Societas Europaea (SE) – Formes de constitution, bases juridiques & Co

La Societas Europaea – en abrégé : SE – est également connue dans les pays germanophones sous les noms de Europäische Gesellschaft, Europäische Aktiengesellschaft ou Europa AG et décrit, au sens juridique, une société de capitaux et donc une personne morale dotée de la personnalité juridique. Comme son nom allemand le laisse supposer, le chapitre de cette forme juridique d’entreprise est divisé en actions. L’introduction juridique de la Societas Europaea en tant que forme juridique transnationale a eu lieu en 2004 dans le cadre de la loi dite d’introduction de la société européenne – en abrégé : SEEG.

L’introduction de la Societas Europaea s’explique d’une part par la possibilité de fusionner des sociétés de différents États membres de l’UE ou de créer une holding. D’autre part, l’objectif de la SE était de créer des filiales communes entre des sociétés économiquement actives et des personnes morales de différents pays d’origine de l’UE par la souscription d’actions.

Autres sociétés de capitaux typiques en Allemagne :

• Société anonyme (SA)
• Société en commandite par actions (KGaA)
• Société d’entrepreneurs / UG (haftungsbeschränkt)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Constitution primaire d’une SE – fusion, transformation, holding, filiale

Une société européenne ne se crée pas « comme ça », à partir de rien. Comme nous l’avons déjà dit, le processus de création est soumis à certaines conditions… en outre, la Societas Europaea ne peut être créée que dans certaines situations. Selon le numerus clausus des formes de constitution mentionné dans le règlement sur la Societas Europaea – en abrégé : SE-VO -, la création d’une Societas Europaea peut se faire principalement de quatre manières différentes : par fusion, par transformation, par création d’une société holding ou par création d’une filiale.

• Fusion pour l’admission/la création
• Fondation de transformation
• Holding européen (Holding-SE)
• Filiale européenne (filiale-SE)

Secondairement, il est possible de créer une filiale européenne par une SE mère. En revanche, le règlement SE ne prévoit pas la création par des personnes physiques ou la scission de sociétés existantes de droit national.

Variante 1 – Fusion en vue d’une absorption ou d’une création : 2+ sociétés anonymes

Tu peux créer une société européenne de manière classique en fusionnant – c’est-à-dire en faisant fusionner – plusieurs sociétés existantes. Pour la création, il faut au moins deux sociétés anonymes nationales qui disposent d’un élément européen transfrontalier. En bref, les sociétés doivent être originaires de différents États membres de l’Union européenne ou, si leur siège social se trouve dans le même pays, avoir des filiales dans d’autres pays de l’UE depuis au moins deux ans. Cette dernière condition est également appelée « lien avec plusieurs pays ».

Dans ce cas, la constitution de la fusion peut se faire soit en vue d’une absorption, soit en vue d’une nouvelle constitution. Dans le premier cas, la société absorbante prend la forme juridique d’une SE, tandis que la société absorbée est absorbée par la SE au moment où la fusion prend effet. La création d’une nouvelle société signifie que les deux sociétés qui fusionnent disparaissent dès que la fusion prend effet. La nouvelle entité juridique peut alors être constituée dans un troisième pays de l’UE, puisque l’exigence de pluralité de nationalités est déjà couverte par les sièges sociaux des deux sociétés fondatrices. Dans ce cas, on parle également de fusion avec un pays tiers.

Comment fonctionne exactement la fusion de deux sociétés anonymes en une Societas Europaea ?

Lors d’une fusion, deux entreprises juridiquement indépendantes s’associent et forment ainsi une unité au sens économique et juridique. Pour ce faire, au moins une société doit céder son indépendance juridique, raison pour laquelle la fusion constitue une forme typique de rachat d’entreprise. Le prix d’achat de la société peut être payé de manière élégante en parts sociales de l’entreprise acquérante.

La fusion entre entreprises est régie par la directive sur les fusions 90/434/CEE et la directive européenne sur les fusions 2005/56/CE. En Allemagne, la loi sur la transformation des entreprises (UmwG) s’applique également, tandis que le droit de la concurrence est respecté par la loi sur la restriction de la concurrence (GWB), qui utilise exclusivement le terme de « concentration » pour les fusions.

Variante 2 – Constitution par transformation : Société anonyme + filiale étrangère

Enfin, une société anonyme existant au niveau national peut également être transformée en société anonyme transnationale – donc AG en SE – à condition que la société anonyme ait une filiale ou une succursale dans un autre pays de l’UE depuis au moins deux ans. La transformation en Societas Europaea est comparable à un changement de forme selon la loi sur la transformation des sociétés (UmwG).

Le règlement Societas Europaea – en abrégé : SE-VO – prévoit toutefois, contrairement au changement de forme, l’établissement d’un projet de transformation, sans que l’on sache exactement à quelle base juridique il faut se référer en ce qui concerne l’étendue et surtout le contenu de ce projet. Un transfert de l’ancien siège de la société anonyme nationale n’est en principe pas autorisé à l’occasion de la transformation en Europa AG.

Inverser la transformation : Europe SA en SA traditionnelle

La transformation d’une société anonyme traditionnelle en Societas Europaea ne pose aucun problème si toutes les conditions nécessaires sont remplies au préalable. Mais qu’en est-il dans le cas inverse ? Peux-tu inverser la transformation et faire de nouveau de ta société européenne une société anonyme normale au niveau national ? Il est effectivement possible de transformer une société européenne existante en une SA classique. A condition que la SA européenne existe depuis au moins deux ans sous sa forme juridique européenne, il est possible d’établir un plan de transformation afin de ramener la société à sa forme initiale. L’approbation de l’assemblée générale est toutefois obligatoire.

Pour en savoir plus sur la société anonyme nationale (SA), clique ici :

• Société anonyme (SA)

Variante 3 – holding européenne/société holding SE : 2+ sociétés anonymes/sociétés à responsabilité limitée

Alternativement, deux ou plusieurs sociétés de différents États membres de l’UE peuvent former ensemble un holding européen ou un holding SE. Cela s’applique à toute combinaison de sociétés anonymes (SA) et de sociétés à responsabilité limitée (SARL), mais au moins deux des sociétés doivent provenir de pays différents de l’UE. Alternativement, deux ou plusieurs sociétés de capitaux participantes d’un même Etat membre ont chacune une filiale ou une succursale dans un autre pays de l’UE pendant au moins deux ans et remplissent ainsi l’exigence de plurinationalité.

Concrètement, la participation de sociétés à une holding SE implique un échange de parts : les entreprises achètent des actions de la holding européenne et apportent en contrepartie leurs parts sociales existantes, leurs parts de la société faîtière devant ainsi représenter plus de 50 pour cent de tous les droits de vote de la société fondatrice concernée.

Pour en savoir plus sur la société anonyme (SA) et la société à responsabilité limitée (SARL) nationales, clique ici :

• Société anonyme (SA)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Comment fonctionne exactement la création d’une holding européenne ?

Une holding – abréviation de : société holding, organisation holding ou société faîtière – se forme lorsque plusieurs entreprises sont structurées hiérarchiquement d’une certaine manière et ne décrit donc pas une forme juridique en soi, mais plutôt une forme de structuration d’entreprises qui sont en relation les unes avec les autres. Les différentes entreprises détiennent des participations les unes dans les autres, ce qui crée une dépendance économique. Les fonctions centrales sont généralement exercées par la société mère, qui se trouve au sommet de la hiérarchie de la structure de holding.

