Frais annexes : définition et explication

Qu’il s’agisse d ‘un bien immobilier de rendement ou d’investissement, l’achat d’une maison ou d’un appartement s’accompagne toujours de frais annexes. Ce que beaucoup sous-estiment : Les frais annexes permanents qu’implique la propriété d’un bien immobilier. Si vous achetez un bien loué ou que vous louez vous-même pour la première fois, vous pouvez répercuter certaines de ces charges sur le locataire.

Charges non récupérables : réparation, entretien & Co.

Vous ne pouvez pas répercuter les frais d’artisanat, d’entretien et de gestion sur le locataire. Après tout, en tant que bailleur, il est de votre responsabilité de veiller à ce que le bien immobilier réponde aux normes de sécurité modernes et puisse être loué.

En tant que bailleur, vous devez prendre ces frais à votre charge :

• Frais de réparation
• Frais d’entretien
• Frais administratifs
• Frais bancaires

Charges récupérables : le locataire paie

Les charges récupérables sont celles que vous, en tant que bailleur, pouvez répercuter sur le mètre. Afin d’éviter tout malentendu, il convient de les mentionner dans le contrat de location. Ce type de charges est également appelé frais d’exploitation. Examinons-les de plus près.

Relevé des frais d’exploitation : (BetrKV) § 2

Les frais d’exploitation sont donc des charges publiques courantes constantes du bien immobilier. Elles sont définies et réglementées par la loi. Ainsi, tous les frais d’entretien et de maintenance des parties et installations communes entrent dans la catégorie des charges récupérables. Les frais de nettoyage des rues, d’enlèvement des ordures et de ramonage sont également payés par le locataire.

En voici un bref aperçu :

1. Approvisionnement en eau
2. Drainage
3. Installation de chauffage et combustibles
4. Installation d’eau chaude, fourniture et appareils
5. Installations de chauffage et d’approvisionnement en eau chaude reliées entre elles
6. Ascenseur de personnes ou de charges
7. Nettoyage des rues et élimination des déchets
8. Nettoyage de bâtiments et désinsectisation
9. Entretien du jardin
10. Éclairage
11. Nettoyage de la cheminée
12. Assurance de biens et de responsabilité
13. Concierge
14. Installation d’antennes communautaires
15. Installations pour l’entretien du linge
16. Autres frais de fonctionnement

En savoir plus sur Acheter un bien immobilier : Frais de fonctionnement

Vous achetez un bien immobilier déjà loué ou vous prévoyez de louer votre bien immobilier récemment acquis ? Si vous n’avez jamais loué de bien immobilier auparavant, vous devez absolument examiner de plus près les différents frais annexes. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez mon nouveau site pour les acheteurs, Immobilien-Erfahrung.de :

• Répercussion des coûts d’exploitation sur le locataire (externe)

Immobilier ancien : appartement & maison de décennies plus anciennes

Plus de 2.650.000 biens immobiliers ont été construits en Allemagne avant l’année 1919. Et quelque temps plus tard, au milieu du siècle, on comptait même près de 7.500.000 maisons ! Bien sûr, à l’époque, les techniques de construction étaient différentes. Mais au fil des décennies, le secteur de la construction a rapidement appris et a non seulement utilisé des matériaux de construction plus efficaces, mais a également mis l’accent sur l’isolation acoustique et thermique, ainsi que sur la protection contre les incendies.

En voici un bref aperçu :

• Construits avant 1919 : 2.655.042
• 1919 – 1949 Construit : 2.374.762
• 1950 – 1979 Construit : 7.357.255
• 1980 – 1989 Construit : 2.090.142
• 1990 – 1999 Construit : 2.490.829
• 2000 – 2011 Construit : 1.954.588

Chaque décennie a apporté son lot d’avantages et d’inconvénients. Vous souhaitez investir dans un appartement en copropriété datant de 1940 ? Ou acheter un immeuble d’habitation construit en 1967 comme investissement ? Avant d’aborder les différents défauts, voici d’abord les avantages et les inconvénients d’un bien immobilier existant aussi ancien :

L’immobilier existant : avantages et inconvénients résumés

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier de rendement, un bien immobilier existant datant de plusieurs décennies présente des avantages évidents : Le prix d’achat est avantageux et le rendement locatif élevé. Les frais d’achat annexes et les fonds propres à investir sont également limités. Parallèlement, les coûts d’entretien sont relativement élevés.

Les biens immobiliers existants plus anciens situés dans des zones B et C conviennent parfaitement comme biens immobiliers de rendement!

Voici encore une fois un résumé des avantages et des inconvénients.

Avantage lors de l’achat d’un bien immobilier ancien :

• Prix d’achat généralement plus avantageux
• Les coûts sont calculables si vous connaissez les défauts.
• Un prix d’achat plus bas assure souvent un meilleur rendement
• Situation dans une infrastructure développée

Inconvénient lors de l’achat d’un bien immobilier ancien :

• Coûts élevés d’entretien et de réparation
• Possibilité de vices cachés

Qu’est-ce qui distingue donc les biens immobiliers des différentes années de construction ? Et quels sont les défauts auxquels vous devez vous attendre ? Commençons donc par l’ordre chronologique, avec les biens immobiliers de plus de 120 ans.

Propriétés construites en 1900

Les fissures dans la maçonnerie sont typiques des biens immobiliers anciens, construits avant 1900. En raison des techniques de construction dépassées de l’époque, l’isolation thermique est soit inexistante, soit insuffisante. Les fenêtres sont généralement à simple vitrage et laissent ainsi entrer le froid en hiver, tandis que l’humidité s’accumule dans les combles et les caves. Les salles de bain présentent également quelques défauts : Les tuyaux en plomb, qui ne sont plus autorisés depuis 1971, y sont souvent présents et doivent généralement être remplacés d’urgence après l’achat.

Typique des immeubles de plus de 120 ans : l’efficacité énergétique n’était pas un sujet à l’époque !

Défauts des biens immobiliers antérieurs à 1900

En voici un bref aperçu :

• Fissures dans le crépi et la maçonnerie
• Absence d’isolation thermique sur la façade, le toit et les fenêtres
• Sous-sols humides
• Technique et électronique obsolètes
• Tuyaux en terre cuite et en plomb obsolètes dans la salle de bain

Propriétés construites entre 1900 et 1939

On peut également trouver des défauts similaires dans les biens immobiliers construits entre 1900 et 1939. L’absence de sous-couches laisse entrer le froid et l’humidité dans la maison, les plafonds à poutres en bois sont infestés de moisissures et les murs, souvent construits de manière beaucoup trop fine, ont tendance à se moisir. Le plafond n’est pas le seul à être en bois, l’escalier l’est également – un risque d’incendie énorme !

Caractéristique : autrefois, on ne tenait pas compte de la protection contre les incendies lors de la construction !

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1900 – 1939

Tous les défauts en un coup d’œil brièvement résumés :

• Absence de sous-couches
• Problèmes de condensation
• Présence d’éponges et de moisissures
• Peu de protection contre les incendies
• Tuyaux en terre cuite et en plomb obsolètes
• Fissures dans la maçonnerie

Biens immobiliers construits entre 1939 et 1945

Les biens immobiliers construits entre 1939 et 1945 se caractérisent par leur mauvaise structure. Pendant la guerre, les matières premières, le temps et l’énergie ont été investis dans la guerre. On construisait donc rapidement et à moindre coût, ce qui explique que la structure et la statique de certains biens immobiliers en aient souffert. Des matériaux de construction inappropriés ont également été utilisés, comme par exemple les gravats et le bois d’été.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1939 – 1945

Parmi les défauts typiques, on trouve

• Mauvaise structure du bâtiment
• Invasion de parasites par des matériaux de construction inappropriés
• Problèmes statiques
• Fissures dans la maçonnerie
• Conduites de gaz obsolètes
• Peu de protection contre les incendies

Propriétés construites entre 1945 et 1959

C’est surtout une mauvaise isolation thermique ou une absence d’isolation thermique que l’on retrouve souvent dans les biens immobiliers datant de 1945 à 1959. Des matériaux de construction considérés aujourd’hui comme douteux ont également souvent été utilisés. Il s’agit notamment de l’amiante, du goudron, des peintures au formaldéhyde et des peintures au plomb. Toujours d’actualité : le manque de protection contre les incendies. Après la guerre, les maisons devaient être construites rapidement et efficacement. Ainsi, les possibilités d’accès pour les pompiers font généralement défaut et les portes coupe-feu sont rares. On n’a pas non plus pensé à l’insonorisation à l’époque, c’est pourquoi les logements anciens de cette époque sont souvent très bruyants.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1945 – 1959

Les caractéristiques des biens immobiliers de l’époque sont

• Utilisation de matériaux de construction douteux
• Absence de protection contre les incendies
• Absence d’insonorisation
• Manque d’isolation thermique
• Conduites de gaz non étanches
• Fissures dans la maçonnerie

Biens immobiliers construits entre 1960 et 1969

Dans la deuxième moitié du 20e siècle, la construction s’est améliorée. Le bois n’était plus utilisé pour les escaliers et le plafond. A la place, on utilisa désormais la pierre et le béton et les fenêtres furent isolées avec de l’aluminium. Des drains empêchaient l’humidité de provoquer des moisissures dans la cave et le grenier et des écrans de sous-toiture étaient installés. L’accent a été mis sur l’isolation thermique, mais des substances nocives pour la santé ont continué à être utilisées.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1960 – 1969

En voici un bref aperçu :

• Matériaux de construction douteux
• Isolation nocive pour la santé
• Dommages au béton
• Charpente non isolée

Biens immobiliers construits entre 1970 et 1979

Dans les années 1970, les techniques de construction s’améliorent encore une fois considérablement. Les directives fraîchement adoptées en matière d’insonorisation par l’isolation conduisent à une construction plus efficace. On ne pose plus de tuyaux en plomb, mais des tuyaux d’eau en cuivre et on construit principalement en béton. Malgré l’amélioration de la structure des bâtiments, le froid pénètre dans les pièces d’habitation en hiver et provoque des moisissures.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1970 – 1979

Parmi les défauts typiques, on trouve

• Colle à parquet contenant du goudron
• A rénover
• Le béton comme matériau de construction

Biens immobiliers construits entre 1980 et 1999

Les biens immobiliers construits au cours des 30 à 40 dernières années se distinguent généralement par leurs techniques de construction modernes. Néanmoins, on peut également y trouver quelques défauts. Les coûts d’entretien sont élevés, les raccords de toiture sont cassés et le chauffage central antérieur à 1985 est souvent source de problèmes.

Liste de contrôle : Défauts des biens immobiliers vers 1980 – 1999

Voici encore une fois les défauts typiques de 1980 – 1999 :

• Raccords et finitions pour toitures plates
• Chauffage central
• Entretien coûteux

Conclusion : faut-il investir dans l’immobilier ancien ?

Il faut bien l’avouer : Comparés aux nouvelles constructions modernes, les biens immobiliers construits il y a quelques années possèdent leur propre charme. Et selon l’année de construction, ils présentent leurs propres avantages et inconvénients et, avec un peu de capital, il est également possible de rénover les installations techniques, le toit et la maçonnerie.

Vous trouverez encore plus de détails sur les défauts respectifs selon l’année de construction sur mon nouveau projet pour les acheteurs immobiliers (Immobilien-Erfahrung.de) :

• Année de construction du bien immobilier : défauts et état (externe)