Frais supplémentaires – taxes, frais, commissions & suppléments

Lors de la conclusion d’un contrat de vente, le financement est déjà bouclé. Cependant, les frais annexes à l’achat sont souvent sous-estimés. Les factures de l’agent immobilier, du notaire, du registre foncier et de l’administration fiscale arrivent en effet dès que le crédit est fixé. Celui-ci est donc souvent sous-estimé.

Quel est le pourcentage des frais d’achat ?

20 % de frais annexes devraient au moins être inclus dans le crédit, en plus du prix d’achat, et sont tout à fait réalistes.

~ 20% du prix d’achat

Les 4 principaux frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier

L’aperçu montre les 4 principaux frais annexes auxquels vous devez vous attendre lors de l’achat d’une maison. Mais quels sont les autres frais liés à la construction d’une maison ? En savoir plus : Construction d’une maison & les coûts qui vous attendent.

Les frais de dossier : Authentification du contrat de vente par un notaire

Les frais de notaire sont sans doute l’un des postes les plus importants des frais annexes à l’achat d’une maison. Les frais de notaire sont certes fixes et ne peuvent pas s’en écarter dans un sens ou dans l’autre, mais ils sont également assez élevés.

~ 1,5% du prix d’achat

La règle générale est d’environ 1,5 % du prix d’achat, et ce uniquement pour la signature du contrat de vente. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier pour 100 000 euros, les frais de notaire s’élèvent à 1 500 euros et sont généralement à la charge de l’acheteur.

Les honoraires exacts des notaires en Allemagne sont fixés dans le tarif notarial, mais peuvent également être calculés en ligne.

• En savoir plus : Notaire et contrat de vente

Fiscalité : taxe sur les mutations immobilières pour le fisc

Dès que le contrat a été signé chez le notaire et que l’acte de vente a été authentifié, l’acheteur reçoit un courrier de l’administration fiscale. La prochaine étape consiste à demander à l’acheteur de payer l’impôt sur les mutations foncières.

Le montant de cette taxe varie quelque peu. En Allemagne, elle s’élève généralement à environ 3% – 6% du prix d’achat du bien immobilier. Comme l’impôt sur les mutations foncières est un impôt national, chaque pays fixe un taux individuel d’impôt sur les mutations foncières (externe).

Dans certains Länder, comme Hambourg, Berlin et la Saxe-Anhalt, elle s’élève toutefois à 4,5 % du prix d’achat du bien immobilier. Pour un prix d’achat de 100 000 euros par exemple , vous payez donc encore 3500 / 4500 euros pour l’impôt sur les mutations foncières.

Conseil de lecture : découvrez les options d’aménagement fiscal, des coopératives aux fondations familiales : économiser des impôts grâce à l’immobilier

Prix d’achat 100 000 euros

Cette dette doit être payée immédiatement, car ce n ‘est qu’une fois le montant reçu par l’administration fiscale que celle-ci délivre le certificat de non-objection. Celui-ci est obligatoire pour pouvoir procéder à la transcription du nouveau propriétaire dans le registre foncier. Celle-ci est effectuée par l’Office du registre foncier et coûte à nouveau des frais, qui restent toutefois modestes en comparaison.

3,5 – 6,5% du prix d’achat

Commission : les agents immobiliers calculent leur part

Si vous achetez un bien immobilier ou un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devez bien entendu inclure la commission de ce dernier dans le calcul global. En règle générale, vous recevez la facture de l’agent immobilier directement après l’établissement du procès-verbal chez le notaire.

Le montant de la commission varie et dépend de différents facteurs tels que la région. La plupart du temps, elle varie entre quatre et six pour cent du prix d’achat du bien immobilier.

Pour un prix d’achat de 100.000 euros , vous payez donc entre 4.000 et 6.000 euros uniquement pour l’agent immobilier. Cependant, il est important de savoir qu’il vaut la peine de négocier la commission de l’agent immobilier, car celle-ci est connue pour avoir une grande marge de manœuvre.

Une commission totale recommandée de 3,48 pour cent, TVA comprise, est une valeur recommandable et réaliste.

~ 3,48 % du prix d’achat

Les suppléments de prix : Intérêts de crédit et suppléments pour paiement partiel

Les banques souhaitent bien sûr prendre leur part dans la vente d’une maison, et pas seulement par le biais des intérêts du prêt. En effet, les taux d’intérêt négociés ne leur suffisent pas et elles facturent donc des frais supplémentaires qui ne sont généralement pas attendus par l’acheteur.

Ces frais ne sont pas clairement visibles au premier abord et les banques trompent donc leurs clients. De tels frais cachés peuvent prendre la forme d’intérêts précomptés par mois sur la partie non encore versée du crédit total.

On y facture par exemple 0,25 %, que le client n’attend pas de cette manière et qui s’additionne à la masse. Pour un montant de crédit de 100.000 euros, cela représente environ 250 euros par mois, auxquels vous ne vous attendez pas.

Autres frais cachés

Mais il existe encore d’autres coûts cachés auxquels vous ne vous attendez pas. Il s’agit notamment de la gestion du compte, que certaines banques facturent en plus et demandent des frais, mais aussi des suppléments pour paiement partiel, si l’on reçoit une partie du prêt en fonction de l’avancement des travaux.

Faites donc bien attention à ce qui est écrit en petits caractères sur votre prêt, posez des questions sur tous les points qui ne sont pas clairs et ne vous engagez que si vous êtes sûr de toutes vos obligations.

Pour être sûr, demandez à votre banque de calculer le taux effectif global ou le taux effectif réel. Tous les frais annexes y sont détaillés et présentés de manière claire.

Expertise & rénovation – frais annexes potentiels

Les frais d’expertise et de rénovation sont un autre facteur de coûts annexes, mais ils ne concernent pas tous les biens immobiliers.

En particulier pour les biens immobiliers anciens, il est judicieux de faire appel à un expert avant l’achat, qui examinera le bien immobilier sous toutes ses coutures. Il s’agit par exemple de vérifier l’humidité et les substances nocives (en particulier pour les biens immobiliers datant des années 1970). De telles expertises sont effectuées par des experts indépendants tels que des architectes ou des ingénieurs en bâtiment, mais aussi par des experts immobiliers.

Les coûts sont très variables, car ils dépendent du type d’expertise et du temps nécessaire. Il n’existe pas de règles en la matière. Les experts calculent eux-mêmes l’expertise. En fonction de la qualité de l’expertise, d’éventuels travaux de rénovation seront nécessaires dans le futur bien immobilier, ce qui devrait également être pris en compte.

Qu’il s’agisse d’un nouveau chauffage, de nouvelles fenêtres ou de la restauration du toit, les coûts sont également très différents dans ce cas. Il faut savoir que la plupart du temps, des frais de rénovation générale sont également à prévoir avant l’emménagement. De nouveaux sols, d’autres couleurs pour les murs, une nouvelle cuisine ou même la démolition d’un mur.

Toutes ces choses coûtent à nouveau de l’argent, qui ne doit pas non plus être sous-estimé. Les coûts sont souvent plus élevés que prévu, car il arrive toujours que quelque chose se passe mal, que le prix soit plus élevé que prévu ou qu’il manque des petites choses. N’oubliez pas non plus que de nombreux travaux de rénovation ne peuvent pas être réalisés par vous-même. Vous avez donc également besoin d’artisans et de spécialistes pour vous aider et ceux-ci facturent bien entendu leur temps de travail. Avant de vous décider pour une maison, réfléchissez au préalable aux travaux qui devraient encore être effectués, à ce que vous souhaitez rénover et à combien s’élèveront les coûts de tels travaux de rénovation.

Conclusion : calculer les frais accessoires d’achat

Pour un bien immobilier d’un prix d’achat de 100.000 euros et un prêt de même montant, attendez-vous à des frais annexes de 9.000 à 12.000 euros.

Si vous ne les incluez pas dans le montant de votre prêt, ils doivent être déduits de votre propre capital. Ces frais annexes imprévus ne doivent pas être sous-estimés et peuvent varier énormément d’un bien immobilier à l’autre. Plus le prix du bien immobilier est élevé, plus les frais annexes auxquels vous devez vous attendre sont importants.

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