Définition : qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Vous avez trouvé une maison ou un immeuble qui vous intéresse, mais il se trouve sur un terrain en emphytéose ? Ou vous avez trouvé un terrain qui vous convient et il est soumis à un bail emphytéotique ? Qu’est-ce que cela signifie ? Pour l’expliquer simplement, le droit d’emphytéose signifie que le droit de propriété et le droit d’usage sont durablement séparés. On distingue ici deux parties : Le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose. Le preneur du droit d’emphytéose loue le terrain et peut ensuite l’utiliser moyennant un loyer annuel.

Voici un résumé du bail emphytéotique :

• Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
• 2 parties : le bailleur et le preneur de l’emphytéose
• Bail emphytéotique en contrepartie d’un droit de superficie

Avantage d’un bail emphytéotique : prix d’achat avantageux

Bien entendu, un bail emphytéotique présente des avantages et des inconvénients. L’avantage le plus important est sans doute que le prix d’achat est ici nettement plus bas que d’habitude, puisque le prix d’achat du terrain lui-même est supprimé. Les preneurs de bail emphytéotique bénéficient ainsi en outre de frais annexes d’achat réduits.

Le prix d’achat d’un bien immobilier sur un terrain en emphytéose est nettement inférieur

Inconvénient : bail emphytéotique mensuel

En contrepartie de l’utilisation du terrain, vous devez payer un loyer mensuel ou annuel au propriétaire du terrain. En outre, la valeur hypothécaire de votre bien immobilier diminue considérablement, car la valeur du terrain ne cesse de baisser, tandis que le loyer emphytéotique entraîne des frais.

Les deux inconvénients d’un bail emphytéotique en un coup d’œil :

• Le paiement de l’emphytéose entraîne des frais
• La valeur de nantissement du bien immobilier diminue

Conclusion : un bail emphytéotique est-il rentable ?

L’achat ou la construction d’un bien immobilier sur un terrain en emphytéose présente donc différents avantages et inconvénients. Alors que vous pouvez vous réjouir d’un prix d’achat peu élevé, vous devez en même temps payer un loyer régulier. De plus, la valeur de nantissement du bien immobilier diminue également.

Vous trouverez désormais encore plus de faits et de conseils sur le thème de l’emphytéose sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Bail emphytéotique (externe)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

Appartement, maison, immeuble, tout pour les débutants en immobilier !

Maintenant nouveau sur Immobilien-Erfahrung.de :

• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

Surface habitable pour les investisseurs : petits appartements dans les quartiers A et B

En tant qu’investisseur, il est important pour vous d’obtenir un rendement locatif élevé et d’éviter les logements vacants, mais aussi de pouvoir louer votre bien rapidement et facilement. C’est pourquoi vous devez choisir une surface habitable optimale.

Le plus important : un rendement locatif élevé, pas d’inoccupation & une location rapide

Important : lorsque vous achetez un bien immobilier en tant qu’investissement, faites attention au rapport entre le nombre de pièces et la surface habitable. Exemple : un appartement de 120 m² avec 2 pièces est aussi difficile à louer qu’un appartement de 60 m² avec 5 pièces. Au lieu de cela, ce sont surtout les appartements de 50 à 80 m² qui ont fait leurs preuves par le passé. Les appartements d’une seule pièce de 20 à 40 m² situés dans de très bons quartiers A et B sont également rentables. Ces biens immobiliers sont particulièrement appréciés des célibataires, des personnes en début de carrière et des étudiants. Seul inconvénient : un changement fréquent de locataire.

Voici un résumé de nos conseils :

1. Relation équilibrée entre la chambre et la taille du logement
2. Appartements de 50 à 80 m².
3. Appartements d’une chambre entre 20 et 40 m².

