Vente de terrain à Berlin : apprendre le déroulement

Au cours des dix dernières années, la vente s’est presque toujours avérée rentable, de nombreux investisseurs s’en emparent et construisent des appartements en copropriété (ETW). Pourquoi ? Rien qu’entre 2012 et 2021, le prix du mètre carré d’ETW à Berlin a augmenté de + 168,1%, passant de 1 671 euros à 4 781 euros / m². Terrain pour construction résidentielle, terres agricoles ou forêts, apprenez ici étape par étape : vendre un terrain à Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg et tous les autres quartiers de Berlin. Notre guide pour la vente de terrains.

Type de terrain : Qu’est-ce qui est vendu ?

Il existe différents facteurs qui influencent la valeur d’un terrain, selon qu’il s’agit d’un terrain de prairie ou de forêt, d’une surface agricole, d’un terrain brut, d’un terrain en attente de construction ou d’un terrain à bâtir. D’une part, l’utilisation prévue du terrain, les possibilités de construction et, bien sûr, l’un des principaux facteurs de valeur : la situation de votre terrain. Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir, d’un terrain en attente de construction, d’un terrain boisé ou d’un terrain agricole dans la banlieue de Berlin, les questions qui se posent aux vendeurs et aux propriétaires de terrains sont toujours les mêmes !

C’est là qu’intervient notre guide, ou plutôt notre guide pratique, qui permet de se rapprocher petit à petit de la vente d’un terrain, y compris de son évaluation.

Un terrain à Berlin ? Directement sans agent immobilier, à nous !

Avant de commencer l’étape 1 de la vente de terrains – Nous sommes toujours à la recherche d’options d’achat et nous nous réjouissons de votre prise de contact. Nous achetons directement, sans agent, sans détours et sans commissions. Toute forme de terrains construits, mais aussi de terrains non construits, de terrains à bâtir, de champs et de forêts en milieu rural. Spécialement dans les environs (~100km) de Berlin en MVP.

Parlez directement à notre expert pour une première évaluation sommaire et personnalisée de votre terrain.

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Le bon moment : pression du crédit, âge avancé, héritage

Aussi différentes que soient les raisons, le processus de vente immobilière est toujours relativement identique. Dans l’ensemble, il s’agit de 3 phases : 1) la préparation lors de la vente du terrain, 2) la phase de commercialisation et 3) la réalisation de la vente.

Les raisons de vendre un terrain sont multiples. Comme mentionné plus haut, il peut s’agir d’un héritage soudain et de la confrontation avec un terrain qui n’est peut-être pas du tout dans votre environnement immédiat. Même s’il est juste à côté, que faire de ce terrain ? En dehors de l’héritage, il existe bien sûr de nombreuses autres raisons, comme la pression financière due aux crédits existants ou l’âge avancé.

Peu importe la manière : Il est essentiel de choisir le bon moment pour éviter toute pression de vente. Dans l’idéal, vous vous informez maintenant car vous souhaitez vendre dans 3 ou 4 mois. Si cela doit être plus rapide, il est recommandé de s’adresser directement aux investisseurs nationaux, aux investisseurs étrangers, aux institutions, aux entreprises de construction par l’intermédiaire d’experts du négoce hors marché. Nous y reviendrons plus tard.

Avantage Berlin : Hype de la ville

Berlin attire les investisseurs comme aucune autre ville en Europe. Berlin est située au milieu des nombreux pays qui font partie de l’Union européenne. Berlin est également relativement centrale en Allemagne et est facilement accessible depuis des villes comme Munich, Hambourg et Cologne, en voiture, en train ou en avion. En tant que capitale, elle n’est pas seulement intéressante pour les touristes et l’économie, elle abrite également la grande politique du pays. Comme vous pouvez le constater : De nombreux groupes cibles différents !

Cela favorise à son tour la vente. Vendre dans des quartiers comme Schöneberg et Wannsee ou dans des quartiers tendance comme Kreuzberg, Friedrichshain et des quartiers nobles comme Grunewald et Weißensee.

La vente en 3 phases : Préparation, commercialisation et conclusion de la vente

Vous avez peut-être déjà lu ces 3 phases, avec leurs différentes étapes, dans notre guide Vendre un bien immobilier.

Ce guide supplémentaire sur la vente de terrains à Berlin est spécialement destiné à ceux qui vendent leur premier terrain. En complément des étapes, nous jetons également un coup d’œil sur l’évaluation du terrain (situation, découpe, taille, viabilisation, etc. ), les documents et les dossiers généraux et plus spécifiques nécessaires à la vente et … mais commençons par l’étape 1 :

La préparation de la vente

Préparer la vente d’un terrain : Planification et stratégie

Comme pour la vente d’un appartement ou d’une maison, la phase de préparation s’occupe de la planification stratégique. La phase de préparation est décisive pour le succès de la vente, il s’agit ici de planifier correctement le temps, de choisir le bon agent immobilier (pour le bon groupe cible, comme mentionné plus haut), les documents et les dossiers importants pour la vente, à partir desquels le prix proposé (valeur du terrain) sera finalement calculé. Qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir, d’une forêt, d’un champ ou d’un terrain agricole.

