Vendre un appartement de 1 pièce / 2 pièces : Expiration

Vous voulez vendre un petit appartement, c’est peut-être le tout premier bien immobilier que vous vendez. Dans ce cas, de nombreuses questions se posent, auxquelles je réponds ici en quelques mots.

PS : J’achète directement, appelez-moi ou écrivez-moi ici sous contact.

4 grandes questions lors de la première vente

Les questions les plus fréquemment posées par les primo-vendeurs :

• Quelle est la valeur de mon petit appartement ?
• Vendre avec ou sans agent immobilier ?
• Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?
• Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?

Commençons par clarifier les questions les plus importantes. Ensuite, je vous présenterai en détail les 18 étapes de la vente d’un logement. De la toute première étape jusqu’au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.

Immeuble collectif, immeuble ou ETW dans un bloc d’habitation :

Quelle est la valeur de mon petit appartement ?

La valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un petit appartement, d’un grand appartement ou même d’un immeuble collectif, se mesure en général toujours à partir de trois facteurs centraux :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
3. Locataire / Inoccupation

Commençons par l’aperçu : Évaluation de la valeur.

Emplacement du logement : Munich vs Duisburg – Facteur #1

Emplacement – Au cœur de l’évaluation, le prix du terrain ou l’emplacement de votre logement. 40 mètres carrés à Schwabing (Munich) sont très différents de 40 mètres carrés à Marxloh (Duisburg).

L’emplacement ne signifie pas seulement dans quelle ville il faut vendre, mais aussi quel quartier, dans quelle rue, avec quel numéro de maison. La différence entre les quartiers est grande, mais aussi entre les rues. Il suffit de penser à un appartement situé à proximité d’un carrefour avec une rue principale, le bruit typique et, à 300 mètres seulement, le petit parc idyllique de la ville. Même rue, grande différence.

Comparaison, situation Munich / Duisburg :

• 40 m² à Munich Schwabing : 483.000 Euro
• 40 m² à Duisburg Marxloh : 74.000 Euro

Différence Munich / Dusiburg :

+ 550% de différence de prix

Qui achète de petits appartements ?

Après avoir examiné le côté de l’offre (votre logement), nous nous pencherons sur le côté des acheteurs. Qu’en est-il de l’offre et de la demande dans votre micro-situation (rue et quartier) ? En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes dotées d’universités et de hautes écoles, la vente est plus rapide que dans les zones rurales. Tout simplement parce que la demande y est nettement plus élevée.

Même en tenant compte de l’évolution future, des changements démographiques, comme l’augmentation des ménages d’une seule personne. Il y a moins de familles nombreuses, mais plus de personnes seules. Les perspectives jouent un rôle dans l’évaluation.

Venons-en à l’emplacement de la propriété elle-même, votre studio ou votre deux-pièces.

Type de bien immobilier / état (réparations de beauté à retard de rénovation) – Facteur #2

Le type de bien immobilier lui-même est pertinent pour tous les acheteurs. Il est évident qu’il s’agit d’un appartement d’une pièce / de deux pièces. D’autres facteurs seraient alors par exemple l’ensemble du bâtiment. Votre appartement se trouve-t-il dans un immeuble de haut standing ou dans un immeuble d’habitation anonyme ? Cela rend l’appartement plus ou moins attractif pour les futurs acheteurs / locataires (prix du loyer).

Pour évaluer votre bien immobilier, il faut jeter un coup d’œil sur son état. D’une part, la propriété partielle que vous partagez avec le syndicat des copropriétaires et votre propriété individuelle, l’appartement. Les thèmes des réparations esthétiques, de la rénovation, de l’encombrement, mais aussi parfois de l’ameublement existant.

Pour obtenir une telle estimation, vous devriez parler à un professionnel, visiter l’appartement et, le cas échéant, demander quelques documents. Vous en apprendrez plus à ce sujet un peu plus loin dans le guide, dans les 18 étapes de la vente d’un appartement !

Rénover / réhabiliter avant de vendre ?

Beaucoup de personnes qui vendent un appartement pour la première fois se demandent souvent si elles doivent encore rénover leur appartement en copropriété ou même le réhabiliter ? En fait, ils n’ont pas besoin de faire cet effort, de nombreux acheteurs aiment acheter des biens qu’ils peuvent ensuite revaloriser. Au final, cela a bien sûr des effets positifs sur le rendement immobilier.

Locataires, contrats de location et logements vacants – Facteur #3

Locataire / inoccupation – Le facteur 3 dans l’estimation de la valeur de votre studio ou de votre deux-pièces est l’état actuel de la location.

Vendre un appartement loué – Si l’appartement est loué, l’historique du locataire compte aussi un peu dans la revente. Dans l’idéal, il n’y a pas eu d’impayés ni de difficultés. De même, les logements vacants jouent un rôle dans les frais de relocation ultérieurs. Si vous avez occupé votre appartement en tant que propriétaire, cela compte comme une vacance, car le nouveau propriétaire doit relouer l’appartement s’il ne veut pas l’occuper en tant que propriétaire.

