Spécial : Immobilier & Corona – Mises à jour

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Marché immobilier à Corona-Zeiten

C’est une évidence : le marché de l’immobilier est un marché comme beaucoup d’autres, vu sous l’angle de l’économie d’entreprise et de l’économie nationale. Il est régi par l’offre et la demande et est en outre soumis à de nombreux facteurs d’influence de l’économie globale. Il n’est donc pas surprenant que les conséquences de la pandémie de Corona se fassent sentir sur le marché immobilier.

Le chômage partiel, la perte éventuelle d’un emploi, la chute du prix du pétrole, les incertitudes concernant l’après-Corona : autant de facteurs qui font dire à une majorité que « l’achat ou la vente de biens immobiliers n’est pas le moment ». Les prix vont baisser, les revenus locatifs vont disparaître pour une durée indéterminée – pas de perspectives pour des transactions immobilières lucratives. À cela s’ajoutent des restrictions très pratiques. En raison de la réduction dramatique des possibilités de contact, il est actuellement presque impossible de négocier des contrats de vente et de les conclure chez un notaire. Heureux ceux qui ont pu réaliser leur vente avant la crise ? À partir de maintenant, c’est la dégringolade ? Chez Lukinski, nous avons un avis nuancé sur la question !

Analyse Corona 08/20 – maintenant en ligne

Maintenant en ligne – Immobilier Crise Corona : Vente de maison, d’appartement, d’immeuble, la demande augmente, c’est ce que montrent les tendances. Ces jours-ci, nombreux sont ceux qui parlent de la deuxième vague qui s’abat maintenant sur l’Allemagne mais aussi sur le monde entier. Dès le début, avec la pandémie de Corona, de nombreuses informations économiques et financières ont prévenu qu’une vague d’insolvabilités nous attendait à l’automne. Une conséquence logique de l’insolvabilité est la perte de biens, non seulement sous forme de bijoux, de voitures ou d’objets d’ameublement, mais bien sûr aussi de biens immobiliers, si le taux d’insolvabilité augmente en Allemagne.

L’analyse des tendances dans le domaine de la vente immobilière (08/20) porte sur la demande croissante. Très directement visible, entre autres, sur le mot-clé principal « vendre un bien immobilier ». Les graphiques et la rétrospective des 12 derniers mois se trouvent un peu plus bas. La vente de maisons et d’appartements en copropriété a connu une hausse modérée, de 2 à 3 points seulement en moyenne. Il semble donc qu’il n’y ait pas encore eu de grands changements dans le volume des recherches.

En revanche, la tendance concernant la vente de logements collectifs est très frappante. Comme vous le verrez tout à l’heure dans les différentes analyses et graphiques, la tendance fait un bond vers le haut ces jours-ci.

Maintenant en ligne : Analyse immobilière Corona 08/20

Les avis sont partagés

Mi-mars 2020, alors que la pandémie avait déjà atteint le marché allemand, personne dans le monde de l’immobilier ne voyait encore de conséquences négatives pour le marché immobilier. Il n’était pas question de restrictions de contact, la vie économique se déroulait encore en grande partie normalement. Ce n’est qu’avec le durcissement des règles de contact, la fermeture d’établissements publics comme les écoles, mais aussi les restaurants, etc. que le ton a changé. Voici un bref résumé des positions :

Corona : les prix de l’immobilier vont baisser

Alors que l’année dernière encore, les prix des maisons et des appartements ont augmenté en moyenne de 5%, voire de plus de 10% à certains endroits, Corona va sensiblement refroidir le marché. Car

1. Les acheteurs craignent pour leur emploi
2. Les pertes de loyers pour les biens loués sont désormais une donnée mathématique réelle
3. Chaque cycle immobilier se termine jusqu’à présent par une récession
4. Une récession dans la vie économique touche aussi le secteur immobilier
5. Les paquets d’actions perdent de la valeur, ce qui entraîne un manque de capital d’achat pour l’immobilier
6. Cela concerne particulièrement l’acheteur/vendeur privé
7. Déjà en 2008, lors de la crise financière de l’euro, le marché de l’immobilier avait chuté de 12%.

Evolution des prix des maisons en Allemagne :

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Corona n’a pas d’influence sur les prix de l’immobilier

Parce que l’investissement immobilier est souvent appelé « or en béton », la possession d’un bien immobilier s’avère précieuse et inébranlable, surtout en temps de crise. Qu’il s’agisse d’un bien immobilier à usage personnel ou d’un investissement locatif, le marché de l’immobilier va continuer à se développer. Car :

1. Les taux d’emprunt restent à des niveaux historiquement bas
2. C’est justement pour faire face aux crises que le niveau des taux d’intérêt est maintenu stable
3. Le manque de logements en Allemagne persiste
4. Il n’y a pas de bulle immobilière, car les banques n’ont pas accordé des crédits à la légère
5. Les appartements en location et en propriété sont toujours très demandés
6. L’immobilier est un investissement à long terme
7. Les prix restent stables dans les zones résidentielles recherchées

Vendre une maison dans les temps de Corona

Malgré les restrictions de contact et autres limitations dans la circulation des biens et des marchandises : en Allemagne, certaines activités concernant le marché immobilier sont toujours autorisées ! Ainsi, les propriétaires de biens immobiliers à louer sont autorisés à prendre des rendez-vous de visite limités. Toutefois, pas de visites de masse, mais uniquement des rendez-vous individuels. Cela complique certes la location, mais ne la rend pas impossible. Attention : les règles dépendent du Land !