Berlin est un endroit très convoité. En même temps, en tant que (premier) vendeur, vous pouvez commettre un nombre extrêmement élevé d’erreurs qui, au final, vous coûtent beaucoup d’argent. Pour une valeur de 5.000.000 d’euros, une perte de 15% seulement représente un préjudice de 750.000 euros. Et nous ne parlons pas encore des terrains de Berlin Mitte. Vous pouvez par exemple obtenir de tels prix à Berlin Pankow.

Mais revenons à l’étape 1 de la préparation :

1. Définir le planning
2. Prendre rendez-vous avec un courtier
3. Rassembler les documents
4. Préparer l’immeuble
5. Déterminerle prix de l’offre
6. Rédiger un exposé

Calendrier et sélection des courtiers

La première chose à faire est de planifier le temps. Pour la vente d’un terrain, il faut compter au moins 3 mois, de la première réflexion jusqu’au rendez-vous chez le notaire et au virement du prix d’achat. Bien sûr, cela peut aller plus vite (l’approche directe et discrète des investisseurs dans le secteur off-market dont nous avons parlé), mais nous voulons donner ici un aperçu général !

Un délai minimum de trois mois avant la vente ne signifie pas qu’il sera vendu au bout de trois mois. C’est surtout le choix du bon agent immobilier qui joue un rôle, tout comme l’évaluation du terrain. Si l’évaluation est trop élevée, vous perdrez des personnes intéressées par votre offre de terrain – même à Berlin !

D’une manière générale, il est clair que vendre sous la pression du temps n’est jamais une bonne option.

Les prix de l’immobilier dans ce pays sont relativement élevés et stables dans presque tous les endroits, car il s’agit de l’un des marchés immobiliers les plus forts au monde. Berlin en particulier connaît un boom depuis longtemps. Les prix au mètre carré augmentent à Berlin, même si le gouvernement de la ville lutte contre cette tendance. Les mesures contre les « spéculateurs » (investisseurs) sont par exemple l’encadrement des loyers (même s’il a été récemment annulé), les décrets sur la rénovation et la modernisation, la transformation de logements locatifs en logements en copropriété, etc.

Berlin : évolution des prix (comparaison)

L’objectif de la plupart des investisseurs : développer des terrains. En d’autres termes, plus il y a d’unités d’habitation, plus la surface constructible est importante, mieux c’est. C’est ce que l’on constate également en regardant le prix demandé pour le mètre carré d’appartements en copropriété à Berlin.

L’évolution des prix des appartements en copropriété à Berlin, de 2012 au 1er trimestre 2021, est énorme. Voici un aperçu du prix moyen, en euros par mètre carré.

• 2012 (Q1) : 1 671 euros / m²
• 2015 (T1) : 2.321 euros / m² (+ 38,9%)
• 2017 (T1) : 3.154 euros / m² (+ 35,9%)
• 2019 (T1) : 3.897 euros / m² (+ 23,5%)
• 2021 (T1) : 4.781 euros / m² (+ 22,6%)

Du 1er trimestre 2012 au 1er trimestre 2021, une augmentation totale de + 168,1 %.

Vendre des terrains en privé ?

D’après mon expérience, sans l’expertise de ventes antérieures, il s’agit d’une véritable expérience et d’un pari risqué qui peut entraîner de nombreuses erreurs dans la vente du terrain. Il est alors souvent conseillé de demander l’aide d’un avocat spécialisé dans l’immobilier, car celui-ci s’y connaît mieux en matière d’économies d’impôts lors de la vente d’un bien immobilier, de finances et autres.

Si vous êtes intéressé(e) par les dangers qui peuvent survenir lors de la vente privée d’un terrain, lisez notre liste des 15 erreurs typiques lors de la vente d’un bien immobilier. Appartement en copropriété, maison, immeuble collectif, terrain :

• Erreurs lors de la vente d’un bien immobilier

Résumons donc brièvement la situation : Si vous vendez à des agents immobiliers bien connectés off market, cela peut aller très vite, parfois moins de 30 jours jusqu’à la transaction, grâce à une approche ciblée d’investisseurs dans le réseau interne. Si vous vendez sur des portails immobiliers, il faut plutôt compter 3 mois et beaucoup de communication avec les particuliers, sans compter les contrôles de solvabilité, etc.

Après avoir planifié le temps nécessaire et choisi un bon agent immobilier, nous continuons avec les documents dont vous avez besoin pour la vente de votre terrain.

Documents pour la vente de terrains

Les documents sont préparés très tôt, car ils servent aussi à évaluer le terrain, nous y reviendrons.

Conseil de lecture : Vendre un bien immobilier : Documents

En règle générale, vous avez besoin des documents suivants avant de vendre un terrain :

1. Carte de terrain ou carte d’immeuble du bureau du cadastre
2. Plan d’aménagement
3. Extrait du registre foncier Office du registre foncier
4. Plan d’occupation des sols
5. Demande préalable de permis de construire
6. Renseignements sur les charges foncières
7. Preuves de mise en valeur
8. Avis de taxe foncière

Préparer le terrain ? L’étape suivante ne devrait-elle pas être l’évaluation du terrain et le prix proposé ? Non, car en n’apportant pas de corrections esthétiques, le prix peut souvent être encore un peu revu à la hausse. Aucune photo n’a encore été prise, aucun exposé n’a été rédigé et aucun investisseur n’a été approché.

