Société en commandite par actions (KGaA) – constitution, financement, responsabilité & Co

La société en commandite par actions – abréviation : KGaA – est une forme juridique d’entreprise relativement peu connue et est une forme mixte de la société en commandite traditionnelle – en abrégé : Kommandite ou KG – et de la société anonyme classique – en abrégé : AG. La commandite et la SA font toutes deux partie des sociétés dites complètes et sont donc soumises en premier lieu au Code de commerce (HGB). La société en commandite appartient toutefois aux sociétés de personnes et ne dispose pas de la personnalité juridique. La société anonyme, en revanche, est la société de capitaux la plus connue et est principalement engagée dans le commerce d’actions.

La KGaA s’approprie les meilleures caractéristiques des deux formes juridiques : elle prend la société anonyme comme structure de base et y ajoute la structure des commandités et des commanditaires, caractéristique de la KG. Ainsi, comme dans la SA, la gestion de l’entreprise est répartie entre différents organes, tandis que le risque de responsabilité est réparti entre au moins un associé personnellement responsable et les autres associés à hauteur de leur apport initial. La société en commandite par actions a certes le nom d’une société en commandite et suggère le statut juridique d’une société de personnes, mais attention : elle est en réalité une société de capitaux avec sa propre personnalité juridique !

Autres sociétés de capitaux typiques :

• Société anonyme (SA)
• Société européenne (Societas Europaea, en abrégé : SE)
• Société d’entrepreneurs / UG (haftungsbeschränkt)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Société de capitaux KGaA – Loi sur les sociétés anonymes §§ 278 – 290 & §§ 161 – 177a HGB

En principe, la base juridique des sociétés en commandite par actions est la loi sur les sociétés anonymes (AktG), plus précisément les articles 278 à 290, qui définissent entre autres la nature de la KGaA. En ce qui concerne le statut juridique des associés individuels, il est fait référence aux dispositions en vigueur pour les sociétés en commandite traditionnelles, qui se trouvent dans le Code de commerce (HGB) – articles 161 à 177a.

Extrait de la loi – § 278 AktG :

(1) La société en commandite par actions est une société dotée de la personnalité juridique, dans laquelle au moins un associé est responsable de manière illimitée vis-à-vis des créanciers sociaux (associé personnellement responsable) et les autres participent au capital social divisé en actions, sans être personnellement responsables des obligations de la société (associés commanditaires).
(2) Les rapports juridiques des associés personnellement responsables entre eux et vis-à-vis de l’ensemble des actionnaires de la société en commandite ainsi que vis-à-vis des tiers, notamment le pouvoir des associés personnellement responsables de gérer et de représenter la société, sont déterminés par les dispositions du code de commerce relatives à la société en commandite.
(3) Pour le reste, les dispositions du livre premier sur la société anonyme s’appliquent par analogie à la société en commandite par actions, sauf s’il en résulte autrement des dispositions suivantes ou de l’absence d’un directoire.

Société en commandite par actions – Diffusion internationale de la forme juridique

La société en commandite par actions – en abrégé KGaA – est la rencontre entre la forme juridique d’une société anonyme et les caractéristiques typiques d’une société en commandite. L’hybride de société de capital et de société de personnes qui en résulte est jusqu’à présent plutôt rare en Allemagne, bien que l’intérêt augmente lentement mais constamment depuis la fin des années 1990. La société en commandite par actions fait également son apparition au niveau international, par exemple sous la forme de « Commercial partnership limited by shares » dans les pays anglophones ou de « Société en commandite par actions » en France.

Diffusion internationale de la KGaA :

• Zone anglophone : Commercial partnership limited by shares
• Belgique : Commanditaire vennootschap op aandelen (CommVA)
• Danemark : Partnerselskab (P/S) ou Kommanditaktieselskab
• Allemagne : société en commandite par actions (KGaA)
• France : Société en commandite par actions (SCA)
• Italie : Società in accomandita per azioni (S. a. p. A. / S. A. A.)
• Islande : Samlagshlutafélag (slhf.)
• Pays-Bas : Commanditaire vennootschap (CV)
• Pologne : SpóÅka Komandytowo-Akcyjna (S. K. A.)
• Portugal : Sociedade em Comandita por acções (SCA)
• Espagne : Sociedad comanditaria por acciones

Variante de forme juridique Société de capitaux & Co KGaA – le commandité en tant que personne morale

Il arrive également que différentes sociétés de capitaux soient combinées à une société en commandite par actions (KGaA). Par exemple, les entreprises familiales s’organisent parfois en tant que société à responsabilité limitée & compagnie en commandite par actions – en bref : GmbH & Co KGaA. Dans ce cas, elles constituent une société anonyme au sens juridique du terme – toutefois, le commandité en tant qu’associé personnellement responsable ne représente pas n’importe quelle personne physique, mais concrètement une société à responsabilité limitée (GmbH). Si le commandité est plutôt incarné par une AG, on parle d’une AG & Co KGaA, et dans le cas d’une Societas Europaea, d’une SE & Co KGaA.

En savoir plus sur les différentes formes mixtes :

• GmbH & Co KGaA – voir Société à responsabilité limitée (GmbH)
• AG & Co KGaA – voir Société anonyme (SA)
• SE & Co KGaA – voir Societas Europaea (SE)

La CEWE Stiftung & Co. KGaA constitue une particularité : Dans cette entreprise, le commandité est incarné par une fondation. En principe, la société en commandite par actions est possible dans toutes les combinaisons imaginables, comme le souligne la GUB Investment Trust KGaA à titre d’exemple.

Continue à lire sur le thème « Créer une fondation familiale » :

• Créer une fondation familiale

Création, dénomination sociale & organes d’une KGaA

Le processus de constitution d’une société en commandite par actions s’inspire du processus de constitution des sociétés anonymes. Par conséquent, une KGaA est considérée comme une personne morale et ne peut participer aux transactions juridiques que par le biais de ses organes. Contrairement à la société anonyme traditionnelle, cette forme juridique ne prévoit pas de conseil d’administration en tant qu’organe directeur, de sorte que les organes d’une KGaA se limitent à l’assemblée générale – composée de l’ensemble des actionnaires commanditaires – et au conseil de surveillance. Le pouvoir de gestion ainsi que le pouvoir de représentation de la société vers l’extérieur incombent aux commandités en tant qu’associés personnellement responsables.

Tu découvriras ici comment fonctionne en détail le processus de création d’une SA :

• Création d’une société anonyme

Un associé personnellement responsable peut être, au choix, une personne physique ou une personne morale, ce qui limite sa responsabilité au patrimoine commercial de la société de capitaux et évite habilement une responsabilité personnelle. Les commanditaires ou les actionnaires en commandite peuvent également être des personnes physiques ou morales et ne sont responsables qu’à hauteur de leur apport en actions.

Pour la création de ta KGaA, tu as également besoin en bref : d’un numéro d’identification fiscale (Steuer-ID) ; de la confirmation d’inscription auprès de l’office du commerce et de l’industrie ; du contrat d’association aka statuts avec authentification notariée ; d’un capital social de 50.000 euros ; et enfin de l’inscription au registre du commerce sous le nom de la société que tu as choisi plus le complément de forme juridique « KGaA ».

Exemples d’entreprises en KGaA :

• Merck KGaA
• MERKUR PRIVATBANK KGaA

Commanditaire & associé commandité : une question de responsabilité

Qu’est-ce qu’un commanditaire et un commandité ? C’est la question que se posent de nombreuses personnes lorsqu’elles entendent parler pour la première fois des caractéristiques particulières d’une société en commandite. En effet, contrairement à toutes les autres sociétés, les associés d’une commandite sont clairement divisés en commandité et commanditaire. Une seule personne physique ou morale ne peut donc jamais être à la fois commandité et commanditaire.

Habituellement, les commandités sont les associés personnellement responsables d’une société en commandite. Dans le cas d’une société en commandite par actions, on distingue également le commandité et le commanditaire, ce dernier étant appelé, dans le contexte, l’actionnaire commanditaire. En tant qu’associé commandité, il assume l’intégralité des risques : comme dans la société en commandite traditionnelle, il est également solidairement responsable, directement et de manière illimitée, sur son patrimoine professionnel et privé. En revanche, le risque de responsabilité des actionnaires en commandite se limite uniquement au montant de la somme obligatoire qu’ils ont versée en tant qu’apport en commandite sous forme d’actions lors de la constitution de la KGaA.

