REIT : Immobilier, création, avantages/inconvénients & fiscalité

Les REITS – Real Estate Investment Trusts sont des formes de propriété immobilière qui permettent aux investisseurs d’investir dans un large portefeuille d’actifs immobiliers. Il existe des avantages et des inconvénients, ainsi que des risques potentiels, à investir dans des REITs. Les FPI sont en fait un investissement dans des actions immobilières. La fiscalité, la manière de créer un REIT, de tirer profit des REIT et bien plus encore seront abordés dans ce guide qui vous montrera comment investir judicieusement votre capital dans des fiducies immobilières.

REIT : création, avantages et inconvénients

Pour un type d’investissement plus important. Il est possible de créer un trust qui gère des investissements immobiliers dans lesquels de nombreux actionnaires investissent des capitaux importants. Il s’agit de la version wall-street d’une holding immobilière, qui implique des capitaux massifs.

Définition et bases : Real Estate Trust Fund

Un REIT est avant tout une fiducie d’investissement immobilier. À première vue, un REIT ressemble à une société anonyme immobilière. Il s’agit d’une société qui exploite ou possède des biens immobiliers. Ceux-ci sont typiquement générateurs de revenus, comme les hôtels, les infrastructures ou les entrepôts. Cela signifie que l’essentiel de son économie provient des revenus, par opposition aux ventes ou aux plus-values. En règle générale, les FPI ne sont pas non plus diversifiés. Un FPI spécialisé dans le bois possédera beaucoup de terrains, mais très peu de bureaux, par exemple.

• Real Estate Investment Trust – sociétés cotées en bourse

Créer un REIT : Grande société immobilière

Si vous souhaitez créer un REIT, vous devez d’abord rédiger un contrat de société. En règle générale, les FPI sont à l’origine des sociétés de gestion, étant donné que 100 investisseurs sont nécessaires. Ensuite, vous décidez de l’État dans lequel vous souhaitez créer votre FPI et vous contactez le secrétaire de cet État. Ensuite, le mémorandum de placement privé (également appelé mémorandum d’offre) contient des informations importantes sur le FPI, par exemple sur les immeubles dans lesquels vous souhaitez investir et sur les membres du conseil d’administration. Vous commencez maintenant à chercher des investisseurs en leur proposant votre prospectus, qui les informe sur vos stratégies, votre structure, etc. Dès que le nombre magique de 100 est atteint, vous pouvez demander l’acte de constitution. Pour finir, déposez le formulaire 1120 auprès de l’IRS, et vous avez terminé !

Processus résumé :

1. Rédiger un contrat de société
2. Choisir un site
3. Contact avec le secrétaire d’État
4. Rédiger un mémorandum pour un placement privé
5. Recherche d’investisseurs à l’aide du prospectus
6. Soumettre l’acte de constitution et le formulaire 1120

Documents :

• Mémorandum de placement privé (également connu sous le nom de mémorandum d’offre)
• Prospectus
• Forme 1120

Avantages : Faible risque, diversification et flexibilité

Les investisseurs peuvent bénéficier d’investissements qu’ils ne feraient normalement pas. Il peut s’agir de projets d’infrastructure massifs pour lesquels une personne ordinaire n’a généralement pas les moyens d’investir, mais auxquels elle peut contribuer en collaboration avec de nombreuses autres personnes. De plus, ils sont en mesure de diversifier leurs investissements au sein du marché immobilier, car ils participent à plusieurs biens avec des montants minimes en dollars. Il y a également moins de risques associés aux investissements dans les FPI. Un autre avantage certain est le fait que les investisseurs peuvent vendre rapidement leurs parts. Un autre avantage est que, même si un citoyen étranger ne peut pas investir dans l’immobilier traditionnel aux États-Unis, il peut le faire via un REIT.

• Bénéfice d’investissements qui seraient autrement impossibles
• Investissements diversifiés
• Faible risque
• Vente rapide d’actions
• Pas bloqué si étranger

Inconvénients : Lent, taxation et perte de contrôle

Certains inconvénients ont déjà été mentionnés. Le principal inconvénient est que les REIT ne connaissent typiquement pas une croissance importante, car ils ne peuvent pas réinvestir leurs revenus. Ils sont contraints de restituer 90% des bénéfices aux investisseurs, ce qui signifie que seuls 10% des bénéfices peuvent être réinvestis dans l’entreprise. Alors que la plupart des dividendes ne sont imposés qu’à 15%, les dividendes des REIT sont imposés comme des revenus réguliers. Il s’agit d’un taux beaucoup plus élevé. Il y a également l’inconvénient que les investisseurs du REIT n’ont aucun contrôle sur les décisions opérationnelles, ce qui signifie qu’ils peuvent être impuissants face à des changements inefficaces. Enfin, certains REITs (mais pas tous, faites des recherches !) ont des frais de gestion et de transaction exorbitants. Cela se traduit logiquement par une baisse des distributions aux actionnaires et donc des revenus pour les investisseurs.

• Une croissance faible
• Les dividendes sont fortement imposés
• Pas de contrôle sur les décisions opérationnelles
• Frais de gestion et de transaction élevés

REIT immobilier : exigences, bénéfices

Si vous souhaitez vous lancer dans l’activité de REIT, il y a quelques éléments à prendre en compte. Si vous possédez des biens immobiliers ou si vous souhaitez acheter et vendre des biens immobiliers, le REIT n’est pas pour vous. Il est plutôt le bon choix si vous avez des capitaux excédentaires que vous souhaitez investir dans un trust à croissance lente et sûre.

