Les bases – la cheminée comme zone de bien-être et point central des pièces d’habitation

Une cheminée exige un certain niveau de connaissances qu’il ne faut pas sous-estimer. Pour savoir quelle cheminée choisir, il est important de se renseigner sur les différents types de cheminées et leur utilisation.

Connaissances générales sur les cheminées – Conduits, valeurs d’émission & bilan écologique

Tout d’abord, il faut savoir que toute cheminée nécessite un conduit de fumée. Sans conduit, et donc sans cheminée, une cheminée n’est pas une cheminée. Les cheminées au bioéthanol constituent une exception absolue, mais comme elles ne produisent pas de fumée et ne nécessitent donc pas d’évacuation, elles ne sont pas considérées comme des cheminées au sens strict. C’est le ramoneur de district qui détermine à quoi doit ressembler un conduit de fumée. Il est également responsable de la réception de la cheminée terminée. Si vous souhaitez installer une cheminée dans la maison que vous avez achetée, vous devez d’abord vous renseigner pour savoir si une hotte a été installée lors de la construction. Si ce n’est pas le cas, l’installation sera plus difficile que prévu et vous devrez peut-être recourir à une hotte extérieure.

Conseil ! Comparaison des systèmes de chauffage

Economiser jusqu’à 55% sur les coûts (énergie thermique) ? Astuce ! Pas seulement déjà, mais pratique ? Économiser de l’énergie avec le système de chauffage de votre bien immobilier. Profitez de la prochaine occasion pour rénover ou construire un nouveau bâtiment. Vous trouverez ici notre guide sur les systèmes de chauffage : solaire, mazout, gaz, pompe à chaleur, pellets en comparaison et en supplément, les aides de l’État. Continuez à lire ici :

• Système de chauffage : comparaison

Cheminée dans une copropriété moderne(Berlin) :

Cheminée Intégration Maison de campagne(Majorque)

La question suivante est de savoir s’il faut choisir un foyer avec ou sans porte. Cela n’a pas seulement une incidence sur l’aspect visuel, mais aussi sur le fonctionnement de la cheminée. Utiliser un foyer sans porte uniquement pour l’effet de crépitement n’est plus du tout à la mode et devrait être évité non seulement pour protéger l’environnement, mais aussi pour sa propre santé. En effet, ces foyers émettent non seulement des particules fines choquantes, mais ont également un très mauvais bilan écologique. C’est pourquoi il ne sera plus possible de posséder un foyer sans porte à partir de 2024. D’ici là, une cheminée devra non seulement être équipée d’une porte et d’un filtre contre les poussières fines, mais aussi présenter des valeurs d’émission correctes. C’est ce que prescrit le décret BImSchV (décret fédéral sur la protection contre les émissions). Les personnes qui réfléchissent maintenant à la question de la cheminée ne doivent donc plus envisager une version sans porte. Heureusement, il existe d’excellentes alternatives pour ne pas perdre l’effet de crépitement.

Modèles de cheminées – une question de goût & de fonctionnement

Il existe de nombreux modèles de foyers différents, mais le choix d’un foyer ne doit pas se limiter à l’aspect visuel et doit également prendre en compte les différentes fonctions d’un foyer. Le modèle de cheminée qui convient le mieux à votre propriété dépend donc de nombreux facteurs et de vos exigences.

Cheminée en verre – facteur de convivialité et atmosphère de feu de camp

Bien entendu, la règle suivante s’applique aux cheminées : ‘plus on voit le feu, plus le facteur de convivialité est élevé’. C’est pourquoi une cheminée en verre est une excellente alternative à une cheminée sans porte, car elle produit presque le même effet. Un foyer en verre est plus confortable lorsqu’il a trois côtés ouverts, car non seulement le feu est visible de chaque côté, mais la lumière confortable se diffuse partout. Une telle cheminée en verre est constituée d’un verre spécial sous forme de vitrocéramique. On obtient ainsi le même effet qu’un feu de camp. Il existe même de telles cheminées sans poignée visible sur la vitre, ce qui rend l’ensemble encore plus confortable. Pour cela, la cheminée doit être encastrée.

