Qu’est-ce que la valeur vénale ? Définition selon l’article 194 du BauGB

La valeur vénale (ou valeur de marché) est le prix que l’on pourrait obtenir à une date donnée sur le marché normal pour un bien immobilier. Elle se base exclusivement sur des facteurs objectifs — les relations personnelles de l’acheteur ou du vendeur n’entrent pas en compte.

« La valeur vénale est déterminée par le prix que l’on pourrait obtenir dans le commerce habituel, en tenant compte des conditions juridiques et des caractéristiques réelles, de l’état général et de la situation du terrain, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles. » (article 194 du BauGB)

Les aspects juridiques (constructibilité, type d’utilisation) ainsi que les caractéristiques réelles (état, équipement) et la localisation sont décisifs. Pour une estimation rapide sans expert : Calculer la valeur d’un bien immobilier en ligne gratuitement.

Quels facteurs déterminent la valeur vénale ?

La valeur vénale se compose de plusieurs facteurs. La localisation est sans conteste le facteur individuel le plus important — c’est pourquoi deux maisons identiques en termes de construction peuvent avoir des valeurs complètement différentes selon les villes.

Pour les investisseurs, outre la valeur vénale, le facteur de prix d’achat est déterminant — il met en rapport le prix d’achat et le loyer net annuel et montre si un bien est évalué de manière juste.

Les trois méthodes d’évaluation en bref

Les experts utilisent, selon le type de bien, différentes méthodes — les trois sont régies par l’ImmoWertV (règlement sur l’évaluation des biens immobiliers) et reconnues juridiquement.

Comme décrit dans le guide d’évaluation des immeubles collectifs, la méthode des revenus prend en compte le taux d’intérêt immobilier comme facteur régional important — il varie considérablement selon la localisation et le type d’objet.

Valeur vénale vs. prix d’achat : quelle est la différence ?

La valeur vénale et le prix d’achat ne sont pas identiques. La valeur vénale est la valeur de marché objective — le prix d’achat est le résultat de la négociation. Une déviation de jusqu’à 20 % est courante sur le marché. Pour les acheteurs : les banques octroient un prêt maximum sur la valeur vénale, et non sur le prix d’achat.

• Valeur vénale — valeur de marché objective selon la loi sur l’évaluation immobilière
• Prix d’achat — résultat de la négociation entre acheteur et vendeur
• Valeur d’emprunt — valeur interne à la banque, environ 80 % de la valeur vénale
• Valeur fiscale — évaluation de l’administration fiscale pour l’héritage et le don

Pour la taxe sur les plus-values et la taxe sur l’héritage immobilière, la valeur vénale établie par l’administration fiscale sert de base de calcul.

Quand a-t-on besoin d’un rapport de valeur vénale ?

Un rapport officiel établi par un expert certifié est obligatoire ou fortement recommandé dans certaines situations :

• Succession — évaluation pour l’administration fiscale
• Divorce — équité des acquis et partage
• Vente forcé — le tribunal nomme un expert
• Sécurité de prêt — la banque exige la valeur empruntable
• Conflits juridiques — en tant que preuve

Frais : Les évaluations en ligne simples sont gratuites. Un rapport d’expertise certifié coûte selon la valeur de l’objet 0,5 à 1 % de la valeur vénale, au minimum 1 500 à 2 500 €.

Questions fréquentes sur la valeur vénale

Quelle est la différence entre valeur vénale et valeur de marché ?

La valeur vénale et la valeur de marché sont identiques — l’article 194 du BauGB utilise le terme « valeur vénale », alors que la norme européenne parle de « valeur de marché ». Les deux désignent le prix qu’une immobilier peut atteindre dans le commerce habituel au moment donné.

Comment est calculée la valeur vénale ?

En fonction du type d’immobilier, on utilise des méthodes de valorisation par comparaison (appartements en copropriété), par revenus (objets à rendement) ou par valeur d’usage (maisons individuelles, objets particuliers). Ce qui compte, c’est la localisation, l’année de construction, l’état, la superficie habitable et les données du marché actuelles.

Qui peut déterminer officiellement la valeur vénale ?

Seuls les experts judiciaires désignés et habilités ou les experts immobiliers certifiés (selon la norme DIN EN ISO/IEC 17024) peuvent établir un rapport juridiquement contraignant. Les commissions d’experts des communes publient en outre des cartes de valeur foncière de référence gratuites à titre d’orientation.

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Aperçu des différents types de nouvelles constructions

Les projets de construction de nouveaux bâtiments peuvent être planifiés de différentes manières. La planification est toujours déterminée par les besoins. Dans le cas de projets de construction neuve destinés à la constitution d’un capital, différentes analyses sont effectuées au préalable pour déterminer les besoins. La construction d’une maison individuelle par un maître d’ouvrage qui souhaite ensuite l’habiter lui-même est un peu différente. Dans ce cas, les besoins sont déjà déterminés avant le début du projet de construction.

Planification d’une maison individuelle par un maître d’ouvrage privé

En règle générale, les maîtres d’ouvrage privés prévoient de construire une nouvelle maison pour l’habiter eux-mêmes une fois les travaux terminés. Les maisons individuelles isolées sont très populaires. Elles sont construites sur un terrain dont le maître d’ouvrage est déjà propriétaire. De nombreux maîtres d’ouvrage se chargent eux-mêmes de la planification de leur maison. Les possibilités de construire une maison individuelle sont très variées.

La maison préfabriquée

Les maisons préfabriquées sont très appréciées en raison de leur courte durée de construction. Comme leur nom l’indique, ces maisons sont assemblées à partir d’éléments finis selon un système modulaire. Les fenêtres et les portes sont souvent déjà intégrées dans les éléments préfabriqués. La charpente est également prémontée. La fête du bouquet peut souvent être célébrée après un à trois jours. Il est possible d’emménager à partir de six semaines après le début des travaux. Mais il arrive aussi que plusieurs mois s’écoulent. Le temps nécessaire à l’achèvement dépend de différents facteurs. Il s’agit notamment des souhaits particuliers que le maître d’ouvrage souhaite voir réalisés et qui modifient le calendrier.
Les maisons préfabriquées sont très avantageuses par rapport à d’autres modèles de construction, mais elles ne sont pas aussi robustes. De plus, les possibilités de modifier le plan et d’intégrer ses propres souhaits sont limitées.

Construction classique pierre par pierre

De nombreux maîtres d’ouvrage décident de faire construire leur maison individuelle de manière classique. Les pierres ne sont plus maçonnées, mais collées. Cela garantit une grande robustesse de la construction. Ce mode de construction donne au maître d’ouvrage la possibilité de modifier le plan selon ses souhaits et ses idées. Il en résulte une maison qui correspond exactement aux souhaits du maître d’ouvrage. L’avantage est que le projet de construction est plus personnalisé. Les maisons construites selon la méthode classique sont plus chères que les maisons préfabriquées et la durée de construction est nettement plus longue. Le maître d’ouvrage sélectionne le modèle de son choix dans différents catalogues et l’adapte en fonction de ses souhaits. Il existe de nombreux modèles différents.

La maison d’architecte

Il s’agit en quelque sorte de la catégorie reine de la construction. Le maître d’ouvrage fait appel à un architecte qui conçoit une maison selon les attentes individuelles du futur propriétaire. Tous les plans et variantes imaginables sont alors possibles. L’avantage de cette solution est que le maître d’ouvrage obtient une maison qui correspond exactement à ses attentes. Il s’agit toutefois du type de construction le plus coûteux et le temps nécessaire est plus important que pour les autres projets de construction en raison de la longue phase de planification.

Conception d’une maison individuelle par une société de construction

Comme alternative à la planification individuelle d’une maison, il existe une multitude de projets de construction planifiés par une société de construction. La société de construction achète des terrains pour y construire un ou plusieurs objets qui, une fois achevés, sont remis au nouveau propriétaire. Cette forme de construction neuve est très appréciée des acheteurs qui recherchent une maison neuve clé en main, mais qui ne souhaitent pas consacrer beaucoup de temps à la planification.

Maisons individuelles isolées

Les maisons individuelles avec terrain périphérique sont souvent construites par une société de capitaux dans le cadre de grands projets de construction. Une fois achevées, les propriétés peuvent être louées ou vendues. En règle générale, la société acquiert un grand terrain. Celui-ci est divisé en parcelles et construit. De cette manière, de nouvelles zones résidentielles sont souvent créées à la périphérie des grandes villes, qui jouissent d’une grande popularité en raison de leur situation calme.