Comme pour la création d’une société civile (GbR), les sociétés holding sont créées dans un but d’exploitation concret, en l’occurrence la détention de participations en capital ou de participations d’entreprise dans d’autres sociétés. En tant que holding, tu organises donc l’acquisition et la gestion de participations, et tu deviens ainsi le bailleur de fonds ou l’actionnaire par le biais duquel les sociétés subordonnées financent leurs fonds propres.

Pour en savoir plus sur la société civile (GbR), clique ici :

• Société civile (GbR)

Variante 4 – Filiale européenne/filiale-SE : 2+ entités juridiques

Les personnes morales – sociétés, entreprises, etc. – peuvent également constituer ensemble une filiale européenne ou une filiale SE. Cela est possible dans la mesure où au moins deux entités juridiques sont régies par le droit de différents pays de l’UE ou si au moins deux des entités juridiques participantes ont eu une filiale ou une succursale dans un autre pays de l’UE pendant une période de deux ans ou plus au moment où la création prend effet.

Cette flexibilité permet aussi bien aux sociétés de droit civil qu’aux sociétés de droit commercial – y compris les coopératives à but lucratif – de créer une SE filiale commune. En outre, les personnes morales de droit public et de droit privé – indépendamment des buts lucratifs – peuvent créer une filiale SE si au moins deux des sociétés fondatrices sont originaires de pays différents de l’UE ou remplissent l’exigence de plurinationalité via des filiales ou des succursales dans d’autres Etats membres de l’UE.

Outre l’option d’impliquer des sociétés sans limitation de responsabilité dans le processus de création, la différence la plus décisive par rapport à la création d’une SE holding réside probablement dans le fait que les différentes sociétés ne forment pas une société faîtière commune de la SE, mais plutôt une filiale commune sous la forme juridique d’une SE.

Comment fonctionne exactement la création d’une filiale européenne ?

En général, une filiale est une société de capitaux qui dépend directement de sa société mère. Une société mère est définie comme une société de capitaux qui détient la majorité des actions d’autres sociétés. La création d’une société mère avec des filiales présente l’avantage de pouvoir gérer différents secteurs d’activité de différentes entreprises et de délimiter clairement et proprement les différents domaines d’activité.

Lorsque la société mère crée ses propres filiales, on parle d’affiliation : un terme qui vient du latin médiéval et qui peut être traduit par adoption – c’est-à-dire le fait d’être adopté comme son propre enfant – ou par reprise au sens d’appropriation. Lorsque des entreprises externes sont acquises en raison d’un potentiel de synergie ou d’une augmentation potentielle du pouvoir de marché et sont subordonnées à la mère, cette procédure est appelée rattachement. En Allemagne, la procédure de création d’une SE filiale est largement soumise au droit allemand des sociétés anonymes, dans d’autres pays, ce sont les bases juridiques nationales en vigueur qui s’appliquent.

Constitution secondaire d’une filiale SE : SE par SE

Une Societas Europaea peut effectivement aussi être créée suite à une constitution unipersonnelle, et ce SE par SE. Cela est particulièrement intéressant pour les fournisseurs de sociétés de réserve pour lesquelles la plurinationalité n’existe pas ou est insuffisante. En outre, les actions d’une SE de réserve peuvent également être acquises par des personnes physiques. Comme pour la SE filiale, la procédure de constitution d’une filiale de SE est soumise au droit national du pays dans lequel la société a son siège. Pour la constitution d’une filiale SE en Allemagne, il faut donc suivre les indications du droit allemand des sociétés anonymes.

La création d’une SE s’effectue par la création d’une filiale SE par une société européenne existante, qui agit alors comme SE mère. Étant donné que la SE fondatrice possède déjà elle-même un élément européen transfrontalier, l’exigence de plurinationalité n’est généralement pas applicable à la filiale, qui « hérite » en quelque sorte de la plurinationalité. Parallèlement, la constitution secondaire ne nécessite pas la participation d’autres sociétés.

Bases légales : directives, règlements & lois

Comme la Societas Europaea est une forme juridique de droit européen, il faut tenir compte de différents fondements de droit européen et national. Il y a tout d’abord le règlement (CE) n° 2157/2001, également appelé règlement Societas Europaea (règlement SE), qui prend en charge l’introduction de la nouvelle forme juridique et crée un cadre juridique commun entre les États membres de l’UE et les pays de l’Espace économique européen (EEE). En ce qui concerne l’implication des travailleurs, la directive 2001/86/CE a été introduite en complément afin de garantir que les règles et pratiques en vigueur avant la création de la SE ne disparaissent pas purement et simplement.

• Règlement (CE) n° 2157/2001 du Conseil du 8 octobre 2001 relatif au statut de la société européenne (SE)
• Directive 2001/86/CE du Conseil du 8 octobre 2001 complétant le statut de la Société européenne pour ce qui concerne l’implication des travailleurs

Le traité instituant la Communauté européenne a introduit le règlement (CE) n° 1435/2003, qui permet et organise l’introduction des sociétés coopératives européennes (SCE). La directive 2003/72/CE, qui régit l’implication des travailleurs dans les coopératives européennes, a été introduite dans le cadre de ce règlement.

• Règlement (CE) n° 1435/2003 du Conseil du 22 juillet 2003 relatif au statut de la société coopérative européenne (SEC)
• Directive 2003/72/CE du Conseil du 22 juillet 2003 complétant le statut de la société coopérative européenne pour ce qui concerne l’implication des travailleurs

Suite à l’épidémie de COVID-19, un nouveau règlement a été introduit en 2020, en vertu duquel l’assemblée générale d’une société européenne ou l’assemblée générale d’une société coopérative européenne prescrite pour l’année 2020 peut être reportée jusqu’à la fin de l’année, compte tenu des restrictions de sortie et des mesures d’éloignement social des personnes.

• Règlement (UE) 2020/699 du Conseil du 25 mai 2020 relatif à des mesures temporaires concernant les assemblées générales des sociétés européennes (SE) et les assemblées générales des sociétés coopératives européennes (SCE) (Texte présentant de l’intérêt pour l’EEE)

Aux règlements et directives déjà mentionnés s’ajoutent, au niveau national en Allemagne

• Loi sur l’introduction de la société européenne (SEEG) du 22 décembre 2004
• Loi d’exécution du règlement (CE) n° 2157/2001 du Conseil du 8 octobre 2001 relatif au statut de la société européenne (SE) (SEAG-Ausführungsgesetz) du 22 décembre 2004
• Loi sur l’implication des travailleurs dans une société européenne (SE-Beteiligungsgesetz – SEBG) du 22 décembre 2004
• Loi sur les sociétés anonymes (AktG) du 6 septembre 1965
• Code de commerce (HGB) du 10 mai 1897

Mesures pour les PME – Societas Privata Europaea & Societas Unius Persona

Les sociétés de capitaux pour les petites et moyennes entreprises – en abrégé : PME – avaient également une forme juridique européenne largement unifiée prévue, à savoir la Societas Privata Europaea – en abrégé : SPE ; de son nom allemand : Société privée européenne. Un premier projet d’introduction d’une telle société a été initié en 2009, mais a finalement échoué quelques années plus tard en raison des critiques persistantes d’autres États membres de l’UE concernant sa conception.

En 2014, le projet de création d’une Societas Unius Persona (SUP) a été mis en œuvre à titre de mesure alternative : Société unipersonnelle européenne – a vu le jour. Cette variante européenne d’une société à responsabilité limitée (GmbH) traditionnelle a pour objectif de permettre la création de sociétés unipersonnelles opérationnelles et juridiquement valables pour les activités commerciales transfrontalières, qui peuvent être organisées et gérées par un seul associé gérant. Le capital minimum doit être fixé à un seul euro symbolique, comme pour la société d’entrepreneurs nationale (haftungsbeschränkt). Le concept de la SUP a également fait l’objet de nombreuses critiques, raison pour laquelle il n’est actuellement pas possible de prévoir si et quand la Societas Unius Persona sera disponible en tant que forme de société.

