Qu’est-ce que l’impôt foncier ?

En Allemagne, les propriétaires de maisons, d’appartements et de terrains sont tous soumis à l’impôt foncier. L’impôt foncier est dû chaque année et est calculé par les services fiscaux, plus précisément par le Lagefinanzamt.

Impôt foncier pour les propriétaires de :

• Maisons
• Appartements en copropriété
• Terrains

Comment calcule-t-on l’impôt foncier ?

Calcul en 3 étapes – Pour calculer le montant de la taxe foncière d’un bien immobilier, il existe une formule en 3 étapes. Tout d’abord, vous avez besoin de la valeur unitaire constatée, en d’autres termes, de l’évaluation de l’administration fiscale pour votre bien immobilier.

L’étape 2 est le ratio de l’impôt foncier, en termes simples, selon le type de votre propriété, la valeur est plus ou moins élevée. Exemple : Dans une maison jumelée, le coefficient d’impôt foncier est légèrement inférieur à celui d’une maison individuelle isolée. La troisième étape est le taux de l’impôt foncier. Celui-ci est fixé individuellement par chaque commune. Cela permet par exemple aux communes de se rendre plus attractives pour les constructeurs de maisons et les investisseurs.

Formule :

• Valeur unitaire constatée x coefficient de l’impôt foncier x taux de l’impôt foncier

La base est la valeur unitaire – plus la valeur unitaire de votre bien immobilier est élevée, plus vous payez de taxe foncière par rapport aux autres propriétaires de votre commune.

L’impôt foncier rapidement expliqué

Résumons encore une fois rapidement l’impôt foncier, avec ses principaux aspects.

L’impôt foncier rapidement expliqué :

• Impôt annuel sur la propriété foncière
• Étape 1 – Base d’imposition = valeur unitaire (évaluation de votre bien immobilier par le fisc)
• Étape 2 – Coefficient d’impôt foncier : type de bien immobilier
• Étape 3 – Taux de l’impôt foncier : taux de prélèvement communal

Modification par la réforme de l’impôt foncier

1. Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers
2. Évaluation uniforme par la Confédération
3. L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Réévaluation de ~ 35 millions de biens immobiliers

Depuis son introduction en 1998, la taxe foncière a toujours été contestée. En effet, la base de l’évaluation selon la BewG (loi sur l’évaluation) est constituée de valeurs obsolètes datant de 1964 (anciens Länder) et de 1935 (nouveaux Länder).

En 2018, la Cour constitutionnelle allemande juge donc qu’une réforme fondamentale de l’impôt foncier est nécessaire. Elle doit être mise en œuvre d’ici le 31 décembre 2024. C’est pourquoi les propriétaires reçoivent actuellement des courriers de leurs services fiscaux les invitant à transmettre des données actualisées sur la réévaluation des biens immobiliers.

• Anciennes valeurs de 1964 (ancien BL) et 1935 (nouveau BL)

Pour en savoir plus sur la méthodologie d’évaluation, cliquez ici :

• Méthode de la valeur de rendement
• Méthode de la valeur réelle

Évaluation uniforme par la Confédération

• En projet pour le moment : Méthodes d’évaluation uniformes au niveau fédéral
• Actualité : Différentes méthodes d’évaluation dans les Länder

L’impôt foncier C comme nouvelle catégorie

Il existe encore deux types d’impôts fonciers, l’impôt foncier A et l’impôt foncier B. L’impôt foncier « A » est utilisé pour les terrains à usage agricole et forestier ou, en bref, pour les terrains agricoles. L’impôt foncier « B » est utilisé pour les autres terrains construits et constructibles, c’est-à-dire tout ce qui est à usage de construction.

Avec la réforme de l’impôt foncier, il y aura une catégorie supplémentaire, l’impôt foncier C. Les propriétaires de biens immobiliers ne sont pas obligés de payer cet impôt.

