Apport de fonds propres lors de l’achat d’un bien immobilier

Qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, tout achat immobilier nécessite des fonds propres. Le montant des fonds propres que vous devez apporter est particulièrement important lors de l’achat de votre premier bien immobilier. Si vous achetez un bien immobilier pour votre propre usage, vous devez apporter autant de fonds propres que possible. Si vous investissez dans un bien immobilier en tant que placement financier, il est préférable d’en avoir moins.

Comme règle de base :

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

Pourquoi cela ?

Les fonds propres comme mécanisme de sécurité

Pour que la banque puisse vous accorder un crédit pour votre bien immobilier, elle a besoin d’une certaine garantie de pouvoir récupérer l’intégralité de cet argent par la suite. C’est pourquoi votre solvabilité est examinée au préalable. Plus vos finances sont liquides, moins vous aurez besoin de fonds propres. En revanche, si vos dépenses sont supérieures à vos revenus, vous devez compter avec davantage de fonds propres. Une fois que vous avez obtenu votre prêt, vous le remboursez chaque mois.

Plus votre solvabilité est bonne, moins vous avez de fonds propres.

Important : en tant que propriétaire occupant, vous devez rembourser vous-même les intérêts de votre prêt. En revanche, les investisseurs peuvent les déduire de leurs impôts.

Utilité personnelle : voici le montant des fonds propres dont vous avez besoin

En tant que propriétaire occupant, vous devez donc apporter le plus de fonds propres possible. En outre, plus les fonds propres sont élevés, moins la charge d’intérêts est importante. En effet, plus vous apportez de fonds propres, moins la banque qui vous finance prend de risques et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

En principe : 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coûts mensuels & revenus

Combien devez-vous donc gagner par mois ? Notre conseil : le coût mensuel de votre prêt ne devrait pas dépasser 40% de votre revenu net.

Voici un exemple de calcul :

• Revenu (net) : 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

Le remboursement mensuel, intérêts compris, ne devrait donc pas dépasser les 1.300 euros.

Placement de capitaux : le peu de fonds propres dont vous avez besoin

Alors que vous avez besoin d’autant de fonds propres que possible pour un usage personnel, vous avez l’avantage, en tant qu’investisseur, de devoir apporter beaucoup moins de fonds propres. De plus, vous pouvez déduire les intérêts de vos impôts. Dans l’idéal, c’est même le locataire qui paie indirectement vos intérêts. En tant qu’acheteur d’un bien immobilier en tant qu’investissement, vos fonds propres ne couvrent que 10 à 15 % des coûts.

Il s’agit notamment

• Frais d’achat
• Impôt sur les mutations foncières
• Frais de notaire
• Frais de justice
• Frais de courtage

Capital roulant : investissements rapides

Notre conseil de pro : utilisez votre capital propre roulant. Comment cela fonctionne-t-il ? C’est très simple : vous achetez un bien immobilier et apportez des fonds propres. Ces derniers sont remboursés et vous pouvez les utiliser directement pour votre prochain investissement.

Conclusion : c’est le montant de fonds propres dont vous avez besoin !

Voici donc encore une fois la règle générale :

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

Dans le cas de l’utilisation personnelle, vos fonds propres servent de garantie à la banque pour qu’elle récupère votre argent tôt ou tard, quoi qu’il arrive. En principe, les fonds propres que vous utilisez ne devraient pas dépasser 40% de votre salaire net. En tant qu’investisseur, vous ne devez en revanche apporter que 10 à 15% de fonds propres. Les intérêts sont à la charge du locataire et, à l’aide de fonds propres roulants, vous pouvez investir directement dans le prochain bien immobilier.

Pour en savoir plus sur les fonds propres et le financement immobilier, consultez mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Fonds propres (externes)

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : à éviter absolument !

Acheter un bien immobilier sous le coup de l’émotion, choisir un bien trop spécifique mal situé et acheter une maison pour son propre usage : la liste des erreurs possibles est longue. Découvrez ici ce qu’il faut absolument éviter !