Plus nous entrons dans les détails, moins le prix est finalement influencé.

C’est pourquoi nous adaptons encore une fois les trois facteurs d’évaluation centraux :

1. Situation (ville, quartier et rue)
2. Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
3. Locataire / Inoccupation

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Vendre en privé ou passer par un agent immobilier ? Outre l’estimation de la valeur, la grande question lors d’une vente. Celui qui n’a pas encore vendu de logement en copropriété se dit dans un premier temps : vendre sans agent immobilier, j’économise de l’argent ! En réalité, la vente privée comporte quelques risques. Il suffit de penser à l’estimation de valeur dont nous avons parlé précédemment, mais aussi à l’ensemble du processus et de la procédure d’achat, aux différentes annonces immobilières, à la communication permanente avec les personnes intéressées et les acheteurs réels, aux négociations, au contrat de vente et …

En fin de compte, les quelques pour cent que vous payez en tant que vendeur pour les frais d’agence ne sont pas grand-chose par rapport aux erreurs qui peuvent se produire. Mais le facteur temps est encore plus important, comme vous le verrez plus tard dans les 18 étapes qui mènent au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.

Évaluation réaliste, réseau personnel, communication et guide :

Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?

Pour vous, en tant que vendeur, il n’y a qu’un seul impôt pertinent à prendre en compte lors de la vente d’un logement : l’impôt sur la spéculation.

Impôt sur la spéculation lors de la vente : quand et combien ?

La taxe de spéculation est relativement rapide et simple à expliquer. Commencer par faire la distinction : Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital (location).

Si vous avez habité votre logement exclusivement pour vous-même, la vente est exonérée d’impôt.

Dès que vous avez mis votre appartement en location, la situation change. C’est alors que la taxe de spéculation entre en jeu.

• Intérêt personnel = exonéré d’impôt
• Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
• Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
• Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant

C’est le bénéfice réalisé qui est imposé.

Formule :

• Bénéfice imposable = prix de vente – prix d’achat

Pourquoi existe-t-il une taxe sur la spéculation ?

L’impôt sur la spéculation vise à rendre les transactions immobilières trop rapides (spéculateurs) inintéressantes, grâce au taux d’imposition relativement élevé qui s’applique. Le montant de l’impôt sur la spéculation se base sur le taux d’imposition normal (impôt sur le revenu), qui peut atteindre 42% pour les particuliers. À partir d’un revenu annuel de ~ 255.000 (y compris les bénéfices provenant de la vente), l’impôt sur les riches s’applique également +3%.

• Taxe de spéculation jusqu’à 45% au maximum

La taxe de spéculation s’applique donc si vous avez mis votre bien immobilier en location. La période (délai de spéculation) est alors de 10 ans. Cela signifie qu’entre l’achat de votre appartement et la vente de vos appartements, il doit s’être écoulé dix ans. La vente de votre appartement est alors exonérée d’impôt. Si vous vendez au cours de ces dix ans, vous devrez payer la taxe de spéculation.

Il existe une exception : si vous avez loué votre bien immobilier, mais que vous l’avez utilisé pendant deux ans avant de le vendre, vous pouvez le vendre l’année suivante sans payer d’impôts.

• N’est pas soumis à l’impôt sur les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier
• Intérêt personnel = exonéré d’impôt
• Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
• Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
• Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant
• Le montant est basé sur le taux d’imposition sur le revenu (personne)

Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?

La première étape de la vente d’un logement est de décider que vous voulez vendre votre logement en copropriété ! Si vous êtes déjà à cette étape, apprenez ici les 18 étapes de la vente d’un logement.

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Vous connaissez maintenant les 4 questions et réponses importantes ! Quelle est la valeur de mon petit appartement ? Vendre avec ou sans agent immobilier ? Dois-je payer des impôts sur la vente de mon appartement ? Quelle est la première étape de la vente d’un appartement ? Entrez maintenant dans les détails avec cette liste de contrôle en 18 étapes. Du moment de la vente jusqu’au rendez-vous chez le notaire et au transfert du prix d’achat.

Préparation : Préparer la propriété et la vente

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Micro-appartements modernes meublés :

Situation, situation, situation ! Voici encore un regard particulier sur une sélection de grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

Kaufvertrag erstellen: Notar beauftragen

Die Mitwirkung des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend muss bei der Aufsetzung des Kaufvertrags, von Anfang an, ein Notar tätig werden. Im Kaufvertrag befinden sich dann alle wichtigen Angaben zum Verkauf bzw. Kauf, Angaben zum Grundbuch, Details zum Objekt, ebenso wie der Kaufpreis und sonstige Zahlungsmodalitäten. Bevor wir uns den Kaufvertrag genauer anschauen, vorab die Frage: Was macht ein Notar und warum müssen Sie einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrags beauftragen?

Notar: Aufgaben, Pflichten & Co.

