Frais de l’agent immobilier : nouvelle réglementation dans le BGB

Comme nous venons de le voir, la commission de l’agent immobilier n’est pas clairement réglementée en Allemagne. Au cours des dernières décennies, il est devenu habituel que l’acheteur supporte la commission de l’agent immobilier lors de l’achat d’un bien immobilier. Les frais ont ainsi été répercutés à 100 % sur l’acheteur.

La nouvelle loi, avec effet au 23 décembre 2020, décide désormais que le vendeur doit supporter au moins la moitié de la commission de l’agent immobilier.

Achat privé, transaction immobilière non commerciale

La nouvelle réglementation ne s’applique toutefois qu’aux achats privés. Si tu achètes un bien immobilier à titre professionnel, tu n’es donc pas soumis à cette nouveauté du BGB. Les §§ 656c et 656d ne s’appliquent que si l’acheteur est un consommateur. Pour en savoir plus, y compris sur les nouveautés du BGB, sur la commission de courtage : Nouvelle loi (externe).

Pour les acheteurs privés de biens immobiliers, cela change beaucoup de choses, car les frais de courtage représentent une grande partie des frais accessoires d’achat. Lors de l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, l’acheteur doit payer jusqu’à 7,14%.

Commission de courtage généralement de 7,14%.

Exemple de calcul : 3.570 euros économisés

Même avec un bien immobilier d’un prix d’achat de 3.570 euros, tu as déjà réduit efficacement tes frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier, grâce à cette nouvelle loi.

• Prix d’achat : 100 000 euros
• Commission de l’agent immobilier : 7.14 %.
• Frais de courtage : 7.140 euros

Pour un appartement en copropriété au prix d’achat de 100.000 euros, tu payes donc jusqu’à présent 7.140 euros de commission d’agence, de ta poche.

Avec la nouvelle loi, le vendeur doit désormais prendre en charge au moins la moitié de ces frais lors de l’achat d’un bien immobilier par un particulier.

Tes frais d’achat sont ainsi directement réduits de 3570 euros.

Mettre un bien immobilier en location privée ?! Déroulement

Acheteur, vendeur et contrat de vente – Tu connais 1) un bien immobilier qui doit être vendu et 2) un acheteur ? Il te vient maintenant à l’idée que tu pourrais servir d’intermédiaire et percevoir une commission d’agence. Mais est-ce possible ? La vente d’un bien immobilier suit un processus bien défini, de l’annonce immobilière à la phase de vente, en passant par les visites, les négociations, le rendez-vous chez le notaire, l’acte de vente et le paiement des factures, à savoir le notaire, l’agent immobilier et les droits de mutation. Pour en savoir plus sur les trois phases, cliquer ici : Vendre un bien immobilier. Le fait est que même si tu n’es pas agent immobilier, tu peux prendre une commission pour la vente d’un bien immobilier. La devise est importante : seul celui qui écrit reste. C’est pourquoi il faut jeter un coup d’œil sur le déroulement de la médiation et sur le contrat de courtage que tu dois également avoir en tant que personne privée pour avoir droit à une commission.

• Mettre un bien immobilier en location privée

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Aperçu de la restriction de vente : Empêcher la vente de la propriété individuelle

• Le propriétaire d’un appartement, ou d’une partie d’un appartement, a le droit de vendre sa propriété.
• Si le propriétaire est membre d’une communauté de propriétaires, les membres souhaitent que le nouveau propriétaire s’intègre correctement dans le groupe.
• Réglementation dans la WEG §12 : la déclaration de partage peut prévoir que les propriétaires d’un appartement ont besoin de l’accord des autres propriétaires ou d’un tiers pour vendre leur propriété.
• Objectif : les communautés de propriétaires ont moins de difficultés à intégrer de nouveaux propriétaires.
• Dans la plupart des cas, le contrat entre le propriétaire et l’acheteur n’est pas valable sans l’accord de la copropriété.

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Règlement intérieur dans les immeubles locatifs – ses droits et ses devoirs

Vivre sous le même toit que des inconnus dans un immeuble locatif n’est pas toujours facile. Des opinions différentes s’affrontent, surtout en ce qui concerne les espaces communs, comme le couloir ou la cave. Pour que tous les locataires sachent ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas faire, les règles les plus importantes et les cas les plus fréquents sont consignés dans le règlement intérieur. Que devez-vous donc respecter en tant que locataire et que se passe-t-il si vous enfreignez le règlement intérieur ?

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Règlement intérieur – différents types, qui le définit et le modifie & conséquences des infractions

Avant toute chose, vous devez savoir qu’il existe différents types de règlements intérieurs. D’une part, ceux qui font partie intégrante du contrat de location et que vous avez donc signés et acceptés, et d’autre part, ceux qui existent en dehors du contrat de location. La différence est que dans le cas des règlements intérieurs externes, aucun droit ou obligation ne peut vous être imposé, puisque vous n’avez jamais signé ou accepté ce règlement intérieur. Ce règlement intérieur ne fait que décrire des indications d’ordre sur certains sujets. Le règlement intérieur externe peut donc être modifié ou altéré à tout moment par le bailleur. En revanche, le règlement intérieur du contrat de location peut imposer des droits et des obligations au locataire. Il s’agit par exemple de pelleter la neige en hiver ou de nettoyer la cage d’escalier. Ce règlement intérieur ne peut pas être modifié par le bailleur, car il est fixé dans le contrat de location et vous devez d’abord donner votre accord. Les deux règlements intérieurs sont établis par le bailleur qui détermine les points qui y sont consignés. Le respect du règlement intérieur n’est pas seulement exigé par le bailleur, mais aussi par tous les habitants de l’immeuble.

