Immobilien AG : Activités, bourse, obligations & avantages

Une société anonyme immobilière (SAI) est une société immobilière qui a la forme juridique d’une société anonyme (SA) ordinaire et dont l’activité principale est axée sur le secteur immobilier. Les actifs de la société sont donc principalement – ou exclusivement – affectés à des investissements immobiliers ou consistent en la construction de biens immobiliers et en leur vente ultérieure.

Les plus grandes sociétés allemandes cotées en bourse dans le secteur de l’immobilier résidentiel (au 31.12.2o19) :

• Vonovia
• Deutsche Wohnen
• LEG
• TAG
• Grand City Properties
• Adler Real Estate
• GAG

Spectre d’activité Immobilien AG – Construction, commerce, administration & Co

L’éventail des activités des sociétés anonymes immobilières se concentre par exemple sur le développement de projets et la construction de biens immobiliers. Il n’est pas rare non plus que cette forme d’entreprise mette l’accent sur la gestion et la distribution de biens immobiliers. Dans l’ensemble, les sociétés anonymes peuvent ainsi participer au commerce immobilier, à l’intermédiation immobilière, à la détention et à la gestion de leur propre portefeuille ou proposer des services correspondants pour des portefeuilles d’investissement étrangers à la société. Les sociétés anonymes immobilières sont particulièrement appréciées pour la location.

Aperçu des activités possibles :

• Développement de projets
  • Construction
• Agence immobilière
  • Acquisition
  • Distribution
• Gestion immobilière
  • Tenir
  • Exploiter
  • Location
• Prestations de services envers des tiers
  • Intermédiation dans les biens immobiliers étrangers à la société

SA immobilière en bourse – Obligations légales & avantages

Les sociétés anonymes immobilières peuvent choisir d’être cotées en bourse ou non. Si tu es actionnaire d’une société anonyme immobilière de conservation et que tu décides d’être coté en bourse, tu es soumis en Allemagne à la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). La loi REIT définit les règles générales qui s’appliquent à ton entreprise et les qualifications que ta société doit présenter pour être admise en tant que société anonyme REIT, ainsi que les règles fiscales qui doivent être prises en compte.

De nombreuses entreprises familiales qui souhaitent travailler dans l’immobilier en tant que SA choisissent délibérément de ne pas être cotées en bourse, car les actionnaires de leur société doivent être limités à leur propre cercle de contacts familiaux et aucune négociation d’actions n’est prévue dans le public.

Société anonyme immobilière cotée en bourse / REIT-AG

La société anonyme REIT se base à l’origine sur une forme d’entreprise américaine, à savoir le « Real Estate Investment Trust » – en abrégé : REIT -, qui a donné son nom à la société anonyme immobilière cotée en bourse. Depuis ses débuts, le trust a connu un essor considérable. Encore peu connue en 1960, cette forme juridique d’entreprise a conquis lentement mais sûrement le monde dans les années 1990 et a acquis une renommée internationale. Avec la promulgation de la loi sur les REIT, la forme juridique de la REIT-AG a ensuite fait son entrée en Allemagne en 2007.

Pour les distinguer plus facilement, les sociétés anonymes allemandes de REIT sont souvent appelées G-REIT, le « G » signifiant « Germany ». Le REIT est parfois mal traduit en allemand par « Immobilienfonds » (fonds immobilier) – il existe toutefois quelques particularités juridiques et économiques par rapport à la forme juridique allemande du fonds immobilier.

Obligations légales selon la REITG – Cotation en bourse, quote-part & Co

Pour que les sociétés anonymes immobilières soient reconnues comme sociétés anonymes REIT et puissent bénéficier des avantages et privilèges correspondants, elles doivent remplir un certain nombre de conditions définies dans la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). L’une de ces règles exige que la société anonyme immobilière soit obligatoirement cotée en bourse. D’autres restrictions concernent le flottant autorisé de la société – c’est-à-dire toutes les actions de l’entreprise réparties entre plusieurs petits investisseurs – ainsi que la participation des actionnaires et la distribution des actions par tête. D’autres conditions réglementent les fonds propres, les actifs immobilisés et le chiffre d’affaires généré par la gestion immobilière de la SA.

Obligations légales pour une société anonyme REIT :

• Siège & direction en Allemagne
• Cotation sur le marché obligatoire
• Flottant lors de l’admission en bourse : au moins 25 %.
• Flottant après l’admission en bourse : au moins 15 %.
• Ratio de fonds propres : au moins 45
• Placements immobiliers (fortune immobilière) : au moins 75 %.
• Revenus de biens immobiliers : au moins 75
• Participation du FPI par actionnaire : 10 % au maximum
• Taux de distribution (bénéfice net) : 90 % au minimum

Petite astuce : les sociétés anonymes immobilières qui sont sur le point d’être cotées en bourse bénéficient d’une période de deux ans pour remplir toutes les conditions nécessaires. Jusqu’à ce que toutes les obligations découlant de la REITG soient remplies, une telle société est considérée comme une pré-REIT.

