Frais annexes : définition et explication

Qu’il s’agisse d ‘un bien immobilier de rendement ou d’investissement, l’achat d’une maison ou d’un appartement s’accompagne toujours de frais annexes. Ce que beaucoup sous-estiment : Les frais annexes permanents qu’implique la propriété d’un bien immobilier. Si vous achetez un bien loué ou que vous louez vous-même pour la première fois, vous pouvez répercuter certaines de ces charges sur le locataire.

Charges non récupérables : réparation, entretien & Co.

Vous ne pouvez pas répercuter les frais d’artisanat, d’entretien et de gestion sur le locataire. Après tout, en tant que bailleur, il est de votre responsabilité de veiller à ce que le bien immobilier réponde aux normes de sécurité modernes et puisse être loué.

En tant que bailleur, vous devez prendre ces frais à votre charge :

• Frais de réparation
• Frais d’entretien
• Frais administratifs
• Frais bancaires

Charges récupérables : le locataire paie

Les charges récupérables sont celles que vous, en tant que bailleur, pouvez répercuter sur le mètre. Afin d’éviter tout malentendu, il convient de les mentionner dans le contrat de location. Ce type de charges est également appelé frais d’exploitation. Examinons-les de plus près.

Relevé des frais d’exploitation : (BetrKV) § 2

Les frais d’exploitation sont donc des charges publiques courantes constantes du bien immobilier. Elles sont définies et réglementées par la loi. Ainsi, tous les frais d’entretien et de maintenance des parties et installations communes entrent dans la catégorie des charges récupérables. Les frais de nettoyage des rues, d’enlèvement des ordures et de ramonage sont également payés par le locataire.

En voici un bref aperçu :

1. Approvisionnement en eau
2. Drainage
3. Installation de chauffage et combustibles
4. Installation d’eau chaude, fourniture et appareils
5. Installations de chauffage et d’approvisionnement en eau chaude reliées entre elles
6. Ascenseur de personnes ou de charges
7. Nettoyage des rues et élimination des déchets
8. Nettoyage de bâtiments et désinsectisation
9. Entretien du jardin
10. Éclairage
11. Nettoyage de la cheminée
12. Assurance de biens et de responsabilité
13. Concierge
14. Installation d’antennes communautaires
15. Installations pour l’entretien du linge
16. Autres frais de fonctionnement

En savoir plus sur Acheter un bien immobilier : Frais de fonctionnement

Vous achetez un bien immobilier déjà loué ou vous prévoyez de louer votre bien immobilier récemment acquis ? Si vous n’avez jamais loué de bien immobilier auparavant, vous devez absolument examiner de plus près les différents frais annexes. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez mon nouveau site pour les acheteurs, Immobilien-Erfahrung.de :

• Répercussion des coûts d’exploitation sur le locataire (externe)

Presque pas d’impôt sur le revenu : New York Times

Je m’occupe moi-même de finances depuis longtemps. Pourquoi ? Les finances sont l’affaire du chef. Votre conseiller fiscal n’est souvent qu’un « conseiller » et non un « créateur », je le sais par expérience. Ensuite, le New York Times a titré hier

Histoire : 750 dollars d’impôts sur le revenu

« Donald J. Trump a payé 750 dollars d’impôts sur le revenu (ou d’impôts fédéraux sur le revenu aux Etats-Unis) l’année où il a remporté la présidence. Lors de sa première année à la Maison Blanche, il a payé 750 dollars supplémentaires. Au cours de 10 des 15 années précédentes, il n’avait pas payé d’impôts sur le revenu du tout – principalement parce qu’il avait déclaré avoir perdu beaucoup plus d’argent qu’il n’en avait gagné.

Alors que le président mène une campagne de réélection qui, selon les sondages, risque d’être perdue, ses finances sont sous tension, il enregistre des pertes et des centaines de millions de dollars de dettes, qu’il a personnellement garanties, arrivent à échéance. Il est également sous la pression d’un conflit de plusieurs décennies avec l’Internal Revenue Service sur la légitimité d’un remboursement d’impôts de 72,9 millions de dollars qu’il a réclamé et obtenu après avoir déclaré d’importantes pertes. Un jugement négatif pourrait lui coûter plus de 100 millions de dollars ». – Extrait du New York Times.

Lors d’un briefing à la Maison Blanche dimanche, Trump a démenti l’histoire du New York Times et a affirmé qu’il payait « beaucoup » d’impôts sur le revenu fédéral.

« Je paie beaucoup, et je paie beaucoup d’impôts d’État sur le revenu » – Donald Trump (traduit)

Trump a ajouté qu’il était prêt à divulguer ses déclarations d’impôts dès qu’il ne serait plus contrôlé par l’Internal Revenue Service, ce qui, selon lui, « me traite mal ».

Un président américain doit-il publier sa déclaration d’impôts ?

Fait important, le président n’est pas tenu de conserver ses déclarations d’impôts pendant l’audit, malgré ses affirmations répétées du contraire. Trump a également refusé de répondre au briefing sur le montant des impôts fédéraux qu’il a payés et est sorti.

L’évasion fiscale : Comment fait-il ? 4 exemples

L’article du Times décrit une série de revendications fiscales opérationnelles et transactionnelles qui pourraient soulever d’importantes questions d’examen pour le président et ses organisations professionnelles. Il présente également les moyens que les lois fiscales prévoient pour les entrepreneurs afin de réduire leurs impôts.

Remarque : pour en savoir plus, consulte l’article complet sur Investopedia (English). Voici 4 exemples tirés de l’article :

Casino ‘Renonciation’ Perte

L’enquête du Times met en lumière certaines stratégies de réduction d’impôts sur les déclarations d’impôts de Trump.

Le remboursement de 70,1 millions de dollars reçu pour 2005-2007 semble être dû au report d’environ 700 millions de dollars de pertes commerciales réclamées pour 2009. Ces pertes étaient probablement basées sur l’affirmation d’un « abandon » total de l’activité de casino de Trump Atlantic City (source : IRS. « Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets ». Accessed Oct. 1, 2020).

Elles seraient autorisées à condition que Trump n’ait rien reçu en contrepartie de l’abandon de son intérêt dans l’entreprise. Or, les archives de la procédure de faillite indiquent que Trump a reçu 5 % des actions de l’entreprise qui lui a succédé, ce qui aurait disqualifié toute perte liée à l’abandon et limité sa déduction à une perte de 3 000 dollars pour l’année (source : IRS. « Part I, Section 165. Losses. » Accessed Oct. 1, 2020)

Frais de conseil vs. rémunération des collaborateurs vs. cadeau

Des « frais de conseil » non spécifiés, visibles dans les déclarations d’impôts, peuvent indiquer une stratégie commune pour réduire les revenus de l’entreprise et les impôts. La déduction des frais de conseil versés à Ivanka Trump, d’un montant de 747 622 dollars, soulève plusieurs questions. En tant qu’employée de l’organisation Trump, Ivanka ne devrait pas être payée en tant que consultante, c’est-à-dire en tant qu’entrepreneuse indépendante.

Contrairement à la rémunération des employés, les honoraires des consultants évitent les retenues à la source qui doivent être payées par le payeur. Mais pour être déductibles, ils doivent être des montants raisonnables et conformes au marché. Bien qu’un conseiller soit tenu de déclarer et de payer des impôts, il se peut qu’Ivanka puisse éviter toute obligation fiscale. En tant que professionnel de l’immobilier, Ivanka peut avoir suffisamment de pertes immobilières pour compenser le paiement. Cette déduction de frais peut conduire l’IRS à soulever un autre problème. Les fonctionnaires pourraient remettre en question le fait que les frais – qui vont bien au-delà de l’exonération annuelle de l’impôt sur les donations de 15 000 dollars pour l’année 2020 – constituent en réalité un transfert de biens à un membre de la famille sur lequel le cédant est redevable de l’impôt sur les donations (source : IRS. « Publication 950. » Accessed Oct. 1, 2020).

Dépenses professionnelles vs. personnelles

Bien que toutes les dépenses professionnelles de Trump ne soient pas expliquées, l’article mentionne des éléments qui pourraient en fait être des dépenses personnelles non déductibles (Source : IRS. « Publication 529. » Accessed Oct. 1, 2020)

Il est noté que sur cette base, l’IRS pourrait ne pas autoriser les déductions pour les avions utilisés pour les déplacements personnels et les frais de soins pour les apparitions télévisées. Étant donné que les déductions pour les frais d’avocat sont indiquées sous la forme d’un montant forfaitaire, le Times se demande si le montant total inclut les honoraires versés aux avocats qui représentent Donald Trump, Jr. dans les enquêtes et les accords juridiques personnels du président afin d’obtenir des accords de confidentialité de la part des plaignants.

Résidence ou investissement ?

