Podcast pour les débutants en affaires

Nous avons fait défiler les premiers humains virtuels lors d’un défilé de mode en Europe. Nous avons créé des avatars virtuels pour la première fois au monde, spécialement pour une marque de mode, lors de la Fashion Week de Berlin. Nous avons été invités par Business Insider, mais aussi par des chaînes de télévision comme RTL.

Pas à pas.

De la même manière que l’on construit une entreprise.

Ma vision n’est pas de mettre en place l’IA du jour au lendemain, nous voulons connaître les différentes possibilités, jouer avec, utiliser l’IA, la développer et la combiner.

Un exemple.

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Apprendre les compétences commerciales, le trading et l’immobilier

Apprends avec moi à connaître le monde des affaires. Des bases absolues, comme les types d’entreprises, les types d’impôts, jusqu’à des sujets plus complexes, par exemple le commerce des devises, le commerce avec des crypto-monnaies, mais aussi l’achat de biens immobiliers, comme investissement.

Pourquoi est-il si important de comprendre les types d’entreprises ? Comprendre la fiscalité?

Tu es l’artisan de ta propre chance.

Personne d’autre que toi ne peut contrôler (aussi) intelligemment (tes processus commerciaux explicites). Piloter ne signifie pas que tu fais tout. Piloter signifie que tu agis de manière responsable et que tu délègues des tâches. Si tu es le chef de l’entreprise, tu es la personne responsable de son succès.

Tu es le leader.

Tu ne dois pas tout comprendre en détail, mais tu dois comprendre les tenants et les aboutissants. Si tu ne sais pas ce que font ton équipe ou les personnes externes, tu ne pourras jamais juger si une décision est bonne ou mauvaise pour toi et ton entreprise.

Ne sois pas un spécialiste, mais un généraliste.

Exemples de la pratique : un aperçu

Exemple de la situation : Créer une holding et sécuriser son patrimoine

Regardons directement un exemple pratique pour ta première entreprise, ta première startup. As-tu déjà étudié le « modèle de holding » ? Sans entrer dans les détails, tu crées directement deux entreprises. Plus précisément, tu crées une entreprise et celle-ci crée à son tour une filiale. Les bénéfices de ta filiale sont alors transférés à la société mère. Si ta filiale rencontre un jour des problèmes, ton patrimoine entrepreneurial est assuré.

9 startups sur 10 échouent – dans les 5 premières années

Savais-tu que neuf startups sur dix échouent au cours des cinq premières années ? Encore une fois, neuf startups sur dix échouent au cours des cinq premières années. Qu’est-ce que cela signifie pour toi ? Imagine que tu termines l’école, une formation professionnelle ou des études et que tu commences avec quelques amis, vous créez vos propres entreprises. Même avec quatre amis qui créent leur entreprise, statistiquement, chacun de tes amis devrait faire faillite pour que tu puisses survivre en tant qu’entrepreneur ou entrepreneuse.

Tout le monde doit être fauché, sauf toi – statistiquement.

Cette vérification de la réalité fait rapidement comprendre aux jeunes entrepreneurs et entrepreneuses à quel point le jeu de l’entrepreneur sera difficile. Il est donc important que tu te prépares à relever les défis.

Ne vois plus jamais de problèmes, mais des solutions

Le fait que tu écoutes ce podcast est un très bon signe qui montre que tu t’intéresses aux bons sujets !

Créer une entreprise : Rapide et facile

Créer une entreprise est assez simple. Tout ce dont tu as besoin, c’est d’un peu de capital de départ, peut-être 1000 euros, d’un rendez-vous chez le notaire et – pour faire simple – c’est parti. Tu n’aurais même pas besoin des 1000 euros de capital de départ, par exemple si tu te mets à ton compte, en tant que commerçant ou commerçante. Il te suffit alors de 30 euros, d’une carte d’identité et d’un rendez-vous à l’office du citoyen ou à l’office du commerce.