Avantages pour les sociétés anonymes REIT – Exonération fiscale, avantage concurrentiel & Co

Les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse sont particulièrement appréciées des financiers et des grands investisseurs, car elles sont exonérées de l’impôt sur les sociétés et de la taxe professionnelle, dans la mesure où elles remplissent les conditions légales conformément à la REITG. Comme les biens immobiliers représentent une possibilité de placement particulièrement sûre, il est possible d’amortir les fluctuations inflationnistes et les risques. En outre, l’accès au marché facilite l’achat de parts et la vente d’actions, et les transferts de propriété peuvent être effectués rapidement et avec souplesse.

L’accès au marché des capitaux permet à une société anonyme immobilière de générer habilement des fonds propres qui peuvent ensuite financer l’investissement dans l’immobilier. Les sociétés anonymes immobilières possèdent ainsi un net avantage en termes de vitesse de croissance de leurs fonds propres, ce qui signifie une plus grande compétitivité sur le marché en général. D’autres formes juridiques d’entreprises sont en revanche obligées de thésauriser leurs bénéfices – c’est-à-dire de laisser les bénéfices dans l’entreprise au lieu de les distribuer et de les y accumuler – afin d’augmenter les fonds propres de leur société ou n’ont pas de droit légal à une distribution de bénéfices. Cette forme juridique offre en outre un degré de sécurité considérable, puisque les fonds propres représentent près de la moitié du capital total de la société anonyme.

Avantages pour les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse :

• Pas d’impôt sur les sociétés
• Pas de taxe professionnelle
• Placement sûr grâce aux valeurs réelles (immobilier)
• Une chance de compenser l’inflation
• Achat/vente de parts rapide & facile
• Transfert de parts flexible
• Obtention facile de fonds propres
• Avantage concurrentiel grâce à une vitesse de croissance élevée
• Grande sécurité grâce au ratio de fonds propres

Avantages pour les investisseurs – flux de trésorerie stable, croissance & 90 % de dividendes

Autre avantage : la société anonyme REIT offre également une activité lucrative aux investisseurs. Les sociétés anonymes sont généralement établies pour durer, ce qui permet à l’entreprise d’offrir aux investisseurs un flux de trésorerie stable et une croissance à long terme, sans les exposer à un risque accru. La distribution de dividendes est également très intéressante pour les actionnaires, avec un minimum fixé par la loi à 90% du bénéfice annuel selon le droit commercial.

Avantages pour les investisseurs en SA immobilières :

• Flux de trésorerie stable
• Croissance à long terme de l’entreprise
• Faible risque
• Distribution de dividendes attractive

L’application de la procédure de demi-revenu n’est toutefois pas possible pour les actionnaires en ce qui concerne la distribution des bénéfices. Leurs bénéfices sont intégralement imposés.

Société anonyme immobilière / REIT-AG – Pour qui cela vaut-il la peine ?

Est-ce que tu envisages de créer une société anonyme immobilière ou de prendre une participation dans une société anonyme immobilière existante ? Il s’agit souvent d’une entreprise lucrative pour les entreprises de construction et les sociétés de développement, mais la création d’une société anonyme immobilière peut également être intéressante pour les financiers ou les associés d’un holding immobilier. En outre, les sociétés anonymes immobilières sont également présentes dans les sociétés de construction de logements, les régies immobilières et les grandes sociétés de courtage.

Le droit de propriété du portefeuille immobilier peut être détenu, en tant que placement direct, soit par la société anonyme immobilière elle-même, soit par une autre société immobilière dont les parts sont acquises par la société anonyme immobilière au moyen d’une participation. Souvent, un mélange de placements directs et de placements de tiers est utilisé pour acquérir, détenir ou vendre des biens immobiliers. Grâce au large éventail de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, la cotation en bourse constitue donc un modèle attrayant pour les sociétés immobilières.

SA : création, forme juridique, actions immobilières (liste)

1. Société anonyme (SA)
2. Actions immobilières : liste d’entreprises
3. Immobilier GmbH
4. Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Société anonyme (SA) : fondation, responsabilité, forme juridique & Co.

Société anonyme (AG) – La société anonyme est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et organisée par différents organes. Au lieu d’un directeur, l’entreprise est dirigée par un conseil d’administration composé d’au moins une personne. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise représente principalement le commerce d’actions. Tu souhaites créer une entreprise, seul ou avec d’autres personnes, et en apprendre davantage sur les formes juridiques d’entreprise ? Alors tu es au bon endroit !