Augmentation de la valeur avant l’évaluation du terrain

Voici un petit exemple pratique : lorsque je parle avec mes investisseurs, il s’agit généralement de grandes entreprises, d’instituts ou de family offices. En conséquence, une personne est rapidement envoyée de n’importe où dans le pays pour se faire une idée du terrain, en direct sur place. Comme ça, rapidement en voiture, quelques mètres à pied.

Pour l’exposé, pour l’évaluation mais aussi pour ces visites spontanées, il vaut la peine de jeter un coup d’œil sur les possibilités d’augmenter encore la valeur de votre terrain. De la simple « correction esthétique » aux mesures préparatoires à la viabilisation ultérieure.

Dans notre exemple pratique, il s’agissait d’un terrain de Berlin. Ceux qui connaissent Berlin savent que les terrains vides, sans mesures de sécurité, sont rapidement envahis par les ordures. Si même des immeubles d’habitation sont squattés à Berlin, alors aucun terrain n’est sûr.

Ce ne sont que des détails, mais de la même manière qu’il est possible d’augmenter la valeur d’un bien immobilier par de petites corrections esthétiques ou des rénovations, il est également possible d’optimiser les terrains avant les photos immobilières, avant l’évaluation, avant les premières visites. Il est ainsi possible d’augmenter la valeur d’un terrain en faisant appel à un artisan pour des travaux de rénovation ou à un architecte à Berlin pour de petites mesures de transformation. Il ne s’agit pas d’une plus-value de 5 % ou 10 %, mais même une plus-value de 1 % ou 2 % représente déjà une part importante que vous pouvez empocher en tant que vendeur.

Prix de l’offre : déterminer la valeur du terrain (évaluation)

L’évaluation d’un terrain est soumise à différents facteurs, tout comme l’évaluation de tout bien immobilier. Les facteurs suivants, entre autres, sont déterminants pour l’évaluation des terrains.

Tout d’abord, comme pour tout bien immobilier, il y a l’emplacement.

Situation, situation, situation … aussi pour les terrains berlinois

Il s’agit également de la viabilisation et de l’accès aux transports. Le facteur suivant, dans l’évaluation du terrain, est la taille du terrain. Mais la taille ne fait pas tout, la configuration joue également un rôle. En plus de la taille et de l’agencement, il y a bien sûr aussi la viabilisation, la nature du sol, la valeur indicative du terrain, ainsi que les éventuels sites contaminés et les droits de tiers.

Les détails exacts doivent toujours être discutés et élaborés en collaboration avec votre conseiller (courtier).

En plus de l’emplacement et de la taille, cela devient bien sûr beaucoup plus spécifique : si nous parlons de terrains à bâtir, il s’agit d’échantillons de sol, nous parlons de terrains boisés, puis aussi de changements climatiques, vers des terres agricoles et ainsi de suite. L’évaluation des terrains n’est donc pas aussi simple à résumer que l’évaluation d’un appartement ou d’une maison.

Facteurs de valeur : liste de contrôle

Les facteurs sont importants pour l’évaluation :

• Situation du terrain
• Taille et découpe
• Mise en valeur de la surface
• Nature du sol
• Le degré de construction ou la constructibilité
• Sites contaminés
• Droits des tiers
• Valeur indicative du sol

Types de terrains

A cela s’ajoutent, selon le terrain, des facteurs de valeur dans le domaine de la construction. En fonction des possibilités de construction.

• Terrain boisé ou prairie ; le cas échéant, il est interdit de construire
• Terrain en attente de construction ; peut être construit dans un avenir proche
• Terrain à bâtir brut ; le terrain n’est pas encore viabilisé
• Terrain à bâtir ; construction possible dans le cadre du plan d’urbanisme

Préparation à la vente de terrain – Conclusion

Voici un récapitulatif des différentes étapes. Une check-list simple, composée de 6 points clés, qui vous permet de mieux comprendre le déroulement de la vente d’un terrain.

1. Planification du temps
2. Courtier Rendez-vous
3. Documents
4. Préparer l’immeuble
5. Prix de l’offre
6. Exposé

Lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur d’un terrain, différents facteurs entrent en jeu. Dans ce guide général, nous ne pouvons bien sûr pas transmettre la complexité de chaque évaluation de terrain, mais nous pouvons vous donner ce conseil : posez-vous les questions suivantes :

• Quel type de terrain vendez-vous ? S’agit-il d’un terrain à bâtir, d’un terrain boisé, d’une surface agricole,…
• Quelle est la superficie de votre terrain ?
• Quel type d’utilisation est prévu pour votre terrain ?
• Comment votre terrain peut-il être construit ? Cela signifie la surface du terrain à bâtir (SPB) et le type de maison et / ou d’appartement
• Quelle est la situation de votre terrain par rapport aux transports ?

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