Solvabilité : qui vérifie quoi ?

Dans les transactions commerciales modernes, on ne peut plus faire abstraction de la vérification de la solvabilité – c’est-à-dire de la capacité de crédit. La fiabilité en matière de paiement est déjà vérifiée à chaque achat avec une carte de crédit. Même l’achat à tempérament dans un magasin d’électronique, par exemple, ne fonctionne pour le client que si sa solvabilité est immédiatement vérifiée. L’institution classique pour les renseignements sur la solvabilité en tout genre est la Schufa. Depuis 1927, cette agence d’évaluation du crédit, organisée en société anonyme, gère la fiabilité des personnes en ce qui concerne leur capacité et leur fiabilité de paiement.

Avant que quelqu’un d’autre ne vérifie ma propre solvabilité, je peux toujours le faire moi-même. Ici aussi, la voie classique est la demande auprès de la Schufa. La première demande (généralement par courrier) auprès de la Schufa est gratuite. Pour chaque demande supplémentaire, la Schufa demande une taxe de 30,- €. La réponse se fait alors également par voie postale. Tant pour les bailleurs que pour les locataires, la Schufa propose des paquets de prestations spéciaux qui permettent d’établir des renseignements de solvabilité corrects sur le plan formel.

Bien sûr, il existe désormais de nombreuses possibilités de déterminer sa solvabilité en ligne. Avantage : c’est plus rapide et je peux consulter mes propres données à tout moment. Si une erreur y est inscrite, elle peut être corrigée très rapidement. Que ce soit la Schufa ou l’un des prestataires en ligne : Sans l’utilisation de la carte d’identité, personne ne peut accéder à ses valeurs de solvabilité.

Des crédits : Dettes à court et à long terme

La première étape consiste par exemple à saisir des informations sur les crédits en cours ou résiliés, les cartes de crédit ou les durées de crédit dans le contrôle de solvabilité.

Comptes bancaires : Banque, dépôt d’actions & Co.

En outre, les contrôleurs demandent à l’acheteur des informations sur ses propres comptes bancaires ou comptes courants, ainsi que sur les crédits à la consommation, les comptes de vente par correspondance ou les résiliations de compte.

Les contrats : Téléphone, leasing, paiement échelonné.

Il s’agit par exemple de collecter des informations sur les conclusions de contrats, les résiliations de contrats et les contrats individuels.

Les dettes : Répertoires de débiteurs (comme Schufa)

Cette étape permet de vérifier s’il y a déjà eu des inscriptions dans des registres de débiteurs. Ces entreprises enregistrent également des informations sur les injonctions de payer, les demandes d’insolvabilité, les exécutions forcées et les déclarations sur l’honneur.

Consulter la Schufa et évaluer correctement les données

En demandant un renseignement sur la Schufa, vous établissez une base. Mais avant de vous décider pour un locataire, vous devez évaluer correctement les données, ce qui nécessite beaucoup d’expertise et d’expérience dans la « lecture » des valeurs du score. Si vous vous trompez sur ce point, cette situation peut entraîner des frais consécutifs élevés et beaucoup d’ennuis.

Dans les transactions immobilières – et justement dans les locations – le fait de faire appel à un agent immobilier implique naturellement de vérifier la solvabilité des personnes intéressées. Cela vous donne l’assurance de louer à un candidat vraiment solvable. Vous n’avez pas à vous occuper de la vérification auprès de la Schufa, car ce service fait partie des prestations de l’agent immobilier mandaté.

Les jeux de chiffres : Ce que disent les tableaux de score

• Les tableaux de score SCHUFA donnent un aperçu de ce que le score SCHUFA personnel révèle sur la probabilité de défaillance en cas de conclusion d’une affaire.
• Il existe différents types de tableaux de score SCHUFA. Le tableau du score de base de la SCHUFA montre comment tu peux classer ton score SCHUFA personnel. En outre, il existe encore des tableaux de score SCHUFA spécifiques à certains secteurs, qui indiquent ta solvabilité pour les entreprises.
• À l’aide d’une information sur la solvabilité et du tableau des scores SCHUFA, on peut bien évaluer si je dispose d’une bonne solvabilité et quelle est la probabilité de conclure un contrat avec une entreprise.

De même, vous pouvez être sûr que vous ne recevrez des recommandations que pour les candidats qui entrent en ligne de compte sur la base de leurs revenus et de leur solvabilité. L’évaluation de la solvabilité se fait selon vos critères de propriétaire. Vous avez une idée bien précise du revenu ou du niveau de revenu de votre nouveau locataire ? Cette base importante pour vous est alors prise en compte lors de la recherche de locataires et intégrée dans l’examen des candidats potentiels. La présélection qui vous est envoyée vous permet donc d’économiser beaucoup de temps et d’énervement. Vous gagnez ainsi un maximum de certitude d’avoir trouvé le bon locataire pour votre bien.

Louer avec des agents immobiliers ? Tous les avantages en un coup d’œil

Les propriétaires de biens immobiliers qui pensent à louer leur bien n’ont pas toujours en tête de faire appel à un agent immobilier. En effet, l’intervention d’un agent immobilier coûte de l’argent : depuis le 1er juin 2015, le principe de la commande est en vigueur en Allemagne pour la location de logements : celui qui commande un agent immobilier le paie également. Si le bailleur fait appel à un agent immobilier pour trouver un logement, il doit également le payer. Si l’agent immobilier trouve une personne intéressée, le futur locataire ne doit rien payer à l’agent.

Ce que coûte l’agent immobilier lors d’une location

Le montant de la commission est en principe librement négociable pour les bailleurs. En règle générale, il se situe toutefois entre 1,5 et 2 loyers nets plus la TVA. Pour les locataires, le montant de la commission est clairement limité par la loi : Elle ne peut pas dépasser deux loyers nets plus la TVA.

Mais : un courtier…

• Gain de temps et d’efforts !
  Un bon agent immobilier se charge de la recherche de locataires sur place, qui prend beaucoup de temps.
• Offre plus de sécurité !
  Un bon agent immobilier vérifie la solvabilité des locataires potentiels.
• Un contrat de location au top !
  Un bon agent immobilier garantit un bon contrat de location.
• Des avantages fiscaux !

Les frais de courtage sont déductibles des impôts pour le bailleur.

Pourquoi la location-vente est-elle une alternative au crédit immobilier ?

Pour demander un financement immobilier, vous devez généralement apporter 10 à 20 % du prix d’achat sous forme de fonds propres. Pour la banque, le capital disponible réduit le risque, de plus les frais annexes ne sont pas cofinancés et vous devez les régler séparément. Bien sûr, il existe aussi des établissements qui financent entièrement les biens immobiliers. Toutefois, les taux d’intérêt et les exigences sont nettement plus élevés pour les financements complets.

Un principe simple à comprendre

Dans le cas de la location-vente, vous concluez un contrat de location avec le propriétaire. Ce contrat stipule que vous deviendrez propriétaire de l’objet loué à une date déterminée. En outre, le prix d’achat convenu pour la maison ou l’appartement est fixé par écrit. Le loyer comprend un montant d’épargne bien défini pour l’acquisition ultérieure. Dans le cas de la location-vente, vous emménagez dans le bien immobilier en tant que locataire et devenez propriétaire grâce au montant épargné. Lors de l’achat du bien immobilier, seul le montant épargné est déduit du prix, l’ancien propriétaire conservant une partie du paiement mensuel à titre de loyer.

Location-vente – deux modèles au choix

En suivant cette procédure, vous pouvez opter pour l’un des deux modèles décrits ci-dessous :

La location-vente sous sa forme classique

Dans ce modèle, vous déterminez avec le propriétaire actuel les conditions auxquelles vous deviendrez propriétaire du bien immobilier et à quel moment. Le prix d’achat est différé, intérêts compris, et vous réglez vos dettes par des montants mensuels. Soit les mensualités sont fixées à un niveau tel qu’après un certain temps, vous serez propriétaire sans avoir à payer le solde. Soit vous payez le solde de la dette par un prêt après une période de location. Dans ce cas, la somme épargnée pourrait servir de garantie (fonds propres) pour la banque qui vous finance.

Le modèle coopératif

Pour les maisons et les appartements appartenant à des coopératives, l’achat à option est souvent utilisé. Vous concluez un contrat de location qui contient une option d’achat du bien immobilier résidentiel. En cas d’achat, la coopérative déduit du prix d’achat une partie du loyer payé. Le prix est fixé lors de la conclusion du contrat de location et n’est pas modifié. Vous pouvez refuser d’acheter à la fin du bail, car vous ne prenez aucun engagement d’achat. Il est également intéressant de savoir que dans la variante classique de la location-vente, il n’est pas rare que l’on vous demande de verser un acompte de 20 % du prix d’achat. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir cette somme, l’acompte est ajouté au loyer par tranches et entraîne une charge mensuelle nettement plus élevée. Étant donné qu’avec la location-vente classique, vous concluez un contrat contraignant avec le propriétaire, vous devez disposer du reste de la somme d’achat à la date convenue. Dans le cas de la location-vente, des frais de souscription uniques sont toujours dus.

Achat d’options

Dans le cas d’un achat à option, il n’y a pas de contrat contraignant, mais votre droit d’option doit être inscrit au registre foncier. Vous vous assurez ainsi le droit d’acquérir le bien dans le délai fixé. Cette garantie se traduit toutefois par des loyers relativement élevés, qui comprennent à la fois le remboursement et les intérêts. En imposant des charges mensuelles élevées, les coopératives lient leurs locataires à l’acquisition. Seule une minorité de fournisseurs coopératifs autorisent les résiliations et restituent les versements d’épargne.

La location-vente doit toujours être certifiée par un notaire

Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier classique, la location-vente est soumise à l’obligation de passer par un notaire. La charge de travail est même plus importante, car deux contrats doivent être établis. Outre le contrat de location, une convention d’achat du bien immobilier doit être rédigée et les deux documents doivent être authentifiés par un notaire. Sans authentification par un notaire, tout contrat de location-achat est nul et non avenu. En cas d’achat à option, le notaire doit être chargé de l’inscription au registre foncier. Ce droit de préemption s’éteint automatiquement en cas de résiliation du contrat de location, sinon il est valable jusqu’à la date fixée pour l’acquisition. Remarque : quelle que soit la variante privilégiée, il convient de se faire conseiller par un expert immobilier indépendant avant de prendre une décision concernant la location-vente. Malheureusement, les brebis galeuses du secteur veulent toujours se débarrasser de leurs biens difficiles à vendre par le biais d’offres de location-vente prétendument attrayantes. Avant la signature du contrat, les deux parties devraient se consulter chez le notaire au sujet d’une éventuelle insolvabilité et convenir des dispositions correspondantes.

Avantages et inconvénients de la location-vente

Les deux modèles présentent des avantages et des inconvénients, tant pour le propriétaire que pour le locataire (futur propriétaire). Les aspects suivants semblent être des avantages :

• Le crédit accordé par le vendeur permet d’accéder facilement à la propriété, mais le loyer est beaucoup plus élevé que dans le cas d’une location traditionnelle.
• Comme il est rare qu’un crédit doive être contracté lors de l’achat, les banques restent à l’écart de la location-vente.
• D’un point de vue économique, l’objet devient immédiatement la propriété du locataire, car il apporte également une part d’épargne en payant son loyer.
• Les mensualités convenues sont indépendantes de l’évolution des taux d’intérêt et restent inchangées pendant toute la période.
• Le modèle d’option d’achat permet au locataire de vivre dans la maison ou l’appartement pendant un certain temps et de décider ensuite de l’acheter ou non.
• Le bailleur n’est pas tenu de respecter l’indice local des prix à la location, il peut demander des loyers plus élevés et n’est pas tenu de rembourser en cas d’annulation du contrat.

Comme toute opération dans la vie économique, la location-vente présente, outre son côté positif, un inconvénient. Le revers de la médaille se présente comme suit :

• En fin de compte, en tant que locataire, vous payez beaucoup plus que si vous achetiez directement le bien immobilier.
• En comparaison avec un crédit immobilier traditionnel, les conditions sont généralement moins bonnes. Le loyer est nettement plus élevé que le loyer de référence sur place, sans compter les frais de souscription et les autres coûts.
• Dans tous les cas, on exige de vous un revenu supérieur à la moyenne et sûr, afin de pouvoir payer des loyers et des parts d’épargne élevés.
• En cas d’insolvabilité du vendeur, vos paiements sont généralement perdus et l’achat prévu n’a pas lieu.
• Les aides disponibles dans le cadre d’un achat immobilier classique n’existent pas dans le cadre d’une location-vente.
• Bien que vous deviez payer une partie des réparations et des modernisations pendant la phase de location, vous n’avez souvent pas votre mot à dire lors de travaux de construction importants.
• Les experts conseillent une part d’amortissement d’au moins 80% de la mensualité pour la location-vente.

Conclusion : la location-vente comme alternative de crédit

La location-vente est une possibilité souvent choisie à la hâte pour financer son propre logement. Avec le revenu élevé nécessaire, un financement complet par la banque devient possible et semble judicieux. Les taux d’intérêt un peu plus élevés d’un financement sans fonds propres sont compensés, en particulier pour les jeunes familles, par des subventions et des aides de l’État. Avant d’opter pour la location-vente, vous devriez vous faire conseiller de manière compétente et envisager la voie classique du financement immobilier.