• Société anonyme (SA)

Actions immobilières : liste d’entreprises

Action immobilière – Tout le monde ne peut pas se permettre d’investir dans l’immobilier. Mais grâce aux actions immobilières, tout le monde peut participer au marché immobilier et investir de l’argent. Le cours des actions des grands acteurs augmente d’année en année. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE et Patrizia sont quelques-unes des entreprises les plus connues et actives en Allemagne. A cela s’ajoutent plus de 25 autres entreprises. Nous avons ici un aperçu des actions immobilières les plus populaires pour toi en tant qu’investisseur. Mais avant cela, un coup d’œil sur les risques d’une action, la bourse, pour les débutants et les novices. Pour en savoir plus sur le marché immobilier, tes options d’investissement et les cours, consulte notre article sur les actions immobilières.

• Actions immobilières

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH (Sàrl immobilière et de gestion de patrimoine)

Alternative – Dans cet article, tu apprendras les bases sur le thème des sociétés immobilières. En bref : une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation et/ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion de biens immobiliers résidentiels et commerciaux – dans leur propre intérêt ou en tant que service proposé à des tiers – est également un point fort très apprécié des sociétés immobilières et des SARL de gestion de patrimoine. En savoir plus sur les principaux avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ainsi que sur les coûts à prévoir.

• Immobilier GmbH

Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

Différents calculateurs pour répondre aux besoins individuels

Différents outils sont utilisés pour calculer le financement d’une construction. Cela dépend toujours des valeurs que vous souhaitez déterminer. Le financement de la construction ne suffit pas à lui seul pour effectuer les calculs. Avant de prendre possession du bien immobilier, il est important que vous connaissiez les coûts d’entretien. Contrairement à un locataire, vous êtes, en tant que propriétaire, le seul responsable du paiement des charges. Celles-ci ne prennent pas la forme d’un acompte, mais vous réglez les factures individuellement aux fournisseurs d’énergie, à la ville ou à la commune et au ramoneur. D’autres frais sont liés aux taxes de nettoyage des déchets, au service hivernal et au nettoyage des rues.

Coûts et frais

Dans le détail, les coûts et les taxes que vous devez supporter en tant que propriétaire peuvent varier considérablement. Il existe des villes et des communes dans lesquelles le propriétaire individuel ne doit pas payer de frais pour le nettoyage des rues et des routes ou pour le service hivernal. En règle générale, ce n’est le cas que pour les routes privées. Renseignez-vous au préalable sur le montant des charges mensuelles. Incluez également dans votre calcul les frais qui ne sont pas mensuels, mais annuels, semestriels ou trimestriels. Avec le crédit, les charges constituent le montant total de la gestion du logement. Celui-ci est alors assimilé au loyer chaud d’un appartement ou d’une maison dont on n’est pas propriétaire. Les calculateurs d’intérêts et de remboursement, mais aussi les calculateurs de budget et les calculateurs de budget vous aident à garder une très bonne vue d’ensemble réaliste de vos finances avant même d’emménager dans votre propre maison.

Lisez aussi

• Comparateur d’offres
• Calculateur de budget
• Calculateur de budget
• Calculateur des frais d’achat
• Calculateur de loyer
• Calculateur de remboursement
• Calculateur d’intérêts

Ne pas négliger les frais annexes à l’achat

Avec le prix d’achat de la maison, vous n’avez pas encore acquis la propriété. Tout achat immobilier s’accompagne de frais annexes que vous devez connaître et prendre en compte dans le financement de la construction. Parmi ces frais annexes figurent les frais d’agence, l’impôt sur les acquisitions foncières et les frais de notaire. D’autres frais peuvent s’ajouter si vous avez besoin d’un financement intermédiaire et que vous devez supporter les coûts du crédit en même temps que votre loyer. En outre, en tant que maître d’ouvrage, vous êtes tenu de souscrire des assurances. Prévoyez également l’achèvement de base du jardin dans votre financement de construction. Cela comprend l’aménagement d’allées, d’une terrasse et d’une pelouse. Le terrain du jardin doit être nivelé au préalable. De nombreux maîtres d’ouvrage négligent ces coûts et, une fois la construction achevée, n’ont tout d’abord pas d’argent pour réaliser le projet de jardin. Cela entraîne des contrariétés dès l’emménagement dans la maison et une diminution de la qualité de vie.

Il en va de même pour l’achat de meubles de cuisine, pour l’aménagement de la salle de bains et pour l’isolation de la maison. On constate régulièrement que les maîtres d’ouvrage qui ont calculé trop juste renoncent d’abord à l’isolation extérieure. Dans les maisons construites en dur, l’isolation n’est appliquée qu’à la fin des travaux extérieurs. Vous ne devriez jamais renoncer à cette mesure, car la construction peut subir des dommages durables dus à l’humidité. En outre, les nouvelles constructions sont soumises à des règles en matière d’efficacité énergétique. Vous devez impérativement respecter ces prescriptions. Dans le cas contraire, vous risquez de ne pas obtenir l’autorisation de construire votre maison lors de la réception des travaux et vous pourriez ne pas recevoir les subventions.

Bien définir ses priorités

La cuisine et la salle de bains sont des pièces dont vous avez besoin tous les jours. Ne renoncez pas aux finitions par manque d’argent, car cela signifie également un manque de qualité de vie. Calculez plutôt un peu moins cher et utilisez le calculateur pour déterminer votre potentiel d’économie.
Si vous avez déterminé au préalable de manière réaliste le coût total de la construction et que le financement de la construction a été établi sur des bases sûres, vous n’aurez aucun problème à supporter le financement. En outre, vous pouvez achever la construction avant d’emménager, car les différents travaux ont été bien calculés et couverts financièrement. C’est la bonne voie pour bien démarrer dans la vie de propriétaire immobilier.

Aperçu de tous les calculateurs

Nous vous proposons ci-dessous une liste de calculateurs qui peuvent vous aider à calculer les coûts du financement de la construction et les frais courants d’entretien de la maison. Profitez des possibilités de calculer à l’avance tous les coûts et frais. Il s’agit d’une base importante pour un financement de construction solide que vous pourrez supporter pendant des années, voire des décennies :

Comparateur d’offres

Un comparateur d’offres vous permet de déterminer quel financement est le plus avantageux pour vous. Le calculateur énumère le montant du crédit, les intérêts et les frais encourus et présente le montant total. En outre, vous pouvez vous informer sur les mensualités qui sont dues en fonction de la durée. En savoir plus sur le calculateur de comparaison des offres.

Calculateur de budget

Un calculateur de budget devrait être utilisé par le maître d’ouvrage au début de chaque financement de maison. Il détermine le budget dont vous disposez pour le financement de la construction. Le calcul se base sur vos revenus, les fonds propres que vous apportez et l’apport personnel que vous prévoyez. À la fin du calcul, vous obtenez une mensualité que vous êtes sûr de pouvoir payer. À partir de cette mensualité, vous déterminez le prix que vous pouvez payer pour l’achat d’un bien immobilier. Tout sur le calculateur de budget.

Calculateur de budget

Le calculateur de budget est un élément important, qui n’est pas seulement utilisé dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier. Vous avez la possibilité de mettre en parallèle tous les revenus et toutes les dépenses. Vous découvrirez ainsi si vos revenus vous permettent de payer le crédit en plus des dépenses courantes. Découvre tout sur le calculateur de budget.

Calculateur des frais d’achat

Les frais annexes à l’achat sont un facteur important du financement d’une construction. Ils sont rapidement sous-estimés par les maîtres d’ouvrage. Comme ils peuvent représenter un montant à cinq chiffres en fonction de la situation et de la taille du bien immobilier, il faut absolument les prévoir dès le départ. Le calculateur des frais annexes d’achat vous aide à calculer les coûts avec précision. Plus d’informations sur le calculateur des frais accessoires d’achat.

Calculateur de loyer

Vous utilisez un calculateur de loyer si vous pouvez louer tout ou partie d’un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Déterminez le montant que vous pouvez exiger de votre locataire à l’aide du loyer local. Le calculateur de loyer permet également de déterminer la part des charges. Tout sur le calculateur de loyer.

Calculateur de remboursement

Si vous avez conclu un crédit bancaire classique ou un crédit d’encouragement dans le cadre du financement de votre construction, vous payez des mensualités. Celles-ci se composent des intérêts et du remboursement du crédit. Le calculateur d’amortissement vous permet de déterminer la somme que vous remboursez par an. Le rapport entre les intérêts et l’amortissement se déplace au fil des années, car les intérêts sont en principe calculés sur le montant ouvert. Au début de la durée, la part des intérêts est très élevée. Mois après mois, cette tendance s’inverse en faveur du remboursement. La mensualité que vous payez à la banque reste cependant toujours la même. Découvre tout sur le calculateur d’amortissement.

Calculateur d’intérêts

Le calculateur d’intérêts vous permet de déterminer le coût du financement de la construction. Il vous aide à opter pour un financement avantageux. Même une petite différence de taux d’intérêt de quelques points de pourcentage après la virgule peut représenter, sur la durée, plusieurs centaines d’euros par an. Vous les économiserez si vous avez déterminé les coûts à l’aide d’un calculateur d’intérêts et que vous optez pour une offre avantageuse. Plus d’informations sur le calculateur d’intérêts.