Définir le prix d’achat maximal : Facteurs importants

L’une des étapes les plus importantes de l’achat d’un bien immobilier, souvent sous-estimée, est la détermination du prix d’achat maximal du bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut le déterminer avant la recherche du bien. La plupart du temps, vous vous asseyez avec votre conseiller bancaire et passez en revue vos finances. Vous présentez alors une certaine somme de fonds propres et la banque vous accorde un crédit correspondant. Le montant de ce crédit dépend à la fois de votre solvabilité (pour cela, vous devez fournir une auto-évaluation ) et des fonds propres que vous pouvez présenter. La valeur de nantissement du bien et la charge mensuelle sont également prises en compte.

Fonds propres X + crédit bancaire Y

Ce sont ces facteurs qui comptent :

• Solvabilité
• Montant de la garantie de l’objet
• Fonds propres disponibles
• Charge mensuelle

Examinons maintenant les différents facteurs de plus près :

Solvabilité : actifs vs. passifs

Lors d’un examen de votre solvabilité, vos actifs et vos dettes sont mentionnés et comparés. Si le bilan est positif, c’est-à-dire que les actifs dépassent les dépenses et les dettes, les chances d’obtenir un crédit sont très bonnes. Et plus cette solvabilité est élevée, plus votre apport en fonds propres est faible. Après tout, la banque veut aussi récupérer votre argent le plus rapidement possible et être sûre de l’obtenir.

Les actifs sont comparés aux passifs

Montant de la garantie du bien immobilier : valeur vénale & valeur de marché

La valeur de garantie du bien immobilier est en principe inférieure à sa valeur vénale. La valeur vénale est le prix de vente de la maison ou de l’appartement s’il était vendu à l’heure actuelle. C’est pourquoi la valeur vénale est également appelée « valeur de marché théorique ». La valeur de nantissement se situe en moyenne 20% en dessous. Pour minimiser le risque de non-remboursement, les banques se basent donc sur la valeur de nantissement et non sur la valeur vénale.

Montant de la garantie = valeur vénale – 20

Fonds propres disponibles : dépendance vis-à-vis du bilan patrimonial

En principe, 20% de fonds propres sont nécessaires. Comme nous l’avons déjà mentionné, le montant exact des fonds propres dépend en fin de compte de votre solvabilité. Plus votre bilan est positif, moins vous avez de fonds propres à présenter. Vous pouvez donc tout à fait investir dans un bien immobilier avec 10 ou 15% de fonds propres.

Plus la solvabilité est bonne, moins les fonds propres sont importants

Charge mensuelle : revenus & dépenses

Le dernier facteur important qui influe sur le financement et donc sur le prix d’achat maximal est votre charge mensuelle. Comme pour l’examen de solvabilité, les revenus et les dépenses sont ici comparés. C’est important pour la banque, car cela lui permet de fixer les conditions de remboursement, d’intérêt et d’amortissement.

Conclusion : déterminer le prix d’achat maximal et le financement

Outre votre solvabilité et les fonds propres disponibles, cela dépend donc aussi de votre financement mensuel et de la valeur de la garantie. Ainsi, vous pouvez non seulement déterminer le prix d’achat maximal avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, mais aussi déterminer les conditions de remboursement de votre crédit.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en savoir plus sur le prix d’achat maximal, consultez notre guide :

• Prix d’achat Montant (externe)

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