Conseil : éviter les logements vides grâce à la colocation

Les logements trop grands sont donc difficiles à louer. Pourquoi ? Le groupe cible pour de tels appartements est tout simplement plus petit. Si vous êtes déjà propriétaire d’un appartement aussi grand ou si vous prévoyez d’en acheter un, vous pouvez contourner ces difficultés en louant l’appartement en colocation. Cela implique certes un changement fréquent de locataire, mais cela vous permet d’obtenir un prix au mètre carré plus efficace.

Vous trouverez maintenant d’autres conseils sur la taille optimale d’un bien immobilier dans mon guide sur Immobilien-Erfahrung.de :

• Taille d’un bien immobilier : surface habitable (m²) lors de l’achat d’un appartement en copropriété ? (externe)

Les micro-appartements se prêtent également très bien à l’immobilier de rendement:

Surface habitable pour les propriétaires-occupants : une grande capacité de bien-être

Par rapport aux investisseurs, le facteur subjectif de bien-être est le plus important pour les propriétaires occupants lorsqu’il s’agit de choisir la surface habitable adéquate. La plupart des propriétaires-occupants ont tendance à vouloir plus de surface habitable que nécessaire. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un bien plus grand implique un prix d’achat plus élevé. Sans parler des frais d’achat élevés !

La préférence et les objectifs personnels sont au premier plan !

Conclusion : quelle doit être la taille de votre bien immobilier ?

Cette question dépend à la fois de votre stratégie d’investissement et de vos objectifs individuels. Si vous achetez une maison ou un appartement en tant qu’investissement, vous devez veiller à ce que le nombre de pièces et la taille de la surface habitable correspondent. Outre les appartements de 2-3 pièces entre 50 et 80 m², les appartements d’une pièce situés dans les quartiers A et B ont également fait leurs preuves. Si vous investissez dans un bien immobilier en tant que propriétaire occupant, c’est avant tout votre bien-être personnel qui prime.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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Surface habitable pour les investisseurs : petits appartements dans les quartiers A et B

En tant qu’investisseur, il est important pour vous d’obtenir un rendement locatif élevé et d’éviter les logements vacants, mais aussi de pouvoir louer votre bien rapidement et facilement. C’est pourquoi vous devez choisir une surface habitable optimale.

Le plus important : un rendement locatif élevé, pas d’inoccupation & une location rapide

Important : lorsque vous achetez un bien immobilier en tant qu’investissement, faites attention au rapport entre le nombre de pièces et la surface habitable. Exemple : un appartement de 120 m² avec 2 pièces est aussi difficile à louer qu’un appartement de 60 m² avec 5 pièces. Au lieu de cela, ce sont surtout les appartements de 50 à 80 m² qui ont fait leurs preuves par le passé. Les appartements d’une seule pièce de 20 à 40 m² situés dans de très bons quartiers A et B sont également rentables. Ces biens immobiliers sont particulièrement appréciés des célibataires, des personnes en début de carrière et des étudiants. Seul inconvénient : un changement fréquent de locataire.

Voici un résumé de nos conseils :

1. Relation équilibrée entre la chambre et la taille du logement
2. Appartements de 50 à 80 m².
3. Appartements d’une chambre entre 20 et 40 m².

Conseil : éviter les logements vides grâce à la colocation

Les logements trop grands sont donc difficiles à louer. Pourquoi ? Le groupe cible pour de tels appartements est tout simplement plus petit. Si vous êtes déjà propriétaire d’un appartement aussi grand ou si vous prévoyez d’en acheter un, vous pouvez contourner ces difficultés en louant l’appartement en colocation. Cela implique certes un changement fréquent de locataire, mais cela vous permet d’obtenir un prix au mètre carré plus efficace.

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• Taille d’un bien immobilier : surface habitable (m²) lors de l’achat d’un appartement en copropriété ? (externe)

Les micro-appartements se prêtent également très bien à l’immobilier de rendement:

Surface habitable pour les propriétaires-occupants : une grande capacité de bien-être

Par rapport aux investisseurs, le facteur subjectif de bien-être est le plus important pour les propriétaires occupants lorsqu’il s’agit de choisir la surface habitable adéquate. La plupart des propriétaires occupants ont tendance à vouloir plus de surface habitable que nécessaire. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un bien plus grand implique un prix d’achat plus élevé. Sans parler des frais d’achat élevés !