Foyer suspendu – individuel et réduisant le danger

Une cheminée suspendue est également une alternative à ne pas sous-estimer. Ce modèle est originaire de Scandinavie et offre une grande diversité, car il n’est pas lié à un coin de la pièce. La cheminée peut être fixée à un mur n’importe où dans la pièce et peut donc chauffer tout autour. De plus, le risque de brûlure des enfants et des animaux est fortement minimisé, car la cheminée n’est pas suspendue à leur portée. Ce modèle facilite également le feu, l’allumage et le nettoyage, car il n’est pas nécessaire de se pencher jusqu’au sol, mais on peut travailler à hauteur des yeux – on s’épargne même le mal de dos.

La cheminée danoise – le classique avec personnalisation

Le foyer danois est le dernier modèle à s’être imposé en quelques années comme un classique. Il est le prolongement du poêle ordinaire et est désormais disponible dans de nombreuses variantes. Il a été doté d’une fenêtre plus grande, ce qui le rend plus confortable. Il dispose en outre d’une nouvelle technique moderne, d’une chambre de combustion qui augmente le rendement et de portes à fermeture automatique. Un grand avantage de ce poêle est qu’il n’est pas installé à demeure et qu’il peut donc être déplacé. Les foyers danois existent désormais en version pivotante, avec une plaque chauffante supplémentaire, mais aussi en version à pellets, à gaz, au lignite ou à la houille. C’est donc un foyer polyvalent qui convient à toutes les maisons et qui peut être adapté aux besoins individuels.

Les cheminées comme systèmes de chauffage – poêles-cheminées, poêles en faïence et foyers au gaz

Bien entendu, on ne veut pas utiliser sa cheminée uniquement pour réchauffer son âme et son salon. Une cheminée peut être utilisée de bien d’autres manières encore. Il s’agit notamment de chauffer toute la maison et pas seulement une pièce. Bien entendu, cela implique des conduites, des tuyaux et des systèmes d’alimentation en énergie spécifiques.

Le poêle à pellets comme système de chauffage – efficace sur le plan énergétique et respectueux de l’environnement

La première possibilité d’utiliser sa cheminée comme système de chauffage est le poêle à pellets, dans lequel on ne chauffe pas avec du bois mais avec des pellets. Ce type de cheminée est particulièrement adapté aux maisons à économie d’énergie. Il est chauffé avec des pellets de bois qui sont fabriqués à partir de déchets de bois comme la sciure. Ils ont toutefois un rendement nettement plus élevé, car ils brûlent plus longtemps que la même quantité de bois. Pour chauffer toute la maison avec un tel foyer, il faut le raccorder à l’alimentation en eau chaude. L’avantage est clairement qu’une cheminée avec fonction de chauffage ne préserve pas seulement l’environnement, mais aussi le budget du ménage. Malheureusement, l’installation d’une telle cheminée est très coûteuse, c’est pourquoi l’esthétique est souvent négligée et qu’il n’y a qu’une petite fenêtre. Le confort est donc plutôt négligé, mais il fait toujours bon partout et ce, sans mauvaise conscience. En complément d’un tel système de chauffage, une installation solaire sur le toit permet de chauffer l’eau en été. Pour un tel système, il faut un réservoir d’eau chaude d’une capacité minimale de 1000 litres, mais qui trouve facilement sa place dans la cave.

Un foyer au gaz comme système de chauffage – moderne et simple

Mais il est également possible de chauffer toute la maison avec un foyer au gaz, qui présente même quelques avantages. D’une part, le facteur de confort n’est pas perdu, car la flamme peut vaciller paisiblement derrière une porte vitrée et réjouir votre cœur. Mais derrière la façade se cache un système sophistiqué de chauffage par ventilation qui peut s’étendre à toute la maison. Ce foyer fonctionne aussi bien au gaz naturel qu’au gaz propane, que l’on peut installer dans une cartouche liquide d’un poids maximal de 11 kg. Selon les indications du fabricant, ce gaz dure jusqu’à 25 heures et fournit de la chaleur. Un autre avantage à ne pas négliger est toutefois que la cheminée et l’air restent propres. Il n’y a pas de suie, le foyer doit rarement être nettoyé et il n’y a pratiquement pas de poussière fine. Et malgré tout cela, même le rendement n’en souffre pas, puisqu’il est de 70%. Une alternative à laquelle on devrait définitivement penser.