Les FPI sont-ils cotés en bourse ?

Oui ! C’est la différence fondamentale avec les autres LLC ou les Limited Partnerships, par exemple. Elles sont cotées en bourse et vous pouvez donc investir dans des REITs comme dans d’autres trusts ou actions. Dans un certain sens, ce sont des actions dans lesquelles vous investissez dans des gestionnaires immobiliers.

• Oui, les REIT sont cotés en bourse

Puis-je créer mon propre REIT ? Conditions préalables

Oui, même si ce n’est pas facile. Il y a quelques éléments importants à prendre en compte. Premièrement, avant de devenir un FPI, la plupart des entreprises sont des LLC qui, une fois qu’elles ont trouvé suffisamment d’investisseurs, font une demande pour devenir un FPI. Ces exigences ne sont pas imposées au cours de la première année d’existence d’un FPI, mais généralement dès la deuxième année.

• Les FPI ont plusieurs exigences
• La plupart des FPI commencent en tant que LLC

Combien d’investisseurs dans un REIT ?

La première condition importante est que vous devez avoir au moins 100 investisseurs. Pour la plupart des gens, il est difficile de les trouver. Surtout si vous avez peu d’expérience dans l’immobilier, il est difficile de trouver autant d’investisseurs prêts à prendre des risques.

• Au moins 100

Distribution pour les REITs – plus de 90% des bénéfices

La loi exige que les FPI soient structurés de manière à ce qu’au moins 90% des bénéfices soient distribués aux investisseurs sous forme de dividendes, et ce chaque année. Il s’agit d’une loi et, par conséquent, dès qu’un FPI ne le fait pas, il perd son statut et ne peut plus prétendre aux avantages supplémentaires d’un FPI.

• Les REIT doivent distribuer au moins 90% des bénéfices aux investisseurs

Dans quoi investit un REIT ?

Autre loi de l’IRS : un REIT doit lui aussi investir au moins 75% de sa valeur/de ses actifs dans une forme d’immobilier. Cela ne pose généralement pas de problème, car la plupart des FPI investissent plus de 90 % de leurs actifs dans l’immobilier. Un FPI doit également tirer au moins 95 % de son revenu brut d’investissements immobiliers.

• Les REIT doivent investir au moins 75 % de leurs actifs dans l’immobilier

Peut-on s’enrichir avec les REITs ? – Bénéfices, dividendes d’investissement

La plupart des gens ne s’enrichiront pas avec les REIT. Ils ne rapportent que lentement des dividendes, mais sont généralement très sûrs. Il est peu probable, par exemple, que vous doubliez votre investissement. Néanmoins, la plupart des REIT ont une meilleure performance à long terme que la plupart des actions, ce qui signifie qu’ils constituent un investissement plus sûr. Bien qu’il existe quelques méga-REITs qui affichent des plus-values massives et des bénéfices importants pour leurs investisseurs, il ne s’agit pas d’actions « get-rich-quick ».

• Les REIT sont un investissement sûr mais à croissance lente

Investir dans l’immobilier ou les REIT ? Comment choisir

Si vous n’arrivez pas à décider si vous devez investir dans un REIT ou dans un véritable bien immobilier ? Regardez cette vidéo qui vous explique tout ce que vous devez savoir sur les FPI et l’immobilier :

Une LLC peut-elle être un FPI ? Différences et points communs

En premier lieu, les FPI sont imposés comme des sociétés de capitaux. Dans la pratique, cela signifie que la plupart des sociétés de gestion qui ont l’intention de devenir un FPI commencent leur vie en tant que SARL/LLC. Dès que cette LLC sera suffisamment grande, elle demandera à devenir un FPI.

Les taxes et impôts : Peu d’avantages

Si vous souhaitez bénéficier de déductions fiscales, les FPI ne sont probablement pas faits pour vous. Par rapport aux investissements immobiliers traditionnels, pour lesquels les possibilités de déductions fiscales sont presque illimitées, y compris l’amortissement, les hypothèques, les intérêts, etc., les FPI ne sont pas aussi privilégiés.

1. Imposition des dividendes de FPI
2. Charges d’amortissement

Revenu normal – Dividendes de FPI

Au moins 90% des revenus générés par le REIT doivent être redistribués aux investisseurs. Ces revenus sont imposés selon le taux marginal d’imposition individuel de l’investisseur. En d’autres termes, le revenu qu’un investisseur tire du REIT est imposé comme n’importe quel autre revenu.

• Les dividendes sont imposés comme des revenus normaux pour l’investisseur

Charges d’amortissement – avantage fiscal REIT

Les charges d’amortissement peuvent réduire le montant des revenus. Les investisseurs du FPI peuvent minimiser leurs impôts en amortissant ces amortissements sur les dividendes reçus.

• Pour les FPI, vous pouvez amortir les amortissements

Conclusion du REIT : grand temps, petit temps

Les REIT ont certainement une bonne raison d’être. Ils offrent une opportunité unique d’investir dans le marché massif et apparemment imbattable de l’immobilier sans avoir à dépenser des millions ou à contracter une hypothèque. Cependant, avec moins de risques vient aussi moins de récompenses, et ce type d’investissement ne sera probablement pas rentable rapidement ou fortement. Il s’agit d’un paiement faible et constant. Cela peut être attrayant ou non, selon vos préférences !