Le complexe résidentiel Trump Seven Springs à Bedford, N.Y., pose des questions supplémentaires. Bien que Forbes ait rapporté qu’Eric Trump a décrit la propriété comme une résidence personnelle, Donald Trump l’a qualifiée d’investissement et a déduit l’impôt foncier de 2,2 millions de dollars en tant que dépense commerciale. Les déductions de l’impôt sur la fortune pour les résidences personnelles sont soumises au plafond de 10.000 dollars pour les déductions fiscales de l’État et des collectivités locales (IRS. « Topic No. 503 Deductible Taxes. » Accessed Oct. 1, 2020).

Conseils de lecture : Constitution de patrimoine & Co.

J’ai encore des conseils de lecture pour toi :

1. « Un cadeau de plusieurs milliards : les actions largement exonérées d’impôt »
2. Fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs

« Un cadeau de plusieurs milliards : les actions largement exonérées d’impôt »

« Un cadeau de plusieurs milliards pour Döpfner – largement exonéré d’impôts ? » – ce titre n’est pas de moi, mais du Morgenpost. En effet, Matthias Döpfner a bouleversé la maison d’édition en tant que patron. Alors que la propriétaire Friede Springer soutient ses décisions avec confiance. Les parts de la presse écrite ont été vendues, de nouveaux médias en ligne comme Business Insider, Idealo, Immowelt ou encore StepStone ont été acquis. En 2012 déjà, Döpfner avait reçu un gros paquet d’actions pour plus de 70 millions d’euros, c’est maintenant un « cadeau d’un milliard » qui est offert au patron d’Axel Springer, selon le Manager Magazin. Le manager des médias de 57 ans fait passer sa participation actuelle dans Axel Springer SE de près de trois pour cent à un total d’environ 22 pour cent.

Astuce ! Comment fonctionne le fait de pouvoir obtenir un paquet d’actions presque sans impôts ? Un peu plus loin dans l’article, j’explique la méthodologie, ou plutôt la loi qui se cache derrière.

• Donner des actions : largement exonéré d’impôt ?

Immobilier, fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs

Immobilier, fiscalité et patrimoine : Apprendre de l’expérience des investisseurs. De qui peut-on mieux apprendre que des millionnaires autodidactes ? Les investisseurs modernes comme Alex Fischer, les vieux géants américains comme Rockefeller et bien sûr les grands de l’histoire, Sir Isaac Newton. Pourquoi et comment, c’est ce que tu découvriras dans cet article.

• Fiscalité et patrimoine : Expériences d’investisseurs

Coaching fiscal : apprendre de l’expert (témoignage)

Coaching fiscal dans le cours en ligne, quelle serait ma recommandation ? Je ne sais pas ce que je peux te dire sur le coaching fiscal d’Alex Fischer, mais je veux te donner un petit aperçu de ce qui t’attend dans le coaching fiscal ou dans le cours en ligne. Alex Fischer est investisseur immobilier et entrepreneur depuis 25 ans. Au cours de sa vie, il a acheté, rénové et revendu plus de 2.000 appartements. Je possède moi-même un parc immobilier privé de 20.000 mètres carrés à Düsseldorf et dans ses environs. Et j’ai commencé comme fils de deux enseignants avec 0 capital propre. De qui pourrait-on mieux apprendre ?

• Expériences d’Alex Fischer en matière de coaching fiscal

Comprendre les impôts, les convertir et se constituer un patrimoine

Optimisation fiscale, défiscalisation, tels sont les mots d’ordre les plus populaires lorsqu’il s’agit de constituer un patrimoine. Mais comment convertir son patrimoine privé en impôts ? Mon conseil, comme précédemment, est d’apprendre auprès de professionnels qui sont tous passés par là.

N’oubliez pas : les impôts sont l’affaire du chef.

• Transformer les impôts en patrimoine privé

Turquie : Économie et État

Infrastructure pour les investisseurs, développement politique, inflation & Co. Un regard complet sur la Turquie en tant que lieu d’investissement.

En résumé, la ville d’Istanbul : Istanbul en chiffres

• Nombre total de ventes de maisons en Turquie entre 2013 et 2018 : 8 millions
• Nombre total de logements en Turquie en 2018 : 34,2 millions
• Nombre total de ventes de maisons à des étrangers en Turquie entre 2013 et 2018 : 134,000
• Fournitures de bureau de classe A à Istanbul en 2019 : 5,7 millions de mètres carrés
• Surface brute active louable dans les centres commerciaux de toute la Turquie en 2019 : 14,5 millions de mètres carrés
• Total de l’immobilier logistique à Istanbul en 2019 : 4 millions de mètres carrés

Source : Bureau des investissements de la Présidence de la République de Turquie

Infrastructure : aéroports, voies ferrées, ponts

Investir à Istanbul, c’est se rendre rapidement dans la ville. La Turquie investit des sommes importantes dans le développement de ses infrastructures, et ce depuis longtemps. Dans les années 1990-2000, de nombreux nouveaux aéroports ont été construits dans le pays. En 2010, la Turquie comptait 99 aéroports actifs.

Les investissements dans les secteurs routier et aérien se poursuivront au cours des prochaines décennies, comme on peut le voir ci-dessus à travers les grands investissements. Selon le ministère des Transports, il semble que le gouvernement Erdoğan souhaite rééquilibrer sa politique dans le secteur des infrastructures et construire au moins 10.000 kilomètres de lignes ferroviaires à grande vitesse.

Le financement des projets est assuré en particulier par des entreprises chinoises. Des chemins de fer à double voie entre Ankara et Istanbul et entre Ankara et Konya sont actuellement en construction.

D’une grande importance dans le secteur des infrastructures, Istanbul est devenue une « ville infinie », où même la construction d’un troisième pont reliant l’Europe et l’Asie ne résoudra pas le problème complexe de la circulation.

L’infrastructure est de toute façon nécessaire, car l’État turc ne cesse de s’agrandir.

Population : prévisions 2024

La stabilité réside aussi souvent dans la reproduction de la population. C’est là qu’intervient le contrat de génération. Vous pouvez voir ici la population totale de la Turquie de 1980 à 2018 et les prévisions jusqu’en 2024 (en millions d’habitants).

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Développement politique : parti et direction

La Turquie est une république constitutionnellement laïque. En fait, elle l’est. Le « Parti de la justice et du développement » (AKP) du président Recep Tayyip Erdogan a mis en avant un agenda islamiste et a érodé la démocratie petit à petit.

Erdogan a continué à consolider son pouvoir après les élections de 2018, permettant à une coalition de l’AKP avec le Parti d’action nationaliste de conserver le contrôle de l’Assemblée nationale monocamérale. Alors qu’Erdogan a remporté une courte victoire pour un second mandat présidentiel de quatre ans.

25 pour cent travaillent toujours dans l’agriculture

L’économie de la Turquie, largement basée sur le marché et diversifiée, est tirée par ses secteurs de l’industrie et des services, mais l’agriculture traditionnelle représente encore environ 25 % de l’emploi.

Bien que l’économie se soit montrée résistante par le passé, l’instabilité politique a bloqué les réformes nécessaires, et une crise monétaire et une récession en 2018 ont exercé une forte pression sur le pays. La résilience de l’économie turque s’explique par des finances publiques solides, des banques bien capitalisées et un secteur privé dynamique et diversifié.

Jusqu’en 2018, la croissance économique était presque toujours stable. Jusqu’à ce qu’une crise monétaire et une crise de la dette plongent l’économie dans la récession.

Taux d’inflation : prévision 2021

Taux d’inflation de 1980 à 2019 et prévisions jusqu’en 2021 (en glissement annuel).

Les réformes : Marché du travail et justice

L’économie nécessite donc des réformes pour rendre le marché du travail plus compétitif. Il sera encore plus urgent pour le gouvernement de renforcer l’efficacité de la justice et la lutte contre la corruption, toutes deux endommagées après la répression qui a suivi la tentative de coup d’État de 2016. Cet événement a également fait des vagues en Allemagne.

Le cas le plus célèbre est probablement l’arrestation et l’emprisonnement du journaliste Deniz Yücel. Mais le dossier Jan Böhmermann a également fait les gros titres, en raison du « crime de lèse-majesté », un vestige du code allemand qui a depuis été aboli par cette affaire.

Taux de chômage

Taux de chômage de 1980 à 2018 et prévisions jusqu’en 2021 :

Évaluation : Fragile States Index (FSI)

Évaluation selon l’indice des États fragiles (FSI) de 2010 à 2020.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Position sur le marché international & croissance

L’économie de marché largement libre de la Turquie est alimentée par l’industrie et, de plus en plus, par le secteur des services, bien que le secteur agricole traditionnel représente encore environ 25% de l’emploi, comme décrit précédemment.

Sur 137 pays couverts par l’indice mondial de compétitivité 2017-2018, la Turquie s’est classée 53e, soit deux places de moins qu’en 2016-2017, mais toujours plus haut que le creux historique de la 43e place en 2012.

La dépréciation de la lire en 2017 a aidé les exportations turques et le gouvernement a stimulé la demande intérieure en renforçant la politique monétaire et budgétaire.

Le gouvernement joue un rôle plus actif dans certains secteurs stratégiques et a utilisé les institutions économiques et les autorités de régulation pour cibler les opposants politiques, ce qui a sapé la confiance du secteur privé dans le système judiciaire.

Notation de crédit : baisse par les agences de notation

Entre juillet 2016 et mars 2017, trois agences de notation ont abaissé la note de crédit des finances publiques turques en invoquant des inquiétudes concernant l’État de droit et le rythme des réformes économiques.

Impact économique de la crise

Relations commerciales germano-turques

PIB (produit intérieur brut) : Actuel

Que disent les chiffres actuels de l’Office turc des statistiques ?

Le taux de croissance s’est détérioré en 2018, mais les chiffres de 2019 donnent également à réfléchir. Les données publiées en mars 2019 par l’Office des statistiques montrent que les effets se poursuivent. Après une forte contraction au trimestre précédent, de 3 %, en raison d’une baisse de la valeur ajoutée de 8,7 % dans le secteur de la construction, de 6,4 % dans l’industrie, de 0,5 % dans l’agriculture et de 0,3 % dans les services.

Le produit intérieur brut (PIB) est passé de 851,5 milliards de dollars en 2017 à 784,1 milliards de dollars en 2018. Au quatrième trimestre 2018, le PIB s’élevait à 184,9 milliards de dollars, soit le montant le plus bas depuis le premier trimestre 2017, où il avait atteint 175,9 milliards de dollars, tandis que le PIB par habitant en valeur courante était d’environ 960 000 dollars en 2018.

PIB prévu pour 2024

Produit intérieur brut (PIB) à prix courants de 1980 à 2018 et prévisions jusqu’en 2024 (en milliards de dollars).

Vous voyez ici la croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de 1980 à 2019 et les prévisions jusqu’en 2021 (par rapport à l’année précédente).

PIB par habitant : croissance réelle pour les habitants

Le PIB est un indicateur de premier ordre pour l’économie dans son ensemble, mais qu’en retire chaque habitant ? Le PIB par habitant augmente-t-il ou diminue-t-il ? Vous pouvez voir ici le produit intérieur brut (PIB) par habitant en prix courants de 1980 à 2018 et les prévisions jusqu’en 2024 (en dollars américains).

Facteur : Tourisme

Agriculture, industrie, services, autant de secteurs importants en Turquie. Si l’on considère l’ensemble du pays, un secteur attire particulièrement l’attention : le tourisme. Il représente déjà une grande partie du PIB turc. Mais d’ici 2028, la Turquie devrait pouvoir se détacher de plus en plus du tourisme, comme on peut le voir ici. Voici l’évolution de la contribution directe et totale du secteur touristique turc au produit intérieur brut entre 2012 et 2028 (en milliards d’euros).

• 2012 : 35,54 %
• 2018 : 32,78 %
• 2028 : 33,14 %

Investir dans l’immobilier : Prix

Alors que pour 1 million, vous ne pouvez acheter que 16 m² à Monaco, 25 m² à New York et 28 m² à Londres, vous pouvez obtenir, en tant qu’investisseur, 98 m² à Istanbul pour le même prix. En comparaison, vous obtiendriez actuellement 77 m² à Berlin. Commençons par le fait le plus important : qu’est-ce que j’obtiens pour mon argent ?

Prix au mètre carré

Voici les prix actuels du mètre carré dans le monde. La grande question est de savoir combien de surface habitable vous obtenez, à titre d’exemple, pour 1.000.000 de dollars américains. Semblable au « Big Mac Index », ce calcul est bon pour comparer les différentes villes entre elles.

Pour 1 million de dollars américains, vous obtenez

• Monaco – 16 m²
• New York – 25 m²
• Londres – 28 m²
• Berlin – 77 m²
• Istanbul – 98 m²

La Turquie en tête du soutien financier

70% des propriétaires immobiliers en Turquie ont reçu de l’aide pour financer leur bien immobilier. Voici le pourcentage de propriétaires immobiliers qui ont reçu une aide financière dans certains pays du monde en 2012.

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Comparaison des niveaux de prix : vivre en ville

La vie à Istanbul est-elle bon marché ou chère ? Si vous comparez Istanbul aux autres métropoles, vous constaterez rapidement que la vie y est relativement bon marché, avec seulement 66,3 points. En Allemagne, le niveau des prix est actuellement de 73,8 (Munich) ou 72,6 (Francfort). Niveau des prix dans les principales métropoles mondiales (en points) :

• Oslo 103.0
• Zurich – 100.0
• Tokyo – 83,4
• New York – 74.1
• Londres – 73,9
• Istanbul – 66.3

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