La préférence et les objectifs personnels sont au premier plan !

Conclusion : quelle doit être la taille de votre bien immobilier ?

Cette question dépend à la fois de votre stratégie d’investissement et de vos objectifs individuels. Si vous achetez une maison ou un appartement en tant qu’investissement, vous devez veiller à ce que le nombre de pièces et la taille de la surface habitable correspondent. Outre les appartements de 2-3 pièces entre 50 et 80 m², les appartements d’une pièce situés dans les quartiers A et B ont également fait leurs preuves. Si vous investissez dans un bien immobilier en tant que propriétaire occupant, c’est avant tout votre bien-être personnel qui prime.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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Différence : facteur de prix d’achat et rendement locatif

Les mêmes facteurs sont utilisés pour calculer les deux résultats. Les revenus locatifs annuels et les coûts d’investissement. La différence réside uniquement dans l’établissement du calcul et donc dans le résultat.

Les deux donnent une indication sur la rentabilité.

Rendement locatif : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du rendement locatif :

Rendement locatif > Combien d’excédents reste-t-il chaque mois pour couvrir les remboursements, les intérêts et les réserves pour la remise en état ou la constitution d’un patrimoine ?

Facteur de prix d’achat : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du facteur prix d’achat :

Facteur de prix d’achat > En combien d’années les coûts d’investissement seront-ils remboursés par les revenus locatifs annuels ?

Pour simplifier, les formules que vous allez découvrir se présentent comme suit :

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = rentabilité

Ma recommandation pour les débutants : le rendement locatif

En tant que débutant dans l’immobilier, vous avez besoin de revenus réguliers et rapides, car la majeure partie de vos fonds propres est probablement investie dans votre premier bien immobilier. Pour les débutants, il est donc judicieux de comparer les biens immobiliers sur la base du rendement locatif. Ainsi, vous saurez tout de suite quel excédent mensuel un seul bien immobilier peut générer (pour vous).

Le facteur prix d’achat est plutôt intéressant pour les investissements à long terme (objectif : plus-value et 10, 20, 30 ans ; avant cela, vous payez tous les mois), dans lesquels le cash-flow à court terme n’est pas important.

• Un conseil ! Lisez ici plus sur la différence, sur mon nouveau projet, spécialement pour les acheteurs immobiliers ! Les subtilités entre rendement et investissement immobilier – externe

Quoi qu’il en soit, les deux calculs visent à leur permettre de comparer différentes offres immobilières entre elles, et ce rapidement !

Rendement locatif : exemple

Examinons à nouveau en détail, exemples à l’appui, les deux formes de calcul de la rentabilité.

Rappelons brièvement la définition : lorsque vous calculez le rendement locatif brut, le résultat vous indique quels excédents restent chaque mois et constituent votre cash-flow. Pour le remboursement du capital et des intérêts (financement de la banque), ainsi que des réserves pour la remise en état, ou tout ce qui reste ensuite pour la constitution de votre propre patrimoine supplémentaire.

Formule et comparaison

Rendement locatif = revenu net annuel / investissement * 100

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Résultat : 3,2

Calculer le rendement locatif : Comparaison des offres (exemple)

Le résultat de ce calcul est toujours un pourcentage. Celui-ci indique combien il reste d’excédent pour couvrir les frais (remboursement, intérêts, réserves pour la remise en état) et, dans le cas idéal, il reste encore un excédent supplémentaire pour vous en tant qu’investisseur du bien immobilier.

Avec les taux d’intérêt actuels, vous pouvez compter sur environ :

• 2 % de remboursement
• 2% d’intérêt
• 2 % Gestion et réserves pour remise en état

de la valeur de l’immeuble. En conséquence, les biens immobiliers avec un rendement supérieur à 6% sont intéressants pour vous en tant qu’acheteur.

• Rendement donc 6% + X

Tout comme pour le facteur prix d’achat, vous comparez rapidement les différentes offres sur la base de deux facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel que vous pouvez obtenir.

• Objet A : Rendement locatif 6,8
• Objet B : Rendement locatif 5,3
• Objet C : Rendement locatif 7,5
• Objet D : Rendement locatif 4,2
• …

Vous opteriez en conséquence pour l’examen plus approfondi de l’objet C, avec un rendement de 7,5% (+1,5% au-dessus du taux théorique de 6%). Ainsi, le locataire rembourse votre bien et vous avez des revenus mensuels supplémentaires. En outre, la propriété A, avec un rendement de 6,8%, est également intéressante.

Pour l’objet B, avec 5,3%, vous pourriez vérifier plus tard, avec votre propre expérience et encore plus de connaissances, s’il existe éventuellement des possibilités d’optimisation, par exemple une augmentation de loyer, si le bailleur ne procède à aucune adaptation pendant longtemps.

Apprenez-en encore plus sur le rendement !

Sur Immobilien-Erfahrung.de, je vous montre encore plus de choses sur le rendement locatif et des moyens de faire des évaluations rapides, notamment en ce qui concerne l’emplacement des biens immobiliers. Apprenez tout sur les :

• Rendement locatif

Facteur de prix d’achat : exemple

Rappelons la définition : lorsque vous calculez le facteur prix d’achat comme résultat, il vous indique en combien d’années les revenus locatifs ont couvert les coûts d’investissement.

Calculer le facteur de prix d’achat : Comparaison des offres

Le facteur prix d’achat est généralement compris entre 10 et 40, selon la région et la situation du bien, son état, etc. À Berlin, il se situe entre 30 et 38, dans des villes comme Düsseldorf, il se situe entre 18 et 24.

Formule et comparaison

Facteur prix d’achat = investissement / revenu net annuel

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Résultat : 31,25, donc ~ 31

En conséquence, votre comparaison des offres immobilières ressemblera à peu près à ceci :

• Objet A : Facteur de prix d’achat 18
• Objet B : Facteur de prix d’achat 21
• Objet C : Facteur de prix d’achat 19
• Objet D : Facteur de prix d’achat 17

La propriété D est donc la plus rentable, car le financement serait remboursé en 17 ans grâce aux loyers. La propriété A serait payée en 18 ans, la propriété C en 19 ans et la propriété B aurait besoin de 21 ans pour rembourser le financement complet grâce aux revenus locatifs.

C’est pourquoi nous vous donnons encore ce conseil !

Conseil ! Calculer le loyer annuel

Comment pouvez-vous calculer le loyer annuel possible ? Vous recherchez probablement votre bien immobilier sur un portail immobilier comme ImmobilienScout24, Immonet ou un autre fournisseur. Changez simplement votre filtre de recherche en passant de l’achat à la location. Vous pouvez déjà voir quels sont les loyers pratiqués pour des biens comparables dans la même région ou, mieux encore, dans le voisinage (recherche dans un rayon de 1 km). Vous pouvez ainsi prévoir le loyer annuel que vous pourriez obtenir pour votre bien immobilier.

Bien entendu, indépendamment de l’optimisation du loyer dont il vient d’être question, si l’ancien propriétaire n’a pas procédé à une adaptation du loyer depuis longtemps, s’y ajoutent des possibilités de revalorisation et d’extension, selon le type de bien immobilier.

Conclusion : le facteur prix d’achat et le rendement locatif expliqués simplement

J’espère que vous avez trouvé ici l’explication la plus simple qui soit du facteur prix d’achat et du rendement locatif ! Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le thème de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, guides et check-lists, tous disponibles gratuitement et 24 heures sur 24 en ligne, chez nous !

Appartement, maison, immeuble, tout pour les débutants en immobilier !

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• Acheter un bien immobilier : apprendre – externe

En outre, pour tous les débutants, voici un conseil :

• Acheter sa première propriété