Pour en savoir plus sur la réglementation actuelle en matière de vente de maisons en période de Corona, cliquez ici!

Dans l’ensemble, cela signifie que tous ceux qui possèdent un bien immobilier et souhaitent le vendre doivent maintenant se préparer : Garder son calme ! En outre, il est important d’avoir le bon agent immobilier à ses côtés comme partenaire pour la vente. Faire appel au bon agent immobilier est le mot d’ordre du moment. La discrétion lors de la vente d’un bien immobilier est également très importante en cette période. Les agents immobiliers discrets présentent ici des avantages considérables pour le vendeur !

Courtiers discrets : particulièrement recommandés en temps de crise

Les agents immobiliers discrets travaillent de toute façon toujours « à l’abri des regards » lors de la vente d’un bien immobilier. Ils ont accès à un vaste fichier de clients sans devoir faire de la publicité pour leur bien. Ils sont habitués à organiser des visites et toutes les autres activités liées à la vente d’une maison dans le plus grand secret. Les rendez-vous de masse, les annonces à grande échelle, etc. ne sont pas l’affaire de l’agent immobilier discret. Il répond ainsi à toutes les exigences en matière de gestion des ventes immobilières à l’époque de Corona.

La commercialisation discrète de biens immobiliers – également appelée « vente secrète » – pose toutefois des défis très particuliers aux agents immobiliers.

• L’agent immobilier Diskret vend votre maison avec une discrétion absolue
• L’agent immobilier discret renonce aux portails Internet habituels pour les offres immobilières
• L’agent immobilier discret dispose d’un vaste fichier d’intéressés
• L’agent immobilier discret veille ainsi souvent à une vente plus rapide de votre bien immobilier.
• Tout particulièrement lorsque le circuit de distribution normal est fermé.
• L’agent immobilier discret vend des biens immobiliers de tout type et de toute taille
• L’agent immobilier discret travaille même si le vendeur vit à l’étranger

Lukinski et son équipe d’experts sont des agents immobiliers discrets dans la région Rhin-Main. Nous visitons des biens immobiliers même dans ces conditions particulières et évaluons votre bien de manière professionnelle et discrète.

Le financement et ses pièges – être couvert en toutes circonstances

Avant même de construire ou d’acheter une maison, de nombreuses questions se posent, qui ont une grande valeur pour le financement. Le prix d’achat du bien immobilier correspond-il au prix du marché local ? Quel est l’état du bien immobilier ? Existe-t-il des défauts de construction ou des sites contaminés qui pourraient entraîner des frais de rénovation ou de réparation ? Quand le permis de construire est-il disponible de la part des autorités et sera-t-il encore délivré à temps ? L’entreprise de construction est-elle sérieuse et pourra-t-elle achever la maison à la date prévue ? À combien s’élèveront les frais d’exploitation et les charges dans les années à venir ? Mais il faut aussi se poser la question du financement ultérieur. Plus d’informations sur les possibilités de financement ultérieur et de rééchelonnement de la dette.

Identifier les risques à l’avance, les prévoir et s’en protéger

Les risques peuvent survenir plus rapidement qu’on ne le pense et on se retrouve rapidement face à une crise de financement sans y être préparé. Pour parer à cette éventualité, il convient de se protéger contre de tels risques et de les inclure dans le financement. Les risques les plus typiques lors de l’achat ou de la construction d’une maison :

Perte de revenus

La perte d’un emploi ou un changement d’emploi avec un salaire moins élevé est un risque important à prendre en compte, car un tel cas se présente plus rapidement qu’on ne le pense. Mais un autre enfant non prévu peut également représenter un risque, car là aussi, un salaire pourrait être supprimé dans la famille. Pour de tels cas, il faut souscrire un financement avec la possibilité de changer de taux de remboursement. Dans ce cas, vous pouvez adapter le taux de remboursement mensuel à votre nouvelle situation et le baisser ou, dans le meilleur des cas, l’augmenter.

Réparations majeures

Un cas qui peut arriver à tout le monde. Un dégât des eaux, une installation de chauffage défectueuse, le toit ou même la façade doivent être rénovés. Des choses qui arrivent même à la meilleure des maisons et auxquelles vous devez vous préparer. Un contrat d’épargne-logement peut être épargné dès le début du financement avec de petits montants. Vous vous assurez ainsi un futur prêt à faible taux d’intérêt. Mais il faut aussi mettre de côté un petit coussin financier pour les petits achats, comme une nouvelle machine à laver ou une réparation de voiture.

