives à la vie en commun dans la résidence
• Déclaration de partage : décrit donc la répartition formelle du bien immobilier.

Le droit de résidence expliqué

Lorsqu’il s’agit de l’immobilier en tant que prévoyance pour la retraite, le terme droit de séjour est rapidement évoqué. Le droit de séjour prévu à l’article 1093 du Code civil autorise une personne bénéficiaire à habiter elle-même un immobilier ou une partie de celui-ci — même si l’immobilier appartient à une autre personne. Il s’agit d’un droit réel, c’est-à-dire indissociable du terrain, et il survit à tout changement de propriétaire.

Limité dans le temps, à vie, payant, gratuit

Les droits de séjour peuvent être conçus de manière flexible. En pratique, quatre variantes dominent :

• À vie & gratuit — le classique en cas de transfert au sein de la famille
• À vie & payant — le bénéficiaire paie un loyer réduit, souvent lors d’une vente à un investisseur
• Limité dans le temps & gratuit — par exemple cinq ans jusqu’au déménagement prévu vers une résidence pour personnes âgées
• Conditionnellement suspendu — le droit de résidence commence uniquement au décès du conjoint ou à une date déterminée

Droit de résidence vs. droit de jouissance — la différence décisive

Qui souhaite vendre un bien avec une garantie de logement à long terme doit clairement distinguer ces deux instruments. Ils sont souvent confondus — mais les conséquences économiques sont très différentes.

Règle de base : Celui qui souhaite simplement continuer à habiter choisit le droit de demeurer. Celui qui souhaite rester flexible et éventuellement louer ou déménager sans perdre le droit choisit le droit d’usufruit.

Pour qui le droit de demeurer est-il intéressant ?

Les configurations typiques

Un droit de demeurer à vie est principalement convenu dans la pratique dans quatre configurations :

• Parents vers enfants — succession anticipée, utilisation des abattements de la taxe sur les donations toutes les dix ans
• Conjoints entre eux-mêmes — sécurité pour celui qui vivra le plus longtemps dans le cas de propriétés séparées
• Vente à un investisseur — vente dite « à base de rente » ou « rente immobilière »
• Héritage entre frères et sœurs — l’un hérite de l’immobilier, l’autre reçoit le droit de demeurer

Le droit de demeurer est idéal pour des proches, des conjoints, des parents & grands-parents.

Quand cela n’en vaut pas la peine

Peu utile est un droit de demeure si le bénéficiaire souhaite toutefois déménager dans un avenir proche, si l’immeuble devrait être vendu en dessous de sa valeur car le marché est faible, ou si le propriétaire a besoin de financement externe — les banques évaluent nettement plus prudemment les biens soumis à un droit de demeure et exigent souvent un recul de rang dans le registre foncier.

Calcul de la valeur : à combien se monte le droit de demeure ?

La question centrale de toute négociation. La valeur actualisée du droit de demeure est déterminée selon l’article 14 de la loi sur l’impôt foncier et réduit le prix d’achat ou la base d’imposition pour l’impôt sur les dons.

La formule

Valeur annuelle (loyer brut local × 12) × facteur de rente viagère = valeur actualisée du droit de demeure

Le facteur de rente viagère se calcule à partir de l’espérance de vie statistique du bénéficiaire et est mis à jour annuellement par le ministère fédéral des finances. Simplifié : plus le bénéficiaire est jeune, plus le facteur est élevé — et plus la dépréciation de la valeur est importante.

Exemple de calcul — appartement en copropriété à Munich

• Valeur vénale de l’appartement : 850 000 €
• Loyer brut local : 1 800 €/mois = 21 600 €/an
• Bénéficiaire : femme de 72 ans, facteur de rente viagère d’environ 9,8
• Valeur du droit de résidence : 21.600 € × 9,8 = 211.680 €
• Prix de vente réduit (à la fille) : 850.000 € − 211.680 € = 638.320 €

Comme la fille dispose d’une exemption fiscale de 400.000 € pour les donations, une taxe bien plus faible s’applique au montant de la différence entre la valeur réduite et l’exemption. En répartissant stratégiquement sur dix ans, il est souvent possible d’atteindre un fardeau fiscal nul.

Formule de calcul rapide

Avantages pour toute la famille

Les logements avec un droit de résidence inscrit sont vendus sur le marché libre uniquement avec un rabais significatif, car ils sont peu attractifs pour les acheteurs externes. Pour cette raison, ils sont généralement transmis au sein de la famille — et c’est là qu’ils exercent pleinement leur effet fiscal et émotionnel.

Avantages en un coup d’œil — Qui en bénéficie comment ?

Ce qui est en outre pertinent sur le plan fiscal et agit sur le futur propriétaire : AfA Immobilien.

Ce qui doit être pris en compte

Décidez de vendre votre appartement avec un droit de résidence inscrit, plusieurs aspects doivent être clairement réglementés. Celui qui néglige ces points crée un potentiel de conflit pouvant durer des décennies.

Durée et extinction du droit de résidence

Un droit de résidence peut être limité dans le temps ou être illimité — il expire soit à la fin de la période convenue, soit avec le décès du bénéficiaire. Le propriétaire ne peut révoquer unilatéralement ce droit que dans des cas exceptionnels (par exemple en cas de comportement manifestement inadéquat). Le bénéficiaire peut quant à lui renoncer librement à tout moment à son droit de résidence — par exemple lors d’un déménagement en maison de retraite. Le simple non-usage ne conduit pas automatiquement à l’extinction : après 30 ans de non-usage, le droit de résidence peut être supprimé du registre foncier sans accord.

• La durée est fixée à l’avance par un notaire
• Révocation uniquement dans des cas exceptionnels
• Le bénéficiaire peut renoncer à tout moment
• Extinction automatique en cas de décès du bénéficiaire
• Suppression après 30 ans de non-usage

Frais et charges — qui paie quoi ?

Le point de conflit le plus fréquent après le changement de propriétaire. Sans règlement clair dans le contrat notarié, la répartition légale s’applique — et celle-ci est souvent inadaptée. Pratique standard :

Recommandation : Inscrire cette répartition point par point dans le contrat — les formulations générales comme « le bénéficiaire supporte les coûts courants » entraînent régulièrement des conflits.

Transmission à des tiers impossible

Le droit de séjour est personnel et non transmissible. Il prend fin avec le décès du bénéficiaire — les héritiers ou successeurs ne peuvent pas le poursuivre, sauf si cela est explicitement prévu dans l’entente originale (ce qui est l’exception). Après le décès, le propriétaire retrouve pleinement le droit de disposition et peut vendre, louer ou utiliser lui-même l’immobilie.

Extrait dans une maison de retraite — que se passe-t-il alors ?

Un cas pratique souvent sous-estimé. Si le bénéficiaire déménage définitivement dans une maison de retraite, le droit de séjour reste en vigueur — l’appartement reste cependant vide. Trois options :

• Abandon par le bénéficiaire — propre, mais définitif
• Convention de location — les revenus locatifs compensent souvent les frais de la maison de retraite
• Réclamation de la caisse de sécurité sociale — en cas de besoin de soins et de recours à l’aide sociale, la caisse de sécurité sociale peut considérer le droit de séjour comme un actif ou exiger sa capitalisation

Conseil : Inscrire une clause dite « d’indemnité locative » dans le contrat — elle stipule que le propriétaire doit verser un paiement mensuel réduit au bénéficiaire tant que le droit de séjour est formellement maintenu après le départ.

Authentification notariale et inscription au registre foncier

Le droit de séjour doit être authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier (section II) afin d’être valable en tant que droit réel face à tout futur propriétaire. Lors du rendez-vous notarial, le notaire veille à ce que toutes les formalités soient respectées. L’inscription au registre foncier rend le droit de séjour publiquement visible et protège le bénéficiaire face à tout acheteur ultérieur.

Éléments nécessaires pour la sécurisation :

• Authentification notariale du contrat
• Inscription en section II du registre foncier
• Description claire des pièces, des droits de co-utilisation, de la répartition des coûts
• Règlement en cas de départ ou d’entrée en maison de retraite

Liste de vérification : Clarifier avant le rendez-vous notarial

• Un droit de séjour ou un droit de jouissance conviendra-t-il mieux ?
• Quels sont les espaces inclus dans le droit de loger (l’ensemble de l’appartement ou seulement des parties) ?
• Les droits de copropriété pour le jardin, le sous-sol, le garage et l’entresol sont-ils réglementés ?
• Basis de l’évaluation déterminée à partir du loyer brut local actuel (indice des loyers/rapport d’expertise) ?
• Leibrentenfaktor anhand des Alters berechnet?
• Détail de la répartition des coûts (consommation, entretien, taxe foncière, assurance) ?
• Clause de maison de soins et disposition sur le remboursement du locataire intégrées ?
• Optimisation des seuils d’exonération de la taxe de donation avec un comptable fiscal (règle des 10 ans) ?
• Rangstelle ins registre foncier inscrite (avant ou après les hypothèques bancaires) ?
• Renovations obligatoires et réparations de surface définis ?
• Préemption en faveur de la famille envisagée ?
• Possibilité d’annulation mutuelle contre une indemnité convenue ?