Financement et distribution des bénéfices

Le financement d’une KGaA est avantageux par rapport à celui d’une société en commandite traditionnelle, car il est plus facile de se procurer des capitaux propres. Au total, comme pour la SA, un capital social de 50 000 euros ou plus est nécessaire. En ce qui concerne la répartition des bénéfices et la participation aux pertes, il n’existe pas de règles particulières par rapport à la KG traditionnelle : Soit les bases légales s’appliquent, soit des dispositions correspondantes ont été inscrites dans les statuts. Les bénéfices sont en principe répartis à hauteur de 4 pour cent de la part de capital plus les bénéfices supplémentaires « dans une proportion appropriée ». La participation aux pertes se fait également de manière appropriée.

Impôts pour la société & les associés : principe de séparation & principe de transparence

Comme toutes les autres formes juridiques d’entreprise, la société en commandite par actions est en principe soumise à des taxes fiscales. Elle est considérée comme un sujet fiscal à part entière en ce qui concerne l’impôt sur les sociétés et la taxe professionnelle, toutes les personnes physiques de la société sont habituellement soumises à l’impôt sur le revenu.

En raison de sa forme mixte, la KGaA est toutefois soumise à des règles particulières en matière de droit fiscal : l’imposition de la société elle-même se fait selon le principe de séparation, l’imposition des actionnaires commanditaires se fait également selon le principe de séparation et l’imposition des commandités se fait obligatoirement selon le principe de transparence. En cas de chiffre d’affaires imposable, la KGaA est dans tous les cas soumise à la taxe sur le chiffre d’affaires.

• Taxe professionnelle (GewSt)
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
• Impôt sur le revenu (IR)
• Impôt sur les sociétés (IS)

Fiscalité des KGaA – principe de séparation

En tant que société de capitaux et personne morale, la société en commandite par actions est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans la mesure où la KGaA exerce sa direction et/ou son siège en Allemagne, elle est considérée comme assujettie à l’impôt sur les sociétés de manière illimitée et doit payer l’impôt correspondant sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. Si la direction et/ou le siège social se trouvent à l’étranger et que les revenus proviennent de l’Allemagne – par exemple d’un établissement stable en Allemagne – la KGaA est considérée comme étant soumise à une obligation fiscale limitée.

Le bénéfice d’une KGaA est déterminé par comparaison avec le capital d’exploitation. En revanche, le revenu imposable est soumis à une règle spéciale concernant les dépenses déductibles, ancrée dans la loi sur l’impôt sur les sociétés (KStG) – l’impôt sur les sociétés de la KGaA ne s’applique donc que là où les revenus proviennent du capital social, c’est-à-dire des parts de bénéfices des actionnaires commanditaires. Les parts de bénéfices des commandités ainsi que leur rémunération de gestion sont déduites en amont et peuvent être déduites en tant que dépenses d’exploitation. Elles n’entrent pas en ligne de compte dans le calcul du revenu de la KGaA, mais doivent être imposées par les commandités eux-mêmes.

Extrait de la loi – § 9 alinéa 1 n° 1 KStG :

pour les sociétés en commandite par actions et les sociétés de capitaux comparables, la part des bénéfices distribuée aux associés personnellement responsables sur leurs apports non effectués sur le capital social ou à titre de rémunération (tantième) de la direction ;

La taxe professionnelle doit être payée par la KGaA en tant qu’entrepreneur, et ce indépendamment de sa structure hybride. Le bénéfice d’exploitation déterminé – augmenté et diminué des montants fixés par la loi sur la taxe professionnelle (GewSt) – est donc considéré comme le revenu commercial de la KGaA. Les montants relatifs aux parts de bénéfices et à la rémunération des commandités, qui étaient auparavant déduits pour l’impôt sur les sociétés, sont désormais ajoutés au bénéfice d’exploitation déterminé, ce qui garantit qu’aucun montant n’échappe à l’imposition au titre de la taxe professionnelle.

Imposition des actionnaires commanditaires de la KGaA – principe de séparation

En tant que personnes physiques, les actionnaires en commandite ne doivent pas payer d’impôt sur les sociétés. C’est pourquoi leurs parts de bénéfices et leurs éventuelles rémunérations de gestion sont décomptées par la société en commandite par actions elle-même. Comme leurs homologues de la société en commandite traditionnelle, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu en cas de distribution de dividendes. Dans la mesure où ils détiennent des actions de société en commandite dans leur patrimoine privé, ils réalisent, conformément à la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), des revenus du capital.

Imposition des commandités de la KGaA – principe de séparation

Les associés commandités sont imposés comme des co-entrepreneurs au sens du droit fiscal. En l’occurrence, ils ne sont pas considérés comme des co-entrepreneurs, mais simplement traités comme des co-entrepreneurs – une petite différence, mais une différence de taille… surtout en matière « d’impôts » ! En tant que personnes physiques, les commandités sont tout à fait normalement soumis à l’impôt sur le revenu et doivent payer des impôts sur leurs revenus commerciaux.

Contrairement aux actionnaires commanditaires, les commandités sont tenus de payer l’impôt sur les sociétés : Leurs parts de bénéfices et les éventuelles rémunérations des gérants sont déduites du revenu à déterminer de la KGaA et sont directement imputables aux associés commandités. Les montants correspondants doivent être imposés dans le cadre de la déclaration d’impôt sur le revenu.

Société en commandite par actions (KGaA) – Pour qui est-elle intéressante ?

La possibilité de se procurer facilement des capitaux est certainement l’une des raisons pour lesquelles les créateurs d’entreprise optent pour la création d’une KGaA. De plus, la société en commandite par actions présente une grande résistance aux reprises, ce qui permet aux différents associés de s’impliquer personnellement et de maintenir leur engagement entrepreneurial malgré des apports de capitaux élevés. Le risque de responsabilité parfois élevé du commandité peut être compensé par le positionnement habile d’une GmbH ou d’une AG en tant qu’associé personnellement responsable.

Alors à qui s’adresse la société en commandite par actions ? Cette forme juridique est intéressante pour les créateurs d’entreprise qui ne peuvent pas éviter un financement externe, mais qui ne veulent pas faire de concessions en ce qui concerne leur pouvoir de décision et la gestion de leur société. Les entreprises familiales obtiennent, grâce à la forme juridique particulière de la KGaA, une société dont le contrôle ne doit pas être confié à des mains étrangères dès lors que le capital social est émis sous forme d’actions.

Alternatives à la KGaA : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

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Immobilien AG : Activités, bourse, obligations & avantages

Une société anonyme immobilière (SAI) est une société immobilière qui a la forme juridique d’une société anonyme (SA) ordinaire et dont l’activité principale est axée sur le secteur immobilier. Les actifs de la société sont donc principalement – ou exclusivement – affectés à des investissements immobiliers ou consistent en la construction de biens immobiliers et en leur vente ultérieure.

Les plus grandes sociétés allemandes cotées en bourse dans le secteur de l’immobilier résidentiel (au 31.12.2o19) :

• Vonovia
• Deutsche Wohnen
• LEG
• TAG
• Grand City Properties
• Adler Real Estate
• GAG

Spectre d’activité Immobilien AG – Construction, commerce, administration & Co

L’éventail des activités des sociétés anonymes immobilières se concentre par exemple sur le développement de projets et la construction de biens immobiliers. Il n’est pas rare non plus que cette forme d’entreprise mette l’accent sur la gestion et la distribution de biens immobiliers. Dans l’ensemble, les sociétés anonymes peuvent ainsi participer au commerce immobilier, à l’intermédiation immobilière, à la détention et à la gestion de leur propre portefeuille ou proposer des services correspondants pour des portefeuilles d’investissement étrangers à la société. Les sociétés anonymes immobilières sont particulièrement appréciées pour la location.

Aperçu des activités possibles :

• Développement de projets
  • Construction
• Agence immobilière
  • Acquisition
  • Distribution
• Gestion immobilière
  • Tenir
  • Exploiter
  • Location
• Prestations de services envers des tiers
  • Intermédiation dans les biens immobiliers étrangers à la société

SA immobilière en bourse – Obligations légales & avantages

Les sociétés anonymes immobilières peuvent choisir d’être cotées en bourse ou non. Si tu es actionnaire d’une société anonyme immobilière de conservation et que tu décides d’être coté en bourse, tu es soumis en Allemagne à la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). La loi REIT définit les règles générales qui s’appliquent à ton entreprise et les qualifications que ta société doit présenter pour être admise en tant que société anonyme REIT, ainsi que les règles fiscales qui doivent être prises en compte.

De nombreuses entreprises familiales qui souhaitent travailler dans l’immobilier en tant que SA choisissent délibérément de ne pas être cotées en bourse, car les actionnaires de leur société doivent être limités à leur propre cercle de contacts familiaux et aucune négociation d’actions n’est prévue dans le public.

Société anonyme immobilière cotée en bourse / REIT-AG

La société anonyme REIT se base à l’origine sur une forme d’entreprise américaine, à savoir le « Real Estate Investment Trust » – en abrégé : REIT -, qui a donné son nom à la société anonyme immobilière cotée en bourse. Depuis ses débuts, le trust a connu un essor considérable. Encore peu connue en 1960, cette forme juridique d’entreprise a conquis lentement mais sûrement le monde dans les années 1990 et a acquis une renommée internationale. Avec la promulgation de la loi sur les REIT, la forme juridique de la REIT-AG a ensuite fait son entrée en Allemagne en 2007.

Pour les distinguer plus facilement, les sociétés anonymes allemandes de REIT sont souvent appelées G-REIT, le « G » signifiant « Germany ». Le REIT est parfois mal traduit en allemand par « Immobilienfonds » (fonds immobilier) – il existe toutefois quelques particularités juridiques et économiques par rapport à la forme juridique allemande du fonds immobilier.

Obligations légales selon la REITG – Cotation en bourse, quote-part & Co

Pour que les sociétés anonymes immobilières soient reconnues comme sociétés anonymes REIT et puissent bénéficier des avantages et privilèges correspondants, elles doivent remplir un certain nombre de conditions définies dans la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). L’une de ces règles exige que la société anonyme immobilière soit obligatoirement cotée en bourse. D’autres restrictions concernent le flottant autorisé de la société – c’est-à-dire toutes les actions de l’entreprise réparties entre plusieurs petits investisseurs – ainsi que la participation des actionnaires et la distribution des actions par tête. D’autres conditions réglementent les fonds propres, les actifs immobilisés et le chiffre d’affaires généré par la gestion immobilière de la SA.

Obligations légales pour une société anonyme REIT :

• Siège & direction en Allemagne
• Cotation sur le marché obligatoire
• Flottant lors de l’admission en bourse : au moins 25 %.
• Flottant après l’admission en bourse : au moins 15 %.
• Ratio de fonds propres : au moins 45
• Placements immobiliers (fortune immobilière) : au moins 75 %.
• Revenus de biens immobiliers : au moins 75
• Participation du FPI par actionnaire : 10 % au maximum
• Taux de distribution (bénéfice net) : 90 % au minimum

Petite astuce : les sociétés anonymes immobilières qui sont sur le point d’être cotées en bourse bénéficient d’une période de deux ans pour remplir toutes les conditions nécessaires. Jusqu’à ce que toutes les obligations découlant de la REITG soient remplies, une telle société est considérée comme une pré-REIT.

Avantages pour les sociétés anonymes REIT – Exonération fiscale, avantage concurrentiel & Co

Les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse sont particulièrement appréciées des financiers et des grands investisseurs, car elles sont exonérées de l’impôt sur les sociétés et de la taxe professionnelle, dans la mesure où elles remplissent les conditions légales conformément à la REITG. Comme les biens immobiliers représentent une possibilité de placement particulièrement sûre, il est possible d’amortir les fluctuations inflationnistes et les risques. En outre, l’accès au marché facilite l’achat de parts et la vente d’actions, et les transferts de propriété peuvent être effectués rapidement et avec souplesse.

L’accès au marché des capitaux permet à une société anonyme immobilière de générer habilement des fonds propres qui peuvent ensuite financer l’investissement dans l’immobilier. Les sociétés anonymes immobilières possèdent ainsi un net avantage en termes de vitesse de croissance de leurs fonds propres, ce qui signifie une plus grande compétitivité sur le marché en général. D’autres formes juridiques d’entreprises sont en revanche obligées de thésauriser leurs bénéfices – c’est-à-dire de laisser les bénéfices dans l’entreprise au lieu de les distribuer et de les y accumuler – afin d’augmenter les fonds propres de leur société ou n’ont pas de droit légal à une distribution de bénéfices. Cette forme juridique offre en outre un degré de sécurité considérable, puisque les fonds propres représentent près de la moitié du capital total de la société anonyme.

Avantages pour les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse :

• Pas d’impôt sur les sociétés
• Pas de taxe professionnelle
• Placement sûr grâce aux valeurs réelles (immobilier)
• Une chance de compenser l’inflation
• Achat/vente de parts rapide & facile
• Transfert de parts flexible
• Obtention facile de fonds propres
• Avantage concurrentiel grâce à une vitesse de croissance élevée
• Grande sécurité grâce au ratio de fonds propres

Avantages pour les investisseurs – flux de trésorerie stable, croissance & 90 % de dividendes

Autre avantage : la société anonyme REIT offre également une activité lucrative aux investisseurs. Les sociétés anonymes sont généralement établies pour durer, ce qui permet à l’entreprise d’offrir aux investisseurs un flux de trésorerie stable et une croissance à long terme, sans les exposer à un risque accru. La distribution de dividendes est également très intéressante pour les actionnaires, avec un minimum fixé par la loi à 90% du bénéfice annuel selon le droit commercial.

Avantages pour les investisseurs en SA immobilières :

• Flux de trésorerie stable
• Croissance à long terme de l’entreprise
• Faible risque
• Distribution de dividendes attractive

L’application de la procédure de demi-revenu n’est toutefois pas possible pour les actionnaires en ce qui concerne la distribution des bénéfices. Leurs bénéfices sont intégralement imposés.

Société anonyme immobilière / REIT-AG – Pour qui cela vaut-il la peine ?

Est-ce que tu envisages de créer une société anonyme immobilière ou de prendre une participation dans une société anonyme immobilière existante ? Il s’agit souvent d’une entreprise lucrative pour les entreprises de construction et les sociétés de développement, mais la création d’une société anonyme immobilière peut également être intéressante pour les financiers ou les associés d’un holding immobilier. En outre, les sociétés anonymes immobilières sont également présentes dans les sociétés de construction de logements, les régies immobilières et les grandes sociétés de courtage.

Le droit de propriété du portefeuille immobilier peut être détenu, en tant que placement direct, soit par la société anonyme immobilière elle-même, soit par une autre société immobilière dont les parts sont acquises par la société anonyme immobilière au moyen d’une participation. Souvent, un mélange de placements directs et de placements de tiers est utilisé pour acquérir, détenir ou vendre des biens immobiliers. Grâce au large éventail de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, la cotation en bourse constitue donc un modèle attrayant pour les sociétés immobilières.

SA : création, forme juridique, actions immobilières (liste)

1. Société anonyme (SA)
2. Actions immobilières : liste d’entreprises
3. Immobilier GmbH
4. Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Société anonyme (SA) : fondation, responsabilité, forme juridique & Co.

Société anonyme (AG) – La société anonyme est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et organisée par différents organes. Au lieu d’un directeur, l’entreprise est dirigée par un conseil d’administration composé d’au moins une personne. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise représente principalement le commerce d’actions. Tu souhaites créer une entreprise, seul ou avec d’autres personnes, et en apprendre davantage sur les formes juridiques d’entreprise ? Alors tu es au bon endroit !

• Société anonyme (SA)

Actions immobilières : liste d’entreprises

Action immobilière – Tout le monde ne peut pas se permettre d’investir dans l’immobilier. Mais grâce aux actions immobilières, tout le monde peut participer au marché immobilier et investir de l’argent. Le cours des actions des grands acteurs augmente d’année en année. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE et Patrizia sont quelques-unes des entreprises les plus connues et actives en Allemagne. A cela s’ajoutent plus de 25 autres entreprises. Nous avons ici un aperçu des actions immobilières les plus populaires pour toi en tant qu’investisseur. Mais avant cela, un coup d’œil sur les risques d’une action, la bourse, pour les débutants et les novices. Pour en savoir plus sur le marché immobilier, tes options d’investissement et les cours, consulte notre article sur les actions immobilières.

• Actions immobilières

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH (Sàrl immobilière et de gestion de patrimoine)

Alternative – Dans cet article, tu apprendras les bases sur le thème des sociétés immobilières. En bref : une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation et/ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion de biens immobiliers résidentiels et commerciaux – dans leur propre intérêt ou en tant que service proposé à des tiers – est également un point fort très apprécié des sociétés immobilières et des SARL de gestion de patrimoine. En savoir plus sur les principaux avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ainsi que sur les coûts à prévoir.

• Immobilier GmbH

Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

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Société anonyme : création, avantages et inconvénients

Tu trouveras ci-dessous tout ce que tu dois savoir sur la création d’une SA. Comment devient-on associé d’une SA ? Que sont les sociétés incomplètes et complètes ? Quels sont les avantages ? Quels sont les inconvénients ? Comment créer une société ? Qu’est-ce qu’une société ? Beaucoup de questions – beaucoup de réponses ! En outre, tout ce qu’il faut savoir très concrètement sur les impôts et le commerce immobilier.

Si tu envisages de créer une société anonyme, tu dois avant tout connaître le processus de création : Qui peut créer quoi exactement, quand et à quel nombre… quelles sont les différences et les similitudes entre les différentes formes juridiques d’entreprises ? Il est tout aussi important de connaître les avantages et les inconvénients d’une SA : De la répartition des bénéfices aux économies d’impôts, voici un aperçu des sept critères de création les plus importants pour toi.

Quels sont les critères de création d’une entreprise ?

1. Nombre d’associés
2. Direction
3. Création de
4. Nom de l’entreprise
5. Financement
6. Responsabilité
7. Répartition des bénéfices

Société de capitaux SA : gestion selon le code de commerce

Dans le monde de l’entrepreneuriat, il existe de nombreuses formes d’entreprises parmi lesquelles tu peux choisir. Elles sont grossièrement divisées en deux catégories, à savoir l’entreprise individuelle et les sociétés, qui sont elles-mêmes subdivisées en sociétés incomplètes – dont font partie les sociétés dormantes et les sociétés BGB – et en sociétés complètes – sociétés de personnes, sociétés de capitaux et quelques autres.

La société anonyme – en abrégé : AG – fait partie des sociétés dites complètes et, contrairement aux sociétés incomplètes, elle n’est pas régie par le Code civil allemand (BGB), mais par le Code de commerce (HGB). En tant que société de capital, la SA est structurée de manière plus complexe que les autres formes juridiques d’entreprise, car elle ne peut pas être fondée de manière informelle – tout comme une société à responsabilité limitée (GmbH) – mais doit remplir certaines conditions formelles préalables à la création de l’entreprise. L’authentification notariale du pacte d’associés en fait partie.

Autres sociétés de capitaux typiques :

• Société européenne (Societas Europaea, en abrégé : SE)
• Société en commandite par actions (KGaA)
• Société d’entrepreneurs / UG (haftungsbeschränkt)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)

La société anonyme est, avec la société à responsabilité limitée, la forme la plus connue des sociétés de capitaux. En Allemagne, elle est surtout choisie comme forme juridique pour les sociétés cotées en bourse et est considérée comme la « grande sœur » de la société à responsabilité limitée, notamment en raison du capital de fondation plus élevé.

Variante de forme juridique AG & Co KGaA – KGaA avec SA complémentaire

La SA est parfois associée à une société en commandite par actions (KGaA). Par exemple, les entreprises familiales s’organisent parfois en tant que société anonyme & compagnie en commandite par actions – en bref : AG & Co KGaA. Dans ce cas, elles constituent une société anonyme au sens juridique du terme – toutefois, le commandité en tant qu’associé personnellement responsable ne représente pas n’importe quelle personne physique, mais concrètement également une société anonyme. Si le commandité est incarné par une GmbH, on parle de GmbH & Co KGaA, et dans le cas d’une Societas Europaea, de SE & Co KGaA.

En savoir plus sur les différentes formes mixtes :

• GmbH & Co KGaA – voir Société à responsabilité limitée (GmbH)
• SE & Co KGaA – voir Societas Europaea (SE)

Les sociétés qui opèrent sous la variante de forme juridique AG & Co KGaA n’existent que depuis la fin des années 1990, après que des questions juridiques ouvertes ont été clairement expliquées par une décision de justice de la Cour fédérale de justice (BGF). La société faîtière des célèbres Hornbach Baumarkt AG, Hornbach Immobilien AG et Hornbach Baustoff Union GmbH a opté pour la création d’une AG & Co KGaA, tout comme de nombreuses autres entreprises issues des secteurs les plus divers : Ticketing & Live Entertainment, technique médicale et de sécurité, colles, produits de nettoyage et soins de beauté, pour n’en citer que quelques-unes.

Exemples d’entreprises AG & Co KGaA :

• CTS EVENTIM AG & Co. KGaA
• Drägerwerk AG & Co. KGaA
• Fresenius Medical Care AG & Co. KGaA
• Henkel AG & Co. KGaA
• HORNBACH HOLDING AG & Co. KGaA
• ProCredit Holding AG & Co. KGaA

La CEWE Stiftung & Co. KGaA constitue une particularité : Dans cette entreprise, le commandité est incarné par une fondation. En principe, la société en commandite par actions est possible dans toutes les combinaisons imaginables, comme le souligne la GUB Investment Trust KGaA à titre d’exemple.

Continue à lire sur le thème « Créer une fondation familiale » :

• Créer une fondation familiale

Constitution & création d’une SA – des statuts à l’enregistrement

Tu souhaites créer une SA et vivre ton rêve d’indépendance dans la réalité ? Pas de problème ! En effet, pour créer une SARL, une personne physique – ou morale – suffit amplement. Si tu le souhaites, tu peux donc être le seul fondateur de l’entreprise – appelé actionnaire – et être ainsi automatiquement le seul membre gérant du conseil d’administration. Une telle SA unipersonnelle est souvent appelée « petite société anonyme ». Une « petite SA » doit nommer au moins trois membres du conseil de surveillance, ce qui signifie que la plus petite société anonyme possible se compose de quatre personnes.

Le déroulement de la création d’une SA peut être divisé en deux phases, à savoir la création de la SA dans les relations internes et la création de la SA dans les relations externes. Alors que la première phase est en fait une sorte de phase préparatoire ou de pré-fondation – c’est-à-dire qu’elle constitue la structure de base de ta société anonyme -, tu présentes ton entreprise au public lors de la deuxième phase.

Phase 1 – Préparation & structure de base

Tu crées ta société anonyme dans les relations internes. Parmi les étapes les plus importantes, il y a tout d’abord l’établissement des statuts de ta SA – également appelés pacte d’associés – qui doivent ensuite être authentifiés par un notaire. Pour la formulation des statuts, tous les membres fondateurs doivent être présents au complet, de même que le futur conseil d’administration et le futur conseil de surveillance. Lors de cette première réunion, il est décidé de la manière dont les annonces seront faites dans l’entreprise et du nombre de membres du conseil d’administration qui seront nommés.

Ensemble, vous décidez également de la raison sociale – c’est-à-dire le nom de votre société tel qu’il sera inscrit au registre du commerce -, du siège social, du montant du capital social – 50 000 euros ou plus – ainsi que de la valeur nominale et du nombre d’actions, y compris des informations sur le type d’action correspondant. Des actions au porteur aux actions à valeur nominale, découvre ici les différents types d’actions :

• Types d’actions – transférabilité, étendue des droits & décomposition du capital social

La deuxième étape est la prise de possession des actions et la désignation des organes d’une société anonyme, qui doit être certifiée par un notaire. L’apport des titres eux-mêmes peut également avoir lieu après le rendez-vous chez le notaire. En option, le commissaire aux comptes peut déjà être désigné à ce stade pour les comptes annuels. Le conseil de surveillance nomme ensuite le directoire de la société anonyme comme premier acte officiel. Au plus tard à ce moment-là, les apports doivent également être versés sur le compte de l’entreprise jusqu’à ce qu’au moins un quart du capital social soit enregistré.

Phase 2 – Inscription au registre du commerce

Pour terminer le processus de création de ta société anonyme, ton entreprise doit encore être inscrite au registre du commerce. Cette étape dote la société anonyme d’une personnalité juridique propre et signale au public qu’il existe une nouvelle SA sur le marché. Les membres fondateurs, ainsi que le conseil de surveillance et le directoire, effectuent ensemble la demande d’inscription au registre du commerce. Il faut un aperçu de tous les membres du conseil de surveillance et du directoire, divers actes et certifications notariales, l’apport des actions doit être justifié et un prix doit être défini pour l’émission ultérieure des actions.

Le tribunal chargé de la tenue du registre évalue, après présentation de tous les documents et pièces, si la constitution de la société anonyme s’est déroulée correctement. Dans une dernière étape, l’inscription au registre du commerce est alors effectuée et ta société anonyme est officiellement considérée comme créée.

Aperçu du processus de création

Voici encore une fois un aperçu de toutes les étapes jusqu’à la création officielle de ta société anonyme, qui aura un impact extérieur :

• Phase 1 – Établissement des relations internes
  • Constatation des statuts (certifiés par un notaire)
  • Reprise des actions
  • Nomination des organes de la SA (certifiée par un notaire)
  • Le cas échéant, désignation du commissaire aux comptes
  • Versement des apports (min. 1/4 du capital social)
• Phase 2 – Création dans les relations extérieures
  • Connexion pour l’enregistrement
  • Présentation des documents & dossiers
  • Évaluation par le tribunal chargé de la tenue du registre
  • Inscription au registre du commerce

Inscription au registre du commerce : les principales demandes pour les fondateurs de SA

Les relations internes déterminent le début de la société comme étant la date convenue contractuellement entre les associés. Dans les relations externes, cependant, la naissance de la SA est datée de la première action au nom de l’entreprise, au plus tard donc lors de l’enregistrement obligatoire au registre du commerce. L’enregistrement te coûte en moyenne environ 200 à 300 euros et est généralement effectué par un notaire.

Comme tu es inscrit au registre du commerce en tant qu’associé de la SA, tu peux – tout comme un associé de la SARL – avoir une raison sociale officielle. Cela signifie que ton entreprise dispose d’une raison sociale, donc d’un nom officiel, que tu peux créer librement avec les autres associés. Peu importe que ce soit une société de personnes, une société de biens, une société de fantaisie ou une société mixte. Tant que le nom est conforme à l’interdiction d’induire en erreur et qu’il porte le suffixe « SA » d’après le nom, presque tout est permis.

Numéro d’identification fiscale, bureau des métiers, statuts & notaire

Au préalable, tu obtiendras auprès de l’administration fiscale compétente un numéro d’identification fiscale – en abrégé : Steuer-ID – qui servira de condition de base pour toutes les autres formalités et demandes. L’enregistrement de ta SA en tant qu’entreprise ou commerce est effectué par l’office du commerce moyennant des frais de traitement d’environ 10 à 65 euros.

Selon la loi, les sociétés anonymes, contrairement aux coopératives avec ou sans limitation de responsabilité, ne sont pas soumises à l’obligation d’effectuer des versements supplémentaires, pas plus que les sociétés en nom collectif (OHG) ou les sociétés en commandite (KG). Dans le cas des actions transférées, il est toutefois possible de stipuler dans les statuts que les actionnaires doivent fournir des prestations récurrentes, à l’exception des prestations en espèces. Les obligations accessoires précises des actionnaires sont expliquées dans la loi sur les sociétés anonymes (AktG).

Extrait de la loi – § 55 AktG :

(1. Lorsque le transfert des actions est soumis à l’agrément de la société, les statuts peuvent imposer aux actionnaires l’obligation de fournir, en plus des apports au capital social, des prestations périodiques non pécuniaires. Ils déterminent si ces prestations doivent être fournies à titre onéreux ou gratuit. L’obligation et l’étendue des prestations doivent être indiquées dans les actions et les certificats intermédiaires.
(2. Les statuts peuvent fixer des pénalités en cas de non-exécution ou d’exécution incorrecte de l’obligation.

Extrait de la loi – § 180 AktG :

(1. Pour être valable, une résolution imposant des obligations accessoires aux actionnaires doit être approuvée par tous les actionnaires concernés.

(2) Il en va de même pour toute décision subordonnant le transfert d’actions nominatives ou de titres intermédiaires à l’agrément de la société.

Capitaux propres : 50.000 euros de capital social & réserves

Le capital social d’une société anonyme est appelé capital de base, car il constitue la base des fonds propres de la SA. Le capital social est défini comme la somme de tous les apports et reçoit le terme de « capital souscrit » dans le bilan. La condition préalable à l’inscription au registre du commerce est le versement du capital social requis d’au moins 50.000 euros sur le compte de l’entreprise. Pour la création d’une société anonyme, il faut donc deux fois plus de capital social que pour la création d’une SARL, pour laquelle 25 000 euros suffisent comme capital social. Il n’est pas permis de restituer le capital social aux actionnaires.

Extrait de la loi – § 57 AktG :

(1. Les apports ne peuvent être restitués aux actionnaires. N’est pas considéré comme une restitution le paiement du prix d’acquisition lors de l’acquisition autorisée d’actions propres. La première phrase ne s’applique pas aux prestations qui ont lieu en cas d’existence d’un contrat de domination ou de transfert des bénéfices (§ 291) ou qui sont couvertes par un droit de contrepartie ou de restitution à part entière envers l’actionnaire. La première phrase ne s’applique pas non plus à la restitution d’un prêt d’actionnaire et aux prestations sur des créances résultant d’actes juridiques qui correspondent économiquement à un prêt d’actionnaire.
(2. Aucun intérêt ne peut être promis ou versé aux actionnaires.
(3) Avant la dissolution de la société, seul le bénéfice résultant du bilan peut être réparti entre les actionnaires.

Les réserves en capital constituent le deuxième pilier des fonds propres. Il s’agit de tous les montants ajoutés aux fonds propres, par exemple sous la forme d’une prime d’émission – autre nom de la prime d’émission ou de l’agio -, c’est-à-dire le montant dont le prix des titres est supérieur à leur valeur nominale. Si des actions sont émises, la prime d’émission doit être affectée aux réserves en capital et contribue ainsi aux fonds propres inscrits au bilan. Il existe en outre les réserves de bénéfices, qui se composent des réserves légales, des réserves statutaires et des autres réserves.

Attention : les provisions et les réserves ne sont pas la même chose : les réserves sont des sommes d’argent mises de côté à titre de sécurité ou en cas d’urgence. Les provisions, en revanche, représentent des engagements futurs et ne font donc en aucun cas partie des fonds propres !

Dividende & constitution de réserves

La distribution des bénéfices dans la société anonyme Kraftform est différente de celle des autres formes juridiques d’entreprises. En tant que commerce d’actions, les actions sont considérées comme des parts de bénéfices, une action correspondant exactement à une part de bénéfices. Les associés d’une SA ne reçoivent donc pas non plus de distribution de bénéfices, comme c’est le cas pour la société en nom collectif (OHG), la société en commandite (KG) et, au choix, la société à responsabilité limitée (GmbH), mais ils reçoivent plutôt ce que l’on appelle des dividendes. La distribution des dividendes est décidée par l’assemblée générale.

En outre, la loi sur les sociétés anonymes (AktG) oblige les sociétés anonymes à constituer des réserves légales jusqu’à ce que dix pour cent du capital social soient atteints. Pour ce faire, cinq pour cent de l’excédent annuel sont versés chaque année aux réserves légales, après correction de l’excédent annuel des éventuelles pertes reportées des années précédentes. Il en va de même pour la réserve de capital, qui doit également être alimentée jusqu’à ce que la barre des dix pour cent soit atteinte.

D’autres réserves de bénéfices sont possibles dans le cadre de l’adoption des comptes annuels par le directoire et le conseil de surveillance. La dotation ne peut excéder la moitié du bénéfice net de l’exercice, des montants plus élevés n’étant autorisés que si les statuts le permettent. D’autres contributions peuvent être affectées à la réserve si une décision a été prise en ce sens lors de l’assemblée générale.

AG Organes : conseil d’administration, conseil de surveillance & assemblée générale

Une société anonyme se compose de plusieurs organes. Ces organes se subdivisent en

1. Le conseil d’administration,
2. Le conseil de surveillance et
3. L’assemblée générale.

Le directoire s’occupe des affaires courantes et des autres affaires de la société et représente la société anonyme à l’extérieur. Le conseil de surveillance est un organe d’autocontrôle prescrit par la loi, qui nomme, surveille et, en cas de doute, révoque les différents membres du directoire. En outre, il est responsable de l’établissement des comptes annuels et des rapports d’activité. L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la société anonyme.

Responsabilité d’une SA – Relations internes & externes

En cas de perte, la société anonyme, en tant que personne morale de droit privé, est en quelque sorte soumise à une limitation de responsabilité, car la responsabilité pèse exclusivement – à quelques rares exceptions près – sur le patrimoine commercial de la société. Dans les relations externes, seul le capital-actions est donc responsable des pertes éventuelles. Dans les relations internes, la responsabilité peut varier en fonction de l’organe de la société anonyme.

• Responsabilité dans les rapports externes de la SA : par le capital-actions
• Responsabilité dans les relations internes de la SA : par les organes

Si tu souhaites connaître en détail les effets d’une limitation de la responsabilité des actionnaires, du conseil d’administration et du conseil de surveillance dans les relations internes, lis ici plus de détails :

• Limitation de la responsabilité des organes de la SA

Les avantages : Limitation de la responsabilité, indépendance financière & Co

Après la présentation des caractéristiques typiques d’une société anonyme, tu as certainement déjà compris les avantages que cette forme juridique t’offre : Le capital de départ élevé fait de la SA une forme juridique respectée, ce qui peut être un avantage en matière de financement d’entreprise. Les institutions financières sont donc souvent prêtes à accorder de bons crédits et les partenaires commerciaux et les clients bénéficient d’une plus grande sécurité grâce à une bonne solvabilité.

En même temps, le risque financier reste relativement faible, car les droits de responsabilité sont limités au capital-actions et les associés de la SA ne peuvent pas être tenus responsables sur leur patrimoine personnel vis-à-vis de l’extérieur. Plus : en tant que forme juridique cotée en bourse, les sociétés anonymes sont financièrement indépendantes grâce à l’introduction en bourse.

• Forme juridique prestigieuse
• Solvabilité élevée
• Plus de sécurité pour les banques, les partenaires commerciaux et les clients
• Faible risque financier grâce à la limitation de la responsabilité
• Indépendance financière grâce à l’introduction en bourse

Inconvénients : Capital social, constitution formelle & impôt sur les bénéfices

Les inconvénients que peut présenter la création d’une SA sont également rapidement localisés : D’une part, le capital social élevé d’au moins 50.000 euros constitue un problème évident pour de nombreux créateurs d’entreprise. La responsabilité sociale s’élève également à au moins 50.000 euros. La création ne peut pas se faire de manière informelle, mais est soumise à de nombreuses formalités et exigences. Les banques peuvent facilement annuler l’exonération de responsabilité si, malgré une solvabilité élevée, elles visent une caution solidaire des associés. Enfin et surtout, la SA est soumise à la taxe professionnelle et doit s’acquitter d’autres taxes fiscales en fonction de l’objet de l’entreprise et de sa gestion.

• Capital social élevé requis
• Responsabilité sur la base du capital social
• Pas de création informelle
• Les banques peuvent exiger des cautions solidaires
• Prélèvements élevés sur la taxe professionnelle

Évaluation : forme juridique à faible risque pour les grandes entreprises

Après avoir comparé les avantages et les inconvénients, il apparaît que la constitution est nettement plus complexe et plus étendue que, par exemple, pour une société civile (GbR) ou même une société à responsabilité limitée (GmbH). Outre la constitution en bonne et due forme, la désignation des différents organes d’une SA est également obligatoire et le processus de constitution est globalement très coûteux. Le capital social nécessaire est plutôt difficile à réunir pour les petites et moyennes entreprises. Pour les grandes entreprises, la forme juridique de la SA peut toutefois être une bonne option pour se développer et s’implanter à l’international.

Une société anonyme est particulièrement utile lorsque des projets commerciaux sont prévus et qu’ils sont exposés à un risque élevé, car les associés peuvent bien se protéger grâce à des limitations de responsabilité dans les relations externes et, au choix, dans les relations internes, et leur patrimoine personnel n’est pas touché. Les entreprises à croissance rapide peuvent également tirer profit de la création d’une SA.

Immobilien AG : Détenir, Négocier, Gérer, Louer

Tu trouves l’idée d’une SA pas mal du tout et tu te demandes maintenant comment tu peux combiner ta société de capitaux avec le secteur immobilier ? Une société immobilière est une entreprise qui sert au financement, au développement, à la réalisation, à la location ou à la commercialisation de biens immobiliers, qu’il s’agisse d’un seul bien immobilier ou d’un parc immobilier de trois ou plusieurs chiffres. La gestion de propriétés immobilières ou de biens immobiliers de tiers pour le compte de tiers peut également être effectuée par une société anonyme immobilière.

• Immobilien AG / REIT-AG

Impôts pour les associés de SA : impôt sur les sociétés, impôt sur les bénéfices, TVA, impôt sur le capital & impôt sur le revenu

En tant qu’associé d’une société anonyme, tu dois connaître certains types d’impôts, car dès la création de ton entreprise, tu percevras des revenus de ton activité commerciale et tu devras bien entendu payer des impôts sur ces revenus. Conformément au droit fiscal, tu dois donc naturellement payer la taxe sur le chiffre d’affaires, dans la mesure où la SA n’effectue pas uniquement des opérations exonérées d’impôt. Les distributions de bénéfices aux associés d’une SA sont également soumises à l’impôt sur les revenus du capital – pour les personnes physiques de l’entreprise, l’impôt sur le revenu est bien entendu également dû.

Toutes les sociétés de capitaux sont soumises à l’impôt sur les sociétés. L’acquittement de la taxe professionnelle est également obligatoire pour une SA, même si tous les membres fondateurs sont des professions libérales, car elle est toujours considérée comme une entreprise commerciale en vertu de sa forme juridique.

• Impôt sur les sociétés (IS)
• Impôt sur le revenu (IR)
• Impôt sur les revenus du capital (KapESt)
• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
• Taxe professionnelle (GewSt)

Voici la liste complète :

• Les impôts en Allemagne

Attention : comme nous l’avons déjà mentionné, les sociétés anonymes immobilières REIT ne sont plus soumises à l’impôt sur les sociétés et à la taxe professionnelle dès que la société anonyme immobilière remplit les conditions légales !

Tu trouveras ici des informations sur les impôts auxquels tu peux t’attendre dans le cas d’une société anonyme immobilière :

• Économiser des impôts sur les biens immobiliers

Conclusion : Société anonyme – pour qui cela vaut-il la peine ?

La création d’une société anonyme requiert un capital important et des frais de gestion tout aussi élevés. C’est pourquoi une SA est plutôt intéressante pour les grandes entreprises qui, d’une part, disposent des moyens financiers correspondants et, d’autre part, ont déjà une certaine routine dans les processus commerciaux et les questions juridiques. Les créateurs d’entreprise disposant de réserves financières et les investisseurs immobiliers trouvent dans la SA une possibilité attrayante de réaliser leurs rêves et leurs objectifs d’entreprise.

Du point de vue de l’économie immobilière, les sociétés anonymes sont une forme juridique stable aux fins de la conservation des biens immobiliers, de la gestion immobilière ainsi que du commerce et de l’intermédiation de portefeuilles immobiliers. Si tu es déjà en train d’agir au sens de la REITG, des avantages fiscaux considérables t’attendent. Les sociétés anonymes immobilières sont intéressantes pour un grand nombre de personnes de différentes professions : Du promoteur immobilier au financier en passant par l’actionnaire d’un fonds immobilier, la société anonyme immobilière peut contribuer de manière décisive à la stabilité des flux financiers et à la croissance du capital.

Conseil : En dehors de la bourse, une société anonyme non cotée en bourse convient particulièrement aux familles pour gérer en commun un parc immobilier existant.

Comparaison : entreprise individuelle, SARL unipersonnelle, petite SA ou société d’entrepreneurs ?

Si tu as l’intention de créer ton entreprise seul, tu peux choisir entre différentes formes juridiques d’entreprise : D’une part, il y a l’entreprise individuelle classique, dans laquelle tu agis en tant que profession libérale ou commerçant enregistré, ou bien tu crées une petite entreprise. Tu peux également opter pour la SARL unipersonnelle et la société d’entrepreneurs – également appelée « mini-société à responsabilité limitée » – ou fonder une petite société anonyme.

Pour en savoir plus sur les différentes formes juridiques pour les créateurs d’entreprise en solo, clique ici :

• Entreprise individuelle (UE)
• Ein-Mann-GmbH – voir GmbH
• Société d’entrepreneurs / UG (haftungsbeschränkt)

Entreprise individuelle & SARL unipersonnelle

En principe, les deux formes juridiques d’entreprise, à savoir l’entreprise individuelle et la société unipersonnelle, ne se distinguent pas particulièrement, car dans les deux cas, tu agis en tant qu’associé unique avec un pouvoir de gestion et de représentation individuel. En tant que commerçant enregistré (e. Kfm.) ou commerçant enregistré (e. Kff.), tu es responsable de manière illimitée, directe et solidaire – en tant qu’associé unique d’une GmbH unipersonnelle, tu es en revanche exclusivement responsable sur le plan commercial à hauteur de l’apport initial que tu as effectué.

Tu es également entrepreneur individuel et tu ne veux plus supporter l’énorme risque de responsabilité ? Tu devrais alors envisager de transformer ton entreprise individuelle en une SARL unipersonnelle. Le changement de forme est facile à réaliser, mais peut faire une énorme différence en cas de pertes ! Pour échapper à une responsabilité personnelle, il te suffit, en tant que partie des commerçants enregistrés (e. K.), d’obtenir une attestation notariée confirmant que ton entreprise a une valeur d’au moins 25.000 euros et de la déposer au registre du commerce avec le bilan d’ouverture. L’entreprise individuelle est pratiquement apportée en nature à la GmbH.

Société d’entrepreneurs & petite société anonyme

Tu peux également envisager de créer une société d’entrepreneurs (UG). Cette forme juridique d’entreprise, souvent appelée « petite GmbH » ou « mini-GmbH », est une sous-forme de la société à responsabilité limitée traditionnelle, mais contrairement à la GmbH « normale », elle n’exige qu’un seul euro comme capital social. C’est pourquoi elle est particulièrement attrayante pour les créateurs d’entreprise en solo qui n’ont pas 25 500 euros sur leur compte en banque. Sans le capital social d’une SARL, ton image auprès des banques pourrait toutefois être moins bonne et tes chances d’obtenir un bon crédit diminuer.

La « petite SA » est surtout destinée aux personnes qui souhaitent détenir leur société anonyme dans un cercle restreint de personnes. En dehors de l’actionnaire unique, qui assume également le rôle de membre du conseil d’administration, seules trois autres personnes sont nommées au conseil de surveillance. Toutefois, la création d’une société anonyme, quelle que soit sa taille, est très complexe et plus coûteuse que les autres formes juridiques d’entreprise courantes. C’est pourquoi une SARL unipersonnelle ou une société d’entrepreneurs peut s’avérer plus appropriée si tu as l’intention de créer ton entreprise seul. Tu peux également envisager de créer une entreprise individuelle.

AG : cas particulier de l’immobilier et plus

1. Société anonyme immobilière (REIT-AG)
2. Actions immobilières : liste d’entreprises
3. Les formes juridiques : Liste

Société anonyme immobilière (REIT-AG)

Société anonyme immobilière / REIT-AG – Tu trouves l’idée d’une SA pas mal du tout et tu te demandes maintenant comment tu peux combiner ta société de capitaux avec le secteur immobilier ? Une société immobilière est une entreprise qui sert au financement, au développement, à la réalisation, à la location ou à la commercialisation de biens immobiliers – à commencer par un seul bien immobilier jusqu’à un parc immobilier de trois ou plusieurs chiffres. La gestion de propriétés immobilières ou de biens immobiliers de tiers pour le compte de tiers peut également être effectuée par une société anonyme immobilière.

• Société anonyme immobilière (REIT-AG)

Actions immobilières : liste d’entreprises

Action immobilière – Tout le monde ne peut pas se permettre d’investir dans l’immobilier. Mais grâce aux actions immobilières, tout le monde peut participer au marché immobilier et investir de l’argent. Le cours des actions des grands acteurs augmente d’année en année. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE et Patrizia sont quelques-unes des entreprises les plus connues et actives en Allemagne. A cela s’ajoutent plus de 25 autres entreprises. Nous avons ici un aperçu des actions immobilières les plus populaires pour toi en tant qu’investisseur. Mais avant cela, un coup d’œil sur les risques d’une action, la bourse, pour les débutants et les novices. Pour en savoir plus sur le marché immobilier, tes options d’investissement et les cours, consulte notre article sur les actions immobilières.

• Actions immobilières

Formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

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Financement de la construction – comparer les différents prestataires est important

Si vous souhaitez vous informer sur les possibilités et les détails du financement de la construction, les agents immobiliers vous proposent des conseils personnalisés. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, les agents immobiliers vous proposent un ensemble de services. Notre guide: conseils de vente. Les agents immobiliers connaissent le marché et apportent leur expérience dans leur travail. Vous bénéficiez d’un suivi individuel et d’une vente sans stress de votre bien immobilier. Un courtier peut également vous aider à planifier le financement de votre construction.

Financement individuel de la construction à partir de différentes composantes

De nombreux acheteurs de biens immobiliers ont recours à un financement de la construction, car la somme ne peut pas être réglée en une seule fois. Le financement d’un bien immobilier doit être planifié à l’avance en toute sécurité. Faites appel à un conseil individuel, car un plan de financement est toujours adapté à la situation du maître d’ouvrage. Elle repose sur différents piliers. Cela signifie qu’en règle générale, un bien immobilier n’est pas financé par un seul crédit. Une combinaison de fonds propres disponibles, d’un crédit d’encouragement, d’un contrat d’épargne-logement et d’un crédit bancaire classique sont les composantes d’un financement. Il est important de comparer les différents prestataires pendant la phase de planification.

Financement de la construction : intérêts

Les financements de la construction se caractérisent par de longues durées. Si le taux d’intérêt est plus avantageux de quelques points de pourcentage seulement après la virgule, il peut en résulter une économie à quatre chiffres sur toute la durée. Les mensualités diminuent et les paiements d’intérêts ne sont pas aussi élevés. Il convient également de comparer les offres de crédits d’encouragement avant de conclure les contrats. Un contrat d’épargne-logement prêt à être attribué peut réduire les mensualités, tout comme les fonds propres ou la réalisation d’un apport personnel. En fin de compte, il est important que le financement de la construction soit établi de telle sorte qu’il puisse être supporté sur toute la durée. Outre la comparaison des différentes offres, il est très important de se faire conseiller.

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Frais annexes pour la construction et l’emménagement dans sa propre maison

Le prix d’achat du bien immobilier ne signifie pas que le financement est terminé. Vous devez vous attendre à d’autres frais. Si vous achetez une maison, vous devrez payer des frais de notaire et d’agent immobilier. En tant que maître d’ouvrage, vous payez des assurances et vous devez vous attendre à payer en parallèle les premières mensualités de la nouvelle maison et le loyer. Avant d’emménager, vous devrez peut-être acheter du fioul. En fonction de la taille des cuves et du prix actuel du marché, cela peut représenter une somme à quatre chiffres. Incluez également les frais de déménagement dans le financement. Cela est particulièrement vrai si vous déménagez dans une autre ville et que vous ne pouvez pas organiser le déménagement vous-même.

Le financement peut également comprendre des éléments qui ne sont pas directement liés à la construction de la maison. Il est avantageux d’apporter des fonds propres et de pouvoir liquider un placement financier ou un dépôt afin de réduire le coût du crédit. Une comparaison des offres sur le marché vous permettra de réaliser une économie supplémentaire sur le coût de votre financement de construction.

Plus d’informations sur la construction de maisons et le financement :

Prix DSL

Une connexion Internet fait désormais partie de l’équipement standard de chaque ménage. Plus de 95 % des ménages ont conclu un contrat pour l’utilisation d’Internet. Les frais font partie des coûts fixes pour la gestion du ménage. Internet a fait son entrée dans de nombreux domaines de la vie et est devenu indispensable pour de nombreuses personnes. En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes vous-même responsable de l’installation d’un raccordement jusque chez vous.

En Allemagne, la connexion DSL est considérée comme la norme pour l’utilisation d’Internet. L’extension du réseau à haut débit n’est pas encore terminée. Néanmoins, le DSL est également disponible dans les régions reculées d’Allemagne. La vitesse à laquelle vous pouvez surfer est toutefois inférieure à celle des agglomérations ou des grandes villes. Comme le DSL fait désormais partie de l’infrastructure, vous devriez en tenir compte dès le choix du terrain à bâtir. Vous pouvez influer sur la pose des lignes dans votre maison, mais pas sur l’extension du réseau DSL. Si le réseau est lent, il peut s’écouler quelques années avant que vous puissiez surfer à grande vitesse. Prenez cela en considération lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier ou de construire une maison.

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Prix du gaz naturel

Le prix du gaz naturel est fixé par le fournisseur d’énergie. Pendant des décennies, les fournisseurs régionaux ont exercé un monopole, de sorte qu’en tant que client, vous n’aviez aucune possibilité d’influencer le prix du gaz naturel. Aujourd’hui, cela a changé. Le monopole est tombé et vous pouvez influencer le prix en effectuant des comparaisons et en optant pour un fournisseur bon marché dans votre région. Certains fournisseurs proposent leurs services sur l’ensemble du territoire national. D’autres sont exclusivement actifs au niveau régional.

Si vous souhaitez savoir quel est le prix du gaz naturel le plus avantageux à votre adresse, effectuez une comparaison. Vous pouvez consulter le comparateur sur Internet et l’utiliser gratuitement. Après avoir indiqué votre adresse, la taille de votre ménage et votre consommation annuelle moyenne, tous les fournisseurs pertinents s’affichent. L’offre la plus avantageuse se trouve en tête de liste. Toutefois, ne comparez pas seulement les prix, mais aussi les conditions et les dispositions supplémentaires. Il est conseillé de ne pas s’engager trop longtemps auprès d’un fournisseur. Optez pour une durée courte si vous souhaitez réagir de manière flexible aux adaptations de prix. Cela vaut aussi bien pour les hausses que pour les baisses de prix.

• Toutes les informations sur le prix du gaz naturel.

Dépôt à terme

Derrière le terme de dépôt à terme se cache un placement financier lié à une durée déterminée. Vous convenez de cette durée à l’avance avec votre banque. Les périodes les plus courantes sont comprises entre douze mois et six ans. La durée est la principale caractéristique qui distingue le dépôt à terme de l’argent au jour le jour. Alors que vous pouvez disposer à tout moment de l’avoir sur un compte d’argent au jour le jour, l’argent sur le compte à terme n’est pas disponible.

Si vous souhaitez percevoir les intérêts convenus, il est nécessaire de ne pas toucher à l’argent pendant toute la durée du placement. Si vous avez besoin de l’argent en urgence, vous pouvez résilier le compte à terme. Les délais pour une telle résiliation sont de un à trois mois. Ne transférez donc sur le compte à terme que des fonds dont vous êtes sûr de ne pas avoir besoin pendant toute la durée du placement.

• Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt à terme.

Placement financier

Un placement financier est conclu lorsqu’il reste un montant après déduction de tous les frais mensuels. Vous pouvez transférer un montant unique dans un placement financier ou opter pour des versements mensuels réguliers. Les banques et les caisses d’épargne proposent différentes formes de placements financiers. Celles-ci se distinguent principalement par leur disponibilité. L’objectif est de percevoir des intérêts sur l’argent. Outre les comptes d’épargne classiques, vous pouvez également opter pour des titres comme placement financier. Les intérêts sont plus élevés. L’inconvénient est toutefois que vous ne pouvez pas compter aussi bien sur l’argent.

Vous ne savez pas à l’avance comment les intérêts vont évoluer, car ils dépendent des cours sur les marchés des capitaux. En revanche, le placement d’argent classique sous la forme d’un livret d’épargne, d’un compte d’argent au jour le jour ou d’un compte à terme peut être calculé à l’avance avec précision. La rémunération peut toutefois être nettement inférieure à celle que vous obtiendriez en investissant dans des actions ou des titres.

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Compte courant

Un compte courant sert à gérer les opérations financières quotidiennes. Vous l’utilisez comme compte de salaire, pour faire des achats et pour tous les virements et prélèvements nécessaires au quotidien. Les comptes courants sont proposés par toutes les banques et caisses d’épargne. Avant d’ouvrir un compte, il est fortement recommandé de comparer les conditions. Le rapport qualité/prix des offres varie fortement. Il existe des comptes courants pour lesquels la gestion du compte est entièrement gratuite. Dans de nombreuses banques, vous payez toutefois des frais. Avant l’ouverture, vous devriez déterminer pour vous-même les services de la banque dont vous avez besoin et ceux auxquels vous pouvez éventuellement renoncer. Dans de nombreux cas, un compte courant gratuit suffit. Il arrive toutefois que vous soyez limité dans vos possibilités d’obtenir de l’argent liquide.

Les banques en ligne offrent des conditions avantageuses. Toutefois, elles ne disposent pas de leur propre réseau de distributeurs automatiques de billets et vous devez renoncer à un conseil personnalisé. Les banques en ligne bon marché ne délivrent pas toutes une Girocard. Vous recevez une carte de crédit et une carte Maestro. Leur utilisation est gratuite. Comme ce sont surtout les petits commerces en Allemagne qui n’acceptent que les Girocards, vous devez vous rabattre sur les espèces. Analysez donc au préalable vos habitudes de paiement avant d’ouvrir un compte courant auprès d’une banque ou d’une caisse d’épargne.

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Prix du mazout

Le mazout est une alternative au gaz naturel. Sa combustion est écologique, mais il ne fait pas partie des énergies renouvelables. Les poêles modernes qui utilisent le mazout comme combustible convainquent par leur faible consommation et sont considérés comme efficaces sur le plan énergétique. De nombreux maîtres d’ouvrage optent pour le mazout parce qu’ils sont indépendants d’un fournisseur d’énergie. Le mazout est stocké dans des réservoirs. La taille de la citerne peut être choisie librement lors de l’installation. Il est possible de relier plusieurs citernes entre elles afin de pouvoir utiliser une plus grande réserve de mazout. La condition préalable à l’installation d’un chauffage au mazout est qu’il y ait suffisamment de place pour les citernes. Vous choisissez la taille des cuves lors de l’installation. En théorie, il est possible d’agrandir les citernes par la suite. Toutefois, cela entraîne des coûts supplémentaires. C’est pourquoi une nouvelle installation de chauffage doit être bien planifiée au préalable.

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Cartes de crédit

Les cartes de crédit sont considérées comme un moyen de paiement très populaire sur le marché. Elles sont originaires des États-Unis. Là-bas et dans de nombreux autres pays du monde, elles sont très répandues. En Allemagne, l’acceptation des cartes de crédit a nettement augmenté ces dernières années. La raison en est que les frais d’utilisation ont été réduits par les opérateurs. Dans d’autres pays, l’acceptation est toutefois encore plus élevée. Dans ce pays, ce sont surtout les petits commerces qui n’acceptent pas les cartes de crédit. Il en va de même pour les snack-bars, les stands de marché et les petits restaurants. C’est surtout dans les régions structurellement faibles et à la campagne que la carte de crédit est largement exclue comme moyen de paiement en Allemagne. Et alors que dans d’autres pays européens, vous pouvez même payer votre café ou votre glace à la plage avec votre carte, dans ce pays, vous êtes obligé d’utiliser de l’argent liquide.

Pourtant, la carte de crédit est également considérée comme un moyen de paiement populaire par les Allemands. L’envie de voyager est toujours aussi forte en Allemagne et la carte de crédit est volontiers utilisée à l’étranger pour payer des achats et des factures, mais aussi pour se procurer de l’argent liquide. Il existe différents types de cartes de crédit, qui se distinguent par leur facturation et leurs possibilités d’utilisation.

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Prix de l’électricité

Le prix de l’électricité est soumis à de très fortes fluctuations. Pendant de nombreuses décennies, il existait un monopole énergétique de certains fournisseurs régionaux. Les clients devaient conclure leur contrat avec le fournisseur de leur localité. Il n’y avait pas de choix possible. Depuis l’ouverture du monopole, vous avez le choix entre de nombreux fournisseurs différents. Certains sont toujours implantés au niveau régional. D’autres proposent des contrats à l’échelle nationale. Le prix de l’électricité n’est pas devenu plus avantageux suite à l’ouverture du marché et à la concurrence accrue qui en découle. C’est même le contraire qui est vrai. Les prix de l’électricité n’ont cessé d’augmenter ces dernières années.

Vous profitez de la possibilité de changer de fournisseur, car vous pouvez chercher un autre fournisseur d’électricité. Toutefois, vous devez souvent être prêt à changer régulièrement de fournisseur. La raison en est que de nombreux fournisseurs d’électricité calculent des prix particulièrement avantageux pour les nouveaux clients. A cela s’ajoutent des bonus qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux clients. Ceux-ci réduisent encore le prix. Si vous ne pouvez plus profiter de ces bonus après la fin de la première période de contrat, cela vous coûtera beaucoup plus cher. Toutefois, comme vous pouvez en principe résilier votre contrat après une augmentation de prix, une nouvelle possibilité de changement s’offre à vous.

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Argent au jour le jour

Le terme « argent au jour le jour » décrit déjà le fait qu’il s’agit d’un placement d’argent disponible à court terme. C’est en cela que l’argent au jour le jour se distingue des dépôts à terme ou des bons d’épargne, qui sont liés à une durée. La liquidation de ces placements n’est possible qu’avec des pertes et en respectant un délai de préavis. Dans le cas de l’argent au jour le jour, le dépôt peut être transféré chaque jour sur le compte lié. C’est la raison pour laquelle les comptes d’argent au jour le jour conviennent très bien au financement d’une construction. Il n’y a pas de fluctuations ni de risques de change. Vous savez à l’avance quel sera le solde de votre compte d’argent au jour le jour et pouvez planifier en conséquence. C’est très important pour le financement d’une construction, car vous devez payer le montant dû à l’échéance.

Mais il y a aussi un inconvénient, et il réside dans la faiblesse des taux d’intérêt. Comme l’argent au jour le jour est disponible à court terme, de nombreuses banques accordent des taux d’intérêt qui ne sont que légèrement supérieurs au taux directeur de la Banque centrale européenne. Néanmoins, l’argent au jour le jour est souvent la seule alternative pour le financement d’une construction si vous avez besoin d’un dépôt à court terme.

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Vue d’ensemble de la paroi annexe : Le mur divisé entre les voisins

• S’installe contre le mur du voisin
• Nécessite l’autorisation du voisin
• Le voisin peut utiliser le mur à ses propres fins
• Le mur autorise le voisin à cultiver lui-même

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