Examen commercial : calculer le prix d’achat

Si vous avez trouvé un bien immobilier qui vous plaît, vous devez donc l’examiner au préalable. Pour ce faire, procédez en deux étapes :

1. Examen commercial
2. Examen technique

Pour calculer le prix d’achat, vous devez d’abord noter tous les points négatifs. Vous en aurez besoin non seulement pour le calcul du prix d’achat, mais aussi pour les négociations ultérieures du prix d’achat avec le vendeur. Il s’agit des points importants et généraux qui doivent être abordés lors de chaque examen commercial d’un bien immobilier.

Contrat de location, retard et réduction de loyer

Si vous achetez un bien immobilier non loué pour votre usage personnel, ces points sont moins importants pour vous. En revanche, si votre bien est encore loué ou si vous souhaitez l’acheter en tant qu’investissement, vous devez prendre note de toutes les particularités et de tous les accords individuels dans les contrats de location, en plus de la caution.

• Tous les frais d’exploitation courants peuvent-ils être répartis entre les locataires ?
• Y a-t-il une caution qui a été convenue ?
• Quelles particularités ont été convenues dans les contrats de location ?

Les diminutions et les augmentations de loyer sont également importantes pour l’audit commercial et doivent être notées à cet effet.

Frais d’exploitation non récupérables : liste de contrôle

Vous pouvez imputer certains frais d’exploitation à vos locataires, mais certains ne le peuvent pas. Les frais de gestion et d’entretien de l’immeuble, ainsi que les amortissements, sont toujours à la charge du bailleur.

Y a-t-il des coûts non récupérables ?

En voici quelques exemples :

• Frais de gestion de l’immeuble
• Coûts de maintenance
• Frais de remise en état
• Amortissements
• Réserves

En particulier, les mesures d’assainissement et de rénovation qui servent à l’entretien du bien immobilier ne peuvent pas être répercutées sur le locataire.

Entretien : retards de paiement de l’immeuble & rénovations à venir

L’entretien est également un critère important de l’audit commercial. Pour ce faire, nous vous recommandons de vérifier la réserve d’entretien à l’aide du dernier décompte de la taxe d’habitation. Comptez ici sur une moyenne typique de 1 euro +/- 20 centimes par mètre carré. Vous trouverez les mesures d’assainissement et de modernisation à venir dans le recueil des résolutions.

C’est donc un point auquel vous devez absolument faire attention :

• Montant de la réserve de maintenance
• Montant des arriérés de loyer existants
• Examen du recueil des décisions

Liste de contrôle : Examen commercial

Voici encore une fois un résumé des 11 points de contrôle – typiques – en bref :

1. Pouvez-vous répartir tous les frais d’exploitation courants sur votre/vos locataire(s) ?
2. Une caution a-t-elle été convenue ?
3. Y a-t-il des particularités dans les contrats de location ?
4. Y a-t-il actuellement des arriérés de loyer impayés ?
5. Existe-t-il des réductions de loyer actives ?
6. Quand les dernières augmentations de loyer ont-elles été effectuées ?
7. Quel loyer pourrait être obtenu en cas de relocation ?
8. Attendez-vous des coûts non récupérables ?
9. Quel est le montant de la réserve de maintenance de la WEG ?
10. Existe-t-il des arriérés de frais de ménage de la WEG ?
11. Avez-vous vérifié le relevé des décisions ?

Conseil ! Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Tout de A à Z : utilisation personnelle ou location, financement d’un logement en propriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et impôts. Connaissances et expériences d’experts, dans un guide.

✓ Un guide pratique
✓ Tous les faits
✓ Conseils d’initiés
✓ Listes de contrôle d’achat

Découvrez pas à pas le processus d’achat d’un appartement et de nombreux conseils d’initiés !

• Acheter un appartement