Définitions du rendement : Explication simple

Si c’est la première fois que vous envisagez d’acheter un bien immobilier, voici tout d’abord une notion centrale qui va se présenter à vous dans de nombreuses formules.

Qu’est-ce que le rendement ?

Le rendement désigne le revenu annuel d’un placement de capitaux par rapport au capital que vous avez investi. Il est généralement exprimé en pourcentage, le taux d’intérêt, et permet de comparer différentes possibilités d’investissement optionnelles. Calculer le rendement immobilier signifie connaître deux valeurs : le rendement brut et le rendement net. Pour calculer exactement le rendement d’un bien immobilier, c’est-à-dire le rendement annuel du placement financier en pourcentage, vous devez bien sûr tenir compte de nombreux autres aspects et ratios.

Facteur / rendement locatif / prix au mètre carré – principaux critères de décision

Dans le cadre de la frénésie du cash-flow, tout le monde semble ne parler que du facteur prix d’achat et du rendement locatif. Mais quand un bien immobilier est-il vraiment rentable ? Quels sont les éléments les plus importants à prendre en compte ? Dans cette vidéo, tu apprendras quels sont les principaux critères de décision (facteur, rendement locatif, prix au mètre carré ?) en matière d’immobilier et pourquoi tu dois aussi toujours garder un œil sur la plus-value…

Vous souhaitez investir à plus grande échelle ?

Si vous souhaitez investir dans plus qu’un « simple » bien immobilier, je vous conseille de faire un tour chez Alex Fischer (dans la vidéo). Il détient lui-même plus de 20.000 m² dans des endroits très recherchés à Düsseldorf et a commencé il y a quelques années à mettre ses connaissances par écrit, à réaliser des vidéos. On y trouve des centaines de conseils pour les investisseurs immobiliers, de la construction d’un bien immobilier à son achat en tant qu’investissement, en passant par la structure de l’entreprise, l’optimisation fiscale et la location.

• Investissement immobilier à grande échelle (externe) : Investir dans l’immobilier

Calculer correctement l’immobilier en tant qu’investissement ?

Bien calculer l’immobilier en tant que placement de capitaux ? Les principaux chiffres clés :

1. Revenus locatifs
2. Versement à la banque (dépenses)
3. Fonds propres
4. Frais de gestion
5. Flux de trésorerie
6. Taxe

Investissement immobilier à Sylt (Allemagne). Conseil ! Pour en savoir plus sur l’achat d’une ferme, cliquez ici.

Investissement immobilier à Los Angeles (Californie, États-Unis) :

Acheter et louer un bien immobilier

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

• Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

Rénovation et modernisation énergétique à Berlin. Conseil de lecture ! Rénovation de bâtiments anciens + augmentation de la valeur

Rendement locatif net et brut

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Étape : Loyer net par an = 150.000
3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Réserve de maintenance selon le règlement de calcul

Dans l’article : Rénovation et modernisation, vous apprendrez à connaître la réserve d’entretien selon le décret de calcul. Il existe deux méthodes courantes de calcul de la réserve de maintenance, qui sont appliquées. Conseil ! Vous avez l’intention de rénover ou de moderniser prochainement ? Vous trouverez ici notre guide, y compris les aides de l’État :

• Rénovation d’un bien immobilier

Frais courants et réserves : liste

Les frais courants et les réserves sont avant tout :

• Gestion immobilière pour votre propriété
• Frais de réparation, d’entretien et de rénovation
• Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
• Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
• Quote-part des charges pour les logements vides
• Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Méthode 1 : la formule de Peter expliquée simplement

La formule de Peters calcule une durée d’utilisation de 80 ans. La formule indique que pendant cette période, 150% des coûts de production purs (coûts de construction sans les coûts du terrain, de la viabilisation, de l’architecte et autres) sont consacrés à l’entretien et à la rénovation.

Maison
80 ans de durée d’utilisation
150% des coûts de production pour la rénovation, l’entretien

Pour les appartements en copropriété dans des immeubles collectifs, on part de 100%. Les travaux sont répartis à 65% sur la propriété commune et à 35% sur la propriété individuelle.

Appartement en copropriété
80 ans de durée d’utilisation
100% des coûts de production

Constitution de réserves selon la formule de Peters

Si l’on prend l’exemple d’un bien dont le coût de construction est de 4.500 euros par mètre carré, on obtient une réserve mensuelle de 7,05 euros par mètre carré.

Réserve : maison
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Dans le cas des appartements en copropriété, il en résulte en conséquence une réserve légèrement inférieure de 4,50 euros par mètre carré pour le syndicat des copropriétaires.