• Impôt foncier « A » – utilisation agricole (terrains à usage agricole et forestier)
• Impôt foncier « B » – Utilisation pour la construction (autres terrains construits et constructibles)

L’impôt foncier « C » sépare l’actuel impôt foncier « B » en deux parties. Tous les autres biens immobiliers construits restent dans l’impôt foncier « B ». La taxe foncière « C » ne concernera que les terrains isolés. Il s’agit donc de terrains qui ne sont pas construits, mais pour lesquels un permis a été délivré depuis longtemps.

L’objectif de la taxe foncière « C » est de créer de nouveaux logements. Les terrains vacants qui devraient être construits peuvent ainsi être dotés de leur propre taux de levier (même plus élevé).

• Taxe foncière « C » – terrains à bâtir isolés

Méthode de la valeur de rendement : comment fonctionne le calcul ?

La méthode de la valeur de rendement détermine la valeur de rendement du bien immobilier et est utilisée pour évaluer les biens immobiliers qui doivent générer un rendement économique. La valeur de rendement est pertinente lorsque les considérations de rendement sont au premier plan pour les biens immobiliers loués et les objets commerciaux. Les investisseurs peuvent notamment utiliser la valeur de rendement pour comparer des formes de placement alternatives. Dans le cas de biens immobiliers à usage commercial ou loués, la détermination de la valeur de rendement constitue également la base de la valeur de nantissement du bien immobilier.

La valeur vénale du terrain et la valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise le bien en valeur vénale du terrain et en valeur de rendement du bâtiment. Cela comprend les revenus locatifs, les frais d’entretien et les coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc le revenu locatif moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Exemple de calcul : valeur de rendement – calculée simplement avec Lukinski

Pour calculer la valeur de rendement de votre bien immobilier, nous nous basons sur les informations suivantes, à titre d’exemple. Ces informations permettent ensuite de calculer les valeurs du montant brut annuel et du revenu net annuel ainsi que les frais d’exploitation.

• Surface : 200 mètres carrés
• Prix : 7 euros par mètre carré
• Frais de fonctionnement : 25 pour cent
• Taux d’intérêt immobilier : 7 pour cent
• Valeur du terrain : 100.000 euros
• Dommages à la construction : 3.000 euros
• Facteur de détérioration : 12,50

Calcul du montant brut annuel, du revenu net annuel et des frais d’exploitation

• Revenu annuel brut = 200 m² * 7 euros / m² * 12 mois = 16.800 euros
• Frais d’exploitation = 16.800 euros * 25 pour cent = 4.200 euros
• Revenu annuel net = 16.800 euros – 4.200 euros = 12.600 euros

Après déduction des frais, il reste donc 12.600 euros sur les revenus locatifs annuels. La règle reste la même :

• Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros
• Valeur de rendement provisoire = 12.600 euros – 7.000 euros = 5.600 euros

Calcul : valeur de rendement du bâtiment et valeur de rendement

Pour la valeur de rendement du bâtiment, la valeur de rendement provisoire est multipliée par un multiplicateur. Le multiplicateur est un ratio qui est calculé à partir du taux d’intérêt de l’immeuble et de la durée d’utilisation résiduelle. Le multiplicateur est d’autant plus élevé que la durée d’utilisation résiduelle du bâtiment est longue. Pour déterminer la valeur de rendement, on déduit ensuite de la valeur de rendement du bâtiment les éventuels dommages de construction et on y ajoute la valeur vénale du terrain.

• Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros
• Valeur de rendement = 70.000 euros – 3.000 euros + 7.000 euros = 74.000 euros

Laissez les professionnels faire les calculs

Notre équipe d’investisseurs se fera un plaisir de calculer le rendement de l’objet de vos rêves. Les acheteurs potentiels se laissent convaincre par de bons rendements. Sur demande, nous vous communiquerons les données nécessaires au calcul. Après réception des documents, nous nous chargeons de déterminer la valeur de rendement et de vous donner une première estimation du rendement.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur