Pourquoi la réception des travaux est-elle si importante pour les maîtres d’ouvrage ?

La réception des travaux est une chose que de nombreux maîtres d’ouvrage oublient tout simplement ou acceptent sans le savoir. Dans de nombreux cas, le maître d’ouvrage considère que la construction a été réceptionnée alors qu’il n’y a pas eu de véritable réception des travaux. C’est par exemple le cas lorsque l’entrepreneur fixe un délai pour la réception dans le cadre d’un contrat de construction, mais que le maître d’ouvrage laisse passer ce délai. De tels cas se produisent plus souvent qu’on ne le pense et, la plupart du temps, les maîtres d’ouvrage ne savent plus, à cause du stress, qu’une réception correcte est nécessaire.

Réception des travaux – un acte juridique important

La réception des travaux est considérée par de nombreuses entreprises de construction comme une simple formalité et son importance est minimisée. En réalité, la réception des travaux est un acte juridique important qui peut avoir des conséquences juridiques importantes. En effet, les erreurs qui ne sont pas détectées lors de la réception peuvent coûter cher au maître d’ouvrage. En général, la réception désigne la remise de l’ouvrage achevé au maître d’ouvrage. Avec la réception, le maître d’ouvrage reconnaît donc que tout a été réalisé conformément au contrat et qu’aucun défaut n’a été constaté de la part de l’entreprise de construction. Avec la réception, le droit à l’exécution envers l’entreprise de construction s’éteint en même temps et il est possible de faire valoir des droits de garantie. On voit déjà clairement à quel point une réception des travaux non effectuée peut être désastreuse pour le maître d’ouvrage. Une fois la réception effectuée, la charge de la preuve est inversée. Cela signifie qu’avant la réception, c’est à l’entrepreneur de prouver les défauts au maître d’ouvrage et qu’à partir de la réception, c’est au maître d’ouvrage de prouver les défauts à l’entrepreneur et de prouver qu’ils ne sont pas de son fait. Cela signifie, par exemple, qu’en cas de défaut tel qu’un parquet déformé, le parqueteur doit prouver avant la réception que ce défaut n’est pas dû à son mauvais bois ou à une erreur de son travail, mais qu’il a une autre origine. Après la réception, c’est toutefois au maître d’ouvrage de prouver que le défaut est dû à l’artisan et non à sa propre faute. Pour les maîtres d’ouvrage, cela peut s’avérer difficile, car il est difficile de prouver après coup l’origine d’un défaut. Après la réception, les défauts sont donc le problème du maître d’ouvrage et non celui de l’entreprise de construction. Tous les maîtres d’ouvrage devraient donc faire preuve de prudence et faire procéder à une réception minutieuse afin d’éviter de tels risques.

Réception de l’ouvrage – tout ce qui en fait partie

Pour être sûr de ne pas se tromper lors de la réception de l’ouvrage, il convient de respecter certaines règles dès le début. Il est préférable de stipuler directement dans le contrat de construction qu’une réception formelle des travaux aura lieu à l’achèvement du bien immobilier. La réception formelle des travaux est indispensable pour pouvoir prétendre à l’amélioration d’éventuels défauts. Lors de la réception des travaux, vous devez absolument vous faire accompagner de votre propre expert. Étant donné que la plupart des maîtres d’ouvrage n’ont pas vraiment de connaissances spécialisées sur la substance, il vaut la peine de faire appel à quelqu’un qui a de l’expérience et qui peut détecter d’éventuels défauts que vous n’auriez pas vus. Lors de la réception, un « procès-verbal de réception » est établi. Tous les défauts constatés le jour de la réception y sont répertoriés, mais aussi ceux qui ont été identifiés plus tôt et qui n’ont pas encore été éliminés. Il est conseillé de faire le tour de la maison avec l’expert la veille de la réception, afin de tout examiner en détail dans le calme et sans pression du temps. Les experts trouvent souvent des défauts, car leur expérience leur permet de savoir exactement où chercher. Le maître d’ouvrage doit émettre des réserves pour tous les défauts identifiés lors de la réception, sinon il perd son droit à l’élimination des défauts. Les maîtres d’ouvrage peuvent toutefois refuser la réception des travaux dans certaines situations et devraient absolument le faire, surtout en cas de défauts graves. Si des défauts graves apparaissent lors de la réception, comme un chauffage qui ne fonctionne pas ou des avant-toits qui n’ont pas encore été montés, le maître d’ouvrage devrait dans tous les cas refuser de signer le procès-verbal de réception des travaux, même si l’entrepreneur y insiste. Dans tous les cas, le procès-verbal ne devrait être signé que lorsque tous les défauts ont vraiment été éliminés. La promesse d’éliminer les défauts dans un avenir proche ne devrait pas suffire au maître d’ouvrage et vous devriez être très précis pour des formalités aussi importantes ! Exigez donc absolument une réception lors de l’établissement du contrat et effectuez celle-ci avec soin. Respectez toutes les formalités afin d’avoir ensuite réellement droit à l’élimination des défauts.

Réception des travaux – que se passe-t-il avec les défauts ?

Après la réception de la maison terminée, celle-ci doit être payée intégralement à l’entreprise de construction. Cependant, si des défauts sont apparus lors de la réception, le maître d’ouvrage a le droit de retenir une partie de l’argent jusqu’à ce que les défauts soient réparés. Le maître d’ouvrage peut retenir le double des coûts prévus pour la réparation des défauts sur son paiement final. Il doit absolument le faire pour s’assurer que les défauts seront effectivement corrigés. Malheureusement, les défauts sont régulièrement constatés lors de la réception des travaux, ce qui n’est plus rare depuis longtemps. Si des défauts apparaissent lors de la réception de la construction de votre maison, fixez directement dans le procès-verbal de réception une date avec l’entreprise de construction à laquelle tous les défauts constatés doivent être éliminés. Ce jour-là, une deuxième réception devrait avoir lieu afin de vérifier si les défauts ont été éliminés conformément au contrat. Si des défauts sont encore constatés à cette date, vous pouvez fixer une nouvelle date à laquelle les défauts doivent être éliminés. En général, les entreprises de construction ne peuvent pas refuser de réceptionner l’objet fini. Pour éviter les ennuis et les discussions, fixez tout précisément dans le contrat de construction et mettez-vous d’accord au préalable avec l’entreprise pour ne pas vous disputer après coup sur de tels détails. Il est également important pour vous que l’entreprise de construction n’ait terminé, lors de la réception, que ce qui est stipulé dans le contrat. Il est donc préférable d’être précis et détaillé, notamment en ce qui concerne le contenu du contrat de construction. Si quelque chose n’est pas mentionné dans le contrat de construction et que vous n’en avez convenu qu’oralement avec l’entreprise de construction, vous n’avez aucun droit légal à ce sujet lors de la réception des travaux. Il en va de même si l’entreprise de construction a installé des éléments supplémentaires qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de construction. Vous n’avez alors aucune obligation de payer ce supplément. Pour la protection de tous, un contrat de construction détaillé est donc le plus judicieux.

Etat des lieux de sortie – contenu, remise & dommages

L’état des lieux de sortie est un avantage pour toutes les parties concernées. L’état de l’objet loué y est consigné, ainsi que tous les défauts, dommages ou travaux de rénovation. Un état des lieux de sortie est établi aussi bien lors du déménagement que de l’emménagement, afin de protéger toutes les parties concernées. Les litiges sont fréquents, surtout lorsqu’il s’agit de défauts, car les points de vue ne restent pas neutres. Afin d’éviter cela, l’état des lieux doit être consigné avec précision pour éviter tout malentendu.

Le contenu – Que doit contenir l’état des lieux de sortie ?

Dans un état des lieux de sortie, on ne consigne toutefois pas seulement les défauts du bien immobilier, mais aussi des critères importants qui pourraient plus tard donner lieu à des litiges. Pour éviter tout malentendu, voici les points les plus importants qui doivent absolument figurer dans l’état des lieux :

• Le nombre de toutes les clés (porte d’entrée, porte de l’appartement, boîte aux lettres, cave, grenier, …)
• La fonctionnalité de tous les appareils électriques (robinets, douche, chasse d’eau, chauffage, … )
• Les positions exactes des compteurs électriques, des compteurs d’eau et des radiateurs
• L’état des murs, des tapisseries, des portes, des serrures, des fenêtres, des tapis, des carrelages et des parquets
• Faites attention aux moisissures, en particulier dans la salle de bain et sur les murs (même les endroits mouillés).

Dans le cadre d’un déménagement, l’état des lieux de sortie devrait toutefois comporter d’autres points. Par exemple, les réparations ou les rénovations promises par votre bailleur devraient y figurer. Le contrat de location vous indique également dans quel état vous devez remettre l’appartement. Il s’agit par exemple de murs peints en blanc ou d’une remise en état des lieux. Il est important que vous respectiez ces consignes, sans quoi une partie de la caution pourrait vous être retirée.

Le transfert – ce à quoi vous devez faire attention

Le problème avec les états des lieux de sortie, c’est qu’ils ne sont pas obligatoires et ne sont pas régis par la loi. Si votre bailleur ne le fait pas lors de la remise des clés et que vous constatez un défaut après coup, vous n’avez aucune preuve que ce défaut n’est pas de votre fait. C’est pourquoi vous ne devriez pas seulement exiger un état des lieux de sortie, mais aussi vous y préparer correctement. Comme une remise sans problème est aussi dans l’intérêt du bailleur, cela ne devrait pas lui poser de problème de faire une remise avec un protocole. Comme la planification ne fait que rarement du mal, vous devriez donc réfléchir à l’avance à la manière dont vous allez procéder et envisager certaines choses.

Tout d’abord, il est important que la remise du logement se fasse en état vide et rénové. Le bailleur devrait donc, si possible, avoir effectué la remise avec l’ancien locataire ou la faire avec vous, afin de pouvoir vérifier si le bailleur a laissé le logement comme convenu dans le contrat de location. Si votre bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie, vous pouvez également effectuer la procédure seul avec un témoin neutre. Vous jouez ainsi la carte de la sécurité et êtes dans votre bon droit. Prenez tout le temps nécessaire pour trouver tous les défauts, même si votre vis-à-vis vous presse. Insistez pour que la remise soit minutieuse. S’il y a des défauts, prenez-les en photo et notez-les dans le procès-verbal. Une fois la visite terminée, les deux parties reçoivent un exemplaire du procès-verbal qui doit être signé par les deux. De cette manière, toutes les parties sont sûres de leur côté.

Les défauts – Quelles sont les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge ou non ?

Les réparations esthétiques sont un art en soi, car il n’est nulle part précisé ce qu’elles recouvrent exactement. Chacun a une idée différente et le Code civil allemand (BGB) ne donne pas non plus de définition précise. Info: biens en Allemagne. Que recouvre donc cette notion et quelles sont celles que vous devez prendre en charge et celles que votre bailleur doit assumer ? L’association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) a tenté de donner une définition et écrit sur son site Internet : « Par réparations esthétiques ou rénovation, on entend tout ce qui s’est usé au fil du temps dans le cadre d’un logement normal et qui peut généralement être rénové avec de la peinture, du papier peint et un peu de plâtre. Cela comprend : tapisser les murs et les plafonds, peindre ou blanchir à la chaux les murs et les plafonds, peindre les radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage, peindre les portes à l’intérieur du logement, peindre les fenêtres de l’intérieur et peindre la porte du logement de l’intérieur ». En résumé, selon cette définition, tout ce que le locataire a lui-même « usé » relève de la notion de réparations esthétiques.

Ne relèvent donc pas de la notion de réparations esthétiques des choses telles que le remplacement de la moquette, le ponçage du parquet ou encore la rénovation de la cave, du balcon ou de la terrasse. Toutes choses dont il est prouvé qu’elles ne sont pas dues au locataire. Le bailleur ne peut toutefois pas vous imposer de délais. Aucun propriétaire ne peut vous obliger à repeindre tout l’appartement après l’avoir déjà fait l’année précédente. Mais quelles sont exactement les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge et pour lesquelles le bailleur est responsable ?

Les réparations esthétiques qui doivent être prises en charge par le locataire :

• Peindre les portes, les fenêtres et la porte de l’appartement (intérieur)
• Tapisser et peindre les murs et les plafonds
• Fermeture de trous de perçage et de chevilles
• Peindre les chauffages et les tuyaux de chauffage

Les réparations esthétiques qui ne doivent pas être prises en charge par le locataire :

• Peindre la terrasse, le balcon, la cave, les pièces utilitaires et communes
• Remplacement de la moquette
• Peindre les fenêtres et la porte de l’appartement (extérieur)
• Ponçage et vitrification de parquets
• Dommages dont il est prouvé qu’ils n’ont pas été causés par le locataire

Défauts détectés seulement après le procès-verbal – ce que vous pouvez faire

La plupart des défauts sont certes visibles, mais il arrive régulièrement que des défauts soient détectés trop tard et n’apparaissent donc pas dans le procès-verbal. Mais ne vous inquiétez pas, car en cas de défauts graves, vous ne resterez pas sur le carreau. Vous pouvez signaler ces défauts détectés trop tard à votre bailleur et ils doivent être pris en charge par lui. Il s’agit par exemple de chauffages qui ne fonctionnent pas correctement, de conduites défectueuses, mais aussi de moisissures.

Si vous constatez un défaut grave après avoir emménagé ou après la remise du logement avec l’état des lieux, vous devez le signaler immédiatement à votre bailleur et lui accorder un délai suffisant pour qu’il puisse y remédier. Fixez donc un délai à votre bailleur, qui devrait être suffisant pour les cas particulièrement urgents qui pourraient être dangereux pour la santé, comme les moisissures, mais qui peut aussi être plus court. Si rien ne se passe de la part du bailleur dans le délai indiqué, vous pouvez éventuellement envisager une réduction de loyer.

S’ils ne remarquent un petit défaut qu’après l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire un dommage dit marginal, le bailleur n’est pas tenu de le réparer. Il s’agit de défauts tels qu’un carreau cassé ou un porte-serviettes défectueux. Cependant, signalez toujours cette marque au bailleur, sinon vous pourriez en être tenu pour responsable.

Garantie de loyer – montant, transfert et déductions

La garantie de loyer représente une dépense non négligeable, en particulier pour le locataire, et constitue une sécurité pour le bailleur. Plus sur les impôts: impôts immobiliers. Comme il s’agit généralement de grosses sommes d’argent, il est important d’être précis et d’éviter les litiges. Pour protéger le bailleur et le locataire, il existe donc quelques règles à respecter.

Conseil n° 1 État des lieux de sortie – attention aux défauts lors de l’emménagement

La première chose à faire avant d’emménager est d’exiger un état des lieux lors de la remise de l’appartement. En règle générale, il y en a un de toute façon, car il garantit la sécurité des deux parties. Tous les défauts que présente le logement y sont consignés. N’hésitez donc pas à prendre suffisamment de temps pour examiner l’objet à la loupe lors de la remise des clés. Vous éviterez ainsi que d’éventuels défauts du locataire précédent ne vous reviennent et qu’ils ne fassent baisser votre caution par la suite. En savoir plus sur l’état des lieux de sortie !

Conseil n° 2 comptes individuels – Caution séparée du patrimoine

Afin de garantir la sécurité de votre argent, les bailleurs sont légalement tenus de placer la garantie de loyer séparément du reste de leur patrimoine (BGH, décision du 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Si la caution est remise en espèces, elle est généralement placée sur un livret d’épargne, qui est créé spécialement à cet effet. Il y est également mentionné que la somme déposée ne servira que de garantie pour le contrat de location et ne pourra pas être utilisée par le bailleur à d’autres fins. Cela permet d’éviter toute utilisation abusive par le bailleur et de vous protéger, vous et votre argent. Pour plus de sécurité, demandez au bailleur de vous fournir une copie des documents relatifs au compte. Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut pas non plus toucher à votre caution sans autre et l’utiliser pour autre chose (BGH, jugement du 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Conseil n° 3 Versements – Payez la caution en plusieurs fois

Quelques faits juridiques sur la garantie de loyer que vous ne connaissiez certainement pas encore. Vous n’êtes pas obligé de remettre la totalité de la garantie de loyer au bailleur en une seule fois, même si celui-ci vous le demande. La loi prévoit que vous pouvez verser la garantie de loyer en trois mensualités de même montant. Pour cela, le premier des trois versements doit être effectué au début du bail. Les deux autres mensualités sont dues au cours des deux mois suivants, en même temps que le paiement du loyer (article 551, paragraphe 2, du BGB). De même, un bailleur ne peut pas leur demander une caution supérieure à trois mois de loyer (§ 551 al. 1 BGB). Pour beaucoup, cette méthode est plus simple que de payer la totalité de la caution en une seule fois. Après avoir payé la caution, que ce soit en plusieurs fois ou en une seule fois, exigez dans tous les cas un relevé de compte, comme expliqué dans le conseil 2. Vous aurez ainsi la certitude que le bailleur ne pourra pas utiliser votre caution à d’autres fins.