Wohnung mit bestehendem Wohnr

]]> https://lukinski.fr/vendre-un-appartement-avec-un-locataire-droits-obligations-particularites/ Wed, 08 Mar 2023 05:04:50 +0000 https://lukinski.de/vendre-un-appartement-avec-un-locataire-droits-obligations-particularites/ Vendre un appartement en copropriété avec un locataire – la vente d’un appartement en copropriété loué peut être une possibilité rentable pour libérer des capitaux, réinvestir le capital propre bloqué ou restructurer stratégiquement un portefeuille. Toutefois, le processus comporte des particularités importantes : les droits des locataires, les périodes de blocage de résiliation, les droits de préemption et un cercle d’acheteurs nettement plus restreint entraînent, en pratique, des réductions de prix de 20 à 35 pour cent par rapport à la vente libre. Tous les détails sur l’ensemble du processus sont disponibles dans notre guide de vente immobilière. Dans cet article, vous découvrirez quels sont les droits des locataires, comment trouver l’acheteur idéal, quels pièges fiscaux peuvent guetter et comment obtenir un prix correspondant au marché malgré le contrat de location.

Vendre un appartement en copropriété avec un locataire : ce qu’il faut savoir

La vente d’un appartement loué est nettement plus complexe que celle d’un bien immobilier vide. De la protection contre le licenciement prévue à l’article 566 du Code civil allemand, en passant par le droit de préemption du locataire (article 577 du Code civil allemand) jusqu’aux périodes de blocage pour les préavis d’usage personnel (article 577a du Code civil allemand), il existe de nombreuses obstacles juridiques. Ajoutons à cela : le cercle d’acheteurs se réduit – les utilisateurs finaux disparaissent, les investisseurs deviennent le groupe cible principal. Examinons les points les plus importants en détail.

Protection contre le licenciement : l’achat ne met pas fin au bail (article 566 du Code civil allemand)

La vente de l’appartement ne met pas fin au contrat de location. Le principe fondamental « l’achat ne met pas fin au bail » est inscrit à l’article 566 du Code civil allemand : le nouveau propriétaire entre dans tous les droits et obligations du contrat de location existant. Le prix de loyer, les délais de préavis, les clauses de réparations esthétiques, les conventions de modernisation – tout demeure inchangé. Le locataire continue d’avoir un droit au possession ininterrompue de l’appartement, tant qu’il respecte ses obligations contractuelles.

En pratique, cela signifie que même si le loyer est resté en dessous du niveau du marché depuis plusieurs années, le nouveau propriétaire ne peut pas simplement ajuster le contrat. Les augmentations de loyer ne sont possibles qu’à l’intérieur des limites de plafonnement (15 à 20 pour cent sur trois ans) et du loyer de comparaison local. C’est précisément ce point qui entraîne des réductions de prix importantes dans les biens très sous-loués.

En résumé :

• § 566 BGB : l’achat ne met pas fin au loyer
• L’acheteur prend en charge le contrat de location, y compris toutes les clauses
• La caution passe également à l’acheteur (§ 566a BGB)
• Les augmentations de loyer ne sont possibles qu’à l’intérieur des limites légales
• Le vendeur reste responsable des loyers impayés jusqu’au transfert

Droit de préemption du locataire (§ 577 BGB)

Lorsqu’un immeuble collectif est divisé pour la première fois en appartements en copropriété et vendu à des tiers, le locataire dispose d’un droit de préemption légal. Ce mécanisme de protection vise à empêcher les locataires d’être expulsés de leur logement suite à la transformation et à la vente. Important : le droit de préemption ne s’applique qu’au premier achat après la division – pas à chaque vente ultérieure.

Voici comment le droit de préemption fonctionne en pratique :

• Le vendeur doit informer par écrit le locataire du contenu du contrat de vente
• Le locataire dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption
• L’exercice doit s’effectuer devant notaire
• Le locataire entre dans le contrat aux mêmes conditions que l’acheteur tiers
• Exception : vente à des proches ou membres du ménage – aucun droit de préemption ne s’applique

Quelles sont les autres particularités à prendre en compte lors de la division d’un immeuble à plusieurs logements, découvrez-le ici : Vendre des appartements individuellement.

Délai de blocage de résiliation après transformation (article 577a du Code civil)

Un point souvent sous-estimé : lorsqu’un logement loué est transformé en appartement en copropriété et vendu, le nouveau propriétaire est soumis à un délai de blocage de résiliation pour besoin personnel et résiliation pour mise en valeur. Pendant cette période, l’acheteur ne peut pas résilier le contrat de location pour besoin personnel.

Aperçu des délais de blocage :

• Protection minimale à l’échelle nationale : 3 ans à partir de la transmission de la propriété
• Dans les marchés immobiliers tendus (selon les ordonnances des Länder) : jusqu’à 10 ans
• Concerne les grandes villes comme Munich, Berlin, Hambourg, Cologne, Francfort
• La période commence avec l’inscription du nouveau propriétaire dans le registre foncier

Pour les investisseurs, cela est neutre voire positif – ils souhaitent de toute façon louer leur bien. Pour les acheteurs utilisateurs finaux, cette période de blocage peut être un décideur négatif et exclut effectivement ce groupe d’acheteurs.

Contrat de résiliation de bail : la solution coûteuse mais propre

Si vous souhaitez vendre l’appartement vide afin d’obtenir le prix plus élevé des acheteurs utilisateurs finaux, le contrat de résiliation de bail est souvent la seule voie juridiquement sûre. Le locataire renonce volontairement à ses droits de locataire contre une indemnité et quitte à un moment convenu.

Indemnités de résiliation habituelles sur le marché :

• Standard : 6 à 12 loyers nets bruts
• Dans les marchés tendus : 12 à 24 loyers nets bruts
• Ordre de grandeur de la somme forfaitaire : 10 000 € à 50 000 €, dans les meilleures localités même bien plus
• Règle empirique : l’indemnité devrait être inférieure à la différence de prix entre la vente louée et la vente vide

Exemple de calcul : Un appartement à Munich avec un loyer brut de 1.200 € génère 480.000 € lorsqu’il est loué, 620.000 € lorsqu’il est vide. Différence : 140.000 €. Une indemnité de 30.000 à 50.000 € est ici économiquement justifiée, car il reste toujours un bénéfice net de 90.000 à 110.000 €.

Droit de visite du propriétaire

Qu’il s’agisse d’un appartement en duplex ou d’un micro-appartement – si vous souhaitez vendre votre appartement, vous pouvez organiser des rendez-vous de visite. Cependant, le droit de visite est clairement limité. Le propriétaire doit respecter la vie privée du locataire, annoncer les rendez-vous à l’avance (usuel : au moins 3 à 4 jours d’avance) et préciser l’objectif.

Ce que la jurisprudence considère comme raisonnable :

• Maximum une visite par semaine
• Ouvertures du lundi au vendredi de 10 à 19 heures, le samedi restreintes
• Délai d’annonce : au moins 24 heures, mieux 3 à 7 jours
• Durée de visite : maximum 30 à 45 minutes par rendez-vous
• Visites en groupe avec plusieurs intéressés autorisées, mais non imposées

Conseil pratique : proposez au locataire une petite compensation pour frais (par exemple 50 à 100 € par rendez-vous) ou une compensation unique. Cela réduit considérablement les conflits et garantit des rendez-vous coopératifs.

Utilisation personnelle : résiliation pour besoin personnel

Conditions pour une résiliation valable pour besoin personnel

Lorsque le propriétaire a besoin de l’appartement pour lui-même ou pour des proches, une résiliation pour besoin personnel est possible – mais uniquement sous des conditions strictes. Une affirmation générale ne suffit pas ; le besoin doit être détaillé et justifiable.

Qui est considéré comme « proches » :

• Conjoints, partenaires enregistrés, enfants, parents
• Frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants
Beaux-parents, beaux-enfants (selon les circonstances)
• Personnes qui s’occupent de membres de la famille au sein du ménage

Délais de résiliation en cas de besoin personnel

Les délais légaux de préavis dépendent de la durée du bail :

• Durée du bail jusqu’à 5 ans : délai de préavis de 3 mois
• Durée du bail de 5 à 8 ans : délai de préavis de 6 mois
• Durée du bail supérieure à 8 ans : délai de préavis de 9 mois
• En cas de transformation : délai de blocage supplémentaire de 3 à 10 ans (art. 577a du BGB)

Clausule de circonstance particulière et risques

Le locataire peut opposer un recours selon l’article 574 du BGB si la résiliation représente une difficulté particulière pour lui – par exemple en cas d’âge avancé, de maladie grave, de grossesse ou d’absence de logement de remplacement. En outre, la prudence est de mise : si l’usage personnel déclaré n’est pas ultérieurement mis en œuvre (« usage personnel fictif »), des réclamations pour dommages et intérêts pouvant atteindre cinq à six chiffres peuvent être encourues.

Conditions d’une résiliation pour usage personnel efficace en résumé :

• Intérêt légitime et précis du propriétaire
• Utilisation personnelle par lui-même ou par des proches
• Justification écrite avec le nom et le motif du besoin
• Respect des délais légaux de préavis
• Respect de la période de blocage après la transformation
• Mise en œuvre effective obligatoire après le départ

Loué vs. non loué : Le comparatif direct

La décision « vendre loué ou vendre vide » a des conséquences financières importantes. Voici un comparatif direct des facteurs les plus importants :

Critère	Vendre en location	Vendre vide
Prix de vente	20–35 % sous la valeur du marché	100 % de la valeur du marché
Cercle d’acheteurs	Investisseurs, promoteurs	Utilisateurs finaux + investisseurs
Durée de mise en vente	Souvent plus longue (3–6+ mois)	Le plus souvent plus rapide (1–3 mois)
Échelle d’évaluation	Multiplicateur de loyer / rendement	Valeur de comparaison / valeur intrinsèque
Coût des visites	Élevé (coordination des locataires)	Faible (toujours possible)
Staging possible	Non	Oui
Risque de non-paiement de loyer	À charge de l’acheteur	Non pertinent
Marge de négociation	Limite	Plus grande

Investisseurs comme cible : comment pensent les investisseurs

Évaluation via le multiplicateur de loyer

Alors que les utilisateurs finaux achètent émotionnellement et prennent les prix de comparaison comme référence, les investisseurs évaluent les immobilier de manière purement calculée via le multiplicateur de loyer (aussi appelé multiplicateur). La formule : prix d’achat ÷ loyer net annuel = facteur.

Facteurs du marché selon la localisation :

• A-Lagen (Munich, Hambourg-Innenstadt) : facteur 30–45
• B-Lagen (Düsseldorf, Stuttgart, Cologne) : facteur 22–32
• C-Lagen (villes moyennes) : facteur 16–24
• D-Lagen (villes moyennes) : facteur 12–18

Exemple de calcul : Un appartement avec un loyer froid de 1.000 € (12.000 € par an) génère à Munich avec un facteur de 35 un prix de vente de 420.000 €, à Leipzig avec un facteur de 22 seulement 264.000 €. Celui qui sous-loue devrait vérifier avant de vendre si une augmentation de loyer juridiquement sécurisée est possible – chaque euro supplémentaire de loyer mensuel augmente le prix de vente de facteur × 12.

Quels types d’investisseurs sont concernés ?

• Investisseur privé : Cherche 1 à 3 biens pour la préparation à la retraite, orienté facteur
• Propriétaire / Family Office : Achète des portefeuilles, prête attention au cashflow et à la qualité de la localisation
• Investisseur fix-and-flip : Cherche des biens avec un potentiel de valeur, souvent avec des contrats de location en fin de durée
• Investisseurs institutionnels : Relevants à partir de tailles de portefeuille, exigences de rendement élevées

Aspects fiscaux lors de la vente

Impôt sur la spéculation (§ 23 EStG)

Si un appartement loué est vendu dans les 10 ans suivant son acquisition, l’impôt sur la spéculation s’applique sur le bénéfice au taux de votre impôt sur le revenu personnel (jusqu’à 45 % plus soli). La période commence à la date du contrat de vente notarié – et non à la remise ou l’inscription au registre foncier.

Points importants concernant la période de spéculation :

• 10 ans de période de détention pour les biens loués</li
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