Vendre un immeuble locatif [année] : comment ça marche ?

Brève définition : un immeuble locatif ou une maison de rapport, est un bien immobilier loué (immeuble collectif, maison à deux logements, voire une maison individuelle) appartenant à un propriétaire – donc pas une copropriété. Cela signifie que les personnes intéressées par un achat investissent dans un projet généralement plus vaste. C’est pourquoi j’ai rédigé pour vous ce petit guide supplémentaire sur le thème « Vendre un immeuble locatif ».

Tout le monde n’a pas d’expérience dans la vente de biens immobiliers et d’immeubles collectifs, certains sont même confrontés à leur toute première vente immobilière, souvent des héritiers qui sont dépassés par la gestion d’un tel bien, qui est trop éloigné ou qui doit être vendu pour d’autres raisons.

Avant la première vente, il y a bien sûr des choses à savoir, dès l’estimation (importante) de la valeur ! Apprenez ici les bases.

Ils ne vendent pas à des propriétaires occupants. Les investisseurs et les investisseurs en capital qui investissent dans des immeubles locatifs calculent et comparent les chiffres clés. Plus la vente est préparée, plus vous pouvez obtenir un rendement élevé.

Trois facteurs clés s’appliquent aux immeubles locatifs :

• Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement
• Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement
• Locataires, contrats de location et logements vacants

Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement

Les vendeurs se posent de nombreuses questions, mais l’une des plus importantes pour beaucoup est « combien vaut mon immeuble locatif » ? En fin de compte, le marché immobilier, comme tous les autres marchés, est une question d’offre et de demande. C’est pourquoi l’estimation de la valeur comprend, d’une part, le bien immobilier lui-même (objet de la vente) et, d’autre part, le côté de la demande (acheteurs potentiels).

Vérification de la situation : ville, quartier, rue, numéro de maison

Situation (ville, quartier et rue) – l’aspect le plus important, qu’il s’agisse d’une maison locative sous forme d’immeuble, d’une maison individuelle ou d’une maison à deux logements, c’est la situation de votre bien immobilier qui a la plus grande influence sur le prix du terrain et donc sur l’évaluation globale de votre maison.

Prix des terrains

Qu’est-ce que cela signifie ? Un exemple simple : un immeuble locatif situé dans un mauvais quartier C (par exemple Duisbourg en Rhénanie-du-Nord-Westphalie) est moins intéressant pour les acheteurs qu’un bien immobilier situé dans un bon quartier B (Essen en Rhénanie-du-Nord-Westphalie). En conséquence, les prix des terrains sont plus bas dans les emplacements C. Dans les emplacements B, la demande est beaucoup plus élevée, tout comme le prix des terrains. Apprenez-en plus sur l’emplacement des biens immobiliers ici.

Nous y reviendrons dans l’exemple de calcul Munich vs Duisburg.

Heure de vente

Les immeubles locatifs situés en zone A (comme Hambourg) se vendent rapidement, à condition que l’évaluation soit réaliste et que le réseau soit bon. En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes avec des universités, des écoles supérieures et un bon développement général. Il en va de même pour les emplacements B, si le « prix » est correct. Pour les immeubles locatifs situés en zone C, le processus de vente peut prendre un peu plus de temps.

Avec un prix de vente réaliste :

• Emplacement A comme Hambourg – Vente rapide
• Situation B comme Essen – Vendu relativement rapidement
• Situation C comme Duisburg – Relativement long (vente au-dessus du prix)

Rapidement signifie dans l’idéal, avec un acheteur valide, que vous pouvez vous rendre chez le notaire en 2-3 semaines.

Conseil : Confirmation de financement des acheteurs potentiels

Un conseil : avant d’investir beaucoup de « temps » dans un acheteur potentiel, demandez directement une confirmation de financement à sa banque. Ici, le montant du financement de X, pour l’objet X, a déjà été approuvé au préalable par sa banque.

Quartier et développement

Après avoir examiné la macro-situation, nous nous intéressons à la méso-situation, c’est-à-dire au quartier concret. En effet, la situation/le développement de la ville (évolution de la population, démographie, économie, etc.) n’est pas le seul facteur à prendre en compte dans l’évaluation.

La dernière étape consiste à déterminer la micro-situation, c’est-à-dire la rue et le numéro de maison concrets de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez donc procéder à une évaluation de votre immeuble locatif, avec l’expertise d’une tierce personne, vous devez divulguer l’adresse – cherchez donc des partenaires de confiance avec des références.

L’estimation de la valeur n’est possible qu’avec l’adresse (situation) + la visite (état)

Pensez à la différence entre un immeuble locatif situé sur une route principale très fréquentée et, à 200 mètres de là, l’immeuble locatif situé dans un espace vert urbain.

Même rue, qualité et prix des terrains différents

Voici une petite comparaison intéressante :

Prix de vente à Munich / Leipzig / Duisburg – Comparaison !

L’effet de l’emplacement sur la valeur de l’immeuble locatif est donc important. Comparons ici, à titre d’exemple, un immeuble locatif d’une surface habitable de 400 mètres carrés, construit dans une année et dans un état similaires. 400 m² dans des emplacements C comme Duisburg (Rhénanie-du-Nord-Westphalie), B à Leipzig (Saxe) et A à Munich (Bavière).

Munich :

• Quartier : Lehel
• Prix de l’offre : 6.671.000 euros
• Différence Leipzig : + 4,8 millions / + 259 %
• Différence Duisburg : + 6 millions / + 871 %.

Leipzig

• Quartier : Lindenau
• Prix de l’offre : 1.860.000 euros
• Différence Munich : – 4,8 millions
• Différence Duisburg : -1,2 million

Duisbourg

• Quartier : Hochemmerich
• Prix de l’offre : 687.000 euros
• Différence Munich : – 6 millions
• Différence Leipzig : – 1,2 Mio.

La différence entre un immeuble de rapport à Munich (situation A) et à Duisbourg (situation C) est donc de + 871 %.

La situation est suivie d’un regard précis sur son immeuble locatif.

Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement

Plus un bien immobilier demande de travail, moins les investisseurs souhaitent dépenser. Moins il y a de travail, plus les investisseurs sont prêts à payer – une règle empirique simple et sensée.

Le deuxième facteur de valeur est donc l’état de votre immeuble locatif. Est-ce que tout a été entretenu ou y a-t-il peut-être même des retards dans la rénovation de l’ancien immeuble? En fonction de l’ampleur des réparations, cela doit être pris en compte dans le prix de l’offre.

Immobilier ancien existant – Qu’il ait été construit en 1920, 1930 ou 1960, l’immobilier ancien présente des défauts et des inconvénients spécifiques par rapport à la construction neuve. Tout sur la structure du bâtiment, la maçonnerie, l’isolation thermique et acoustique et les réparations et défauts auxquels vous devez vous attendre en tant que propriétaire.

Plus un bien immobilier est ancien, plus la liste des défauts s’allonge. Dans ce guide, que j’ai en fait écrit pour les acheteurs, vous trouverez la quantité typique de biens immobiliers, classés par décennies.

• Année de construction et défauts

Évaluer un immeuble locatif : connaître les méthodes

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier – Si vous souhaitez vendre votre immeuble locatif, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste.

Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité liée à la situation, à la valeur vénale, aux biens immobiliers comparables, à la substance du bâtiment, etc. et que vous puissiez éviter les erreurs lors de la vente, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

• Évaluer un immeuble locatif

Une comparaison 1A de Leipzig, effort dans la rénovation (pour le côté acheteur) ou bien immobilier existant bien entretenu, la différence est immense.

Locataires, contrats de location et logements vacants

Facteur 1) situation, facteur 2) substance, le troisième grand poids dans l’estimation de la valeur sont les locataires et les contrats de location lorsqu’il s’agit de la vente d’immeubles locatifs. La liste des locataires et l’historique des locataires jouent ici un rôle central. Quels locataires avez-vous dans votre immeuble ? Quelles conditions ont été convenues et comment les locataires s’acquittent-ils de leurs obligations de paiement ?

Toutes les maisons ne sont pas entièrement louées, certaines sont même inoccupées. Le taux de vacance est naturellement plus élevé dans les quartiers C que dans les quartiers B ou A, où les logements sont toujours rares.

En ce qui concerne les locataires, mais aussi l’état du bien immobilier, des documents sont parfois nécessaires pour l’estimation concrète de la valeur. Les agents immobiliers, les investisseurs et les promoteurs immobiliers très expérimentés se contentent d’une visite de la maison.

Vous en apprendrez plus tout à l’heure, dans les 18 étapes de la vente.

Enfin, une question importante pour ceux qui vendent pour la première fois :

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Pour ceux qui vendent pour la première fois, un bon agent immobilier expérimenté est indispensable.

En fait, un courtier vous soulage de beaucoup, vraiment beaucoup de travail.

Dans le cas de votre maison locative, il ne s’agit pas d’un simple appartement en copropriété que l’on peut mettre sur un portail immobilier afin de trouver des acheteurs qui achètent pour leur propre usage, un nombre d’acheteurs élevé en conséquence.

Les maisons à louer sont plutôt négociées au sein de réseaux personnels, d’agents immobiliers expérimentés, avec une bonne réputation et un bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs.

En fait, une grande partie des biens immobiliers sont vendus par l’intermédiaire d’agents immobiliers, en particulier lorsqu’il s’agit de grands biens, d’immeubles ou de nouvelles constructions avec de nombreuses unités d’habitation à vendre.

Celui qui fait des erreurs lors de la vente d’un bien immobilier paie un prix d’apprentissage élevé. Les biens immobiliers qui se vendent le mieux sont ceux qui sont présentés de manière professionnelle. C’est pourquoi les agents immobiliers obtiennent les prix de vente les plus élevés. En moyenne, 72% de tous les biens immobiliers sont vendus par des agents immobiliers (source : Office fédéral des statistiques). Voici un aperçu des grandes villes :

1. Berlin avec agent immobilier: 78,6
2. Düsseldorf avec un agent immobilier: 76,0%.
3. Hambourg avec agent immobilier: 65,1
4. Cologne avec un agent immobilier: 63,0%.
5. Stuttgart avec agent immobilier: 56,8
6. Munich avec agent immobilier: 55,2%
7. Francfort avec un agent immobilier: 53,3%

Cependant, il est important de connaître les étapes de la vente, car cela vous permettra de trouver de bons agents immobiliers expérimentés pour votre vente. Ces connaissances vous permettront également de créer votre propre réseau, par exemple si vous envisagez de participer davantage au marché immobilier à l’avenir.

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Après avoir appris beaucoup de choses sur la valeur ou l’estimation de la valeur des maisons en location (et des immeubles de rapport), il s’agit maintenant de vendre concrètement une maison. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une maison à deux logements ou d’un immeuble, tous les types de maisons locatives se vendent finalement de la même manière, en passant par 18 étapes – à moins que vous ne connaissiez par hasard un acheteur privé et que vous puissiez ainsi sauter certaines étapes comme l’exposé, la communication avec les personnes intéressées et la visite.

Comment vendre dans un immeuble locatif en 18 étapes :

Préparation : Préparer et évaluer l’immeuble locatif

Préparer l’immobilier et la vente

• Planification financière et date de vente
• Faire appel à un agent immobilier
• Dossiers et documents
• Augmenter la valeur des biens immobiliers
• Déterminer le prix de l’offre
• Rédiger un exposé

Phase de vente : acheteurs potentiels et négociation

Commercialiser un bien immobilier et trouver des acheteurs

• Commercialiser un bien immobilier
• Contact avec les acheteurs potentiels
• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
• Contrôle de solvabilité
• Dates de visite
• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : remise d’un immeuble locatif

Contrat de vente jusqu’à la remise

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire
• Rendez-vous chez le notaire
• Inscription au registre foncier et traitement des paiements
• Remise du bien immobilier
• Frais de notaire & commission de courtage
• Payer des impôts

Bonne chance pour la vente !

Vous avez des questions, vous voulez une évaluation de notre part, avec option d’achat ? Très volontiers, vous trouverez ici mes coordonnées.

6 fournisseurs en comparaison ! Vainqueur du test + classement

Voici la liste des gagnants des tests ! Après la liste, vous trouverez encore une fois tous les calculs détaillés concernant les frais d’utilisation et l’augmentation de la valeur.

Deutsche Teilkauf – Meilleur rapport qualité/prix

La première place selon les conditions de la 1ère étape de la vente partielle et de la 2ème étape de la vente totale est actuellement occupée par Deutsche Teilkauf (état au 01/22).

• Rémunération d’utilisation par an = 2,89 % = 241 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 41,53 %.
• Faire évaluer sur Deutsche Teilkauf

Ancre domestique – Meilleures conditions

Fait partie de Deutsche Teilkauf, presque identique, seulement +1 euro pour les coûts mensuels d’utilisation.

• Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 41,53 %.
• Faire évaluer sur Ancre de maison

Facteur de valeur

Avec 29,13 %, la plus-value sur 15 ans est de – 12,4 % par rapport à la première et à la deuxième place. De même, + 1 euro par mois, par rapport au vainqueur du test.

• Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 29,13 %.
• Faire évaluer le facteur de valeur

Vente partielle One

Teilverkauf One propose des conditions équitables pour les vendeurs avec Deutsche Teilkauf et Hausanker.

• Rémunération d’utilisation par an = 2,89 % = 241 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 28,50 %.
• Faire évaluer sur Vente partielle One

Prévoyance habitation

Avec Prévoyance Habitation, vous payez également + 1 euro par mois par rapport au vainqueur du test. En ce qui concerne les ventes totales, Prévoyance Habitation se situe actuellement à – 15,19 % par rapport à la première et à la deuxième place.

• Rémunération d’utilisation par an = 2,90 % = 242 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 26,34 %.

Engels & Völkers

• Rémunération d’utilisation par an = 2,75 % = 229 euros
• Augmentation de la valeur (vente totale) = + 25,33 %.

Deutsche Teilkauf – Vainqueur du test

Aperçu des conditions (source : calculateur deutsche-teilkauf.de).

• Évaluation sur : Achat partiel allemand

Rémunération de l’utilisation : 241 € / mois / 2,89 % par an

• Pourcentage : 20%.
• Rémunération de l’utilisation : 241 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

• Rémunération de l’utilisation / an = 2.892 euros
• % par an = 2,89 %.

Total des ventes : + 41,53 % de plus-value

Vente totale en cas de rachat partiel par Deutsche après 15 ans, plus-value et frais inclus.

• Valeur dans 15 ans : 699 128 euros
• Part restante : 566 103 euros
• Frais : Pas de frais de mise en œuvre
• Deuxième versement : 566 103 euros

Plus-value et frais en % :

• Augmentation de valeur : 41,53
• Frais : 0 %.
• Deuxième versement : 41,53

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 566 103 euros.

Ancre de maison

Hausanker fait partie de Deutsche Teilkauf. Les conditions sont presque identiques. Seuls les frais d’utilisation sont de + 1 euro par mois. Aperçu des conditions (source : calculateur hausanker.de).

• Évaluation sur les ancres domestiques

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

• Pourcentage : 20%.
• Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

• Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
• % par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 41,53 % de plus-value

Vente totale en cas de rachat partiel par Deutsche après 15 ans, plus-value et frais inclus.

• Valeur dans 15 ans : 699 128 euros
• Part restante : 566 103 euros
• Frais : Pas de frais de mise en œuvre
• Deuxième versement : 566 103 euros

Plus-value et frais en % :

• Augmentation de valeur : 41,53
• Frais : 0 %.
• Deuxième versement : 41,53

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 566 103 euros.

Facteur de valeur

Chez Wertfaktor, vous pouvez vendre un bien immobilier d’une valeur de 500.000 euros seulement à partir de 20%, au maximum à 50%. Aperçu des conditions (source : calculateur Wertfaktor.de).

• Évaluation sur le facteur de valeur.

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

• Pourcentage : 20%.
• Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

• Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
• % par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 29,13 % de plus-value

Vente totale en cas de facteur de valeur après 15 ans, y compris la plus-value et les frais.

• Valeur dans 15 ans : 673.000 euros
• Part restante : 538 400 euros
• Frais : – 21 872 euros
• Deuxième versement : 516 528 euros

Plus-value et frais en % :

• Augmentation de valeur : 34,60
• Frais : 4,06%.
• Deuxième versement : 29,13
• Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 538 368 euros.

Prévoyance habitation

Aperçu des conditions (source : calculateur hausvorsorge.com) :

Rémunération de l’utilisation : 242 € / mois / 2,90 % pa.

• Pourcentage : 20%.
• Rémunération de l’utilisation : 242 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

• Rémunération de l’utilisation / an = 2.904 euros
• % par an = 2,90 %.

Total des ventes : + 26,34 % de plus-value

Vente totale en cas de prévoyance maison après 15 ans, plus-value et frais inclus.

• Valeur dans 15 ans : 672 934 euros
• Part restante : 538 347 euros
• Frais : – 32 974 euros
• Deuxième versement : 505 373 euros

Plus-value et frais en % :

• Augmentation de valeur : 34,59
• Frais : 6,12%.
• Deuxième versement : 26,34
• Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 561.813 euros.

Engels & Völkers

La 5e place du classement des acheteurs partiels est occupée par Engels & Völkers avec les conditions suivantes en aperçu (source : calculateur ev-liquidhome.com) :

Rémunération de l’utilisation : 229 € / mois / 2,75 % pa.

• Pourcentage : 20%.
• Rémunération de l’utilisation : 229 euros

Rémunération d’utilisation après vente partielle en % :

• Rémunération de l’utilisation / an = 2.748 euros
• % par an = 2,75 %.

Total des ventes : + 25,33 % de plus-value

Vente totale chez Engels & Völkers Liquidhome après 15 ans, plus-value et frais inclus.

• Valeur dans 15 ans : 672 934 euros
• Part restante : 538 347 euros
• Frais : – 37 011 euros
• Deuxième versement : 501 336 euros

Plus-value et frais en % :

• Augmentation de valeur : 34,59
• Frais : 6,86%.
• Deuxième versement : 25,33
• Attention : vente totale inférieure à l’inflation

Le produit total s’élève donc (en 15 ans) à 560 086 euros.

L’achat partiel est-il judicieux ? Comparaison vente partielle + crédit

Achat partiel – Peut-on vendre une partie de sa maison ? Oui. Vendre une partie de son bien immobilier, continuer à y vivre, cela semble tentant, surtout s’il y a de l’argent à gagner immédiatement. La maison mitoyenne, la maison individuelle ou même l’appartement en copropriété dans un immeuble collectif. Vous avez certainement déjà vu les annonces publicitaires des nombreux prestataires d’achat partiel. Cette offre d’achat s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés qui ont besoin d’argent, par exemple pour une retraite plus agréable. Mais l’achat partiel est-il vraiment judicieux ? Un coup d’œil sur les coûts d’utilisation et une petite comparaison, qu’est-ce qui est « plus avantageux » : l’achat partiel ou le crédit immobilier ?

Tout d’abord, une définition rapide et succincte.

Qu’entend-on par achat partiel ?

Dans le cas d’un achat partiel, vous vendez une partie de votre bien immobilier à une entreprise financière. En échange, vous recevez le prix d’achat (indépendamment des banques / crédits), en fonction de la part de votre bien immobilier que vous souhaitez vendre. L’entreprise financière devient alors le propriétaire partiel. Vous devenez ainsi une communauté de propriétaires composée de deux parties.

Bien entendu, aucune autre personne n’emménage dans votre bien immobilier, vous restez le seul occupant. Mais en tant qu’ancien propriétaire unique, vous payez maintenant une redevance pour l’utilisation de la partie du bien immobilier qui ne vous appartient plus entièrement après l’achat partiel – comparable à un loyer. Cette rémunération est appelée « indemnité d’occupation » ou « redevance d’occupation ».

Avantage ! Vendu rapidement, payé rapidement

On pourrait donc qualifier d' »avantage » :

• Méthode de financement indépendante des banques

Un inconvénient ? Comparaison des coûts d’utilisation

Comme décrit dans l’introduction, l’offre « achat partiel » s’adresse en particulier aux propriétaires immobiliers âgés.

« Les banques n’accordent pas / peu de crédits aux personnes âgées »

C’est un préjugé fréquent. C’est pourquoi la publicité sur « l’achat partiel de votre bien immobilier » fonctionne si bien actuellement. Toutefois, les frais consécutifs ne sont souvent pas pris en compte. Si vous vendez par exemple 25% de votre bien immobilier et que vous payez ensuite 300 euros par mois de frais d’utilisation, vous devez absolument comparer ce montant avec un crédit immobilier normal, ou plus précisément un prêt hypothécaire.

Rémunération de l’utilisation en cas de vente partielle – Inconvénient

Passons maintenant aux « coûts induits ».

Qu’est-ce que la rémunération mensuelle ? Beaucoup font actuellement de la publicité en disant que c’est « simple », « agréable », « pas de banque ». C’est vrai. Mais le prix à payer est élevé. Surtout, les frais courants qui surviennent lors de l’achat partiel à des entreprises financières. L’entreprise financière devient copropriétaire. La partie vendue du bien immobilier, est remise à votre disposition.

Vous ne cédez donc pas « la moitié » du jardin ou une partie de vos chambres : vous continuez à utiliser seul votre bien immobilier.

En contrepartie, vous payez une « indemnité d’utilisation ».

Montant de l’indemnité d’utilisation

Le dédommagement demandé par l’entreprise financière pour l’utilisation de la propriété est généralement de

entre 3 et 5 % de la somme versée

La somme se rapporte toujours à 1 an.

Comparaison crédit immobilier : 2-4% moins cher

Combien payez-vous actuellement pour un crédit immobilier « classique » ? Grâce à la phase de taux d’intérêt bas, vous ne payez actuellement que :

environ 1% de la somme versée

Prix d’achat total généralement inférieur à l’inflation – inconvénient

Si vous réfléchissez bien au calcul en ligne de l’étape 2) de l’achat total, vous constaterez que vous n’indiquez aucune région(emplacement du bien immobilier) de la propriété. Par conséquent, l’augmentation de valeur est une valeur très approximative. Prenons cette valeur comme base.

Facteur inflation – Si vous ajoutez maintenant comme deuxième facteur l’inflation qui, selon la Banque centrale européenne, devrait se situer à 2% par an, mais qui se situe actuellement même à 5% (situation au 01/22), vous constatez que le taux d’inflation est de 5% :

La plus-value de seulement 25 %, 30 % en 15 ans, ne compense même pas l’inflation.

Vente partielle d’un bien immobilier

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, la vente totale, la plus-value calculée en fonction de l’inflation et une comparaison de ce qui est « plus avantageux » : la vente partielle ou le crédit immobilier alternatif, plus particulièrement le prêt hypothécaire ? Sans oublier les impôts, la vente en communauté, le divorce et bien d’autres choses encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier

« Vendre la moitié de la maison »

Beaucoup se posent la question de savoir si je peux vendre la moitié de ma maison tout en en étant l’unique occupant ? La réponse est simple : oui !

Au plus tard lorsque les enfants quittent la maison, parfois aussi le partenaire, la propre maison devient rapidement grande, parfois trop grande. On ne veut pas non plus se séparer, mais on a tout de même besoin d’argent rapidement. La solution pour beaucoup : La vente partielle.

Dans ce guide, vous apprendrez tout ce qui est important pour la première étape de la vente partielle.

• Qu’est-ce que la vente partielle ?
• Combien vais-je recevoir pour ma maison ?
• Quels sont les coûts induits ?
• Est-ce que je peux aussi tout vendre plus tard ?
• …

Vente partielle d’une maison : qu’est-ce que c’est ?

Commençons par définir la vente partielle d’une maison.

Que signifie la vente partielle de la maison ?

Comme nous l’avons déjà expliqué dans l’article comparatif des fournisseurs de vente partielle, la vente ou l’achat partiel consiste à vendre une partie de votre maison à une société financière. En contrepartie, vous recevez rapidement le prix d’achat proportionnel, indépendamment des banques / crédits.

Vous êtes ainsi une communauté de propriétaires composée de deux parties.

Vendre 10%, 20%, 50% de la maison

Les différents fournisseurs achètent des parts de maisons comprises entre 20% et 50%. Pour des valeurs immobilières plus élevées (7 chiffres), il est parfois possible de ne vendre que 10% de la maison.

• Jusqu’à 1 million de valeur de maison = 10 à 50
• Plus d’un million de valeur de la maison = 10-50%.

En option, vous pouvez également planifier directement la vente totale dans X années. Vous en saurez plus plus tard.

Rémunération de l’utilisation = loyer de votre maison

Après une vente partielle = vous devez payer une redevance d’utilisation

L’entreprise financière devient propriétaire partiel. Vous payez une redevance mensuelle, une sorte de « loyer » pour la partie de votre maison que vous avez vendue. Selon le fournisseur, cette redevance s’élève à environ ~ 3% par an. (par an). Un calcul simple et rapide de la redevance.

• Rémunération de l’utilisation (maison) : 3% par an

Formule Frais d’utilisation (selon le fournisseur) par mois :

• Rémunération mensuelle = 3% * prix d’achat (part) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Vous payez ainsi 250 euros par mois.

Rémunération de l’utilisation pour 100.000 euros = 250 euros / mois

Comme toujours, cela dépend du fournisseur. Tu trouveras tous les prestataires ici dans Achat partiel d’une maison : comparaison.

C’est ainsi que l’entreprise financière se refinance.

Quel est le désavantage ? Redevance d’utilisation vs. crédit immobilier

Avoir de l’argent facilement et rapidement pour sa propre maison, c’est une offre vraiment séduisante. C’est pourquoi vous devriez jeter un deuxième coup d’œil aux différentes offres d’achat partiel de maisons. Pourquoi ?

Celui qui recourt à l’offre simple reçoit rapidement de l’argent. En échange, vous payez dès maintenant la redevance mensuelle d’utilisation. Beaucoup utilisent cette offre parce qu’ils pensent que je ne peux pas obtenir de crédit immobilier. Pourtant, ils sont bien plus avantageux ! Actuellement, vous ne payez ici que 1% par an, au lieu de 3% ou plus, comme pour l’achat partiel.

Comparaison achat partiel / crédit immobilier :

• Vente partielle / mois = 250 euros
• Prêt hypothécaire / mois = 85 euros

Retenez donc, pour faire simple

Crédit immobilier 66% moins cher !

Il vaut donc la peine de discuter avec votre banque habituelle et peut-être avec 2 ou 3 autres alternatives.

Devez-vous payer des impôts en cas de vente partielle ?

Pour la vente directe d’un bien immobilier, vous ne devez tenir compte que d’une seule taxe, la taxe de spéculation. De manière générale, la taxe de spéculation s’applique lorsque vous achetez et revendez un bien immobilier dans un délai de 10 ans. Par conséquent, le moment où votre bien immobilier est revendu est important, même s’il s’agit d’une vente partielle.

• Taxe de spéculation

Vente partielle d’un bien immobilier : avantages, inconvénients, impôts & Co.

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, la vente totale, la plus-value calculée en fonction de l’inflation et une comparaison de ce qui est « plus avantageux » : la vente partielle ou le crédit immobilier alternatif, plus particulièrement le prêt hypothécaire ? Sans oublier les impôts, la vente en communauté, le divorce et bien d’autres choses encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier
• Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Habiter à Neuhausen-Nymphenburg : le plus grand quartier de Munich, un lieu de résidence attractif

Neuhausen-Nymphenburg enthousiasme par sa situation de premier ordre, ses bonnes liaisons avec les autres quartiers de la ville et sa vie colorée. Des gourmandises typiquement bavaroises aux après-midi de détente au château de Nymphenburg, en passant par les virées shopping au centre du quartier, il règne à Neuhausen-Nymphenburg une pure joie de vivre.

Bienvenue à Munich : La capitale de la Bavière

Une qualité de vie élevée, un faible taux de chômage, une économie en plein essor et une nature à couper le souffle font le charme de Munich. Ainsi, ce ne sont pas seulement les couples, les familles et les étudiants qui peuvent s’enthousiasmer pour la capitale romantique de la Bavière, mais aussi les entrepreneurs et les investisseurs. Ainsi, Munich fait partie, avec Berlin et Hambourg, des principaux sites économiques d’Allemagne.

Neuhausen-Nymphenburg : Carte & Situation

Neuhausen-Nymphenburg est un quartier d’environ 100 233 habitants qui s’étend du Marsfeld, à la périphérie du centre-ville, jusqu’au parc du château de Nymphenburg à l’ouest. Il s’étend du nord au sud, du parc olympique jusqu’aux voies ferrées de la gare centrale de Pasing, en passant par la colonie de villas de Gern. À l’est, le quartier jouxte Schwabing, lieu de résidence très apprécié, et Maxvorstadt, ainsi que la vieille ville de Munich, ne sont pas très loin.

Voici la carte et la situation de Neuhasen-Nymphenburg :

Sites touristiques, monuments & Co.

Le quartier populaire de Neuhausen-Nymphenburg est certes assez central et possède donc beaucoup moins d’espaces verts et de nature intacte, comme le Tegernsee, Grünwald & Co., mais le château de Nymphenburg avec son jardin, comme la célèbre maison héraldique à la périphérie du quartier et les nombreux bâtiments historiques de maître compensent cet inconvénient.

Voici un aperçu des sites touristiques les plus connus :

• Château de Nymphenburg
• Parc olympique
• Parc du château de Nymphenburg
• Maison des armoiries
• Jardin botanique de Munich
• Église du Sacré-Cœur

Personnalités célèbres : Sara Nuru, Philip Lahm & Helmut Fischer

La popularité de Nymphenhausen ne date pas d’hier. Depuis des décennies, ce quartier tendance est considéré comme un lieu de résidence convoité par les hommes politiques, les musiciens, les artistes et les acteurs. Ainsi, l’acteur Helmut Fischer et le footballeur Philip Lahm y sont nés, l’auteur Ellis Kraut y a vécu et le top model Sara Nuru a également grandi à Nymphenburg. Si vous souhaitez acheter un terrain à Nymphenburg, il est donc tout à fait possible que vous y croisiez l’un ou l’autre visage connu du cinéma et de la télévision.

Les célébrités suivantes sont liées à Neuhausen-Nymphenburg comme lieu de naissance ou d’adoption :

• Sara Nuru
• Philip Lahm
• Helmut Fischer
• L’herbe d’Ellis
• Carl Orff
• Ludwig Scharl

Visite de la ville : Une visite de Neuhausen-Nymphenburg

Rejoignez-nous dans notre visite de l’époustouflant Neuhausen-Nymphenburg !

Bothmerstraße : une architecture à couper le souffle & un bâtiment Art nouveau

Château de Nymphenburg

Immobilier & prix au mètre carré à Neuhausen-Nymphenburg

Le marché immobilier de Neuhausen-Nymphenburg est coloré, diversifié et en plein essor ! Qu’il s’agisse d’un bungalow exclusif, d’un loft spacieux avec vue sur le parc du château ou d’une villa romantique de style Art nouveau, chacun y trouvera son compte. Découvrez ici les prix au mètre carré auxquels vous pouvez vous attendre et pourquoi il vaut la peine de louer votre bien immobilier.

Acheter une maison individuelle ou une maison jumelée : Maison ancienne & nouvelle construction

La forte demande de biens immobiliers à Nymphenburg se reflète également dans les prix d’achat actuels. Si vous souhaitez acheter une maison, vous pouvez compter ici sur un prix au mètre carré compris entre 9.000 et 10.000 euros. Pour les appartements, en revanche, tout dépend de l’année de construction. Alors qu’un appartement ancien coûte environ 6.400 euros par mètre carré, vous pouvez compter sur près de 2.000 euros de plus par mètre carré pour un appartement neuf.

Augmentation de 15% !

Dans l’ensemble, on constate une nette augmentation des prix d’achat. Ainsi, les prix au mètre carré ont augmenté de près de 15,1% l’année dernière. Pour les logements existants, cela représentait 3,6% et pour les logements neufs, 2,8% en moyenne.

• Maison de plus de 3 ans : 9.812 €/m².
• Maison de moins de 3 ans : 9.831 €/m².
• Logement de plus de 3 ans : 6.392 €/m².
• Logement de moins de 3 ans : 8.577 €/m².

Louer un appartement, une maison ou un terrain

Les prix des loyers ont également fortement augmenté. Pour les maisons, la variation a été de près de 11%, pour les appartements existants de 1,8% et pour les appartements neufs de 11,4% en moyenne.

Voici un aperçu des prix de location :

• Louer une maison : 20,45 €/m
• Location d’un appartement existant : 15,74 €/m².
• Location d’un appartement neuf : 20,16 €/m².

Rendement locatif : immeuble d’habitation comme placement financier

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier en tant que placement financier et vous souhaitez maintenant acheter un immeuble pour le louer de manière lucrative ? Les rendements locatifs peuvent être intéressants :

• Logement existant : 3,0
• Logement neuf : 2,8

Conclusion : Vivre & habiter à Neuhausen-Nymphenburg

L’emplacement de premier choix, l’atmosphère détendue et le paysage urbain à couper le souffle font de Neuhausen-Nyphenburg l’un des quartiers tendance les plus branchés de Munich. Depuis des décennies, le quartier séduit des visages célèbres, des artistes connus et des sportifs célèbres de tout le pays. Cela se reflète également dans le prix du mètre carré. Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier comme placement financier ou acheter ici votre propre maison exclusive comme résidence permanente – à Neuhausen-Nymphenburg, vous êtes entre de bonnes mains !

Munich, en Allemagne : Immobilier en Bavière

Munich est la ville la plus peuplée de Bavière et la troisième plus grande commune d’Allemagne. Avec environ 4.800 habitants au kilomètre carré, la métropole bavaroise est en outre la commune la plus densément peuplée d’Allemagne. Les chiffres confirment l’augmentation de la population. De plus en plus de personnes souhaitent vivre dans la métropole bavaroise. La proximité des Alpes et de l’Autriche voisine rend Munich très attractive.

Munich est l’une des métropoles économiques d’Allemagne. Elle est également célèbre pour sa qualité de vie élevée et la nature environnante. Le ski dans les Alpes ou la randonnée, ainsi que d’innombrables lacs pour les activités estivales se trouvent à proximité immédiate, sans parler de la côte italienne au sud.

L’un des quartiers les plus populaires de Munich est la vieille ville. Celle-ci est particulièrement connue pour son style médiéval. Les nombreuses boutiques phares de marques internationales ou de costumes bavarois dans la zone piétonne sont très fréquentées et rendent la vieille ville de Munich très attractive. Sur la Marienplatz centrale, la foule se rassemble pour observer le carillon avec des personnages grandeur nature sur la tour de l’hôtel de ville néogothique. Si l’on souhaite se détendre dans un Biergarten, le Viktualienmarkt offre un large choix de stands d’épicerie fine et de Biergärten.

• Immobilier Munich

Vendre un bien immobilier : procédure + check-lists

Il existe de nombreux types de biens immobiliers et chaque type de bien s’adresse à des groupes d’acheteurs (groupes cibles) bien spécifiques. Appartement en copropriété, maison, villa, immeuble collectif ou même terrain. Mais les raisons de la vente sont également importantes (lorsqu’il faut aller vite). La vente de biens immobiliers peut avoir les raisons les plus diverses, y compris des cas « urgents » comme la menace d’insolvabilité, le divorce ou encore la maison de famille héritée avec la grande question : que faire ? Garder, louer et gérer ou vendre ?

Situation, situation, situation ! Voici encore un regard particulier sur une sélection de grandes villes :

• Berlin
• Düsseldorf
• Francfort
• Hambourg
• Cologne
• Munich
• Stuttgart

Vendre un bien immobilier : A quoi faut-il faire attention ?

Dans ce guide, vous apprendrez toutes les étapes clés de la vente. Il s’applique à tous les types de biens immobiliers, de l’appartement en copropriété à l’immeuble collectif. Vous trouverez ici les particularités concernant les immeubles collectifs : Vendre un immeuble collectif. Démarrons pas à pas dans le domaine de la vente immobilière.

Lors de nos entretiens de conseil, ce sont les 8 questions les plus fréquemment posées par nos clients :

• Quelle est la meilleure façon de vendre un bien immobilier ?
• Quand dois-je vendre mon bien immobilier ?
• Que faut-il clarifier avant le début de la vente ?
• Vendre un bien immobilier en privé ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier ?
• À quel prix pouvez-vous proposer votre bien immobilier ?
• Quels paragraphes devraient ou ne devraient pas figurer dans le contrat de vente ?
• Devez-vous mentionner les défauts connus dans le contrat de vente ?
• Quand la vente d’un bien immobilier est-elle exonérée d’impôt ?

Dans tous les domaines :

L’emplacement et le type de bien immobilier déterminent en grande partie le prix de vente de votre bien.

Commençons par le déroulement en 3 phases – voici comment vendre votre bien immobilier !

Les 3 phases de la vente immobilière

1. Préparation : Préparer la propriété et la vente
1. Planification financière et date de vente
2. Faire appel à un agent immobilier
3. Dossiers et documents
4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
5. Déterminer le prix de l’offre
6. Rédiger un exposé
2. Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
1. Commercialiser un bien immobilier
2. Contact avec les acheteurs potentiels
3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
4. Contrôle de solvabilité
5. Dates de visite
6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
2. Rendez-vous chez le notaire
3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
4. Remise du bien immobilier
5. Frais de notaire & commission de courtage
6. Payer des impôts

Dans ce guide, vous apprendrez toutes les étapes une par une. Parfait pour ceux qui vendent leur première propriété.

Astuce ! Cliquez sur les liens complémentaires (en gras) et revenez en arrière, vous apprendrez ainsi tout ce qui est important pour la vente d’un bien immobilier !

Préparation : Préparer la propriété et la vente

Avant de vendre un bien immobilier, il faut anticiper, comme pour tous les projets d’entreprise rentables, avec un bénéfice suffisant à la fin des négociations. L’un vend l’un des X biens immobiliers de son propre portefeuille, il a donc peu de contraintes de temps. Quelqu’un d’autre vend son propre logement (usage personnel) et a besoin du capital pour financer un nouveau bien immobilier, ce qui crée une pression temporelle lors de la vente.

Par conséquent, étape 1 : « Planification temporelle et, le cas échéant, financière ».

Planification financière et date de vente

Deux aspects sont donc particulièrement importants lorsqu’il s’agit de préparer la vente. Un planning prévisionnel réaliste et une première planification financière approximative (pour les grandes propriétés, les quartiers et autres). Il faut non seulement fixer une date réaliste pour la vente, mais aussi prévoir tous les frais annexes.

• Planification financière et date de vente

Faire appel à un agent immobilier : tâches & avantages

Vendre avec ou sans agent immobilier ? Une grande partie fait confiance à l’agent immobilier, mais ce n’est pas seulement à cause de ces différentes procédures et processus, notamment le temps personnel, qui est un bien précieux pour la plupart des vendeurs. C’est pourquoi nous recommandons toujours de vendre votre maison ou votre appartement avec un agent immobilier. Un agent immobilier expérimenté connaît parfaitement le marché actuel, possède son propre réseau d’acheteurs et puise dans son expérience.

• Faire appel à un agent immobilier

Celui qui fait des erreurs lors de la vente d’un bien immobilier paie un prix d’apprentissage élevé. Les biens immobiliers qui se vendent le mieux sont ceux qui sont présentés de manière professionnelle. C’est pourquoi les agents immobiliers obtiennent les prix de vente les plus élevés. En moyenne, 72% de tous les biens immobiliers sont vendus par l’intermédiaire de courtiers (source : Office fédéral des statistiques).

1. Berlin avec agent immobilier : 78,6
2. Düsseldorf avec un agent immobilier : 76,0%.
3. Hambourg avec agent immobilier : 65,1
4. Cologne avec un agent immobilier : 63,0%.
5. Stuttgart avec agent immobilier : 56,8
6. Munich avec agent immobilier : 55,2%
7. Francfort avec un agent immobilier : 53,3%

Vendre soi-disant « gratuitement », c’est-à-dire de manière privée et sans agent immobilier, comporte des risques et rend la vente ainsi que l’ensemble de la transaction (de l’évaluation au notaire et à l’acte de vente) sujettes à erreurs.

Documents : Certificat énergétique & Co

De quels documents a-t-on besoin pour préparer la vente ? Avant d’en venir à la commercialisation des biens immobiliers, vous devez d’abord organiser tous les documents et dossiers importants qui seront nécessaires à la vente. Cela peut prendre un certain temps. Découvrez ici les documents dont vous avez besoin pour vendre votre maison ou votre appartement.

• Dossiers et documents

Augmenter la valeur de l’immobilier : appartement et maison

En matière de préparation, il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour influencer positivement le prix de vente de votre bien immobilier. Selon le bien immobilier, le type de construction, l’état et les possibilités, la palette va de l’amélioration visuelle, par exemple par du personnel spécialisé dans le nettoyage, à la rénovation et à la modernisation pour augmenter la valeur du bien immobilier.

• Augmenter la valeur de l’immobilier : appartement et maison

Déterminer le prix de l’offre : Evaluer une maison ou un appartement

Comme nous l’avons appris précédemment, un prix d’offre n’est pas un prix de vente ! Vous pouvez proposer un simple appartement de 100 mètres carrés à Bochum pour 5 millions, la seule question est de savoir si un seul acheteur potentiel pertinent répondra à l’offre. C’est pourquoi il est important de définir un bon prix d’offre. Mais comment calcule-t-on le prix de vente d’un bien immobilier ? Comment évaluer un bien immobilier ?

• Déterminer le prix de l’offre : Evaluer une maison ou un appartement

Rédiger un exposé pour la maison – liste de contrôle

Vous avez déjà beaucoup appris sur la vente immobilière. Il s’agit maintenant d’appliquer ces premières connaissances en rédigeant l’annonce immobilière. L’exposé donne un premier aperçu aux personnes intéressées. Avant de devoir organiser des visites coûteuses, les acheteurs potentiels peuvent voir rapidement et facilement les informations les plus importantes et, en cas de doute, les comparer avec d’autres offres.

• Rédiger un exposé : Documents, photos, stratégie

Passons maintenant à la phase de vente.

Évaluation : types de biens immobiliers (valeur vénale)

En complément de l’étape : « Prix de l’offre : évaluation et prix de vente souhaité », voici des informations encore plus détaillées sur les différents types de biens immobiliers. Toutes les informations importantes sur l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier, résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.

Quelle est la valeur de ma maison ? Qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain, d’un appartement ou d’un immeuble entier, le fondement d’un transfert immobilier réussi est toujours une évaluation solide et réaliste de son propre bien immobilier.

Si le prix demandé est bien supérieur à la valeur réaliste du marché, vous ne vendrez pas / l’acheteur ne s’engagera pas.

Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent, si le prix d’achat est trop élevé, vous éloignez les vrais acheteurs potentiels. La fixation d’un prix d’offre correct est l’un des points les plus importants lors de la vente d’un bien immobilier.

Évaluation des différents types de biens immobiliers :

• Évaluation immobilière
• Terrain
• Appartement
• Maison – également maison mitoyenne, maison jumelée & Co.
• Immeuble collectif

Venons-en maintenant aux 3 méthodes d’évaluation mentionnées précédemment.

1. Méthode de la valeur de rendement
2. Méthode de la valeur réelle
3. Méthode de la valeur comparative

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du sol (valeur vénale du sol) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

• Méthode de la valeur comparative

Avant d’aborder le processus de vente, voici les méthodes d’évaluation des différents types de biens immobiliers.

Evaluer un appartement / une copropriété (y compris une partie du terrain)

L’estimation précise de la valeur de son propre logement devient importante au plus tard lorsque vous souhaitez le vendre ou le léguer. Même en cas de prêt – par exemple si vous voulez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est alors que le spécialiste entre en jeu. Qu’est-ce qui influence la valeur d’un appartement ? Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre appartement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

• Évaluer un appartement

Évaluer une maison / une maison individuelle

Évaluer grossièrement le prix d’achat ou le faire estimer – Si la maison ou l’appartement ont été achetés il n’y a pas si longtemps, les coûts de construction ou le prix d’achat offrent les premières valeurs indicatives pour l’évaluation de la maison. Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien immobilier et le prix réalisable.

• Evaluer la maison

Evaluer un immeuble d’habitation (y compris les contrats de location)

Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Beaucoup de questions et de faits auxquels vous serez confronté lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Pour que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment et autres, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste :

• Évaluer un immeuble d’habitation

Évaluer le terrain (bâti et non bâti)

Déterminer la valeur vénale, l’estimation de la valeur et le prix d’achat – Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain ?

• Évaluer un terrain

Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs

La phase de vente commence par la définition d’une stratégie. Trouver une stratégie dans la vente immobilière ? Oui, c’est vrai. Là encore, il s’agit d’un jeu de l’offre et de la demande.

Commercialiser un bien immobilier : Défensif, Offensif & Off Market

Pour que votre appartement ou votre maison trouve preneur, il faut aussi le commercialiser correctement. Pour ce faire, il existe plusieurs stratégies qui varient en fonction du type de bien et de l’emplacement. Examinons les différentes options de plus près.

• Commercialiser un bien immobilier : Défensif, Offensif & Off Market

Contacter les acheteurs potentiels : Accepter les demandes

Une grande partie du travail consiste maintenant à traiter les demandes des personnes intéressées. En effet, à peine votre bien immobilier a-t-il été publié que les acheteurs potentiels vous contactent déjà. Pour en savoir plus, cliquez ici.

• Contacter les acheteurs potentiels : Accepter les demandes

Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels : Conseils

Selon l’exclusivité du bien immobilier, le processus de communication avec chaque acheteur potentiel peut durer des heures, voire des semaines. Après tout, chaque acheteur potentiel n’est pas forcément un acheteur approprié.

• Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels

Contrôle de solvabilité : vérifier la solvabilité économique des personnes intéressées

Pour s’assurer que l’acheteur potentiel peut payer, il faut d’abord vérifier sa solvabilité économique. Pour en savoir plus sur le processus de vérification de la solvabilité et son déroulement, cliquez ici :

• Contrôle de solvabilité : vérifier la solvabilité économique

Organiser et réaliser des visites

Un rendez-vous de visite doit être préparé consciencieusement. En effet, c’est souvent à ce moment-là que se décide qui est vraiment intéressé par votre bien et qui n’est plus acheteur. Afin de présenter les bons arguments, tous les documents doivent être disponibles au plus tard à ce moment-là. En effet, les nouveaux acheteurs veulent savoir à quoi ils s’engagent en achetant une maison ou un appartement.

• Organiser et réaliser des visites

Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Il n’y a pas que les visites qui doivent être bien préparées, mais aussi les entretiens de vente. En effet, une fois que l’on a trouvé le bon acheteur, on passe directement à la négociation du prix ! Il faut alors faire preuve d’habileté commerciale et de persuasion. Vous trouverez nos conseils ici :

• Entretien de vente & négociation du prix d’achat

Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise

Une fois le bon acheteur trouvé, nous passons à la phase suivante : le déroulement de la vente !

Rédiger un contrat de vente chez le notaire

Les négociations d’achat ont abouti et un acheteur a été trouvé. Toutes nos félicitations ! Il ne reste plus qu’à rédiger le contrat de vente et le processus peut commencer. Nombre de clés, remise, équipement, etc. – découvrez ici les points qui doivent absolument figurer dans le contrat de vente.

• Rédiger un contrat de vente chez le notaire

Rendez-vous chez le notaire : Authentification, déroulement et durée

Avant de remettre votre bien, vous et l’acheteur fixez un rendez-vous chez le notaire pour confirmer la vente du bien immobilier. Pour en savoir plus sur le déroulement et la durée, consultez notre guide :

• Rendez-vous chez le notaire : Authentification, déroulement et durée

Inscription au registre foncier et traitement des paiements

Avec l’inscription au registre foncier et le virement du prix d’achat, la vente immobilière prévue se transforme en une vente réussie. L’intégralité du prix d’achat est créditée sur votre compte et vous pouvez désormais utiliser l’argent pour de nouveaux investissements.

• Inscription au registre foncier et traitement des paiements

Remise du bien immobilier

Un procès-verbal de remise, plus précisément un procès-verbal de remise d’un appartement ou d’une maison, résume brièvement l’état d’un bien immobilier au moment de sa remise à un nouveau propriétaire, bailleur ou locataire. La remise est toujours la même, des documents importants sont remis, bien sûr en original, et pour finir les clés.

• Remise du bien immobilier

Frais de notaire & commission de courtage

Après le prix d’achat, l’acheteur doit, en règle générale, encore payer le notaire et l’agent immobilier. Il y a toutefois un petit changement à ce niveau, c’est pourquoi il est mentionné séparément comme point. Avec la nouvelle loi sur le courtage, sous réserve, il est vrai qu’en cas de vente à un particulier, je partage les frais de l’agent immobilier. Selon cette nouvelle loi, le vendeur doit prendre en charge au moins la moitié des frais de l’agent immobilier. Il est important de noter que cela n’est possible qu’en cas de vente à un particulier.

• Frais de notaire & commission de courtage

Payer des impôts lors de la vente d’un bien immobilier

En ce qui concerne les impôts, dans la plupart des cas, seul l’acheteur est soumis à l’impôt sur les mutations foncières. Si vous vendez en tant que particulier, mais que vous le faites à titre non professionnel, vous n’êtes généralement pas soumis à l’impôt. Cela n’est toutefois valable que si la vente a lieu dix ans après l’achat et si vous n’avez pas vendu plus de trois biens immobiliers au cours des cinq dernières années, y compris celui-ci. Veuillez vous informer ici sur la législation actuelle exacte.

• Payer des impôts lors de la vente d’un bien immobilier

Vendre un bien immobilier – Conclusion

Avec ce guide détaillé et gratuit sur la vente immobilière, je souhaite vous donner un aperçu du déroulement d’une vente immobilière. À commencer par la bonne gestion du temps, le choix de l’agent immobilier, la préparation de la propriété, le bon exposé, la commercialisation, la communication avec les personnes intéressées, la prise de rendez-vous pour les visites, la négociation du prix de vente, le contrat de vente, le notaire, le registre foncier et tout le reste !

Vous avez appris à vendre un bien immobilier étape par étape, avec des petites astuces et des conseils en marge.

Si vous êtes à la recherche d’un expert immobilier pour votre appartement, votre maison ou votre villa, nous sommes le bon interlocuteur pour ce travail. Nous disposons d’un solide réseau en Allemagne, en Europe et aux États-Unis. Ainsi, vous n’atteignez pas seulement les acheteurs typiques des portails typiques. Vous atteignez ainsi des cercles d’acheteurs exclusifs, des promoteurs immobiliers d’Allemagne, des entrepreneurs d’Europe, des investisseurs des États-Unis. Nous trouvons la bonne stratégie et vous pouvez rentabiliser votre temps.

• Contact

Vente de biens immobiliers : autres conseils pour les vendeurs

Vous trouverez ici des conseils encore plus spécifiques pour les terrains, les appartements en copropriété, les maisons, les immeubles et les villas.

• Vendre un terrain / une terre agricole / une surface boisée
• Vendre un appartement
• Vendre une maison
• Vendre une villa
• Vendre un bien immobilier commercial / Hôtel / Centre commercial
• Vendre un immeuble collectif / Ancien immeuble collectif
• Vendre des biens immobiliers

Vendre un terrain

La vente d’un terrain est une décision à laquelle vous avez longuement réfléchi. Il peut y avoir différentes raisons à la vente. Mais lorsqu’il s’agit de réussir la vente, tous les propriétaires sont d’accord. Le bien doit être vendu au meilleur prix et sans attendre longtemps. Si vous optez pour une vente de particulier à particulier, vous serez confronté à un énorme portefeuille de tâches et de détails organisationnels. Dans la pratique, l’offre par l’intermédiaire d’un agent immobilier disposant d’un savoir-faire a fait ses preuves, car les sources d’erreur sont exclues et vous pouvez proposer votre bien sans aucun stress ni réorganisation de votre quotidien.

• Vendre un terrain
• Évaluer un terrain

Vendre un appartement

Vente d’un logement – De nombreuses raisons dans la vie nous amènent à envisager de vendre notre logement en copropriété. Surtout à un âge avancé. Est-il moins adapté à l’habitat des seniors, difficile d’accès ou tout simplement trop grand et trop cher ? Un déménagement pour raisons professionnelles s’impose-t-il ou l’appartement est-il devenu trop petit pour la famille ? Lukinski vous soutient de manière compétente et fiable dans la vente de votre logement. Utilisez notre service en ligne et obtenez une évaluation de votre logement.

De la détermination de la valeur à la taxe de spéculation. Dans ce guide, vous trouverez tous les facteurs importants expliqués simplement. Apprenez à connaître pas à pas le déroulement de la vente d’un logement afin de pouvoir répondre à la question suivante : Vendre avec ou sans agent immobilier ? La vente privée de biens immobiliers comporte de nombreux risques et sources d’erreurs, à commencer par l’évaluation de l’appartement, le prix proposé, la commercialisation individuelle, la « publicité », le réseau interne de clients et les ventes immobilières hors marché. Apprenez dans ce qui suit les réponses à des questions telles que : Quel est le bon moment pour vendre votre appartement ? De quels documents avez-vous besoin en amont pour vendre ? Et pouvez-vous vendre votre appartement s’il n’a pas encore été entièrement payé ?

• Vendre un appartement
• Évaluer un appartement

Vendre une maison

Vendre une maison – Les maisons individuelles se caractérisent par le fait qu’elles ne sont habitées que par une famille, un couple ou une personne vivant seule. Elles disposent d’un jardin qui est également la propriété du propriétaire. Toutes les maisons individuelles ne sont pas habitées par leurs propriétaires. Il est également possible de louer une maison individuelle avec jardin. Dans presque tous les Länder, les maisons individuelles jouissent d’une très grande popularité en tant que forme d’habitation. La demande sur le marché immobilier est donc importante.

• Vendre une maison
• Evaluer la maison

Types de maisons : Types

Le processus de vente pour les différents types de maisons est similaire.

• Maison individuelle (et immeuble collectif)
• Maison mitoyenne
• Maison jumelée
• Villa urbaine
• Villa
• Maison de designer
• Maison de campagne
• Maison à colombages
• Bauhaus / Cube
• Maison méditerranéenne
• Plus spécifiques (maison de capitaine, maison frisonne, maison à toit en appentis, maison suédoise ou bungalow)

Afin de vous aider au mieux à vendre votre bien immobilier, nous vous recommandons de préparer au mieux les documents nécessaires avant le rendez-vous.

• Vendre une maison

Vendre sa maison rapidement ? Conseils

Vendre sa maison rapidement – La vente d’une maison est une affaire complexe qui implique de nombreuses étapes différentes. De la rédaction d’une annonce attrayante à l’estimation de la valeur du bien immobilier, en passant par les étapes juridiques suivantes, comme le contrat de vente et les rendez-vous chez le notaire. Au cours de toutes ces étapes, différents points doivent être pris en compte pour que la vente du bien immobilier soit la plus rentable et la plus rapide possible.

Réussir à vendre un bien immobilier le plus rapidement possible est plus difficile qu’il n’y paraît. Il y a beaucoup de choses à prendre en compte et beaucoup d’erreurs à commettre. Vous devez donc vous informer dès le début sur les procédures et vous assurer que vous faites tout correctement. Ce processus ne vous sera facilité que si vous disposez des bonnes connaissances et du bon soutien sur le sujet.

• Vous n’avez pas le temps ? Vendre sa maison rapidement

Vendre un immeuble collectif

Vendre un immeuble d’habitation – Vous voulez vendre ? Si vous décidez de vendre votre maison en privé, cela signifie que vous devez investir beaucoup de temps. De l’expertise à la rédaction de l’exposé, en passant par l’approche des clients et la phase de vente, des mois s’écoulent sans connaissance du marché.

C’est pourquoi le B&O pour les vendeurs privés est de toujours estimer le planning de manière réaliste ! Car c’est déjà avant la vente que tout commence, vous ne devez pas sous-estimer le temps de préparation. Soyez réaliste et honnête avec vous-même, par exemple en ce qui concerne le retard éventuel dans les travaux de rénovation. En plus des nombreux travaux à effectuer dans l’appartement ou la maison en copropriété, il y a aussi tous les préparatifs pour la vente.

Des questions fondamentales se posent déjà bien avant la vente. Voici un aperçu rapide des questions les plus importantes avant le début de la vente de votre immeuble collectif : avez-vous un bien immobilier en vue ? Y a-t-il un besoin de rénovation/d’assainissement? Tous les documents sont-ils disponibles (carte de terrain, extrait du registre foncier, plans, certificat énergétique) ?

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Vendre une villa

Vendre une villa – La vente de villas et de propriétés exclusives ne se déroule pas selon un schéma régulier. Pourquoi ? Plus la propriété est exclusive, plus les vendeurs ont tendance à rechercher des agents immobiliers absolument discrets. Le terme technique ici : Propriétés hors marché. Ils n’apparaissent sur aucun portail immobilier. Les biens immobiliers off market ne sont proposés qu’à des acheteurs internes et connus, comme des particuliers, des family offices et des investisseurs. Voici un aperçu du thème : Vendre une villa.

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Divorce

Les personnes qui décident de se marier et de se pacser ont, dans la plupart des cas, l’intention de passer leur vie avec leur conjoint pour toujours et de partager tout ce qui leur appartient. Personne ne pense, lorsqu’il se marie, qu’il y aura éventuellement un divorce et même des disputes sur les biens. Pourtant, en 2017, le taux de divorce en Allemagne était de plus de 36 %, ce qui montre que tous les mariages ne durent malheureusement pas éternellement. La tromperie, la vie quotidienne, y compris la routine, ou encore les problèmes financiers sont souvent à l’origine du divorce.

• Vendre un bien immobilier : divorce
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Héritage

Vendre une maison dont on a hérité – Il y a des questions générales qui nous parviennent, comme « Quand puis-je vendre une maison dont on a hérité ? » et notamment de nombreuses variantes autour d’un thème : les impôts lors de la vente. La vente d’une maison héritée est-elle soumise à l’impôt ? Comment une maison héritée est-elle imposée ? Quel est le montant des droits de succession pour une maison ? Avant de pouvoir vendre la maison dont on a hérité, il faut d’abord décider si l’héritage sera accepté ou non. Il faut savoir qu’un héritage ne peut être accepté que dans son ensemble. L’héritier n’acquiert pas seulement le terrain et le bien immobilier, mais aussi l’hypothèque et les éventuelles dettes. Ainsi, l’héritier n’a pas seulement des droits, mais aussi des obligations. Vous disposez de six semaines pour décider d’accepter ou de refuser l’héritage. Durant ce délai, il convient de calculer s’il est financièrement rentable d’accepter l’héritage.

Dans la plupart des cas, les héritiers décident d’hériter. Même lorsque le bien immobilier est situé loin du domicile de l’héritier. Mais c’est précisément dans cette situation que se pose la question de savoir ce qu’il faut faire du bien immobilier. Si ni l’occupation ni la location de la maison n’entrent en ligne de compte, la solution la plus fréquente consiste à vendre la maison dont on a hérité.

• Vendre un bien immobilier : Héritage
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Insolvabilité successorale

Insolvabilité successorale, qu’est-ce que c’est ? Le décès d’un proche est toujours une épreuve difficile. Que l’on ait pu prévoir qu’une personne n’aurait plus longtemps à vivre ou qu’il s’agisse d’un coup du sort surprenant, la situation n’est jamais simple pour les proches. La plupart du temps, le décès d’une personne n’est pas seulement lié à un deuil éprouvant, mais il faut également se pencher sur la question de l’héritage. Les situations sont très diverses : Certaines personnes ont déjà réfléchi avant leur décès à la question de savoir qui héritera de quelles parts, tandis que d’autres n’y ont pas réfléchi ou n’ont pas eu le temps de se pencher sur le sujet parce qu’elles ont été surprises par un coup du sort.

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