Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

Tout sur le déroulement, le droit de la construction, l’agent immobilier, le notaire, les coûts & les impôts :

• Vendre un terrain

SARL sans associé : la SARL sans associé

La Kein-Personen-GmbH – ou Kein-Mann-GmbH ou Keinmann-GmbH – est une curiosité parmi les formes juridiques d’entreprise allemandes, car elle représente une GmbH qui n’emploie aucun associé. Dans la version autrichienne de la GmbHG, l’acquisition ainsi que la mise en gage de ses propres parts par la société sont expressément interdites au paragraphe 81 et déclarées sans effet. En Allemagne, en revanche, une telle restriction n’existe pas, raison pour laquelle une GmbH s’y voit reconnaître le droit d’acquérir ses propres parts sociales sans restriction en tant que personne morale. Ainsi, l’acquisition de 100 % des parts sociales est également possible.

Causes d’une SARL « pas d’homme » : héritage, donation, licenciement & Co

Mais comment une SARL peut-elle exister sans associés ? Il peut y avoir différentes raisons pour que toutes les parts de la GmbH soient détenues par la GmbH elle-même : La SARL peut être enregistrée en tant qu’héritière des parts sociales et se retrouver ainsi effectivement sans un seul associé en cas de succession – un tel scénario est facilement imaginable dans le cas d’une société unipersonnelle ou d’une SARL à deux personnes. Il est également possible que les parts sociales soient données à la GmbH par ses associés ou qu’il n’y ait plus d’associés dans la GmbH sur la base d’une réduction – c’est-à-dire l’exclusion forcée des associés non solvables ou insolvables qui sont en retard de paiement de leur apport en capital conformément aux statuts.

D’autres motifs sont par exemple la vente de parts sociales à la GmbH ; l’abandon – c’est-à-dire la renonciation – de parts sociales par le ou les associés en faveur d’une contrepartie, le plus souvent la libération ou l’exemption d’obligations (de paiement) existantes ; ou encore le départ d’associés par une résiliation ordinaire.

Causes possibles de la création d’une SARL sans personnalité morale :

• Héritage
• Donation
• Réduction
• Achat/vente d’actions
• Abandon
• Résiliation

Créer une société à responsabilité limitée : Forme juridique et alternatives

1. SARL unipersonnelle : Fondateur solo
2. SARL à deux personnes : duo de fondateurs
3. Société à responsabilité limitée (GmbH)
4. Cas particulier : Immobilien GmbH
5. Les formes juridiques : Liste

SARL unipersonnelle : Fondateur solo

SARL unipersonnelle – Le modèle de SARL pour les fondateurs en solo ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• SARL unipersonnelle

SARL à deux personnes : duo de fondateurs

SARL à deux personnes – Le modèle de SARL pour les duos de fondateurs ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• Société à responsabilité limitée à deux personnes

Société à responsabilité limitée (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – La Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée) est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et gérée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise se caractérise par une limitation de la responsabilité de son ou de ses associés.

• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Cas particulier : Immobilien GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une Sàrl ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

• Immobilier GmbH

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Vente privée échouée – vendue

Sylvia et Hans A. de Mayence : « Au début, nous étions sceptiques quant à la capacité d’un agent immobilier à vendre notre maison mieux que nous-mêmes avec notre expérience. L’agent immobilier avait un fichier clients vraiment sélectionné et, en plus, un réseau qui fonctionne. De ce fait, la vente s’est déroulée rapidement et sans problème, comme jamais auparavant ».

Propriété après déménagement – vendue

John K. d’Ingelheim : « Pour des raisons professionnelles, j’ai dû déménager d’ici. J’ai d’abord envisagé de vendre mon bien. Les conseils que j’ai reçus m’ont finalement fait prendre la décision de louer le bien. Visitez Lukinski.fr. Ils m’ont en outre présenté d’excellents locataires potentiels. Je n’ai vraiment eu à m’occuper de rien ».

Propriété après le divorce – vendue

Yvonne N. de Bad Kreuznach:  » Après la séparation d’avec mon mari, je ne voulais plus de la grande maison avec le jardin. Ce devait être un appartement, mais je ne m’étais jamais occupée auparavant de la vente et de l’achat de biens immobiliers. Ce que je craignais le plus, c’était que quelqu’un tire le meilleur parti de ma situation et de mon inexpérience. Avec eux, j’ai tout de suite remarqué que je recevais des conseils très personnalisés et que tout pouvait se dérouler sans contrainte de temps. C’est ainsi que j’ai pu vendre ma maison en toute tranquillité à un prix formidable et recevoir plusieurs offres de logement adaptées. Tout d’un seul tenant, c’était une expérience formidable ».

Placement de capitaux – négocié

Ludwig M. de Wiesbaden: « J’investis mon capital presque exclusivement dans l’immobilier. Jusqu’à présent, j’ai toujours effectué les transactions moi-même, car j’ai du mal à faire confiance aux autres dans ce domaine. J’ai simplement donné aux gens l’occasion de me convaincre lors d’une petite transaction. Je n’aurais jamais cru que le sujet serait réglé aussi rapidement et avec un maximum de bénéfices pour moi ».

Immeuble hérité – vendu

Katja H. de Mayence: « Un immeuble hérité dans la Neustadt était un peu trop grand pour que je m’en occupe. J’ai pris contact avec plusieurs organisations de courtiers pour vendre. Ce qui m’a convaincu chez eux, c’est l’équité des conseils et de l’estimation de la valeur. De plus, toute l’équipe était si simple et je n’ai eu à m’occuper de rien ».

Exemple de photo d’un immeuble d’habitation :

Actualités immobilières en ligne

Vous trouverez ici un excellent aperçu de nos thèmes et d’autres portails et journaux en ligne renommés pour les actualités immobilières.

Liste de Nouvelles immobilières en ligne :

• Handelsblatt
• Investisseur immobilier Alex Fischer
• Magazine Manager
• FIV Magazine / Immobilier
• Frankfurter Allgemeine
• Étoile
• Focus en ligne
• IM Gestionnaire immobilier
• Haufe
• T-Online
• Süddeutsche Zeitung
• Journal officiel allemand
• Berlin.de
• Journal de l’immobilier
• Miroir

Nouveau ! Immobilier Crise Corona : la demande augmente

Ces jours-ci, beaucoup parlent de la deuxième vague qui s’abat sur l’Allemagne mais aussi sur le monde entier. Dès le début, avec la pandémie de Corona, de nombreuses informations économiques et financières ont prévenu qu’une vague d’insolvabilités nous attendait à l’automne. Une conséquence logique de l’insolvabilité est la perte de biens, non seulement sous forme de bijoux, de voitures ou d’objets d’ameublement, mais bien sûr aussi de biens immobiliers, si le taux d’insolvabilité augmente en Allemagne. Les maisons individuelles mais aussi les immeubles collectifs, avec plusieurs locataires.

• Immobilier Crise Corona : la demande augmente

Nouvelles spéciales : Actualité de l’Allemagne

Analyses et articles spéciaux de Stephan M. Czaja (Lukinski) :

Vendre sa maison rapidement : Corona et risque d’insolvabilité

Investissement de capitaux à Istanbul : Investir en Turquie ?

Vonovia & Deutsche Wohnen dans le DAX

Acheter et louer à Berlin

Allemagne : Atlas des prix des grandes villes

Acheter une propriété de luxe : Faits et prix

La vie de Jeff Bezoz : l’homme le plus riche du monde

Corona : La bulle immobilière va-t-elle éclater ?

Coronavirus : importance et début

Placement financier : immobilier, actions & Co

Interviews sur l’immobilier

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