Résidence : copropriété
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Conseil ! Ceux-ci se répartissent entre les 65% mentionnés précédemment pour les travaux sur la propriété commune et 35% supplémentaires pour les travaux sur la propriété individuelle.

• Réserve syndicat de copropriétaires : 4,65 / m²
• Réserve copropriétaires : 2,40 € / m².

Ces coûts ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Méthode 2 : réserve annuelle conformément à l’article 28, paragraphe 2

Le deuxième décret sur les calculs fournit également, dans son article 28, paragraphe 2, des indications sur le montant approprié d’une réserve d’entretien adéquate. Ces coûts sont nettement inférieurs à ceux calculés selon la formule de Peters, mais sont échelonnés en fonction de l’âge du bâtiment (base : coûts de construction de 4.500 euros par mètre carré) :

• Immeubles d’habitation jusqu’à 22 ans = 21,30 € / m² de surface habitable
• Immeubles d’habitation jusqu’à 32 ans = 27,00 € / m² de surface habitable
• Immeuble d’habitation de plus de 32 ans = 34,50 € / m² de surface habitable
• Immeuble avec ascenseur + 3,00 € / m²

Vendre des biens immobiliers

Les raisons d’une estimation de valeur sont multiples. Les valeurs immobilières représentent des sommes importantes et toutes les parties sont intéressées par une analyse professionnelle. Si la valeur de votre bien immobilier se situe dans la bonne fourchette, cela génère une forte demande, ce qui permet en fin de compte de trouver l’intéressé qui paiera le meilleur prix. Ne perdez pas d’argent ! Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

• Évaluation immobilière : facteurs

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Calculateur de budget : aperçu des recettes et des dépenses

Les acheteurs de biens immobiliers et les maîtres d’ouvrage sont généralement tributaires d’un crédit immobilier. Cette somme ne peut être payée comptant que dans de très rares cas. Avant de pouvoir calculer le budget de votre financement immobilier, il est important que vous ayez une vue d’ensemble de toutes vos recettes et dépenses à l’aide du calculateur de budget. Vous continuez à supporter la plupart des postes malgré la souscription du crédit immobilier. Si vous avez vécu jusqu’à présent en location, celle-ci disparaît lorsque vous emménagez dans votre propre maison. Il est toutefois faux de penser que vous pouvez facilement convertir le loyer en mensualités. La mensualité que vous payez pour le financement de la construction correspond pour ainsi dire au loyer froid.

A cela s’ajoutent les frais annexes que vous devez assumer en tant que propriétaire d’une maison. Il s’agit notamment des frais d’électricité, d’eau et de chauffage. Vous devez également vous acquitter de la taxe sur les déchets, de l’impôt foncier et des frais de ramonage. En tant que propriétaire, vous devez également assumer les coûts de toutes les réparations. C’est pourquoi il est important que vous constituiez chaque mois une réserve. Au total, pour une maison individuelle de taille moyenne, cela représente plusieurs centaines d’euros par mois. Vous devez les inclure dans votre budget si vous souhaitez financer votre nouveau bien immobilier sur des bases sûres.

Utiliser efficacement le calculateur de budget

Un calculateur de budget vous aide à dresser la liste de tous les coûts liés à la gestion du ménage. En principe, il est bien sûr possible d’effectuer ces calculs sur le papier. Dans la pratique, il s’est toutefois avéré que des postes sont souvent oubliés ou calculés de manière trop juste. Dans le calculateur de budget, tous les coûts possibles qui peuvent survenir dans le cadre de la gestion du budget sont clairement listés.

Fonctions de la calculatrice

Vous déterminez les frais qui vous incombent et inscrivez le montant correspondant. Ne remplissez pas les champs qui ne vous intéressent pas. Veillez à saisir tous les coûts de manière réaliste, sans quoi le calculateur de budget ne vous sera d’aucune utilité. Après tout, vous souhaitez faire des prévisions honnêtes et ne pas les fausser avec des données enjolivées. Une utilisation efficace nécessite une indication réaliste des coûts réels. Si vous avez du mal à le faire parce que vous n’y avez pas du tout pensé jusqu’à présent, il est recommandé de tenir un livre de budget pendant un mois. De cette manière, vous saurez ce que vous dépensez réellement. Vous pouvez ensuite transférer ces valeurs dans le calculateur de budget.

Postes de la gestion budgétaire

Les différents postes liés à la gestion d’un ménage varient considérablement d’une personne à l’autre. Ils dépendent des revenus du ménage, mais aussi des intérêts personnels. Les postes de base peuvent toutefois être définis de manière générale, car ils sont communs à presque tous les ménages. Les coûts en détail :

• Alimentation
• Loyer/remboursement de crédit pour un bien immobilier propre
• Frais d’énergie (gaz/mazout/pellets, eau, électricité)
• Frais annexes (location ou paiement individuel sur facture)
• Téléphone et Internet
• Assurances
• Vêtements
• Cosmétiques et produits de droguerie
• Livres et revues
• Carburant/transports en commun
• Médicaments/frais médicaux
• Radio et télévision

D’autres coûts et frais peuvent s’appliquer de manière très individuelle. Dans de nombreux ménages, les postes suivants viennent s’ajouter :

• Crèche et école
• Association sportive
• Culture (cinéma, théâtre, conférences)
• Formation continue
• Voyages
• Achat de véhicule
• Hobby
• Taux d’épargne
• Taux de crédit

L’avantage d’un livre de budget est que vous pouvez également inclure de petits montants dans votre calcul. Vous obtenez ainsi une très bonne vue d’ensemble et il vous suffit de reprendre les résultats dans le calculateur de budget.

Avoir une vue d’ensemble des recettes et des dépenses

Une fois que vous avez indiqué tous les coûts, comparez-les à votre revenu dans le calculateur de budget. A la fin, vous obtenez une évaluation. Vous saurez s’il vous reste un montant dans le mois ou si votre budget est négatif. Vous pouvez alors réagir en conséquence.

Calculateur de budget et financement de la construction

Dans le cadre du financement de la construction, le calculateur de budget joue un rôle très important. Il est utilisé dans la phase de planification pour déterminer les possibilités d’économie dans la gestion du budget. Cela devient nécessaire lorsque de l’argent doit être dégagé des revenus du ménage pour payer les mensualités du crédit. Un calculateur de budget est très efficace si vous l’utilisez correctement.

Aperçu des calculateurs

Calculateur – Planification exacte du financement de la construction

Les calculateurs sont nécessaires en matière de financement de la construction, afin de pouvoir déterminer avec précision le coût de l’achat ou de la rénovation d’un bien. Une calculatrice est également utilisée pour déterminer le coût du crédit. Les coûts du crédit se composent des intérêts et de la part de remboursement pour le montant du crédit en cours. Les intérêts jouent un rôle important. Comme la durée d’un crédit immobilier est généralement de dix ans, le paiement des intérêts s’étale sur une longue période. Si l’offre d’une banque n’est qu’un demi-point de pourcentage plus avantageuse en termes d’intérêts, vous pouvez déjà économiser plusieurs centaines d’euros par an. Cela s’explique également par les montants élevés des crédits, qui représentent un montant à six chiffres pour la plupart des financements de construction. Avant de contracter un crédit, il est important d’obtenir un conseil personnalisé. Souvent, le financement de la construction se compose de plusieurs piliers et pas seulement d’un seul crédit. Un contrat d’épargne-logement, des fonds propres et des crédits d’encouragement précèdent l’obtention du crédit bancaire classique. La raison en est que ces financements sont nettement plus avantageux que le crédit bancaire en termes de coûts. Le calculateur vous aide à répartir le financement sur différents éléments et à déterminer ainsi les coûts de manière sûre.

• En savoir plus sur la calculatrice.

Calculateur d’intérêts – Financement de la construction

Les intérêts représentent un poste très important dans le cadre d’un financement de construction. Il est conseillé de bien comparer les différentes offres et conditions au préalable. De cette manière, vous découvrirez quel financement immobilier est particulièrement avantageux. Comme les intérêts représentent une part très importante des mensualités de crédit, surtout au cours des premières années du financement immobilier, il est important que vous essayiez d’économiser des frais.

• En savoir plus sur le calculateur d’intérêts.

Calculateur de budget – Fonds propres et revenus

Avant de pouvoir planifier l’achat d’une maison, une rénovation complète ou une nouvelle construction, il est très important de déterminer le budget dont on dispose. Le financement d’une construction se planifie sur une période de plusieurs années. Il est possible d’obtenir un financement sur dix à vingt-cinq ans. Il est important que le financement soit planifié dès le départ sur des bases sûres. Le budget dont vous disposez pour conclure un financement de construction se base sur vos revenus.

• En savoir plus sur le calculateur de budget.

Comparateur d’offres – Conseils et possibilités

Le comparateur d’offres est un instrument important lorsqu’il s’agit de choisir un partenaire pour contracter un financement de construction. De nombreux maîtres d’ouvrage sont contraints de contracter un crédit classique auprès d’une banque ou d’une caisse d’épargne, car les fonds provenant de leurs fonds propres, d’un contrat d’épargne-logement et d’un crédit d’encouragement ne suffisent pas. Bien que les possibilités de comparaison des données soient très simples et transparentes grâce à Internet, de nombreux maîtres d’ouvrage se fient uniquement à l’offre de leur banque habituelle.

• En savoir plus sur le comparateur d’offres.