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Le poêle en faïence comme système de chauffage

Le poêle en faïence est sans doute le modèle le plus ancien parmi les poêles. Son histoire prouve cependant son efficacité, car il peut chauffer entre 12 et 24 heures et assurer ainsi une chaleur agréable. On y brûle du bois, des pellets ou du charbon. Aujourd’hui, on trouve même des fenêtres dans les poêles en faïence, car le sentiment de bien-être est devenu trop important et les consommateurs ne peuvent plus s’en passer. Le rendement est également remarquable, car un poêle en faïence brûle entièrement son combustible. De plus, les poêles en faïence ont la réputation d’être particulièrement confortables, car la chaleur rayonnante est homogène et ne perturbe pas les couches d’air. Le poêle en faïence devrait donc également être pris en considération si l’on recherche une cheminée avec fonction de chauffage pour toute la maison.

Cheminée à l’extérieur

Bois de cheminée : faire soi-même, broyer & empiler

Bois de chauffage & stockage de bois de chauffage – Les grandes quantités de bois de chauffage sont souvent stockées sur des terrains. Le jardin ou une grange sont souvent utilisés pour le stockage. Dès qu’elles sont stockées sur un terrain, les grandes quantités de bois de chauffage doivent être entreposées dans un endroit protégé contre les incendies. Cette mesure est régulièrement contrôlée par un ramoneur. Dans cet article, vous trouverez des conseils et des vidéos sur le stockage, le bricolage, l’empilage et le broyage du bois de chauffage pour votre cheminée :

• Conseil : Bois de cheminée + stockage

Construire sa cheminée soi-même ?! Instructions vidéo : installation

Ainsi, vous pouvez également monter et raccorder votre cheminée vous-même.

Guide du chauffage : Types, prix & comparaison

Chauffage & types – Le thème du chauffage n’est pas seulement intéressant pour les maîtres d’ouvrage, mais aussi pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, les chauffages ne sont pas seulement nécessaires dans un bien immobilier, ils sont également prescrits par la loi. Quels sont les types de chauffage, comment doivent-ils être entretenus et existe-t-il des aides légales pour la construction de certains types de chauffage ou les coûts doivent-ils être entièrement pris en charge par le propriétaire ? Le système de chauffage joue un rôle décisif, en particulier lors de la construction, de la rénovation et de la modernisation d’ une maison, car une grande partie des frais courants ultérieurs en dépendent, pour vous ou pour vos locataires.

Lors du choix d’un système de chauffage, il faut tenir compte de certaines choses, car il existe de grandes différences. En fonction de la propriété, il faut décider individuellement quel système est le mieux adapté pour chauffer efficacement l’ensemble de la propriété. Les systèmes ne se distinguent pas seulement par leur caractère écologique, mais aussi par leur efficacité et leur prix. Solaire, mazout, gaz, pompe à chaleur, pellets :

• Chauffage : Comparaison & coûts

Aperçu de l’isolation

• Couverture de toits et de façades
• Protéger contre la perte de chaleur et la pénétration du froid
• L’isolation fait partie de la rénovation énergétique
• Une entreprise spécialisée est nécessaire pour la planification et la réalisation
• En anglais – « insulation

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Wertsteigerung durch einen Kamin: Was ist realistisch?

Die pauschale Aussage « ein Kamin erhöht den Immobilienwert » ist zu kurz gegriffen. In der Praxis bewegt sich der messbare Effekt zwischen +1 % und +5 % auf den Verkehrswert — abhängig davon, ob es sich um eine Stadtwohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Luxusvilla handelt. Bei hochpreisigen Objekten in A-Lagen kann der Effekt sogar deutlich höher ausfallen, weil das Käuferprofil andere Erwartungen mitbringt.

Ein Kamin verkauft kein Standardobjekt — aber er kann ein Premium-Objekt in eine andere Preisklasse heben. Der Hebel liegt im Käuferprofil, nicht im Kamin selbst.

Wann ein Kamin den Wert wirklich erhöht

Damit ein Kamin den Verkehrswert tatsächlich nach oben zieht, müssen Lage, Wohnfläche und Käufererwartung zusammenspielen. Folgende Konstellationen sind in der Maklerpraxis die zuverlässigsten Werttreiber:

• Premium-Lage: Penthouse, Villa, Landhaus — Käufer erwarten Atmosphäre und zahlen Aufpreise.
• Großzügiger Wohnbereich: Ab ca. 30 m² Wohnzimmer wirkt ein Kamin als Designelement, nicht als Fremdkörper.
• Bestandsgebäude mit Charakter: Altbau, Stadtvilla, Bauernhaus — der Kamin passt zur Objektgeschichte.
• Ländliche Lage: Holzverfügbarkeit + Kaminromantik = hartes Verkaufsargument.
• Energiekosten-Argument: Sekundärheizung, Versorgungssicherheit, Holz statt Gas.

Wann ein Kamin sogar wertmindernd wirken kann

Ebenso wichtig wie die Pro-Argumente sind die Konstellationen, in denen ein Kamineinbau das Objekt schwerer verkäuflich macht oder sogar als Mangel im Exposé auftaucht. Diese Szenarien werden regelmäßig unterschätzt:

• Mietwohnung im Mehrparteienhaus: Geruchsbelästigung, Nachbarschaftskonflikte, schwierige Brandschutzfreigabe.
• Veralteter Schwedenofen: Geräte ohne BImSchV-Stufe-2-Zulassung dürfen nicht weiterbetrieben werden.
• Mangelhafter Einbau: Schornsteinfeger verweigert Abnahme — der Kamin wird zum Mängel-Posten.
• Falsches Käuferprofil: Junge urbane Käufer sehen oft Wartungsaufwand statt Romantik.

Investitionskosten und ROI: Die Zahlen im Vergleich

Die Einbaukosten variieren je nach Kamintyp erheblich. Ein einfacher Bioéthanol-Kamin kostet wenige hundert Euro, ein vollwertiger gemauerter Speicherofen mit Schornsteinanschluss schnell das Zehnfache. Entscheidend für den Investor ist nicht der Endpreis, sondern die Differenz zwischen Investition und realisierbarer Wertsteigerung — also der Netto-Effekt auf den Verkaufserlös oder die Mietkalkulation.

Die Tabelle zeigt: Der höchste relative Hebel liegt beim Pelletofen und beim klassischen Speicherkamin in mittleren Preislagen. Wer ein Luxusobjekt verkauft, sollte hingegen kompromisslos in Designqualität investieren — ein billiger Schwedenofen in einer Stadtvilla wirkt eher abwertend.

Auswirkung auf die Rendite bei Vermietung

Bei vermieteten Objekten ist der Kamin selten ein direkter Mietpreistreiber, sondern wirkt indirekt: schnellere Vermietung, höhere Bewerberqualität, geringerer Leerstand. Wer die Wirtschaftlichkeit prüfen will, sollte den Effekt über den Cashflow Rechner simulieren und den Einfluss auf den Kaufpreisfaktor berechnen.

Wartungs- und Folgekosten realistisch ansetzen

Viele Investoren rechnen nur die Einbaukosten und vergessen die laufenden Posten — diese reduzieren den Netto-ROI über die Haltedauer spürbar. Vor allem bei Pellet- und Speicheröfen kommt schnell ein vierstelliger Jahresbetrag zusammen.

• Schornsteinfeger: ca. 80–120 € pro Jahr für Kehrung und Messung
• Brennstoff: Holz/Pellets je nach Marktlage — Preis schwankt stark
• Verschleißteile: Dichtungen, Schamott, Glasscheibe — alle 5–10 Jahre fällig
• Versicherungsaufschlag: oft moderat, aber meldepflichtig

Steuerliche Behandlung: Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?