Variante de forme juridique SE & Co KGaA – KGaA avec SE commanditée

La Societas Europaea est parfois combinée à une société en commandite par actions (KGaA). Les entreprises familiales, par exemple, s’organisent parfois en tant que Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – en bref : SE & Co KGaA. Dans ce cas, elles constituent une société anonyme au sens juridique du terme – toutefois, le commandité en tant qu’associé personnellement responsable ne représente pas n’importe quelle personne physique, mais concrètement une Societas Europaea (SE). Si le commandité est incarné par une SA, on parle plutôt d’une AG & Co KGaA, et dans le cas d’une SARL commanditée, d’une GmbH & Co KGaA.

• AG & Co KGaA – voir Société anonyme (SA)
• GmbH & Co KGaA – voir Société à responsabilité limitée (GmbH)

Les sociétés qui opèrent sous la variante de forme juridique SE & Co KGaA n’existent que depuis la fin des années 1990, après que des questions juridiques ouvertes ont été clairement expliquées par une décision de justice de la Cour fédérale de justice (BGF). Le célèbre groupe de santé Fresenius SE & Co KGaA, qui compte parmi les plus grands exploitants d’hôpitaux privés d’Allemagne, a opté pour la création d’une SE & Co KGaA, tout comme de nombreuses autres entreprises issues des secteurs les plus divers : Supports sonores et produits multimédias, publicité extérieure, culture de plantes et biotechnologie, technique de pompage ainsi que systèmes d’isolation thermique, pour n’en citer que quelques-unes.

Exemples de sociétés SE & Co KGaA :

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA
• Edel SE & Co. KGaA
• Fresenius SE & Co. KGaA
• KWS SAAT SE & Co. KGaA
• KSB SE & Co. KGaA
• Mutares SE & Co. KGaA
• Sto SE & Co. KGaA
• Ströer SE & Co. KGaA

La CEWE Stiftung & Co. KGaA constitue une particularité : Dans cette entreprise, le commandité est incarné par une fondation. En principe, la société en commandite par actions est possible dans toutes les combinaisons imaginables, comme le souligne la GUB Investment Trust KGaA à titre d’exemple.

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Création d’une SE en détail – siège, société, direction & Co

Tu souhaites créer une société européenne et être actif sur le marché intérieur en toute simplicité ? Pour cela, ta société doit d’abord remplir quelques conditions : Tu trouveras ici toutes les informations essentielles sur la plurinationalité, le capital minimum, la cogestion et bien plus encore, afin que tu puisses créer ta société européenne en bonne et due forme et en toute connaissance de cause. Tout d’abord, l’essentiel : ton entreprise doit être une personne morale et disposer d’une personnalité juridique propre. Outre le statut de personne morale, il faut également respecter le principe dit de plurinationalité et démontrer un élément européen transfrontalier.

D’autres règles concernent le siège social et l’administration centrale, le capital minimum requis, la dénomination sociale et l’enregistrement en bonne et due forme, la direction et les organes de la société, sans oublier les exigences en matière de comptabilité et le droit de codécision du personnel.

• Principe de la pluralité des nationalités
• Siège social & administration centrale
• Capital minimum
• Raison sociale et enregistrement
• Direction & organes de la société
• Comptabilité
• Droit de codécision du personnel

Le principe de la pluralité des États comme élément transfrontalier

Le principe de plurinationalité exige qu’au moins deux des sociétés fondatrices d’une Societas Europaea disposent d’un élément transfrontalier européen. En clair, il faut donc qu’au moins deux sociétés soient soumises au droit de différents États membres de l’UE ou, à défaut, qu’elles puissent justifier d’une situation transfrontalière par le biais d’une filiale ou d’une succursale maintenue depuis deux ans ou plus dans un autre pays de l’UE.

Siège & administration centrale d’une société européenne

Le siège social et l’administration centrale de ton entreprise doivent être situés dans le même État membre de l’UE pour la constitution d’une société européenne. Le choix du pays de constitution est ici d’une importance capitale, car outre le droit de l’UE, c’est le droit national en vigueur qui forme la base juridique de la société européenne. En principe, il est possible de transférer ultérieurement le siège social et l’administration principale dans un autre État membre de l’UE si la situation l’exige ou si la société en retire des avantages. L’association allemande des chambres de commerce et d’industrie (DIHK) décrit cet avantage comme suit :

« Pour parler de manière imagée : Europa AG est une forme juridique qui existe en 25 couleurs. Le choix du siège d’Europa AG ouvre donc d’intéressantes possibilités d’aménagement ».

Dans certains pays, des exigences plus strictes s’appliquent à la création d’une société européenne : par exemple, les États membres de l’Autriche, de la Bulgarie, du Danemark, de la France, de la Grèce, de la Lettonie et de la République tchèque exigent que le siège social et l’administration centrale de la société soient situés à la même adresse.

Financement d’une SE : 120.000 euros de capital minimum

Une autre condition concerne le capital minimum requis : pour une société anonyme européenne dont le siège social et l’administration centrale se trouvent en Allemagne, tu dois par exemple disposer d’au moins 120 000 euros, soit plus du double du capital social de 50 000 euros requis pour une société anonyme allemande traditionnelle. L’exigence en matière de capital – tout comme les autres conditions – peut varier d’un État membre de l’UE à l’autre. Un capital souscrit plus élevé peut en principe être convenu dans les statuts.

En règle générale, le capital minimum d’une Europa AG devrait être libellé en euros. Si, pour un pays de résidence, la monnaie officielle n’est pas l’euro, la société peut demander que ses comptes annuels et ses comptes consolidés soient établis et publiés dans sa propre monnaie nationale.

• Capital minimum : 120.000 euros (Allemagne)

Europa AG en tant que marque : Raison sociale & enregistrement

La raison sociale inclut le complément de forme juridique « SE », qui précède ou suit la raison sociale en tant que préfixe ou suffixe. L’immatriculation se fait obligatoirement dans le registre de l’État de constitution – en Allemagne, par conséquent, dans le registre du commerce – et est en outre publiée au Journal officiel des Communautés européennes. Si le siège social est transféré ultérieurement dans un autre État membre de l’UE, l’enregistrement d’Europa AG peut être adapté sans problème et sans complication.

La Societas Europaea existante ne doit donc en aucun cas être dissoute pour cette raison et il n’est pas non plus nécessaire de la reconstituer à son nouveau lieu d’implantation. Il suffit de procéder à une inscription dans le registre local et d’envoyer une notification au pays d’origine de l’UE, qui procède ensuite à la radiation de l’inscription dans son propre registre. Toutes les inscriptions et radiations dans les registres des différents États membres de l’UE sont publiées en parallèle au Journal officiel des Communautés européennes.

Structure d’une SE : direction & organes de la société

En ce qui concerne la direction de l’entreprise, on distingue un système dualiste et un système moniste – en français moderne : modèle à deux tiers/un tiers. Ils se distinguent principalement par le type et la quantité différents d’organes de SE nommés dans l’entreprise. Dans les deux cas, la durée du mandat des membres des organes désignés est toutefois de six ans maximum, sans que le renouvellement de leur mandat soit exclu.

• Système dualiste
• Système moniste

Système dualiste (modèle à deux niveaux)

La structure de la constitution allemande du conseil de surveillance sert de base au système dualiste, parfois appelé modèle à deux niveaux. Il représente la division traditionnelle de la direction en trois organes, selon laquelle, outre l’assemblée générale, le conseil de surveillance est désigné comme organe de contrôle et le directoire comme organe de direction.

Si la société européenne possède un capital social de plus de trois millions d’euros, deux personnes au moins doivent être nommées au conseil d’administration. Les sociétés européennes de plus petite taille peuvent limiter statutairement le directoire à une seule personne, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une société cogérée. La surveillance de l’organe de direction relève de la responsabilité du conseil de surveillance, dont la taille est directement liée au montant du capital social. Dans le cas d’une Societas Europaea codéterminée, les membres du conseil de surveillance doivent en outre être des représentants des actionnaires et des représentants du personnel.

Système moniste (modèle à un seul niveau)

Le modèle dit « one-tier » s’inspire quant à lui du système anglo-américain de conseil d’administration. Il s’agit d’un système moniste selon lequel seul un conseil d’administration unipersonnel est nommé en plus de l’assemblée générale, composée des actionnaires de la société anonyme.

En principe, trois membres du conseil d’administration sont prévus, dont l’un doit être un administrateur exécutif. Il est toutefois possible de nommer un nombre différent de personnes au conseil d’administration, sachant que le nombre maximal de membres autorisé est fonction du capital social de la société et que les sociétés anonymes européennes dont le capital social est supérieur à trois millions d’euros ne peuvent, selon la loi, nommer moins de trois membres.

En Allemagne, les Societas Europaea à direction moniste exigent en outre que la participation des représentants des travailleurs au sein de l’organe soit aussi élevée que celle qui serait requise dans le cas du conseil de surveillance traditionnellement dualiste.

Règles relatives à la comptabilité

En ce qui concerne la comptabilité, la société européenne est soumise aux droits du pays dans lequel se trouvent son siège social et son administration centrale – sous une forme largement harmonisée par le droit européen. En dehors de la fiscalité et du bilan, elle est tenue d’établir les comptes annuels, l’annexe, le bilan, le compte de résultat ainsi que le rapport sur l’évolution des affaires et la situation de la société.

• Comptes annuels
  • Bilan
  • Compte de résultat
  • Annexe aux comptes annuels
  • Rapport sur l’évolution des affaires et la situation de la société

Droits de participation pour les travailleurs de la SE

Étant donné que l’Union européenne n’a pas formulé de dispositions légales relatives à la cogestion dans une société européenne, soit les employeurs et les salariés parviennent à un accord contraignant, soit le droit de cogestion applicable à la société est déterminé en fonction de la forme de constitution de la société européenne. Tu en apprendras plus sur les différentes formes de constitution ci-dessous.

Groupe spécial de négociation : employeurs & salariés

En principe, les employeurs et les travailleurs peuvent créer un « groupe spécial de négociation » et y conclure ensemble un accord approprié concernant la participation des travailleurs à la gestion de l’entreprise et le consigner par écrit. Les membres du groupe sont élus directement et à bulletin secret sur la base d’une clé de répartition par pays et sont limités à 40 membres.

Le « groupe spécial de négociation » doit être constitué dans un délai de dix semaines à compter de l’annonce du projet de création d’une société européenne par la direction de la société. Une décision doit être prise dans un délai de six mois – ou de douze mois en cas de demande de prorogation – dans les délais impartis.

Négociations sur la participation des travailleurs

Le « groupe spécial de négociation » peut décider de la participation des travailleurs d’Europa SA, mais il faut pour cela obtenir une décision à la majorité qualifiée. Les accords entraînant une réduction de la participation nécessitent une majorité des deux tiers représentant au moins deux tiers des travailleurs dans deux pays de l’UE ou plus. Cela ne s’applique toutefois que dans des conditions particulières :

La majorité spéciale en faveur d’une réduction du droit de participation ne s’applique que si au moins 25% de l’effectif total en cas de fusion ou au moins la moitié de l’effectif total en cas de création d’une SE holding ou d’une SE filiale sont soumis à la codécision. En cas de création d’une SE par transformation, aucune réduction du droit de participation ne peut en principe être décidée.

• Fusion : au moins 25 % de représentation du personnel
• Holding/filiale : au moins 50 % de représentation du personnel
• Transformation : pas de réduction possible

Rupture des négociations en cours & décision de renonciation

Toutefois, à la majorité des deux tiers, il peut être décidé d’interrompre les négociations en cours ou de ne pas les entamer du tout. Dans ce cas, Europa AG est enregistrée sans modèle de cogestion. En revanche, dans le cas d’une transformation à partir d’une société anonyme avec participation, cette décision de renonciation est généralement exclue.

Échec des négociations & dispositions de référence

Si un accord entre l’employeur et les salariés n’est pas possible, les négociations échouent et les dispositions de référence s’appliquent automatiquement. L’objectif est de garantir les droits de cogestion existants du personnel, et ce dès l’inscription d’Europa AG au registre national. Selon la forme de création, la cogestion d’entreprise est absorbée différemment :

En cas de constitution par transformation, les droits de cogestion existants de la SA nationale sont maintenus. Pour les autres formes de constitution, le niveau de participation le plus élevé d’une société fondatrice peut être transféré à la société européenne – mais uniquement si des règles de participation couvrant un certain pourcentage de tous les salariés étaient déjà en vigueur dans la société correspondante avant l’inscription de la Societas Europaea au registre national. En cas de création par fusion, une couverture de 25 pour cent est exigée, et même le double pour les sociétés holding SE et les filiales SE.

• Transformation : transfert de l’ancien droit de codécision
• Fusion : 25 % de l’effectif total couvert
• Holding/filiale : 50 % de l’effectif total couvert

Avantages d’Europa AG – Unique, international & flexible

La société européenne est une forme juridique d’entreprise relativement récente et ne peut être créée selon les règles européennes que depuis le 8 octobre 2004. Elle est donc peu répandue jusqu’à présent et doit encore faire ses preuves aux yeux de nombreux entrepreneurs. En revanche, la Societas Europaea peut d’ores et déjà présenter certains avantages dans le cadre des transactions commerciales transnationales des grandes entreprises, qui influencent considérablement la coopération transfrontalière entre les différents États membres de l’UE et les pays de l’Espace économique européen (EEE).

• Un ensemble de règles uniformes
• Réputation internationale
• Renforcement des droits de participation des travailleurs
• Fusion transfrontalière
• Transfert flexible du siège
• Une structure administrative allégée
• Réduction des coûts grâce aux succursales
• Création de filiales SE

Un ensemble de règles uniformes dans l’UE & l’EEE

La société européenne se caractérise par un ensemble de règles uniformes favorisant la coopération transfrontalière entre plusieurs pays européens. En créant une Societas Europaea, tu peux faire des affaires sous un nom commercial valable dans tous les États membres de l’UE et de l’EEE, sans avoir à créer des filiales en masse pour développer un réseau commercial international efficace.

Réputation internationale & renforcement de la participation des travailleurs

Un autre avantage : la dénomination sociale Societas Europaea exprime le caractère international de ta société et lui confère un prestige public. Enfin, la création d’une société européenne a également des effets positifs pour les salariés de l’entreprise : Grâce à l’uniformisation des règles au sein de l’UE, un cadre de politique du personnel est créé, ce qui renforce la participation de tes employés s’ils travaillent pour ton entreprise dans plusieurs pays.

Création de fusions à l’échelle européenne pour les SA

La forme de constitution de la fusion permet pour la première fois aux entrepreneurs de fusionner leur société anonyme avec une société anonyme d’un autre État membre de l’UE. L’autorisation des fusions transfrontalières pour toutes les sociétés de capitaux fait actuellement l’objet de discussions et pourrait constituer une alternative attrayante pour les sociétés anonymes nationales, les sociétés à responsabilité limitée et les autres sociétés de capitaux qui, tout en effectuant des opérations transfrontalières, ne souhaitent pas abandonner leur forme juridique au profit d’une société européenne.

Transfert flexible du siège social

Le transfert flexible et simple du siège social est un autre avantage décisif de la Societas Europaea : le siège de la SE et l’administration centrale doivent certes se trouver initialement dans le même État membre de l’UE… mais le siège de ta société peut ensuite être transféré facilement dans un autre pays de l’UE. Tu peux ainsi réagir de manière flexible aux changements sur le marché et profiter habilement de la concurrence européenne des systèmes juridiques.

Une structure administrative allégée

Dans le cas d’Europa AG, il est possible de choisir entre deux modèles de gestion qui ont fait leurs preuves : le système dualiste, tel qu’il est pratiqué dans notre pays, et le système moniste, inspiré du modèle anglo-américain. Ainsi, les sociétés anonymes européennes ayant leur siège en Allemagne peuvent tout de même profiter d’une structure administrative allégée, qui permet justement aux groupes multinationaux d’adopter un mode de gestion unique.

Succursale & filiales SE

Au lieu de filiales, une Societas Europaea peut également avoir des succursales dans toute l’Europe, ce qui peut signifier une réduction considérable des coûts en termes d’administration et de gestion. Si la création de filiales s’avère tout de même judicieuse par la suite, tu peux également les créer en tant que propriétaire sous la forme juridique d’une Societas Europaea.

Impôts pour les actionnaires d’Europa AG : impôt sur les sociétés, impôt sur les bénéfices, TVA, impôt sur le capital & impôt sur le revenu

Dans tous les pays de l’Espace économique européen (EEE), Europe SA est soumise aux règles en vigueur dans ces pays en ce qui concerne les impôts et les taxes applicables. En conséquence, aucune disposition particulière n’est prévue pour l’imposition courante. Pour les établissements permanents et les succursales dans d’autres États membres de l’UE, elle est soumise à une obligation fiscale limitée et doit se conformer aux dispositions en vigueur dans ces pays. Cela concerne entre autres la détermination du bénéfice fiscal.

En Allemagne, les sociétés anonymes sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle. En cas d’opérations non exonérées, la taxe sur le chiffre d’affaires est également due. Les distributions de bénéfices aux associés d’une AG sont généralement soumises à l’impôt sur les revenus du capital, tandis que les personnes physiques dans l’entreprise doivent s’acquitter de l’impôt sur le revenu. Les salaires versés au personnel – par exemple la rémunération des membres du directoire – sont soumis à l’impôt sur les salaires.

• Impôt sur les sociétés (IS)
• Taxe professionnelle (GewSt)
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
• Impôt sur les revenus du capital (KapESt)
• Impôt sur le revenu (IR)
• Impôt sur les salaires (LSt)

Tu trouveras ici des informations sur les impôts auxquels tu peux t’attendre dans le cas d’une société anonyme immobilière :

• Économiser des impôts sur les biens immobiliers

Conventions de double imposition (CDI) – Allemagne, UE & EEE

Entre l’Allemagne et les autres États membres de l’Union européenne (UE) et de l’Espace économique européen (EEE) s’applique la convention contre la double imposition – en bref : CDI. Cette convention garantit qu’une double imposition des revenus perçus à l’étranger peut être évitée en accordant à l’un des États concernés le droit d’imposer et en le refusant parallèlement à l’autre État ou du moins en le limitant. Le concept est parfois appelé « effet de barrière » ou « fonction de barrière ».

Modèle de convention OCDE-MA & lignes directrices de l’OCDE en matière de prix de transfert

On peut citer à titre d’exemple le modèle de convention de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), très active au niveau international – original : « Organisation for Economic Co-operation and Development » (OECD) -, dont les modèles de convention pour éviter la double imposition du revenu et de la fortune – original : « Model Tax Convention on Income and on Capital » (OECD-MA) – sont reconnus dans le monde entier et servent de base à plus de 3.000 conventions interétatiques contre la double imposition.

L’OCDE aborde également la problématique bien connue de la fixation des prix de transfert lors de l’entretien d’établissements stables à l’étranger. La prestigieuse organisation publie régulièrement des lignes directrices sur les prix de transfert à l’intention des entreprises multinationales et des administrations fiscales, afin de garantir une délimitation claire des bénéfices par rapport à l’entité mère. Celles-ci peuvent servir de guide aux sociétés exerçant une activité transfrontalière afin de fixer les prix convenus à un niveau conforme aux usages étrangers, conformément au principe de pleine concurrence.

Directive mère-filiale : imposition des paiements de dividendes

La révision de l’ancienne directive 90/435/CEE – dite directive mère-filiale – et l’introduction de la directive 2003/123/CE ont permis d’éliminer la double imposition des dividendes qui existait auparavant. Selon les nouvelles règles, l’intégralité des recettes fiscales de la filiale revient à l’État membre dans lequel la filiale a son siège. L’impôt sur les revenus du capital (KapSt) ne peut toutefois pas y être prélevé.

Pour éviter la double imposition, la société mère peut recourir soit à la méthode de l’exonération, soit à la méthode de l’imputation.

• Directive du Conseil du 23 juillet 1990 concernant le régime fiscal commun applicable aux sociétés mères et filiales d’États membres différents (90/435/CEE)
• Directive 2003/123/CE du Conseil du 22 décembre 2003 modifiant la directive 90/435/CEE du Conseil concernant le régime fiscal commun applicable aux sociétés mères et filiales d’États membres différents.

Directive sur les fusions : imposition des changements de propriété transfrontaliers

Dans certaines circonstances, une société européenne constituée sur une base transfrontalière peut être gérée sans incidence sur le résultat et être exonérée de l’obligation d’imposition des réserves latentes. Elle tombe alors dans le champ d’application de la directive 90/434/CEE – dite directive sur les fusions – qui a été modifiée ultérieurement par la directive 2005/19/CE. La directive sur les fusions a subi de petites modifications au fil des ans, de sorte que les aspects de contenu sont aujourd’hui également applicables à un transfert de siège transfrontalier, à la transformation d’établissements stables en filiales ainsi qu’à des scissions de la maison mère.

En Allemagne, la directive européenne a été initialement transposée dans la loi relative à l’impôt sur les transformations de sociétés (UmwStG) et, plus tard, également dans la loi relative aux mesures d’accompagnement fiscal de l’introduction de la société européenne et à la modification d’autres dispositions fiscales (SEStEG).

• Directive du Conseil du 23 juillet 1990 concernant le régime fiscal commun applicable aux fusions, scissions, apports d’actifs et échanges d’actions intéressant des sociétés d’États membres différents (90/434/CEE)
• Directive 2005/19/CE du Conseil du 17 février 2005 modifiant la directive 90/434/CEE concernant le régime fiscal commun applicable aux fusions, scissions, apports d’actifs et échanges d’actions intéressant des sociétés d’États membres différents.

Societas Europaea (SE) – Pour qui est-elle intéressante ?

La Societas Europaea est particulièrement adaptée aux grandes sociétés anonymes ayant des activités transfrontalières au sein de l’Union européenne et de l’Espace économique européen. Si le capital minimum considérable de 120.000 euros ne vous effraie pas, de nombreuses possibilités s’offrent à vous pour devenir actif au niveau transnational et réaliser vos objectifs d’entreprise avec des efforts réduits et des économies de coûts. La mobilité transfrontalière te permet d’orienter ta société vers le système juridique qui te convient le mieux et, si nécessaire, de transférer avec souplesse ton siège et ton administration centrale dans un autre pays de l’UE.

Pour qui la société européenne est-elle exactement intéressante ? Les grandes entreprises internationales et les entreprises à forte croissance qui entrent en bourse peuvent particulièrement profiter des avantages d’une société européenne et renforcer leur image à l’extérieur, car la société Europa AG jouit d’une grande réputation et d’un grand respect dans toute l’Europe. Même si tu n’es pas satisfait du modèle de gestion typiquement allemand et de la structure rigide de ta société anonyme, la création d’une Societas Europaea par transformation peut être particulièrement intéressante pour toi, car elle te permet de passer à un système moniste et d’alléger les organes de la société.

Alternatives à la Societas Europaea (SE) : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

SARL unipersonnelle : société de capitaux pour 1 personne

La création d’une société à responsabilité limitée nécessite au moins une personne. Les sociétés unipersonnelles sont plutôt exceptionnelles, mais d’un point de vue purement juridique, les sociétés unipersonnelles monocorporatives sont tout à fait autorisées pour la SARL et la société anonyme (AG). Dans le cas de la société à responsabilité limitée, on parle souvent d’une SARL unipersonnelle – ou d’une SARL unipersonnelle.

Autres modèles de SARL avec particularités :

• Société à responsabilité limitée à deux personnes
• SARL sans personne morale

Naissance des fondateurs en solo – Décision personnelle, départ & e. K.

La SARL unipersonnelle peut être créée de trois manières : Soit tu décides délibérément de devenir fondateur en solo, soit tu étais à l’origine dans une SARL à deux personnes ou une SARL à plusieurs personnes et tu as été réduit à une société unipersonnelle suite au départ du ou des autres associés. Alternativement, tu fais partie des commerçants enregistrés et tu disposes du capital social nécessaire pour effectuer un changement de forme vers une SARL unipersonnelle.

Astuce : si tu ne souhaites en principe pas gérer seul ta SARL et répartir la charge du capital sur plusieurs têtes, mais que tu veux tout de même décider seul de la structure et des formulations des statuts, tu peux dans un premier temps créer une SARL unipersonnelle et dans un deuxième temps accueillir autant d’autres associés que tu le souhaites. Les décisions que tu as prises dans le cadre de la pré-constitution s’appliquent alors automatiquement aux nouveaux associés.

Particularités de la GmbH unipersonnelle : § 181 BGB et § 3 GmbHG

Dans le cas d’une SARL unipersonnelle, tu es automatiquement l’associé unique et tu assumes la position de gérant. Tu participes également aux assemblées des associés en tant qu’associé unique. En dehors de cela, tu es soumis aux mêmes règles et lois que les sociétés à plusieurs associés. Cela signifie également que tu dois constituer tous les organes de la société prescrits pour une SARL, par exemple le conseil de surveillance. C’est pourquoi il est particulièrement important qu’en tant que gérant unique d’une société unipersonnelle, tu te libères par contrat de service de la norme unique « Insichgeschäft » (article 181, voir ci-dessus) inscrite dans le Code civil.

Dans le cas d’une GmbH unipersonnelle, le contrat d’associé ne doit pas être authentifié par un notaire avant l’inscription au registre du commerce et est donc généralement assez court, compte tenu du contenu minimal prescrit par la loi sur les sociétés à responsabilité limitée (GmbHG). Cependant, tu as besoin d’une déclaration de volonté unilatérale non soumise à réception pour finaliser ton enregistrement, et celle-ci doit être certifiée par un notaire.

Extrait de la loi – § 3 GmbHG :

(1) L’acte de société doit contenir

1. La raison sociale et le siège de la société,
2. L’objet de l’entreprise,
3. Le montant du capital social,
4. Le nombre et les montants nominaux des parts sociales que chaque associé prend en charge en contrepartie d’un apport au capital social (apport initial).

(2) Si l’entreprise doit être limitée dans le temps ou si d’autres obligations envers la société doivent être imposées aux associés en plus de l’apport de capital, ces dispositions doivent également être inscrites dans le contrat de société.

Créer une société à responsabilité limitée : Forme juridique et alternatives

1. SARL sans personnalité juridique : héritage, donation, licenciement
2. SARL à deux personnes : duo de fondateurs
3. Société à responsabilité limitée (GmbH)
4. Cas particulier : Immobilien GmbH
5. Les formes juridiques : Liste

SARL sans personnalité juridique : héritage, donation, licenciement

SARL sans associé – Le modèle de SARL sans associé ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Qu’il s’agisse d’une société unipersonnelle, d’une SARL à deux personnes ou même d’une société qui fonctionne entièrement sans associés ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• SARL sans personne morale

SARL à deux personnes : duo de fondateurs

SARL à deux personnes – Le modèle de SARL pour les duos de fondateurs ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• Société à responsabilité limitée à deux personnes

Société à responsabilité limitée (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – La Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée) est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et gérée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise se caractérise par une limitation de la responsabilité de son ou de ses associés.

• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Cas particulier : Immobilien GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une Sàrl ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

• Immobilier GmbH

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Qu’entend-on par maison de campagne ? Caractéristiques, définition et particularités

Une maison de campagne est un bâtiment d’habitation qui se trouve sur un domaine. Il s’agit généralement d’un grand terrain auquel s’ajoute un vaste jardin. La taille, l’espace et le style romantique et rustique déterminent l’image d’une maison de campagne. Les maisons de ville de style campagnard sont de plus en plus appréciées. Les deux avantages, la bonne infrastructure et l’aspect extérieur rustique, sont ainsi combinés.

Les corps de bâtiment massifs aux proportions généreuses sont remarquablement conçus grâce aux longs balcons, terrasses, lucarnes et pavillons. Le bois véritable est un matériau déterminant de la maison de campagne – volets, fenêtres, portes et balustrades assurent le style harmonieux de la maison. Dans certains cas, un jardin d’hiver ou un abri pour voiture en font également partie. Les tons chauds, la pierre, la céramique, le rotin et un poêle en faïence offrent une ambiance de bien-être et apportent détente et relaxation.

Distribution des pièces : plan d’étage modulable avec salon et grande cuisine

Une maison de campagne est synonyme d’individualité, les plans que l’on peut choisir à volonté conduisent à des répartitions différentes des pièces. Cette variante de maison de campagne très appréciée peut être modifiée à sa guise et selon ses besoins. L’aménagement du salon se fait de manière traditionnelle avec de grands canapés et des meubles anciens. L’image est complétée par des textiles tels que des nappes, des jetés et des coussins. L’espace de couchage ressemble généralement à une cabane en rondins. La cuisine peut également être considérée comme un deuxième salon. Avec suffisamment d’espace pour se réunir et communiquer et de nombreuses chaises, la cuisine est une véritable pièce commune. À cela s’ajoute une salle à manger avec de grandes tables en bois, ainsi que le grenier avec des planchers en bois.

Tu souhaites acheter ou construire une maison, mais tu ne sais pas laquelle choisir ? Alors consulte notre guide des types de maisons de A à Z! Tu y trouveras tous les types de maisons, du bungalow à la maison mitoyenne !

Avantages et inconvénients : Situation, infrastructure et plus

Pour de nombreuses personnes, le charme d’une maison de campagne réside dans sa situation isolée et calme, mais la situation rurale peut également comporter des inconvénients. L’infrastructure, l’équipement, l’environnement et les coûts sont des points essentiels lorsqu’il s’agit de construire ou d’acheter une maison de campagne. La solution intermédiaire entre une maison de campagne et une maison de ville, serait une petite maison en ville dans le style d’une maison de campagne.

Avantages : Lieu de retraite, plan individuel et grande surface extérieure

Une maison de campagne isolée offre de nombreux avantages par rapport à une maison de ville. La situation calme à la campagne promet un lieu de retraite loin de la vie bruyante de la ville.

Grâce au vaste terrain, le maître d’ouvrage n’est pas lié à un plan particulier et peut aménager l’espace selon ses propres besoins. Les meubles anciens et les matériaux naturels parlent en faveur d’une grande qualité de vie et d’habitat. Outre l’intérieur de la maison, tu peux également adapter l’extérieur et l’espace vert à tes propres souhaits et aménager l’espace extérieur avec des pelouses, des parterres de fleurs et des plantes utiles.

• Lieu de retraite grâce à une situation calme
• Vaste terrain
• Qualité de vie et d’habitat élevée
• Grand espace extérieur

Inconvénients : mauvaise infrastructure & connexion Internet

Mais une maison de campagne peut aussi avoir des points négatifs. En effet, la situation isolée à la campagne est liée à une mauvaise infrastructure et entraîne généralement de longs trajets vers la ville pour se rendre dans les magasins, les écoles, les médecins ou sur le lieu de travail. Il est donc nécessaire de posséder une voiture, voire plusieurs pour les familles. En raison de l’éloignement, la connexion Internet peut souvent poser problème.

Si la maison de campagne est une nouvelle construction, le maître d’ouvrage peut en outre être confronté à des coûts plus élevés. Outre les coûts liés à la pose des conduites d’électricité, de gaz et d’eau, les frais d’entretien de la propriété s’ajoutent au fil des ans. L’entretien régulier de l’intérieur et de l’extérieur demande du temps : le jardin doit être entretenu, les clôtures et les chemins réparés et les animaux existants doivent être nourris et soignés.

• Situation isolée -> longs trajets pour se rendre à l’école, au travail & Co.
• Mauvaise infrastructure
• Mauvaise connexion Internet
• Frais d’entretien du domaine
• Entretien intensif de l’intérieur et de l’extérieur

Règles énergétiques pour les propriétaires, les maîtres d’ouvrage & Co : isolation, chauffage et certificats énergétiques

Les propriétaires et les maîtres d’ouvrage ne doivent pas oublier les règles énergétiques lorsqu’il s’agit de construire leur maison. Les trois points les plus importants sont le chauffage, l’isolation et les certificats énergétiques. Les règles et directives à respecter par les amateurs de maisons de campagne sont expliquées ci-dessous.

En savoir plus ici :

• Maisons à économie d’énergie
• Maison à basse énergie
• Maison à énergie zéro et maison passive

Chauffage : remplacement des chaudières à mazout et à gaz

Les propriétaires de chaudières au fioul ou au gaz doivent savoir que les chaudières de plus de 30 ans doivent être mises hors service. L’Agence allemande de l’énergie exempte à cet égard les chaudières à basse température et à condensation ainsi que les propriétaires de maisons individuelles et de maisons à deux logements qui, au 1er février, occupaient au moins un appartement dans la maison.

Isoler les bâtiments : Toitures et étages supérieurs

Le propriétaire doit isoler les plafonds des pièces chauffées qui jouxtent des combles non chauffés, c’est-à-dire le toit ou le plafond du dernier étage de la maison. Ici aussi, la Dena exclut tous les propriétaires qui occupaient au moins un appartement dans leur maison au 1er février 2002.

Certificats énergétiques : Classes énergétiques de A+ à H

Un autre changement dans les dispositions des règles énergétiques concerne le certificat énergétique. Désormais, les besoins en énergie doivent être répartis en différentes classes d’efficacité énergétique allant de A+ à H. Les bâtiments doivent être classés en fonction de leur performance énergétique. Les annonces immobilières qui sont publiées doivent contenir ces informations sur la performance énergétique. Cela devrait permettre aux consommateurs, aux locataires et aux acheteurs d’y voir plus clair sur leur propre consommation d’énergie.

Terrain : choix et caractéristiques du bon terrain

Tous les terrains ne sont pas considérés comme des terrains à bâtir et ne peuvent pas être construits sous n’importe quelle forme. Selon le §30 ou le §34 du code de la construction (BauBG), le terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir désigné pour qu’il soit possible d’y construire sa propre maison sans restriction.

Le bon choix du terrain est un facteur décisif dans la construction d’une maison de campagne. L’un des points les plus importants pour tout propriétaire de maison est l’infrastructure existante et l’accès au réseau de transport. Mais les « microfacteurs » ne sont pas non plus négligeables lorsqu’il s’agit de construire une maison, par exemple les facteurs perturbateurs dans l’environnement du terrain tels que les pylônes électriques, le bruit ou la pollution électromagnétique, ainsi que l’orientation du jardin.

Le plan d’aménagement fournit des informations sur l’acquisition des terrains à bâtir et sur le niveau de la nappe phréatique. En outre, le plan réglemente également les dispositions relatives à la hauteur du rez-de-chaussée et du plancher jusqu’à la pente du toit ainsi que le nombre de surfaces de plancher.

Il faut compter entre 800 et 2.000 euros pour une expertise du sol. Cela permet de trouver des sites contaminés dans le sol, comme des pollutions par des hydrocarbures ou des déchets de construction.

Liste de contrôle : Choix du terrain

Pour trouver le terrain parfait, il faut tenir compte de quelques facteurs importants. Tu trouveras ici les points clés les plus importants, résumés pour toi dans une check-list compacte :

• S’agit-il d’un terrain à bâtir désigné ?
• Une bonne infrastructure est-elle disponible ?
• Y a-t-il des facteurs de perturbation dans l’environnement ?
• Quelle est la nature du terrain à bâtir ?
• Une expertise du sol est-elle nécessaire ?

Plus d’informations ici : Acheter un terrain

Aspects importants de la construction d’une maison de campagne

Architecte, promoteur immobilier & Co. – La construction d’une maison représente un défi de taille pour le maître d’ouvrage. La construction d’une maison, qu’il s’agisse d ‘une maison préfabriquée ou d’une maison massive, est un projet de longue haleine. Il faut toujours s’attendre à des retards de construction imprévus, qui peuvent faire grimper massivement les coûts.

Il existe deux possibilités pour construire une maison : Si tu travailles avec un architecte, la maison peut être construite de manière totalement individuelle et personnalisée en fonction de tes besoins. En revanche, le promoteur immobilier te présente généralement des solutions et des modules planifiés à l’avance, qui peuvent être assemblés.

Il est possible d’acheter des terrains à bas prix dans des régions qui cherchent à attirer de nouveaux citoyens. Bien que cette situation ne corresponde peut-être pas à leur souhait, il est possible d’économiser de l’argent.

Achat/location d’une maison de campagne : à quoi faut-il faire attention ?

Les maisons de campagne sont disponibles à l’achat ou à la location et leur charme particulier les rend très populaires auprès de nombreux propriétaires. Dans les deux cas, il convient de faire attention à l’état de la propriété et aux éventuels défauts. Les maisons de ville de style maison de campagne sont populaires à l’achat, tandis qu’à la construction, la maison de campagne typique est le premier choix entre les deux possibilités.

L’équipement joue un rôle décisif dans une maison de campagne, car ce type de maison se définit avant tout par son individualité. Pour pouvoir aménager le plan à sa guise, il faut choisir un grand terrain.

Un autre point auquel il faut faire attention est l’efficacité énergétique de la maison. Les nouvelles règles en matière d’énergie s’appliquent également à la maison de campagne et te permettent de réaliser des économies à long terme.

Construire ou acheter : Arguments et comparaison – Construire une maison vs acheter une maison

Les personnes intéressées par une maison de campagne sont confrontées à la question de savoir s’il faut construire ou acheter la maison. La construction et l’achat d’une maison présentent tous deux des avantages et des inconvénients.

Construction d’une maison : les premiers habitants d’une maison économe en énergie

Celui qui décide de construire sa propre maison a la possibilité d’aménager librement l’intérieur et la répartition des pièces. En tant que premier habitant, tu bénéficies des technologies les plus modernes et tu peux réduire durablement tes coûts grâce à une maison à faible consommation d’énergie. Même si la recherche d’un terrain à bâtir adéquat constitue un autre point sur la liste des choses à faire, le maître d’ouvrage peut choisir lui-même l’emplacement de sa maison.

Le coût exact de la maison ne peut toutefois pas être calculé de manière globale, car de nombreux facteurs d’influence individuels s’appliquent au maître d’ouvrage. La valeur moyenne suivante de 1.300 euros par mètre carré pour une maison individuelle construite par le propriétaire peut toutefois être utilisée comme valeur indicative.

Achat d’une maison : prix déterminés par le lieu

Les acheteurs d’une maison de campagne ne peuvent certes pas aménager leur maison selon leurs propres besoins, mais ils n’ont pas à passer par la phase de construction, qui est longue et fastidieuse. Non seulement les coûts sont réduits, mais la maison peut également être habitée plus rapidement. Même s’il n’est pas possible de planifier le plan et l’agencement des pièces selon ses propres souhaits, une modernisation après l’achat permet d’adapter davantage la maison à ses propres besoins.

Il est possible qu’une maison achetée ne révèle qu’après coup des circonstances cachées qui en diminuent la valeur. Aujourd’hui, une grande partie du prix d’achat de la maison est déterminée par l’emplacement du bien immobilier.

Un conseil ! Découvre ici encore plus d’informations sur l’achat d’une maison: Découvre tout ce qui concerne la planification financière, les courtiers, les crédits, les frais annexes, etc.

Construire ou acheter une maison de campagne : Conseils & possibilités de financement

Acheter ou construire ne fait pas toujours une grande différence sur le plan financier. La différence entre l’achat et la construction d’une maison au niveau du financement est la suivante :

Dans le cas de l’achat d’une maison, le prêt est versé en totalité, tandis que dans le cas de la construction d’une maison, l’argent n’est retiré à chaque fois qu’à l’achèvement de la prochaine étape de construction, sur présentation des factures.

Il est urgent de calculer un budget solide avec des intervalles de paiement. Il n’est pas décisif de savoir si l’on apporte ou non des fonds propres au projet. En outre, lors de l’achat, il faut procéder à une évaluation du bien immobilier. La valeur du bien immobilier est calculée à l’aide de formules internes, ce qui permet de déterminer le montant du prêt.

Pour le financement de la construction, la banque accorde généralement des prêts qui sont remboursés mois après mois. La banque accorde généralement des prêts moins élevés pour les biens immobiliers plus anciens que pour les nouvelles constructions. Si la période fixée, généralement de 3 à 18 mois, est dépassée, des majorations d’intérêts s’ajoutent. Le cas échéant, le prêt est suivi d’un financement de suivi.

Conseils pour la rénovation d’une maison de campagne : subventions, augmentation de la valeur & Co.

Une rénovation peut non seulement permettre d’économiser de l’énergie et de réduire considérablement les frais annexes, mais aussi d’augmenter la valeur de la maison. Contrairement à la valeur de la maison, le risque de dommages diminue. En ce qui concerne les frais d’assurance, il est donc avantageux de procéder à une rénovation principale : les primes à payer pour les maisons non rénovées sont nettement plus élevées.

Il est important d’avoir une vue d’ensemble et de fixer des priorités. Il convient d’abord d’assainir les domaines qui requièrent une urgence particulière, comme par exemple les réparations de fenêtres non étanches.

Les informations sur les subventions et les entreprises doivent être recherchées avec soin : Il se peut par exemple que tu aies droit à des subventions de l’État. Les annuaires professionnels, les proches ou Internet peuvent t’aider à choisir les bonnes entreprises.

Conseil ! Consulte notre article sur l’estimation de la valeur pour pouvoir estimer la valeur de ta maison.

Convient aux individualistes, aux familles et aux amoureux de la nature

En raison de leur situation à la campagne, de nombreuses personnes utilisent la maison de campagne comme un lieu de retraite et de refuge en contrepartie de la vie urbaine rapide et bruyante. Les familles nombreuses profitent de l’espace généreux et spacieux du terrain. Les maisons de campagne convainquent par leur style architectural individuel.

Familles avec enfants : grand espace extérieur pour les enfants et les animaux domestiques

Le vaste espace habitable et extérieur offre, surtout aux familles nombreuses, suffisamment de surface pour les enfants, les animaux domestiques et les animaux de la ferme. Les enfants peuvent utiliser l’espace du terrain comme aire de jeux et sont protégés des dangers tels que les routes fréquentées. L’inconvénient de l’emplacement isolé en pleine nature pour les familles peut toutefois être des trajets plus longs pour se rendre à l’école ou au jardin d’enfants.

Amoureux de la nature et de la détente : situation calme à l’écart de la ville

Les personnes qui aiment passer du temps dans la nature et qui apprécient la vie à l’écart de la ville. La situation isolée et calme offre succès et détente par rapport au stress de la vie urbaine et du travail quotidien. Grâce au grand terrain, il est possible d’y intégrer sans problème des salles de loisirs et des installations de bien-être.

Individualistes : des maisons individuelles selon un style personnel

Les maisons de campagne existent en différents styles et chacun d’entre eux peut être adapté à son propre style. Ce type de maison convient donc parfaitement aux individualistes qui aiment intégrer leurs propres goûts dans la planification et la conception de leur maison. La répartition des pièces et la décoration peuvent être adaptées aux besoins de chacun.

Check-list pour ta maison de campagne : chauffage, équipement, contrat d’achat & Co.

Chacun a des souhaits et des besoins différents en ce qui concerne sa propre maison, et c’est aussi le cas pour les maisons de campagne individuelles. Du plan d’ensemble aux derniers détails, il y a beaucoup de choses à prendre en compte.

Le type de bien immobilier qui te convient le mieux dépend des goûts de chacun. Il en va de même pour la taille et les dimensions des installations extérieures des biens immobiliers. En plus des choses évidentes, des points importants comme le mode de chauffage ou l’isolation thermique devraient également jouer un rôle.

Voici une check-list des points les plus importants à prendre en compte lors du choix de ta maison :

• Méthode de chauffage
• Isolation thermique
• Equipement de salle de bain
• Fenêtres (nombre, vitrage)
• Aménagements extérieurs
• Nombre de chambres

Vérification du contrat de vente / location

Le contrat immobilier doit contenir des points tels que les données personnelles de l’acheteur et du vendeur, le prix négocié ainsi qu’une description et la situation du bien immobilier. En outre, il doit fournir des informations sur l’équipement, le mobilier et les défauts connus de la maison et de l’immeuble. Des informations sur le paiement et la date de remise des clés doivent également figurer dans le contrat de vente.

Il est particulièrement important de veiller dans le contrat à ce que la responsabilité pour les défauts matériels soit exclue. Dans le cas contraire, le vendeur peut en effet obliger l’acheteur à payer des dommages et intérêts pour des défauts déjà connus.

Vendre un terrain : Déroulement, droit de la construction, courtier & Co.

Tu souhaites vendre ton terrain, mais tu es encore à la recherche d’informations ? La première chose à faire est d’évaluer le terrain. Que ce soit à titre privé ou avec l’aide d’un agent immobilier, la commercialisation est essentielle pour trouver des acheteurs potentiels et obtenir le meilleur prix possible pour ton terrain. Dans l’article suivant, tu trouveras tout ce qu’il faut savoir sur la vente d’un terrain.

• Vendre un terrain