Erreur : mauvaise situation du bien immobilier

L’une des erreurs les plus lourdes de conséquences est l’achat d’un bien immobilier mal situé. La demande est faible, la location difficile et le risque de vacance élevé. Les grandes villes situées dans des zones B très demandées sont les plus appropriées. Même en dehors des grandes métropoles, dans la ceinture périphérique, les investissements immobiliers sont intéressants. Voici donc encore une fois un aperçu des meilleurs emplacements :

• Acheter dans les grandes villes (pas les métropoles en situation top A)
• Agglomérations, la fameuse Speckgürtel, avec une bonne situation B
• Villes recherchées avec situation B

Erreur : Votre bien immobilier est trop spécifique

Plus votre bien immobilier est spécial, plus il sera difficile de le revendre ou de le louer par la suite. Un loft chic avec vue sur la ligne d’horizon ou une villa design à la lisière d’une forêt peuvent paraître séduisants, mais ils sont loin d’être aussi demandés qu’un appartement moyen de 1 à 3 pièces en périphérie. Notre conseil : avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, étudiez donc les différents types de maisons et d’appartements et leur demande, et n’investissez pas dans un bien trop insolite.

Chaque bien immobilier sur le marché a certes son propre charme individuel, mais il se peut qu’il ne se revende pas aussi bien par la suite :

Erreur de calcul : Acheter un bien immobilier pour son propre usage

L’une des erreurs les plus fondamentales que font les débutants est d’acheter un bien immobilier pour leur propre usage. Après tout, ce ne sont pas les locataires et le fisc qui paient le bien immobilier, mais vous-même. L’usage personnel est donc la forme de logement la plus chère. C’est pourquoi nous recommandons d’investir d’abord dans un bien immobilier en tant que placement financier et ensuite seulement dans un bien immobilier à usage personnel.

Conseil de lecture : Utilité personnelle ou placement de capitaux ? Avantages et inconvénients

Erreur : acheter une maison comme premier bien immobilier

De la même manière que pour l’occupation personnelle, vous restez assis à 100% sur les coûts lors de l’acquisition d’une maison. Pour votre premier bien immobilier, n’investissez donc pas dans une maison, mais dans un appartement. En tant que propriétaire d’une maison, vous devez toujours supporter seul tous les frais. Toutefois, si vous êtes propriétaire d’un appartement, ces frais sont répartis entre les parties.

Erreur : Achat immobilier sous le coup de l’émotion

Vous vous êtes penché sur le thème de l’investissement immobilier, sur les différents types d’emplacement et de biens immobiliers, vous vous êtes posé la question de l’investissement ou du rendement immobilier, et soudain vous tombez sur un appartement qui vous rappelle votre enfance ? Ce qui est important ici : N’achetez jamais un bien immobilier sur la base de vos émotions. Restez fidèle à votre stratégie et à vos objectifs et réfléchissez rationnellement à l’achat.

Erreur : la valeur de revente n’est pas prise en compte

Lors de l’achat de votre bien immobilier, pensez également à la valeur de revente. En effet, il ne faut pas que vous fassiez une grosse perte après une revente ultérieure. L’emplacement joue ici un rôle important.

Voici la comparaison des 3 types de situation et leur augmentation de valeur :

• Situation A : augmentation annuelle de la valeur de 4 à 6%.
• Situation B : augmentation annuelle de la valeur de 1-2%.
• Situation C : pas de plus-value (éventuellement petite perte de valeur)

Erreur : acheter en raison de l’équipement de pointe

Si vous achetez un bien immobilier sur la base de son équipement, il se peut même que vous fassiez une plus-value inutile lors de l’achat. Au lieu de cela, vous devez appliquer la stratégie du « buy and flip ». Vous achetez donc un bien immobilier à bas prix, vous le rénovez et le réhabilitez et vous faites ainsi à nouveau des bénéfices lors de la revente. Après tout, vous ne pouvez pas multiplier les mètres carrés de votre bien immobilier, mais vous pouvez toujours améliorer son aménagement.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en apprendre davantage sur les différentes sources d’erreur, consultez notre guide :

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier (externe)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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