Die zentrale steuerliche Frage beim Kamineinbau lautet: Sofortabzug als Werbungskosten oder Aktivierung mit Abschreibung über die Restnutzungsdauer? Die Antwort entscheidet über mehrere tausend Euro Steuerersparnis im Einbaujahr.

Wird ein bestehender Kamin ersetzt, ist es typischerweise Erhaltungsaufwand. Wird ein Kamin erstmalig eingebaut, gilt es als Herstellungsaufwand — mit Aktivierung und AfA über die Gebäudenutzungsdauer.

Die wichtigsten Regeln im Überblick

Die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Kosten und aktivierungspflichtigen Maßnahmen ist im EStG geregelt — und in der Praxis voller Stolperfallen. Diese Punkte sollten Investoren mit ihrem Steuerberater durchgehen, bevor die Rechnung gestellt wird:

• Erhaltungsaufwand: Ersatz eines bestehenden Kamins → sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG).
• Herstellungsaufwand: Erstmaliger Einbau → Aktivierung + Abschreibung über AfA-Zeitraum.
• 15-%-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung dürfen Modernisierungskosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen, sonst werden sie zwingend zu anschaffungsnahem Herstellungsaufwand.
• Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen: Bei Wohngebäuden auf 2–5 Jahre verteilbar (§ 82b EStDV).
• Vorsteuerabzug: Nur bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung (gewerblich) relevant.

Wann sich Aktivierung gegenüber Sofortabzug lohnt

Wie im Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage beschrieben, lohnt sich die Aktivierung von Modernisierungsmaßnahmen häufig erst bei höherem Grenzsteuersatz — bei niedrigem Einkommen ist der Sofortabzug oft attraktiver. Faustregel: Liegt der persönliche Grenzsteuersatz über 42 %, wirkt der Sofortabzug schnell und stark; bei niedrigerem Steuersatz kann die Aktivierung über die AfA-Laufzeit den Gesamteffekt sogar erhöhen.

Kamineinbau vor dem Verkauf: Lohnt sich das wirklich?

Ein häufiger Reflex vor dem Verkauf: noch schnell einen Kamin einbauen lassen, um den Preis zu heben. In der Praxis funktioniert das nur unter klaren Bedingungen — und kann sonst sogar Geld vernichten, wenn die Maßnahme die Spekulationsfrist beeinflusst oder der Schornsteinfeger die Abnahme verzögert.

Drei Szenarien aus der Praxis

Die folgenden Beispielrechnungen zeigen, wie unterschiedlich der Netto-Effekt je nach Objekttyp ausfällt. Sie machen deutlich, warum eine pauschale Empfehlung « Kamin lohnt sich immer » fachlich unhaltbar ist:

• Szenario A — Stadtwohnung 80 m², 380.000 €: Schwedenofen für 4.000 €, Wertsteigerung ≈ 1,5 % (5.700 €). Netto-Effekt: + 1.700 €. Lohnt sich nur, wenn Käufer auf Atmosphäre Wert legen.
• Szenario B — EFH 160 m², 650.000 €: Speicherkamin für 12.000 €, Wertsteigerung ≈ 3 % (19.500 €). Netto-Effekt: + 7.500 €. Klar lohnenswert, vor allem auf dem Land.
• Szenario C — Villa 280 m², 1,8 Mio. €: Designkamin für 22.000 €, Wertsteigerung ≈ 5 % (90.000 €). Netto-Effekt: + 68.000 €. Pflicht-Investition für die Premium-Käuferschicht.

Steuerfalle Spekulationsfrist

Wer eine Immobilie privat innerhalb von zehn Jahren verkauft, sollte vor dem Einbau prüfen, wie sich die Maßnahme auf die Spekulationssteuer auswirkt. Die Einbaukosten erhöhen die Anschaffungs-/Herstellungskosten und mindern damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn — ein oft übersehener Hebel. Details zu Fristen finden sich unter Spekulationsfrist berechnen.

Checkliste: Vor dem Kamineinbau prüfen

Diese Punkte sollten vor jeder Investition geklärt sein — sie entscheiden darüber, ob der Kamin Mehrwert oder Mängel produziert.

• ☐ Schornsteinfeger-Termin: Vorabnahme und Bestätigung der Machbarkeit eingeholt
• ☐ Statik geprüft: Tragfähigkeit Boden + Wand für Speicherofen (bis 800 kg)
• ☐ BImSchV-Konformität: Gerät mit Zulassung Stufe 2 oder Ökodesign-Richtlinie
• ☐ Brandschutz: Mindestabstände zu Möbeln, Bodenplatte, Wandverkleidung geklärt
• ☐ Versicherung informiert: Wohngebäudeversicherung an neuen Risikofaktor angepasst
• ☐ Genehmigung WEG: Bei Eigentumswohnungen Beschluss der Eigentümergemeinschaft
• ☐ Steuerliche Einordnung: Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand mit Steuerberater geklärt
• ☐ 15-%-Grenze: Bei Neuerwerb Frist von drei Jahren beachten
• ☐ Käuferprofil: Passt der Kamintyp zur Zielgruppe des Objekts?
• ☐ Kostenkalkulation: Einbau + laufende Wartung (Kehrgebühren ca. 80–120 €/Jahr) eingeplant

Entscheidungshilfe: Kamin einbauen — ja oder nein?

Die Antwort ist selten ein klares Ja oder Nein. Sie hängt davon ab, ob das Objekt zum Kamin passt und ob die Zahlen funktionieren. Folgende Logik hilft bei der Entscheidung:

• Premium-Objekt + Verkaufsabsicht: Investition fast immer lohnenswert, Designqualität entscheidend.
• Vermietung in B-Lage: Nur bei freistehenden Häusern oder hochwertigen Wohnungen sinnvoll.
• Standardwohnung in der Stadt: Eher Finger weg — Aufwand und Risiko übersteigen oft den Mehrwert.
• Eigennutzung mit langfristigem Halten: Komfortgewinn wichtiger als Wertargument; günstigere Lösungen reichen.
• Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Steuereffekt mitkalkulieren, nicht nur den Verkehrswertzuwachs.

Alternative Wertheber prüfen

Bevor in einen Kamin investiert wird, lohnt der Blick auf alternative Maßnahmen mit oft besserem Hebel — gerade in Stadtwohnungen liefert eine modernisierte Küche oder ein hochwertiges Bad meist mehr Verkehrswertzuwachs pro Euro als ein Kamin.

• Küchen-Upgrade: typischer Hebel +2 bis +4 %, hohe Käufer-Akzeptanz
• Badmodernisierung: +3 bis +6 %, besonders bei Bestandsobjekten
• Energetische Sanierung: mittel- bis langfristig stärkster Hebel
• Smart-Home-Ausstattung: nur bei Premium-Käufern relevant

Strategische Einbettung in die Verkaufsplanung

Vor jeder Entscheidung sollte zusätzlich die Instandhaltungsrücklage geprüft und bei Verkauf der erwartete Netto-Erlös mit und ohne Kamin verglichen werden. Wer das Objekt insgesamt strategisch positionieren will, findet im Bereich Immobilie verkaufen weitere Hebel.

FAQ: Kamin und Immobilienwert

Um wie viel Prozent steigt der Immobilienwert durch einen Kamin?

Realistisch sind +1 % bis +5 % auf den Verkehrswert, in Premium-Lagen auch mehr. Der Effekt hängt stark von Objekttyp, Käuferprofil und Qualität des Einbaus ab — pauschale Aussagen sind irreführend.

• Standardobjekt: +1 bis +2 %
• Hochwertiges Einfamilienhaus: +2 bis +4 %
• Luxusobjekt / Villa: +5 bis +8 %
• Falscher Einbau: sogar negativer Effekt möglich

Sind Kaminkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja — entweder als Erhaltungsaufwand sofort oder als Herstellungsaufwand über die AfA. Bei Eigennutzung ist nur der Lohnkostenanteil im Rahmen haushaltsnaher Handwerkerleistungen absetzbar (§ 35a EStG).

• Vermietung: voller Werbungskostenabzug oder Aktivierung
• Eigennutzung: 20 % Lohnkosten, max. 1.200 € jährlich
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