Décès

Pour éviter que la perte d’un parent ou d’un partenaire ne s’accompagne de la perte d’un bien immobilier ou d’une crise financière, des dispositions peuvent être prises dans le cadre du financement. Pour cela, il est judicieux de souscrire une assurance-vie ou une assurance solde restant dû. Il existe des contrats intéressants pour lesquels les cotisations diminuent en fonction de la dette restante à rembourser. Même si beaucoup n’aiment pas envisager ce scénario, il est préférable de se préparer à une telle éventualité afin que la situation ne se transforme pas en crise financière.

Parents en maison de retraite

Lorsque les parents sont placés en maison de retraite, les enfants sont souvent appelés à financer leur entretien. Bien entendu, on puise ici aussi dans le patrimoine restant des parents ou dans les économies réalisées, mais il arrive souvent que les enfants soient soutenus financièrement. Une maison de retraite n’est pas bon marché et, surtout pour les enfants uniques, cela peut devenir un problème financier. Tout d’abord, on calcule une franchise, c’est-à-dire les besoins propres des enfants, afin de déterminer le montant qui peut être payé. Les remboursements et les frais de financement peuvent également être pris en compte.

Hausse des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt bas incitent naturellement à acheter un bien immobilier ou à obtenir un financement pour la construction. Les acheteurs qui achètent une maison pendant une telle période de taux bas doivent toutefois être conscients que les taux d’intérêt peuvent aussi remonter, surtout pour un prêt à court terme, il y a un risque de taux d’intérêt élevés lors du financement ultérieur. Pour éviter cela, il faut penser à un crédit combiné d’épargne-logement comme alternative au prêt bancaire. Celui-ci permet de bénéficier de taux d’intérêt avantageux et de les garantir sur toute la durée. De plus, les subventions de l’État sont également possibles.

En règle générale, il convient d’apporter autant de fonds propres que possible au début d’un financement et d’utiliser régulièrement les possibilités d’amortissement exceptionnel par la suite. Si un risque devait toutefois survenir et que vos conditions générales devaient changer, il est important de toujours chercher le dialogue avec le conseiller de votre banque. Chaque banque a intérêt à ce que le financement soit durablement supportable. Si les conditions générales changent, un bon conseiller vous aidera à résoudre votre problème, car c’est aussi dans son intérêt.

Questions importantes à clarifier avant l’entretien de financement

Avant de vous rendre à l’entretien avec le conseiller financier de votre banque, vous devez clarifier au préalable les questions importantes. Vous aurez ainsi la garantie d’avoir un bon entretien et de ne pas laisser de questions sans réponse, tout en étant sûr de trouver le prêt qui vous convient.

• Vous devriez faire un contrôle des charges et de la sécurité pour déterminer votre taux de crédit idéal.
• Pouvez-vous intégrer des contrats d’épargne-logement prêts à être attribués ?
• Comment le montant de la garantie ou le plafond de la garantie sont-ils fixés pour votre bien immobilier et à combien s’élèvent-ils ? Quelles en sont les conséquences ?
• Que dit le taux d’intérêt effectif et est-il pertinent pour mon bien immobilier ?
• Quels sont les frais liés à leur financement qui sont négociables ?
• Pouvez-vous avoir une vue d’ensemble des différentes offres de crédit et de prêt et les évaluer correctement ou reste-t-il des questions en suspens qui doivent être clarifiées ?
• Tenez compte du fait qu’à l’âge de la retraite, vous ne devriez pas avoir de dettes.
• Renseignez-vous sur les prêts KfW qui offrent des programmes de crédit de développement
• Faites attention à la période de fixation des taux et tenez compte du seuil de rentabilité à cette étape
• Quelle est la situation actuelle des taux d’intérêt et quelles sont les prévisions pour l’avenir ?
• Quels sont les critères d’attribution des crédits et comment le montant des intérêts est-il déterminé ?
• Qu’en est-il de votre propre solvabilité ? Vous donne-t-elle une position de négociation pour votre projet de financement ?
• Où trouver des financements de construction et des financements immobiliers avantageux ?
• Avez-vous obtenu un bon plan de financement avec un historique précis du prêt et un plan de remboursement ?

Trouver le bon financement – choisir les bons modules de financement

Lors d’un financement, vous devez choisir les bons éléments de financement pour être sûr de trouver le bon financement. Pour cela, vous devriez vous demander si vous avez choisi un taux d’intérêt fixe qui correspond vraiment au marché actuel des taux d’intérêt. En outre, il convient également de procéder à une comparaison des taux d’intérêt fixes. Faites attention aux taux d’intérêt lors du financement, car ils déterminent en grande partie le taux de remboursement. De plus, vérifiez si vous avez une offre de prêt avec un remboursement flexible, car cela peut réduire les risques.