En cas d’infraction au règlement intérieur, des différences sont également faites entre les deux types. En cas de non-respect des règles fixées dans le contrat de location, un avertissement et, dans les cas graves, la résiliation du contrat de location pourraient en résulter. En cas de non-respect du règlement intérieur externe, aucune sanction ne peut normalement être prise à votre encontre.

Qu’est-ce que le règlement intérieur peut et ne peut pas réglementer ?

Le règlement intérieur est généralement responsable des règles de cohabitation entre plusieurs parties. Il doit en outre régler la manière dont les locataires doivent traiter leur logement et les espaces communs. Les points principaux qui doivent figurer dans le règlement intérieur sont par exemple les suivants

• Propreté et ordre
• Bruit et temps de repos
• Règles de sécurité
• Utilisation des espaces communs
• Chauffage et ventilation

Voici un petit exemple pour montrer clairement quel règlement intérieur régit quoi : Le contrat de location peut stipuler que le locataire doit nettoyer la cage d’escalier. Dans le règlement intérieur externe, il est précisé à quelle fréquence, quoi exactement et comment la cage d’escalier doit être nettoyée. Ainsi, les tâches sont réparties entre les différents règlements intérieurs. Le règlement intérieur externe ne peut toutefois pas étendre les obligations du contrat de location, mais seulement les préciser. De même, le règlement intérieur ne doit pas attribuer de droits supplémentaires au bailleur. Mais le règlement intérieur du contrat de location a aussi ses limites. Le bailleur ne peut pas non plus imposer certaines choses qui sont réglées différemment par la loi. C’est le cas par exemple du chauffage. Le bailleur n’a pas le droit de prescrire dans le règlement intérieur quand le locataire peut ou ne peut pas chauffer, car selon la loi, le locataire a droit à un logement suffisamment chauffé et chaud en toute saison. Lisez donc bien le règlement intérieur et connaissez vos obligations.

Les litiges les plus fréquents concernant le règlement intérieur

Le règlement intérieur a bien sûr pour but d’éviter les litiges, mais ceux-ci surviennent tout de même régulièrement. Bien sûr, les règlements intérieurs varient en fonction de la maison et des circonstances, mais il existe des règles générales destinées à éviter les litiges. Voici quelques exemples de questions qui reviennent souvent et de sujets qui donnent lieu à des litiges :

Verrouillage de la porte d’entrée

Ce point est source de litige pour de nombreux immeubles locatifs, car l’un ne se sent pas en sécurité tant que la porte n’est pas fermée à clé, tandis que l’autre ne souhaite pas devoir chercher encore la clé dans une situation dangereuse. Dans ce cas, le bailleur peut imposer ce qu’il estime être juste. Il peut aussi bien décider que la porte doit rester fermée pour des raisons de sécurité que la laisser ouverte pour des raisons de protection contre l’incendie. La situation juridique n’est pas claire et les tribunaux ont des avis divergents à ce sujet.

Visiteurs

Un autre point litigieux est le thème des visiteurs, car officiellement, il n’est pas permis d’interdire ou d’empêcher les visites au locataire. Les restrictions, telles que les visites sans chien, ne sont pas non plus autorisées. Le bailleur peut toutefois recourir à l’interdiction d’accès. Si un visiteur se fait remarquer à plusieurs reprises, par exemple en troublant la tranquillité ou en causant des dégâts, le bailleur peut lui interdire l’accès à la maison et la visite de cette personne. Si un visiteur reste plus de six semaines dans le logement loué, le propriétaire doit en être informé.

Temps de repos et bruit

Les heures de repos les plus courantes, fixées dans les règlements intérieurs, se situent entre 13 et 15 heures à midi et entre 22 et 6 heures la nuit. Le week-end, ces horaires peuvent toutefois varier. Pendant ces heures de repos, tous les locataires doivent faire preuve de respect en ce qui concerne le bruit. La musique forte ou le bruit des enfants qui jouent doivent être évités. L’exception qui s’applique est le bruit des bébés et des jeunes enfants. Celui-ci doit être toléré même la nuit. Le locataire ne peut toutefois pas interdire les douches ou les bains pendant ces heures. Par respect pour le reste de la maison, il est toutefois conseillé de ne pas prendre de douche pendant des heures la nuit, en particulier dans les immeubles aux sons clairs.

Mettre le vélo ou la poussette à l’abri

Les poussettes, les fauteuils roulants ou les déambulateurs peuvent être déposés par le locataire dans la cage d’escalier, mais uniquement sous certaines conditions. Par exemple, il ne doit pas y avoir d’autre espace de rangement approprié et le locataire ne doit pas être obligé de porter l’objet dans l’appartement en raison de l’absence d’ascenseur ou d’un ascenseur trop petit. Si un objet est placé dans le hall d’entrée, les règles de sécurité incendie ne doivent pas être enfreintes, de sorte qu’aucun locataire ne puisse être mis en danger par l’objet. Les vélos sont soumis à une règle légèrement différente. En principe, ils ne peuvent pas être garés dans la cage d’escalier. S’il n’y a pas de cave à vélos ou d’autres locaux de rangement et si le vélo risque d’être volé devant l’immeuble, le locataire peut le garer dans la cour ou l’emporter dans son propre appartement.

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