Tu n’as besoin de capital de départ que si ton entreprise est une « personne morale ». Cela signifie par exemple une UG, société d’entrepreneurs, qui deviendra plus tard une GmbH, une société à responsabilité limitée. Le grand avantage d’une personne morale est que tu n’es pas responsable de tes actes. Du moins pas dans le cadre des activités habituelles d’une entreprise.

Offre de comparaison : gain à l’achat

Un autre conseil de base, même si cela semble très simple, est de toujours demander différentes offres comparatives. Disons que tu veux créer une boutique en ligne pour les produits que tu veux vendre à l’avenir. La première agence de marketing en ligne te fera une offre de 80.000 euros, la deuxième agence de marketing une offre de 170.000 euros et la troisième agence de marketing une offre de seulement 50.000 euros, avec les mêmes prestations.

Le simple fait de demander trois devis différents a permis d’économiser directement 30 000 euros.

C’est en économisant que l’on apprend à devenir riche.

En tant qu’entrepreneur, il s’agit toujours pour toi de connaître tes marges de manœuvre, de les tester et de jouer tes cartes. Qu’il s’agisse de la création d’une entreprise, comme dans notre exemple de structure de holding, ou de la simple demande de différentes offres comparatives pour économiser de l’argent dès l’achat.

A propos . Un conseil très important :

C’est dans l’achat que réside le profit !

Aménagement fiscal = constitution d’un patrimoine supplémentaire

Plus tard, lorsque tu réaliseras un chiffre d’affaires de quelques centaines de milliers, voire de millions, l’organisation fiscale deviendra également un sujet de plus en plus important pour toi. Bien sûr, tu peux dire que je fais appel à un bon conseiller fiscal, à un spécialiste financier, mais font-ils vraiment du bon travail ? Très bien payé, tu ne remarques leurs erreurs que lorsque tu perds de l’argent après des mois ou que tu constates après des années que les millions se sont transformés en quelques euros. Si tu n’as aucune idée de ce qu’est la fiscalité, tu ne pourras pas avoir une vue d’ensemble de leur travail et, par conséquent, tu ne pourras pas juger si une décision est bonne ou mauvaise pour toi et ta marque.

Impôt sur le revenu (indépendant) ou bénéfice dans l’entreprise

Voici un exemple parmi les types d’impôts qui seront présentés plus tard. Si tu es indépendant, seul et sans UG ou GmbH, tu paies l’impôt sur le revenu. À partir d’un revenu annuel de ~ 9.400 euros, le taux d’imposition initial est de 14 %. Le taux d’imposition maximal pour les revenus supérieurs à 57.000 euros est de 42 %. Tu atteins ce taux d’imposition à partir de 4750 euros de revenu mensuel.

Si tu fais travailler l’argent pour toi, tu ne paieras que 25 % d’impôt sur les plus-values. À partir d’un certain revenu, tu dois presque obligatoirement te préoccuper de l’aménagement fiscal.

Nous jetons ensemble un coup d’œil sur les types d’impôts mais aussi sur l’immobilier en tant que placement. Car quel est le point commun de toutes les personnes qui deviennent âgées et fortunées ? L’immobilier. C’est précisément pour cette raison que nous aborderons souvent le thème de l’immobilier en tant que placement de capital.

L’immobilier comme investissement

L’immobilier en tant qu’investissement signifie que tu achètes un bien immobilier pour le louer par la suite. Le grand avantage, c’est que si le rendement de l’immobilier est bon, ce que tu découvriras plus tard, ton locataire rembourse ton bien. En quelque sorte, une constitution de patrimoine passive.

Constitution d’un patrimoine passif : Liberté financière

Se constituer un patrimoine passif ? Des revenus passifs ? C’est précisément à ce moment-là que la sonnette d’alarme retentit chez beaucoup de personnes, car les revenus passifs, la liberté financière, c’est exactement ce que beaucoup veulent !

Pour que tu sois libre financièrement, tu dois réussir financièrement. Si par hasard un héritage de plusieurs millions ne t’attend pas, il ne te reste plus qu’à jouer au loto ou à travailler dur.

Apprends pas à pas le chemin de l’entrepreneuriat dans mon podcast.

Une fois que tu as compris le sujet et que tu as accumulé des connaissances grâce à ce podcast, mais aussi grâce à d’autres sources d’information, il est aussi question de marketing. En particulier le marketing de performance. Si tu comprends comment construire une portée et comment transformer cette portée en clients, alors toutes les voies te sont ouvertes. Le monde devient de plus en plus numérique, apprends à travailler avec et joue-en comme ta force, ton avantage déloyal.

C’était Lukinski Kapital. Le premier épisode et le prélude au spécial : les impôts en Allemagne.

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Définir le prix d’achat maximal : Facteurs importants

L’une des étapes les plus importantes de l’achat d’un bien immobilier, souvent sous-estimée, est la détermination du prix d’achat maximal du bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il faut le déterminer avant la recherche du bien. La plupart du temps, vous vous asseyez avec votre conseiller bancaire et passez en revue vos finances. Vous présentez alors une certaine somme de fonds propres et la banque vous accorde un crédit correspondant. Le montant de ce crédit dépend à la fois de votre solvabilité (pour cela, vous devez fournir une auto-évaluation ) et des fonds propres que vous pouvez présenter. La valeur de nantissement du bien et la charge mensuelle sont également prises en compte.

Fonds propres X + crédit bancaire Y

Ce sont ces facteurs qui comptent :

• Solvabilité
• Montant de la garantie de l’objet
• Fonds propres disponibles
• Charge mensuelle

Examinons maintenant les différents facteurs de plus près :

Solvabilité : actifs vs. passifs

Lors d’un examen de votre solvabilité, vos actifs et vos dettes sont mentionnés et comparés. Si le bilan est positif, c’est-à-dire que les actifs dépassent les dépenses et les dettes, les chances d’obtenir un crédit sont très bonnes. Et plus cette solvabilité est élevée, plus votre apport en fonds propres est faible. Après tout, la banque veut aussi récupérer votre argent le plus rapidement possible et être sûre de l’obtenir.

Les actifs sont comparés aux passifs

Montant de la garantie du bien immobilier : valeur vénale & valeur de marché

La valeur de garantie du bien immobilier est en principe inférieure à sa valeur vénale. La valeur vénale est le prix de vente de la maison ou de l’appartement s’il était vendu à l’heure actuelle. C’est pourquoi la valeur vénale est également appelée « valeur de marché théorique ». La valeur de nantissement se situe en moyenne 20% en dessous. Pour minimiser le risque de non-remboursement, les banques se basent donc sur la valeur de nantissement et non sur la valeur vénale.

Montant de la garantie = valeur vénale – 20

Fonds propres disponibles : dépendance vis-à-vis du bilan patrimonial

En principe, 20% de fonds propres sont nécessaires. Comme nous l’avons déjà mentionné, le montant exact des fonds propres dépend en fin de compte de votre solvabilité. Plus votre bilan est positif, moins vous avez de fonds propres à présenter. Vous pouvez donc tout à fait investir dans un bien immobilier avec 10 ou 15% de fonds propres.

Plus la solvabilité est bonne, moins les fonds propres sont importants

Charge mensuelle : revenus & dépenses

Le dernier facteur important qui influe sur le financement et donc sur le prix d’achat maximal est votre charge mensuelle. Comme pour l’examen de solvabilité, les revenus et les dépenses sont ici comparés. C’est important pour la banque, car cela lui permet de fixer les conditions de remboursement, d’intérêt et d’amortissement.

Conclusion : déterminer le prix d’achat maximal et le financement

Outre votre solvabilité et les fonds propres disponibles, cela dépend donc aussi de votre financement mensuel et de la valeur de la garantie. Ainsi, vous pouvez non seulement déterminer le prix d’achat maximal avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, mais aussi déterminer les conditions de remboursement de votre crédit.

Acheter un bien immobilier : Apprendre de A à Z

Si vous souhaitez en savoir plus sur le prix d’achat maximal, consultez notre guide :

• Prix d’achat Montant (externe)

â Un guide â Tous les faits â Conseils d’initiés â Listes de contrôle d’achat sur les questions que se posent les débutants en immobilier lors de l’achat d’un appartement : Usage personnel ou location, financement d’un logement en copropriété, recherche d’un logement, portails immobiliers, agents immobiliers, évaluation, prix d’achat, négociations et fiscalité. Connaissances et expériences d’experts, dans un guide. Découvrez pas à pas le processus d’achat d’un appartement et de nombreux conseils d’initiés !

• Acheter un appartement

Méthode de la valeur de rendement : comment fonctionne le calcul ?

La méthode de la valeur de rendement détermine la valeur de rendement du bien immobilier et est utilisée pour évaluer les biens immobiliers qui doivent générer un rendement économique. La valeur de rendement est pertinente lorsque les considérations de rendement sont au premier plan pour les biens immobiliers loués et les objets commerciaux. Les investisseurs peuvent notamment utiliser la valeur de rendement pour comparer des formes de placement alternatives. Dans le cas de biens immobiliers à usage commercial ou loués, la détermination de la valeur de rendement constitue également la base de la valeur de nantissement du bien immobilier.

La valeur vénale du terrain et la valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise le bien en valeur vénale du terrain et en valeur de rendement du bâtiment. Cela comprend les revenus locatifs, les frais d’entretien et les coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc le revenu locatif moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Exemple de calcul : valeur de rendement – calculée simplement avec Lukinski

Pour calculer la valeur de rendement de votre bien immobilier, nous nous basons sur les informations suivantes, à titre d’exemple. Ces informations permettent ensuite de calculer les valeurs du montant brut annuel et du revenu net annuel ainsi que les frais d’exploitation.

• Surface : 200 mètres carrés
• Prix : 7 euros par mètre carré
• Frais de fonctionnement : 25 pour cent
• Taux d’intérêt immobilier : 7 pour cent
• Valeur du terrain : 100.000 euros
• Dommages à la construction : 3.000 euros
• Facteur de détérioration : 12,50

Calcul du montant brut annuel, du revenu net annuel et des frais d’exploitation

• Revenu annuel brut = 200 m² * 7 euros / m² * 12 mois = 16.800 euros
• Frais d’exploitation = 16.800 euros * 25 pour cent = 4.200 euros
• Revenu annuel net = 16.800 euros – 4.200 euros = 12.600 euros

Après déduction des frais, il reste donc 12.600 euros sur les revenus locatifs annuels. La règle reste la même :

• Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros
• Valeur de rendement provisoire = 12.600 euros – 7.000 euros = 5.600 euros

Calcul : valeur de rendement du bâtiment et valeur de rendement

Pour la valeur de rendement du bâtiment, la valeur de rendement provisoire est multipliée par un multiplicateur. Le multiplicateur est un ratio qui est calculé à partir du taux d’intérêt de l’immeuble et de la durée d’utilisation résiduelle. Le multiplicateur est d’autant plus élevé que la durée d’utilisation résiduelle du bâtiment est longue. Pour déterminer la valeur de rendement, on déduit ensuite de la valeur de rendement du bâtiment les éventuels dommages de construction et on y ajoute la valeur vénale du terrain.

• Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros
• Valeur de rendement = 70.000 euros – 3.000 euros + 7.000 euros = 74.000 euros

Laissez les professionnels faire les calculs

Notre équipe d’investisseurs se fera un plaisir de calculer le rendement de l’objet de vos rêves. Les acheteurs potentiels se laissent convaincre par de bons rendements. Sur demande, nous vous communiquerons les données nécessaires au calcul. Après réception des documents, nous nous chargeons de déterminer la valeur de rendement et de vous donner une première estimation du rendement.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur