Avantages fiscaux pour les entreprises du Delaware

Le Delaware offre de nombreuses incitations fiscales aux entreprises qui souhaitent s’y installer.

Fait 1 : pas d’impôt sur les sociétés pour les entreprises sans présence physique

L’un des principaux avantages du Delaware est que les entreprises opérant en dehors de l’État et n’ayant pas de présence physique dans le Delaware sont exonérées de l’impôt sur les sociétés de l’État. Cela est particulièrement avantageux pour les entreprises qui opèrent sur Internet ou qui ont plusieurs sites dans différents États.

Fait 2 : faible impôt sur les franchises

L’impôt sur les franchises dans le Delaware est relativement faible par rapport à d’autres États. Les entreprises peuvent choisir la manière dont elles souhaitent être imposées, sur la base de leur capital ou de leurs actions. Cela offre une certaine flexibilité et des économies potentielles pour les entreprises.

Fait n° 3 : protection de l’identité de l’entreprise

Le Delaware dispose de lois qui protègent l’identité des propriétaires d’entreprise. Cela peut être un avantage pour les investisseurs qui attachent de l’importance à la vie privée et ne souhaitent pas que leurs informations personnelles soient rendues publiques.

Delaware : situation aux États-Unis

Ma recommandation pour les 10 premières propriétés

Pour les deux à dix premiers biens immobiliers, la LLC (cf. GmbH en Allemagne) est la forme la plus appropriée pour minimiser les risques de responsabilité tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. La LLC limite la responsabilité personnelle des propriétaires, tandis que les bénéfices et les pertes sont directement imputés aux associés, ce qui évite une double imposition. En comparaison, un Limited Partnership (voir KG) offre plus de flexibilité en termes de participation passive, mais le commandité assume l’entière responsabilité. Un general partnership (cf. société en nom collectif) comporte des risques plus élevés en raison d’une responsabilité illimitée.

• En savoir plus sur la LLC
• Toutes les formes juridiques américaines

US-Firmengründung speziell für Tax-Lien-Investoren

• Gründung einer LLC oder Corporation
• Registered Agent Service (gesetzlich vorgeschrieben)
• Geschäftsadresse
• Postservice

• US-Firmengründung

Propriétés immobilières dans le Delaware

Le Delaware est également un lieu attractif pour les investissements immobiliers, et les avantages fiscaux y rendent l’achat de biens immobiliers particulièrement intéressant.

Fait 1 : Faibles taxes foncières

Les impôts fonciers dans le Delaware sont relativement bas par rapport à d’autres États. Cela rend la possession d’un bien immobilier dans le Delaware économiquement attractive pour les investisseurs et les propriétaires.

Fait 2 : pas d’impôt sur les successions

Le Delaware n’impose pas de droits de succession ou d’impôt sur la fortune, ce qui en fait un lieu idéal pour l’achat de biens immobiliers pour les actifs et la planification successorale. Cette situation est particulièrement avantageuse pour les investisseurs allemands qui souhaitent posséder des biens immobiliers aux États-Unis.

Fait 3 : Rendements locatifs

Le Delaware offre une demande croissante de logements locatifs, en particulier dans des villes comme Wilmington et Newark. Les investisseurs peuvent bénéficier de rendements locatifs intéressants tout en profitant des avantages fiscaux de l’État.

Avantages fiscaux pour les investisseurs allemands dans le Delaware

Pour les investisseurs allemands, le Delaware offre des avantages uniques qui facilitent la propriété immobilière et la création d’entreprises.

Convention de double imposition USA / Allemagne

Les États-Unis et l’Allemagne ont conclu un accord de double imposition qui vise à éviter que les citoyens allemands ne paient des impôts sur le même revenu aux États-Unis et en Allemagne. Cela permet aux investisseurs d’éviter la double imposition et d’organiser leurs investissements de manière plus efficace.

Accès à un marché stable

Le Delaware a une économie stable et attire de nombreux investisseurs internationaux. Les investisseurs allemands peuvent profiter d’un marché immobilier dynamique et d’un environnement commercial diversifié.

Soutien des autorités locales

Le Delaware dispose de programmes de soutien aux investisseurs étrangers pour les aider à s’installer dans l’État et à y établir leurs activités. Cela peut se faire par le biais de services de conseil et de réseaux spécialement conçus pour les investisseurs étrangers.

Ma conclusion sur l’impôt du Delaware

Le Delaware s’est imposé comme un paradis fiscal attrayant pour les entreprises et les investisseurs, en particulier pour les ressortissants allemands. Grâce à son système fiscal avantageux, à l’absence de droits de succession et aux faibles taxes foncières, l’État est un lieu idéal pour la propriété immobilière et la création d’entreprise. Si vous souhaitez devenir un investisseur allemand dans le Delaware, il est conseillé de vous renseigner sur les exigences et les avantages spécifiques et, éventuellement, de consulter un spécialiste afin de prendre des décisions éclairées.

Delaware ou Floride : comparaison fiscale

Le Delaware et la Floride sont tous deux des paradis fiscaux attrayants aux États-Unis, mais avec des avantages différents. Le Delaware n’offre aux entreprises aucun impôt sur le revenu de l’ État sur les bénéfices réalisés en dehors de l’État et des exigences de déclaration minimales, ce qui le rend idéal pour les holdings et les sociétés-écrans. En revanche , la Floride n’impose pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui est particulièrement attrayant pour les particuliers et les investisseurs immobiliers. Les entreprises de Floride paient toutefois un impôt sur les sociétés de l’État, contrairement au Delaware.

Ma conclusion : les deux offrent des avantages fiscaux, mais le Delaware convient mieux aux entreprises, tandis que la Floride est plus intéressante pour les particuliers.

Où fonder une entreprise ? En savoir plus :

• La Floride, un paradis fiscal

Formes juridiques USA : création & immobilier

Quels sont les différents types de société ? Si vous souhaitez créer votre première entreprise américaine, le choix de la forme juridique est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécifique ou de la création d’une start-up, nous avons résumé ici tous les types d’entreprises aux États-Unis – avec bien sûr des conseils supplémentaires pour les investissements immobiliers.

• Formes juridiques USA

Qu’est-ce qu’une fondation de famille ?

Une fondation de famille est une forme particulière de fondation dont l’objectif principal est de préserver et d’accroître le patrimoine d’une famille à long terme. Contrairement aux fondations d’utilité publique, qui visent le bien de la collectivité, la fondation de famille vise en premier lieu des intérêts privés, à savoir la protection du patrimoine familial et l’approvisionnement des membres de la famille.

Caractéristiques importantes d’une fondation de famille :

• Protection du patrimoine : le patrimoine est transféré à la fondation et appartient juridiquement à la fondation, et non plus au fondateur ou aux héritiers.
• Long terme : en règle générale, une fondation est créée pour une durée indéterminée et subsiste pendant plusieurs générations.
• Optimisation fiscale : une organisation intelligente permet de réduire les impôts sur les donations et les successions ainsi que les impôts sur le revenu.

Pourquoi créer une fondation familiale ?

Une fondation de famille présente de nombreux avantages, notamment pour les familles fortunées, les entrepreneurs et les propriétaires immobiliers qui souhaitent protéger et optimiser leur patrimoine à long terme. Il est bien sûr possible de transférer des biens immobiliers dans des fondations. Voici les principales raisons d’envisager une fondation de famille.

• Protection contre les conflits d’héritage : Comme les biens appartiennent à la fondation et ne sont pas transmis directement, les conflits de succession peuvent être évités.
• Avantages fiscaux : Les revenus générés au sein de la fondation sont généralement soumis à une charge fiscale moins élevée. Il est possible d’économiser des impôts sur les successions et les donations.
• Contrôle du patrimoine : le fondateur peut définir dans les statuts comment le patrimoine sera géré et qui en bénéficiera.
• éviter le morcellement du patrimoine : le patrimoine reste concentré et n’est pas divisé par des ventes, des héritages ou des cessions privées

Qui crée une fondation de famille ?

Ceux qui veulent économiser des impôts ! Seulement 15% sur la location, protection contre l’accès et de nombreux autres avantages, notamment pour tes proches.

Maintenant, tu pourrais dire que 15% sur la location et la protection contre l’accès, une holding de SARL peut aussi le faire, c’est vrai ! Seulement – nous y viendrons tout à l’heure dans les fonctions – la transmission du patrimoine, en particulier, est l’un des outils pour lesquels les familles optent pour les fondations.

Les fondateurs typiques d’une fondation familiale sont

• Familles d’entrepreneurs : il s’agit particulièrement souvent de familles d’entrepreneurs qui souhaitent conserver leur entreprise à long terme au sein de la famille.
• Propriétaires de biens immobiliers : familles disposant d’un patrimoine immobilier important et souhaitant sécuriser leurs biens et optimiser leur fiscalité.
• Les particuliers fortunés : Toute personne disposant d’un capital important et souhaitant le protéger contre les risques externes (tels que les divorces ou l’intervention des créanciers).

En règle générale, il est intéressant de créer une fondation familiale à partir d’un patrimoine d’au moins 1 million d’euros. A partir de ce seuil, les avantages liés à une fondation commencent à l’emporter sur les frais de création et les charges administratives.

Comment fonctionne une fondation de famille ?

Le processus de création et de gestion d’une fondation de famille peut être complexe, il est donc important de planifier soigneusement les étapes :

1. Conseil et planification : il convient tout d’abord de demander conseil à des experts – avocats, conseillers fiscaux et experts en matière de fondations – afin de comprendre le cadre juridique et fiscal.
2. Rédaction des statuts de la fondation : ces statuts sont la « loi fondamentale » de la fondation. Ils définissent l’objectif poursuivi, les bénéficiaires et la manière dont le patrimoine est géré.
3. Apport de patrimoine : le fondateur apporte son patrimoine à la fondation. A partir de ce moment, le patrimoine appartient juridiquement à la fondation et non plus au fondateur.
4. Reconnaissance par les autorités de la fondation : La fondation doit être reconnue par l’autorité compétente en matière de fondations et par l’administration fiscale.
5. Administration et gestion courante : le conseil d’administration de la fondation gère le patrimoine et veille à ce que les objectifs de la fondation soient atteints.

Les avantages de la fondation de famille en un coup d’œil

• Protection du patrimoine : pas d’accès par des tiers (par exemple en cas de divorce ou d’insolvabilité)
• Avantages fiscaux : Réduction des impôts sur les successions, les donations et les revenus
• Planification patrimoniale à long terme : protection et gestion du patrimoine sur plusieurs générations
• Éviter les litiges en matière de succession : Des règles claires grâce aux statuts de la fondation
• Flexibilité et contrôle : le fondateur peut personnaliser les statuts et garder ainsi le contrôle.

Comment créer une fondation familiale ?

Si tu envisages de créer une fondation de famille, voici un bref aperçu des étapes nécessaires. Un petit conseil, j’ai expliqué le tout plus en détail ici dans Créer une fondation familiale et ici dans Coûts d’une fondation familiale:

1. Conseils d’experts : demande l’aide professionnelle d’avocats, de conseillers fiscaux et d’experts en matière de fondations.
2. Définir le but de la fondation : Quel est l’objectif de la fondation ? Qui doit être bénéficiaire ?
3. Rédiger les documents juridiques : Les statuts de la fondation et d’autres documents fondateurs doivent être rédigés
4. Apporter le patrimoine de la fondation : Transférer des biens immobiliers, du capital ou d’autres actifs à la fondation
5. Déclaration et reconnaissance : la fondation doit être reconnue par les autorités compétentes.
6. Gérer une fondation : Révision régulière et adaptation aux changements juridiques et fiscaux

Conclusion : une fondation de famille est-elle faite pour toi ?

Une fondation de famille peut être un outil puissant pour protéger son patrimoine, planifier à long terme et économiser des impôts. Elle ne convient toutefois pas à tout le monde et nécessite une planification et des conseils minutieux. Si tu penses qu’une fondation familiale est envisageable pour toi ou ta famille, demande conseil à des experts et assure-toi que tous les aspects ont été bien pensés.

Pour en savoir plus, consultez le site Epargne Fiscale One – mes experts en matière de création de fondations et d’optimisation fiscale.

Partager les coûts, maximiser les bénéfices

Pourquoi investir dans une copropriété ? Ils sont la clé de rendements plus élevés, en particulier lors du premier investissement

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, le choix entre un appartement en copropriété et une maison est crucial. L’un des principaux avantages d’un appartement en copropriété est que tu fais partie d’une communauté de propriétaires. Cela signifie que la plupart des dépenses communes sont partagées. Supposons que tu doives changer le système de chauffage de ton immeuble.

Si ton premier investissement est un appartement en copropriété dans un immeuble de huit appartements, tu ne paieras que 12,5% du coût total. Par exemple, si le remplacement du système de chauffage coûte 10.000 €, tu ne paieras que 1.250 € au lieu de la totalité des 10.000 €.

Exemple de calcul : partage des frais LCAP

Voici un petit exemple de calcul pour illustrer comment les coûts peuvent être répartis dans un appartement en copropriété par rapport à une maison :

Dans cet exemple, en tant que propriétaire, tu dois payer le coût total de 10.000 € pour la réparation du système de chauffage. En revanche, en tant que propriétaire d’un appartement dans une copropriété, tu ne paieras que ta part, qui s’élève dans ce cas à 1.250 € (12,5% des coûts totaux). Cela illustre la manière dont les coûts peuvent être répartis dans un appartement en copropriété, ce qui peut entraîner des économies considérables par rapport à une maison.

Les appartements en copropriété : La clé d’un rendement et d’un cash-flow optimisés

Cette structure financière peut faire une différence considérable dans tes rendements d’investissement et ton cash-flow. C’est un levier puissant pour maximiser ton potentiel d’investissement. En choisissant un condominium, non seulement tu investis intelligemment, mais tu t’assures aussi une répartition efficace des coûts et tu augmentes potentiellement ton rendement global.

Investir intelligemment dans l’immobilier

Comprendre les avantages d’un logement en copropriété

La décision d’investir dans l’immobilier est une considération importante, et la compréhension des avantages des condominiums peut t’aider à faire un choix qui corresponde à tes objectifs financiers. Que tu sois un investisseur expérimenté ou un nouveau venu dans l’immobilier, n’oublie pas que les coûts partagés peuvent avoir un impact considérable sur le résultat de ton investissement. Investis judicieusement et observe la croissance de ton cash-flow !

Si tu veux en savoir plus sur les avantages de la copropriété, suis-moi maintenant Lukinski YouTube!

Vendre son appartement en privé ou avec un agent immobilier ?

Commençons par la question la plus importante pour les vendeurs. Les deux sont possibles, tout dépend de votre temps. Voyons les avantages et les inconvénients.

Vendre un appartement sans agent immobilier : le défi DIY

Peut-on vendre un appartement sans agent immobilier ?

Si vous décidez de vendre votre logement sans l’aide d’un agent immobilier, vous devez vous préparer à une phase intensive et chronophage de travail personnel. Le processus comprend des étapes telles que l’évaluation de l’appartement en copropriété, la détermination d’un prix d’offre, la collecte de documents et de dossiers, la rédaction d’un exposé attrayant et la prise de photos. En outre, vous devez vous familiariser avec les portails en ligne, prendre en charge la communication avec les acheteurs potentiels, distinguer les vrais intéressés des curieux et mener des entretiens préliminaires.

Vous avez le temps (et les nerfs) pour le processus de préparation et de vente

Ce n’est toutefois que le début. Vous devrez également procéder à des vérifications de solvabilité afin de vous assurer que les acheteurs potentiels sont en mesure de financer l’achat. De plus, vous devrez effectuer un grand nombre de visites, ce qui peut prendre du temps. Enfin, vous devrez vous engager dans des négociations qui peuvent durer jusqu’à la conclusion du contrat de vente et la signature chez le notaire.