Conseil n° 4 Cautionnement – Ne pas prélever la caution sur le livret d’épargne

Normalement, il est d’usage de prendre la caution pour le bailleur sur un livret d’épargne ou de la séparer de l’épargne accumulée. Après tout, l’argent n’est pas perdu, il n’est simplement pas à votre disposition pendant votre période de location. Cette méthode a longtemps été la seule pour couvrir la caution à l’emménagement. Cependant, ces dernières années, il est devenu courant d’envisager une garantie de loyer au cas où l’argent serait tout de même un peu juste lors du déménagement. Il existe à cet effet des placements financiers qui, en raison des taux d’intérêt plus élevés, sont nettement plus intéressants pour le locataire que la variante du livret d’épargne. Il s’agit par exemple de l’argent au jour le jour ou des comptes de dépôt auprès d’une banque. Mais les cautions de garantie de loyer constituent également une alternative appropriée. Dans ce cas, la garantie de loyer peut être déposée sans argent liquide et, en contrepartie, vous devez payer une cotisation annuelle. Pour cette variante, vous avez certes besoin de l’accord du bailleur, mais cette variante ne présente pas d’inconvénients pour lui, c’est pourquoi cela ne devrait pas poser de problème.

Conseil n° 5 Déductions – Attention aux défauts

Les déductions sur la garantie de loyer ne sont bonnes pour aucun locataire. Mais faites attention, car le bailleur n’a pas le droit de déduire quelque chose de la caution à votre départ pour chaque petit défaut. Ainsi, seuls certains défauts constituent un motif de maintien de la caution. En règle générale, les traces d’utilisation normales ne peuvent pas être déduites de la caution, car elles sont couvertes par le loyer. Il s’agit par exemple d’un petit trou dans le mur ou d’une petite abrasion de la moquette. En revanche, les défauts qu’ils ont causés peuvent être déduits de la caution. Il s’agit par exemple de brûlures de cigarettes sur la moquette ou d’un tuyau d’évacuation bouché suite à une mauvaise utilisation. Dans de tels cas, le bailleur peut déduire la réparation professionnelle de votre garantie de loyer et l’utiliser à cet effet.

Conseil n° 6 Réparation esthétique – Déduction de la caution

Les réparations esthétiques sont une autre raison qui peut entraîner une réduction de la caution. Certaines règles s’appliquent ici aussi. Les réparations esthétiques que le bailleur peut obliger le locataire à effectuer se résument à des détails, comme par exemple une nouvelle peinture murale au moment du départ. Ces obligations ne doivent toutefois pas désavantager le locataire de manière déraisonnable ou dispenser le bailleur de travaux d’entretien. Ceux-ci relèvent toujours de la responsabilité du bailleur. De telles obligations pour les réparations esthétiques ne sont toutefois autorisées que si elles sont expressément mentionnées dans le contrat de location. Si elles ne le sont pas, leur respect ne peut pas non plus entraîner une déduction de la caution ! Lors de votre déménagement, référez-vous donc à votre contrat de location et respectez les réparations esthétiques prescrites afin d’éviter une réduction de la caution.

Conseil n° 7 Remboursement – État des lieux de sortie

Lorsque le bail a pris fin, vous devez remettre l’objet loué dans l’état « convenu ». Si des réparations esthétiques ont été convenues dans le contrat de location, vous devez les effectuer. Si des dégâts vous étant imputables sont survenus pendant la période de location, vous devez les réparer. Il est préférable de remettre le logement dans le même état que celui dans lequel vous l’avez reçu, afin de ne pas compromettre le remboursement de la totalité de la garantie de loyer.

N’oubliez pas non plus l’état des lieux de sortie lorsque vous quittez le logement, afin que le bailleur ne puisse pas vous tenir responsable des dégâts par la suite. Les deux parties doivent signer et recevoir une copie de l’état des lieux afin de documenter l’état de l’objet loué. Une fois que l’état des lieux et la remise des clés ont été effectués et que tous les défauts présents ou non ont été documentés, plus rien ne s’oppose au versement de votre caution qui, si vous avez tout fait correctement, devrait être versée intégralement sur votre compte.

Conseil n° 8 Fin du cautionnement – Remboursement de la garantie de loyer

Le remboursement de la garantie de loyer donne également souvent lieu à des litiges. Le bailleur a droit à ce qu’on appelle un délai d’examen et de réflexion qu’il peut faire valoir. Cela signifie qu’il peut retenir la garantie de loyer pour examiner l’objet loué afin de détecter les défauts et les erreurs avant de rembourser la garantie. Ce délai peut durer jusqu’à six mois, ce qui peut poser des problèmes au locataire. Toutefois, si les deux parties s’accordent à dire qu’il n’y a pas de défauts ou d’impayés lors de la remise des clés, le remboursement de la caution doit être effectué rapidement. Selon la jurisprudence, il faut compter quelques jours. Dans ce cas, le locataire reçoit la totalité de la caution plus les intérêts. Mais le bailleur dispose également d’un autre droit. Il peut conserver une petite partie de la garantie de loyer même après la fin du bail pour un décompte des charges encore en suspens.