Maisons mitoyennes et maisons jumelées

Les maisons mitoyennes et les maisons jumelées sont souvent construites pour le compte de sociétés de capitaux sur un grand terrain commun. Le terrain peut être divisé. Alternativement, les futurs propriétaires acquièrent une part de copropriété sur le terrain. Si les terrains sont à vendre, l’acheteur peut décider d’acquérir la maison avant même le début de la phase de construction. Dans ce cas, il a la possibilité d’influer sur l’aménagement. Si la maison a déjà été construite, il n’est plus possible d’exercer une influence.

Appartements

La construction de logements connaît actuellement une forte conjoncture en Hesse et en Rhénanie-Rhénanie-Palatinat. La demande porte surtout sur des logements de petite et moyenne taille, situés à proximité des transports. Les logements neufs dont il s’agit de la première occupation sont appréciés tant par les locataires que par les acheteurs, de sorte que de nombreux logements peuvent être loués à long terme immédiatement après leur achèvement.

Aspects importants de la planification d’une nouvelle construction

La planification d’une nouvelle construction doit toujours être effectuée avec le plus grand soin. De nombreux aspects doivent être pris en compte. Il est avant tout important que les coûts restent dans le cadre prévu. Il faut également tenir compte des obligations en matière d’efficacité énergétique. Les maisons et appartements nouvellement construits sont soumis à des règles strictes. Ainsi, une installation de chauffage moderne et efficace sur le plan énergétique, combinée à l’énergie solaire thermique pour la préparation de l’eau chaude, est obligatoire, tout comme l’installation de détecteurs d’incendie dans toutes les pièces. La maçonnerie, les fenêtres et les portes, mais aussi la cave, si elle existe, doivent être étanches afin que la chaleur produite dans la maison ne puisse pas s’échapper vers l’extérieur. Une fois achevée, chaque maison reçoit un certificat énergétique. Si les conditions strictes ne sont pas remplies, une amélioration est nécessaire pour obtenir la réception de la construction.

Un mot sur les coûts

Le coût de la construction d’une maison individuelle dépend fortement de sa taille et de son équipement. Il faut également tenir compte du fait que vous êtes déjà en possession d’un terrain ou que vous devez faire cet investissement en plus. Guide: guide d’investissement. Si vous êtes prêt à fournir des prestations personnelles, vous pouvez réduire considérablement les coûts de l’aménagement intérieur.
Vous pouvez obtenir des maisons préfabriquées clés en main à moins de 100 000 euros. L’équipement est moderne, mais les éléments haut de gamme font défaut. Le coût moyen de la construction d’une maison individuelle dans la région se situe entre 350.000 EUR et 500.000 EUR. Pour cette somme, vous obtenez une maison individuelle d’une superficie comprise entre 120 m² et 160 m². Une cave et un garage sont en sus, tandis qu’un abri pour voiture et l’aménagement de base du jardin avec des allées, du gazon et quelques plantes sont déjà inclus. Il n’est pas possible d’acheter une maison individuelle clé en main à un prix nettement inférieur. La fourchette de prix est ouverte vers le haut et dépend fortement de vos souhaits et de vos idées, mais aussi de vos possibilités financières.

Conclusion

La construction de maisons et d’appartements neufs connaît un véritable boom dans de nombreuses régions de la Hesse et du Palatinat en raison de la conjoncture élevée, mais aussi de la forte demande. Les maisons et appartements neufs sont très prisés lorsqu’ils sont occupés pour la première fois. Cela s’explique par l’équipement moderne, mais aussi par la faible consommation d’énergie dans les maisons et appartements neufs. Des règles strictes en matière d’efficacité énergétique ont pour conséquence une consommation moindre, de sorte que les coûts de chauffage et de préparation de l’eau chaude sont beaucoup plus avantageux que dans les appartements et maisons plus anciens qui n’ont pas encore été rénovés. Si vous êtes intéressé par une nouvelle construction et que vous souhaitez acquérir un terrain dans la région, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller. Vous pouvez nous joindre par téléphone pour prendre rendez-vous pendant nos heures d’ouverture. Nous nous réjouissons de votre prise de contact.