Optez pour la vente sans agent immobilier si :

• Vous disposez de suffisamment de temps et de patience pour l’ensemble du processus de préparation et de vente
• Vous êtes prêt(e) à vous intéresser de près au marché immobilier et aux aspects juridiques de la vente

Vendre son appartement avec un agent immobilier : le soutien professionnel

Dois-je faire appel à un agent immobilier ?

Vous pouvez également choisir de confier la vente de votre logement à un agent immobilier. Cela peut être un choix très avantageux, surtout si vous souhaitez gagner du temps et vous épargner le stress qui accompagne souvent le processus de vente.

Si vous voulez gagner du temps et ménager vos nerfs, faites appel à un courtier. C’est aussi simple que cela.

En engageant un agent immobilier, vous confiez la plupart des tâches susmentionnées à un professionnel. L’agent immobilier se chargera d’évaluer le bien, de fixer le prix d’offre optimal, de rédiger un exposé professionnel, de prendre des photos de qualité et de présenter le logement sur différents portails en ligne. Il ou elle se chargera de la communication avec les personnes intéressées, ne sélectionnera que de véritables acheteurs potentiels, effectuera des contrôles de solvabilité et organisera des visites.

Optez pour un courtier si :

• Vous souhaitez économiser votre temps précieux tout en vous assurant une expertise professionnelle dans le processus de vente.
• Vous souhaitez bénéficier de la connaissance du marché et des capacités de négociation d’un agent immobilier expérimenté.

Globalement, il n’y a pas de réponse universelle à la question de savoir si vous devez vendre votre logement de manière privée ou faire appel à un agent immobilier. Tout dépend du temps, de l’engagement et de l’expertise que vous pouvez et souhaitez investir dans le processus de vente. Quelle que soit votre décision, il est important de bien vous informer et de choisir l’option qui correspond le mieux à vos besoins et objectifs individuels.

Frais : acheteur, vendeur et répartition

Les frais d’un agent immobilier en Allemagne peuvent varier, car ils dépendent de différents facteurs, tels que la région, la valeur du bien et les accords individuels avec l’agent. En principe, il existe deux types de commissions d’agence immobilière :

1. Commission de l’acheteur : elle est payée par l’acheteur du bien immobilier.
2. Commission du vendeur : elle est payée par le vendeur du bien immobilier.
3. Partage des coûts: la plupart du temps, la moitié de 3% à 7% du prix d’achat.

Principe du client dans le droit de l’immobilier

Depuis le 23 décembre 2020, le principe dit de l’acheteur (Bestellerprinzip ) est en vigueur en Allemagne dans le droit de l’immobilier. Cela signifie que celui qui mandate l’agent immobilier paie la commission. Pour les ventes d’appartements, cela signifie généralement que le vendeur prend en charge la commission. Pour les locations d’appartement, c’est généralement la personne qui mandate l’agent immobilier qui supporte les frais, c’est-à-dire soit le propriétaire, soit le locataire, selon ce qui a été convenu.

La commission est négociable

Les montants exacts des commissions sont négociables et il existe également des agents immobiliers qui travaillent avec des montants forfaitaires fixes. De plus, les coûts peuvent varier en fonction de l’agence immobilière et de l’accord individuel. Il est donc conseillé de se renseigner au préalable sur les coûts et conditions exacts et de demander plusieurs devis avant de choisir un agent immobilier.

Liste de contrôle : Trouver un courtier sérieux

Cette liste de contrôle vous permet de trouver des agents immobiliers sérieux près de chez vous. Et en cas de doute, vous le savez, écrivez ou téléphonez brièvement : Contact.

Aspects	Recommandations
Recherche et recommandations	Faites des recherches en ligne et cherchez des annonces locales. Demandez des recommandations à vos amis, votre famille et vos connaissances.
Expérience et expertise	Demandez l’expérience du courtier et depuis combien de temps il est actif dans le secteur. Demandez-lui s’il a déjà réalisé des transactions similaires par le passé.
Références et évaluations	Demandez des références de clients passés ayant effectué des transactions similaires. Recherchez en ligne des évaluations et des commentaires de clients.
Connaissance du marché local	Assurez-vous que l’agent immobilier connaît bien le marché immobilier local.
Professionnalisme	Veillez à avoir une attitude professionnelle, à communiquer et à être ponctuel.
Services et prestations	Clarifiez les services exacts proposés par l’agent immobilier. Discutez de la rédaction de l’exposé, de l’organisation des visites, etc.
Transparence des frais	Demandez la structure des commissions ou des frais de l’agent immobilier. Exigez que les frais soient fixés par écrit.
Réseau de haute qualité	Renseignez-vous sur le réseau de l’agent immobilier composé d’acheteurs potentiels et d’investisseurs. Cela peut faciliter le processus de vente.
Chimie et confiance	Choisissez un courtier avec lequel vous avez une bonne relation personnelle et en qui vous pouvez avoir confiance.
Comparaison et sélection	Demandez plusieurs offres à différents courtiers et comparez-les. Prenez votre décision sur la base de faits et de références.

Vendre un immeuble d’habitation : complet ou chaque appartement séparément ?

Lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble à appartements, il existe plusieurs façons de le faire. L’une d’entre elles consiste à vendre l’ensemble du bâtiment en tant qu’unité. Une autre possibilité consiste à diviser le bâtiment en appartements individuels et à les vendre séparément. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte lors de la décision.

Vous avez ces deux options :

1. Vendre l’ensemble de l’immeuble
2. Vendre des appartements individuels

Dans la plupart des cas, les propriétaires décident de vendre l’objet complet.

Avantages & inconvénients de la vente complète d’un bien immobilier

Si vous décidez de vendre l’ensemble de l’immeuble, le processus de vente est beaucoup moins compliqué dans le cas d’une vente complète. Il est en effet plus facile de trouver un acheteur pour un immeuble complet que pour plusieurs appartements séparés. En même temps, les immeubles collectifs complets sont moins demandés que les appartements individuels ou les maisons individuelles, car les immeubles collectifs n’intéressent généralement que les investisseurs en capital et les investisseurs.

Toutefois, la vente de l’ensemble du bâtiment peut également permettre d’obtenir un prix plus bas, car l’acheteur prend le risque d’assumer les vacants potentiels et les problèmes de location.

Voici les avantages et les inconvénients :

• Avantages : Vente facile & rapide
• Inconvénients : Prix de vente bas

C’est pourquoi il vaut la peine de diviser l’immeuble collectif

En revanche, le fait de diviser le bâtiment en appartements individuels peut augmenter le prix de vente. Comme chaque logement peut être vendu séparément, il peut être plus facile de trouver un acheteur.

L’inconvénient est que la division de l’immeuble en appartements séparés peut entraîner des coûts supplémentaires, tels que la construction de cloisons et la mise en place de services publics distincts. En outre, vous devez prévoir suffisamment de temps à l’avance, car la division d’un immeuble collectif doit être préparée et gérée avec soin.

• Les avantages : Prix d’achat plus élevé & beaucoup de personnes intéressées
• Inconvénients : Coûteux et chronophage

Même si une division en plusieurs appartements demande quelques ressources, il peut être tout à fait intéressant de diviser la maison en plusieurs parts de propriété. Pour que cela fonctionne sans problème, vous devez tenir compte de certains éléments.

Diviser un immeuble en appartements individuels

Pour diviser l’immeuble en appartements individuels et pouvoir les vendre séparément, vous devez suivre certaines étapes. Voyons maintenant de plus près comment cela se passe.

Certificat d’isolement par l’autorité de surveillance des travaux

Si un immeuble collectif est divisé en plusieurs appartements en copropriété, une communauté de propriétaires d’appartements (en abrégé : WEG) est créée. Une condition importante pour cela est l’existence d’un certificat d’isolement selon la loi sur la propriété immobilière. Ce certificat est délivré par l’autorité de surveillance des travaux publics compétente et confirme que les différents appartements sont fermés en eux-mêmes. Cela signifie qu’ils disposent d’un accès séparé et verrouillable, de leurs propres plafonds et murs ainsi que de leurs propres toilettes.

Ces conditions doivent être remplies pour qu’un logement soit considéré comme fermé à clé :

• Accès séparé et verrouillable
• Propres plafonds & murs
• WC privés

Plan de répartition par l’intermédiaire d’un architecte ou d’un ingénieur

En plus du certificat de séparation, vous avez également besoin d’un plan de répartition de l’ensemble du bâtiment. Ce plan est un élément important de la déclaration de division et montre comment le bâtiment est divisé.

L’essentiel du plan de répartition en un coup d’œil :

• Nécessaire en plus
• Indique la répartition du bâtiment
• Comprend l’emplacement et la taille
• Réalisation par un architecte ou un ingénieur

Il doit être établi par un architecte ou un ingénieur compétent et indiquer la taille et l’emplacement précis de chaque logement.

Authentification de la déclaration de partage par un notaire

Dès que vous avez reçu le certificat de clôture et le plan de répartition, vous pouvez préparer la déclaration de division. Celle-ci stipule que chaque propriétaire transforme sa propriété en parts de copropriété correspondant à sa part dans l’ensemble du complexe résidentiel. La déclaration de partage doit être authentifiée par un notaire pour être juridiquement valable.

Inscription au registre foncier des parts de copropriété

Enfin, vous devez procéder à l’inscription au registre foncier afin de garantir les parts de copropriété. Cette opération est normalement effectuée par un notaire qui rédige les actes de transfert de propriété et demande l’inscription au bureau du registre foncier compétent.

Une fois cette étape franchie, vous pouvez vendre le logement en question. Mais qu’advient-il des locataires après la vente ?

Ce dont il faut tenir compte : Droit de préemption pour les locataires

Si vous transformez un immeuble collectif en appartements individuels en copropriété et que vous les vendez, vous devez tenir compte du fait que les locataires actuels ont un droit de préemption. Cela signifie que les locataires ont la possibilité d’acheter leur ancien logement aux mêmes conditions que celles convenues dans le contrat de vente entre vous et un autre acheteur. Le droit de préemption sert à offrir une certaine sécurité aux locataires et à garantir qu’ils ne pourront pas être expulsés de leur logement sans autre forme de procès.

Il est toutefois possible que le locataire ne fasse pas usage de son droit de préemption. Dans ce cas, vous pouvez vendre l’appartement à un autre acheteur qui est prêt à respecter les conditions du contrat de vente.

Protection contre le licenciement lors de la vente d’une maison

En outre, conformément au Code civil allemand (BGB), l’acheteur est lié par les contrats de location existants. Cela signifie que les locataires conservent leurs contrats de location même après la vente de la maison et ne doivent pas craindre que ceux-ci soient résiliés.

Si vous avez l’intention de vendre les différents appartements de l’immeuble collectif, vous devez donc respecter une période de non-résiliation d’au moins trois ans. Pendant cette période, les nouveaux acheteurs ne peuvent pas simplement résilier les contrats de location.

Conseil : pour éviter les conflits potentiels entre acheteurs et locataires lors de la vente d’une maison, il est conseillé d’inclure des dispositions contraignantes dans le contrat de vente. Ces dispositions devraient porter sur les loyers impayés, les paiements des frais d’exploitation et les remboursements de la caution.

En résumé :

• L’acheteur est lié aux contrats de location existants
• Résiliation des locataires impossible après la vente
• Délai de préavis de 3 ans
• Astuce : consigner toutes les formalités dans le contrat de vente

Conclusion : Vendre les appartements d’un immeuble à l’unité

La décision de vendre l’immeuble collectif dans son ensemble ou de le diviser en appartements individuels dépend de plusieurs facteurs, tels que l’état du bâtiment, sa situation et la demande de logements dans la région. Si vous décidez de diviser l’immeuble en appartements individuels et de les vendre, vous pouvez vous attendre à des prix de vente élevés. En même temps, il faut tenir compte du droit de préemption des locataires et de la protection contre le licenciement.