Beim Immobilienverkauf kommen Sie um den Notar nicht herum. Er ist eine neutrale Instanz, die zwischen Ihnen als Verkäufer und dem zukünftigen Besitzer des Objekts vermittelt. Seine Aufgabe ist die Erstellung des Kaufvertrags und dessen Beurkundung. Er hat außerdem Einsicht in das Grundbuch und überprüft alle Angaben und Dokumente. Er unterliegt außerdem der Belehrungs- und Informationspflicht während des gesamten Ablaufs und ist für die Abwicklung zuständig.

Die Aufgaben eines Notars zusammengefasst.

• Belehrungs- & Informationspflicht
• Erstellung des Kaufvertrags
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbucheinsicht
• Überprüfung der Dokumente
• Eigentumsumschreibung

Zu den genauen Notarkosten und der Frage, wer diese bezahlt, dazu kommen wir etwas später.

Immobilienverkauf mit oder ohne Notar?

Ist das Ihr erster Immobilienverkauf fragen Sie sich: Braucht der Verkäufer für die Erstellung des Kaufvertrags überhaupt einen Notar? Die Antwort lautet: Ja. Und das ist gesetzlich sogar so vorgeschrieben. Als neutrale Instanz mit Expertise und Erfahrung ist der Notar nicht nur für die Beurkundung zuständig. Er weiß auch, wie ein ordentlicher Kaufvertrag erstellt werden und welche Punkte er besitzen muss.

Der Vertragsentwurf geht gesetzlich immer nur mit Notar!

Vertragsentwurf erstellen: Wichtige Angaben

Die Auswahl des Notars trifft in der Regel der Immobilienkäufer. Sobald Sie als Immobilienverkäufer den Notar, bzw. dessen Kontaktdaten kennen, senden Sie alle wichtigen Unterlagen. Daraus erstellt der Notar den ersten Vertragsentwurf. Wenn alles passt, wird der Notartermin vereinbart. Wesentliche Vertragsinhalte müssen im Vorfeld organisiert werden.

Checkliste: 14 Punkte im Kaufvertrag

Nur zur Frage: Was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein? Bevor wir uns einige wichtige Punkte genauer anschauen, vorab die Checkliste.

Hier die wichtigsten Punkte, die in jedem Kaufvertrag geregelt werden sollten:

1. Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
2. Wer verkauft an wen?
3. Was wird alles mit verkauft? (Einbauküche, Grundstück,…)
4. Wie wird es verkauft?
5. Wie erfolgt die Bezahlung? (Bar, Überweisung, …)
6. Wann ist das Übergabedatum?
7. Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
8. Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
9. Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
10. Wie ist der Zustand des Objektes?
11. Hat das Objekt Mängel?
12. Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
13. Aufteilung der Kosten
14. Bevollmächtigung des Notariats

Käufer und Verkäufer: Angaben

Bevor auf den Kaufgegenstand eingegangen wird, werden kurz Angaben zu Käufer und Verkäufer gemacht. Neben dem Namen, sind Geburtsdaten und Anschrift beider Parteien vermerkt. Diese Angaben werden dann bei der späteren Beurkundung auch nochmal überprüft, um sicher zu gehen, dass die Immobilie auch an den richtigen Neubesitzer übergeht.

Diese Angaben werden zu Käufer und Verkäufer gemacht:

• Name
• Geburtsdaten
• Anschrift

Haus und Wohnung: Kaufgegenstand & Preis

Wie bei jedem Kaufvertrag steht auch hier das Produkt, bzw. das Objekt, das veräußert wird, im Vordergrund. Deshalb wird am Anfang des Kaufvertrags die Immobilie beschrieben. Lage, Raumaufteilung, Ausstattung, Größe, Wohnungstyp und Haustyp – hierfür zieht der Notar den Eintrag in das Grundbuch heran. Auch der Kaufpreis des Objekts wird direkt am Anfang aufgegriffen.

Diese Punkte werden bezüglich des Objektes im Vertrag genauer erläutert:

• Immobilienart
• Lage
• Größe
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• Ggf. Pacht- & Mietverhältnisse
• Höhe des Kaufpreises
• Fälligkeit des Kaufpreises

Kaufvertrag prüfen & Termin vereinbaren

Steht der Entwurf des Kaufvertrages, können Sie sich Zeit nehmen, diesen ausführlich zu überprüfen. Sollten Sie Änderungswünsche haben, melden Sie sich bei Ihrem Notar und sprechen Sie diese ab. Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag ein realistischer Übergabezeitpunkt steht. Das Datum muss sowohl mit dem Nutzenwechsel, als auch dem Lastenwechsel der Immobilie übereinstimmen. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Immobilie erst nach der kompletten Überweisung des Kaufpreises an den neuen Besitzer übergeht.

Darauf sollten Sie bei der Überprüfung des Kaufvertrags achten:

• Übergabe nach Bezahlung des Kaufpreises
• Kostenverteilung bzgl. Notar, Makler usw.
• Realistischer Übergabezeitpunkt

Je mehr persönliche Anliegen vor der Unterzeichnung besprochen werden, um so kürzer dauert der Notartermin für die Beurkundung.

Weiter zu Schritt 14: Notartermin

Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf, Dauer und den mitzubringenden Unterlagen finden Sie in unserem Ratgeber:

• Notartermin

Zurück zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung