Importance de la remise lors de la vente d’une maison

Une fois le contrat de vente signé et le rendez-vous chez le notaire passé, vient la dernière étape de la vente de la maison : la remise du bien. Vous remettez alors votre bien immobilier entre les mains du nouveau propriétaire. Pour que tout se passe bien et qu’il n’y ait pas de mauvaises surprises après la conclusion du contrat de vente, il convient de tenir compte de certains points.

Des dommages et intérêts ou une réduction ultérieure du prix d’achat font se dresser les cheveux sur la tête de nombreux acheteurs.

Ce n’est pas nécessaire.

Rôle du protocole de transfert

Un procès-verbal de remise permet de clarifier les choses et d’éviter les litiges. En effet, le contrat de vente à lui seul ne consigne pas tous les points essentiels, loin de là. Les défauts, les relevés de compteur et l’inventaire existant peuvent être consignés à nouveau ou de manière beaucoup plus détaillée dans un procès-verbal. Celui-ci est signé par le vendeur, de sorte qu’il ne peut pas prétendre par la suite qu’il n’a pas trouvé la maison comme convenu dans le contrat.

• Permet de clarifier les choses et d’éviter les litiges.
• Complète le contrat de vente en consignant les détails importants tels que les défauts, les relevés de compteur et l’inventaire.
• Signé par le vendeur afin de documenter les accords et d’éviter tout malentendu.

Aspects importants du procès-verbal de remise

Le protocole de remise lors de la vente d’une maison n’est pas si différent du protocole de remise d’un logement en location. Toutefois, d’autres points importants doivent y être consignés.

Il s’agit entre autres des défauts qui doivent encore être éliminés par le vendeur. Un délai doit également être fixé à cet effet. En outre, le procès-verbal de remise devrait indiquer quel inventaire doit encore être enlevé. En outre, tous les relevés de compteur doivent être notés. La procédure de remise des clés est également notée dans le procès-verbal. S’il manque encore des clés, on note alors combien et quand elles seront remises. D’ailleurs, la remise des clés n’a généralement lieu qu’après le paiement intégral du prix d’achat.

• Similaire au procès-verbal de remise de l’objet loué.
• Documente les défauts à corriger par le vendeur.
• Fixer une date pour les réparations.
• Liste de l’inventaire à enlever.
• Saisie des relevés de compteur.
• Note sur la remise des clés, normalement seulement après le paiement complet du prix d’achat.

Le procès-verbal de remise : Exemple

Voici un exemple de protocole de remise sous forme de tableau :

Comparaison ! Remise d’un bien loué

Lors de la remise de la maison, on ne remet pas seulement les clés, mais aussi de nombreux autres documents importants. Les plans de construction, les plans d’étage, le calcul de la surface habitable, les contrats de construction, les expertises, les contrats d’entretien, les certificats d’assurance et bien d’autres documents sont remis au nouveau propriétaire ce jour-là. Si vous vendez un bien locatif, les contrats de location et les documents relatifs aux différents locataires doivent également être remis. Lors de la remise, le vendeur explique généralement à l’acheteur le fonctionnement du chauffage et des autres appareils importants de la maison.

Liste de contrôle des documents

Liste de contrôle des documents de remise :

• Plans de construction
• Plans d’étage
• Calcul de la surface habitable
• Contrats de construction
• Expertise
• Contrats de maintenance
• Certificats d’assurance

Étude de marché et fixation des prix ✅

Il est essentiel de fixer un prix réaliste. Examine les biens immobiliers comparables dans les environs afin de déterminer un prix de vente raisonnable. Un prix trop élevé peut décourager les acheteurs potentiels, tandis qu’un prix trop bas peut réduire tes bénéfices.

Vous établissez ainsi un prix d’offre conforme au marché :

• Déterminer le prix de l’offre

Pas le temps ? Pas de nerfs ?

Au lieu de recevoir des centaines d’e-mails, de questions, de réponses et de vérifications de solvabilité avant même la première visite, 67% préfèrent engager un agent immobilier, et même près de 80% dans les grandes villes. Nous le faisons pour vous ! Évaluation de l’appartement, vente de l’appartement, remise et conclusion.

• Contact

État de l’appartement ✅

Assure-toi que l’appartement est en bon état. Les réparations ou les rénovations peuvent influencer le prix de vente. Un acheteur potentiel peut être découragé par des vices cachés ou des travaux de rénovation nécessaires.

• Préparer l’appartement pour la vente

Documentation et documents ✅

Assure-toi d’avoir à portée de main tous les documents pertinents tels que l’extrait du registre foncier, la déclaration de division, le certificat énergétique, le plan de l’appartement, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et les éventuels permis de construire. Ces documents doivent être mis à la disposition de l’acheteur potentiel.

• Extrait du registre foncier
• Déclaration de partage(appartement de la communauté des propriétaires)
• Certificat énergétique
• Plan de l’appartement
• Procès-verbaux d’assemblées de copropriétaires
• Permis de construire possibles
• …

Consulte ici tous les documents relatifs à la vente d’un logement.

Courtier ou vente personnelle ✅

Tu peux faire appel à un agent immobilier qui t’aidera à commercialiser l’appartement et à gérer le processus de vente. N’oublie cependant pas que des frais d’agence sont à prévoir. Tu peux aussi vendre l’appartement de manière privée, ce qui peut te permettre d’économiser des frais, mais demande plus de temps et d’efforts.

La grande question :

• Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Publicité et présentation â

Crée des photos attrayantes et une description détaillée de l’appartement pour la commercialisation. Les portails immobiliers en ligne sont des plates-formes populaires pour annoncer des biens immobiliers. Une présentation professionnelle peut augmenter les chances d’une vente rapide.

• Rédiger un exposé

Contrat de vente ✅

Le contrat de vente doit être rédigé avec soin afin de protéger les droits et les obligations des deux parties. Un avocat peut aider à rédiger et à vérifier le contrat.

Lire la suite ici :

• Contrat de vente d’un appartement en copropriété

Financement de l’acheteur â

Vérifie si l’acheteur potentiel dispose d’un financement garanti afin de s’assurer que le processus de vente se déroule sans problème.

• Vérifier la solvabilité (vente)

Rendez-vous chez le notaire et remise du bien â

Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire. Le notaire vérifie l’identité des parties, clarifie les questions en suspens et veille à une exécution juridiquement sûre.

• Rendez-vous chez le notaire
• Transfert d’un bien immobilier

Remise de l’appartement : fixe une date à laquelle tu pourras remettre l’appartement à l’acheteur. Documente l’état de l’appartement lors de la remise, afin d’éviter d’éventuels litiges ultérieurs.

Taxe de spéculation ✅

Si tu vends l’appartement dans les dix ans suivant son achat, tu pourrais être soumis à la taxe de spéculation. Vérifie si tu es concerné par cette réglementation.

• Taxe de spéculation
• Vendre un appartement en copropriété en franchise d’impôt

La vente du logement peut avoir des conséquences fiscales. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour connaître les conséquences fiscales de la vente.

Il est judicieux de se préparer minutieusement et, si nécessaire, de faire appel à l’aide professionnelle d’un agent immobilier, d’un avocat et d’un conseiller fiscal afin de minimiser les erreurs et les risques potentiels. Chaque cas de vente peut présenter des aspects individuels qui doivent être pris en compte.

Aperçu de la remise clé en main

• Définition – Gros œuvre terminé avec les fenêtres, etc.
• Le promoteur immobilier est responsable du chantier jusqu’à la remise des clés
• En anglais – « turnkey handover ».

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Etat des lieux de sortie – contenu, remise & dommages

L’état des lieux de sortie est un avantage pour toutes les parties concernées. L’état de l’objet loué y est consigné, ainsi que tous les défauts, dommages ou travaux de rénovation. Un état des lieux de sortie est établi aussi bien lors du déménagement que de l’emménagement, afin de protéger toutes les parties concernées. Les litiges sont fréquents, surtout lorsqu’il s’agit de défauts, car les points de vue ne restent pas neutres. Afin d’éviter cela, l’état des lieux doit être consigné avec précision pour éviter tout malentendu.

Le contenu – Que doit contenir l’état des lieux de sortie ?

Dans un état des lieux de sortie, on ne consigne toutefois pas seulement les défauts du bien immobilier, mais aussi des critères importants qui pourraient plus tard donner lieu à des litiges. Pour éviter tout malentendu, voici les points les plus importants qui doivent absolument figurer dans l’état des lieux :

• Le nombre de toutes les clés (porte d’entrée, porte de l’appartement, boîte aux lettres, cave, grenier, …)
• La fonctionnalité de tous les appareils électriques (robinets, douche, chasse d’eau, chauffage, … )
• Les positions exactes des compteurs électriques, des compteurs d’eau et des radiateurs
• L’état des murs, des tapisseries, des portes, des serrures, des fenêtres, des tapis, des carrelages et des parquets
• Faites attention aux moisissures, en particulier dans la salle de bain et sur les murs (même les endroits mouillés).

Dans le cadre d’un déménagement, l’état des lieux de sortie devrait toutefois comporter d’autres points. Par exemple, les réparations ou les rénovations promises par votre bailleur devraient y figurer. Le contrat de location vous indique également dans quel état vous devez remettre l’appartement. Il s’agit par exemple de murs peints en blanc ou d’une remise en état des lieux. Il est important que vous respectiez ces consignes, sans quoi une partie de la caution pourrait vous être retirée.

Le transfert – ce à quoi vous devez faire attention

Le problème avec les états des lieux de sortie, c’est qu’ils ne sont pas obligatoires et ne sont pas régis par la loi. Si votre bailleur ne le fait pas lors de la remise des clés et que vous constatez un défaut après coup, vous n’avez aucune preuve que ce défaut n’est pas de votre fait. C’est pourquoi vous ne devriez pas seulement exiger un état des lieux de sortie, mais aussi vous y préparer correctement. Comme une remise sans problème est aussi dans l’intérêt du bailleur, cela ne devrait pas lui poser de problème de faire une remise avec un protocole. Comme la planification ne fait que rarement du mal, vous devriez donc réfléchir à l’avance à la manière dont vous allez procéder et envisager certaines choses.

Tout d’abord, il est important que la remise du logement se fasse en état vide et rénové. Le bailleur devrait donc, si possible, avoir effectué la remise avec l’ancien locataire ou la faire avec vous, afin de pouvoir vérifier si le bailleur a laissé le logement comme convenu dans le contrat de location. Si votre bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie, vous pouvez également effectuer la procédure seul avec un témoin neutre. Vous jouez ainsi la carte de la sécurité et êtes dans votre bon droit. Prenez tout le temps nécessaire pour trouver tous les défauts, même si votre vis-à-vis vous presse. Insistez pour que la remise soit minutieuse. S’il y a des défauts, prenez-les en photo et notez-les dans le procès-verbal. Une fois la visite terminée, les deux parties reçoivent un exemplaire du procès-verbal qui doit être signé par les deux. De cette manière, toutes les parties sont sûres de leur côté.

Les défauts – Quelles sont les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge ou non ?

Les réparations esthétiques sont un art en soi, car il n’est nulle part précisé ce qu’elles recouvrent exactement. Chacun a une idée différente et le Code civil allemand (BGB) ne donne pas non plus de définition précise. Info: biens en Allemagne. Que recouvre donc cette notion et quelles sont celles que vous devez prendre en charge et celles que votre bailleur doit assumer ? L’association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) a tenté de donner une définition et écrit sur son site Internet : « Par réparations esthétiques ou rénovation, on entend tout ce qui s’est usé au fil du temps dans le cadre d’un logement normal et qui peut généralement être rénové avec de la peinture, du papier peint et un peu de plâtre. Cela comprend : tapisser les murs et les plafonds, peindre ou blanchir à la chaux les murs et les plafonds, peindre les radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage, peindre les portes à l’intérieur du logement, peindre les fenêtres de l’intérieur et peindre la porte du logement de l’intérieur ». En résumé, selon cette définition, tout ce que le locataire a lui-même « usé » relève de la notion de réparations esthétiques.

Ne relèvent donc pas de la notion de réparations esthétiques des choses telles que le remplacement de la moquette, le ponçage du parquet ou encore la rénovation de la cave, du balcon ou de la terrasse. Toutes choses dont il est prouvé qu’elles ne sont pas dues au locataire. Le bailleur ne peut toutefois pas vous imposer de délais. Aucun propriétaire ne peut vous obliger à repeindre tout l’appartement après l’avoir déjà fait l’année précédente. Mais quelles sont exactement les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge et pour lesquelles le bailleur est responsable ?

Les réparations esthétiques qui doivent être prises en charge par le locataire :

• Peindre les portes, les fenêtres et la porte de l’appartement (intérieur)
• Tapisser et peindre les murs et les plafonds
• Fermeture de trous de perçage et de chevilles
• Peindre les chauffages et les tuyaux de chauffage

Les réparations esthétiques qui ne doivent pas être prises en charge par le locataire :

• Peindre la terrasse, le balcon, la cave, les pièces utilitaires et communes
• Remplacement de la moquette
• Peindre les fenêtres et la porte de l’appartement (extérieur)
• Ponçage et vitrification de parquets
• Dommages dont il est prouvé qu’ils n’ont pas été causés par le locataire

Défauts détectés seulement après le procès-verbal – ce que vous pouvez faire

La plupart des défauts sont certes visibles, mais il arrive régulièrement que des défauts soient détectés trop tard et n’apparaissent donc pas dans le procès-verbal. Mais ne vous inquiétez pas, car en cas de défauts graves, vous ne resterez pas sur le carreau. Vous pouvez signaler ces défauts détectés trop tard à votre bailleur et ils doivent être pris en charge par lui. Il s’agit par exemple de chauffages qui ne fonctionnent pas correctement, de conduites défectueuses, mais aussi de moisissures.

Si vous constatez un défaut grave après avoir emménagé ou après la remise du logement avec l’état des lieux, vous devez le signaler immédiatement à votre bailleur et lui accorder un délai suffisant pour qu’il puisse y remédier. Fixez donc un délai à votre bailleur, qui devrait être suffisant pour les cas particulièrement urgents qui pourraient être dangereux pour la santé, comme les moisissures, mais qui peut aussi être plus court. Si rien ne se passe de la part du bailleur dans le délai indiqué, vous pouvez éventuellement envisager une réduction de loyer.

S’ils ne remarquent un petit défaut qu’après l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire un dommage dit marginal, le bailleur n’est pas tenu de le réparer. Il s’agit de défauts tels qu’un carreau cassé ou un porte-serviettes défectueux. Cependant, signalez toujours cette marque au bailleur, sinon vous pourriez en être tenu pour responsable.

Garantie de loyer – montant, transfert et déductions

La garantie de loyer représente une dépense non négligeable, en particulier pour le locataire, et constitue une sécurité pour le bailleur. Plus sur les impôts: impôts immobiliers. Comme il s’agit généralement de grosses sommes d’argent, il est important d’être précis et d’éviter les litiges. Pour protéger le bailleur et le locataire, il existe donc quelques règles à respecter.

Conseil n° 1 État des lieux de sortie – attention aux défauts lors de l’emménagement

La première chose à faire avant d’emménager est d’exiger un état des lieux lors de la remise de l’appartement. En règle générale, il y en a un de toute façon, car il garantit la sécurité des deux parties. Tous les défauts que présente le logement y sont consignés. N’hésitez donc pas à prendre suffisamment de temps pour examiner l’objet à la loupe lors de la remise des clés. Vous éviterez ainsi que d’éventuels défauts du locataire précédent ne vous reviennent et qu’ils ne fassent baisser votre caution par la suite. En savoir plus sur l’état des lieux de sortie !

Conseil n° 2 comptes individuels – Caution séparée du patrimoine

Afin de garantir la sécurité de votre argent, les bailleurs sont légalement tenus de placer la garantie de loyer séparément du reste de leur patrimoine (BGH, décision du 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Si la caution est remise en espèces, elle est généralement placée sur un livret d’épargne, qui est créé spécialement à cet effet. Il y est également mentionné que la somme déposée ne servira que de garantie pour le contrat de location et ne pourra pas être utilisée par le bailleur à d’autres fins. Cela permet d’éviter toute utilisation abusive par le bailleur et de vous protéger, vous et votre argent. Pour plus de sécurité, demandez au bailleur de vous fournir une copie des documents relatifs au compte. Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut pas non plus toucher à votre caution sans autre et l’utiliser pour autre chose (BGH, jugement du 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Conseil n° 3 Versements – Payez la caution en plusieurs fois

Quelques faits juridiques sur la garantie de loyer que vous ne connaissiez certainement pas encore. Vous n’êtes pas obligé de remettre la totalité de la garantie de loyer au bailleur en une seule fois, même si celui-ci vous le demande. La loi prévoit que vous pouvez verser la garantie de loyer en trois mensualités de même montant. Pour cela, le premier des trois versements doit être effectué au début du bail. Les deux autres mensualités sont dues au cours des deux mois suivants, en même temps que le paiement du loyer (article 551, paragraphe 2, du BGB). De même, un bailleur ne peut pas leur demander une caution supérieure à trois mois de loyer (§ 551 al. 1 BGB). Pour beaucoup, cette méthode est plus simple que de payer la totalité de la caution en une seule fois. Après avoir payé la caution, que ce soit en plusieurs fois ou en une seule fois, exigez dans tous les cas un relevé de compte, comme expliqué dans le conseil 2. Vous aurez ainsi la certitude que le bailleur ne pourra pas utiliser votre caution à d’autres fins.

Conseil n° 4 Cautionnement – Ne pas prélever la caution sur le livret d’épargne

Normalement, il est d’usage de prendre la caution pour le bailleur sur un livret d’épargne ou de la séparer de l’épargne accumulée. Après tout, l’argent n’est pas perdu, il n’est simplement pas à votre disposition pendant votre période de location. Cette méthode a longtemps été la seule pour couvrir la caution à l’emménagement. Cependant, ces dernières années, il est devenu courant d’envisager une garantie de loyer au cas où l’argent serait tout de même un peu juste lors du déménagement. Il existe à cet effet des placements financiers qui, en raison des taux d’intérêt plus élevés, sont nettement plus intéressants pour le locataire que la variante du livret d’épargne. Il s’agit par exemple de l’argent au jour le jour ou des comptes de dépôt auprès d’une banque. Mais les cautions de garantie de loyer constituent également une alternative appropriée. Dans ce cas, la garantie de loyer peut être déposée sans argent liquide et, en contrepartie, vous devez payer une cotisation annuelle. Pour cette variante, vous avez certes besoin de l’accord du bailleur, mais cette variante ne présente pas d’inconvénients pour lui, c’est pourquoi cela ne devrait pas poser de problème.

Conseil n° 5 Déductions – Attention aux défauts

Les déductions sur la garantie de loyer ne sont bonnes pour aucun locataire. Mais faites attention, car le bailleur n’a pas le droit de déduire quelque chose de la caution à votre départ pour chaque petit défaut. Ainsi, seuls certains défauts constituent un motif de maintien de la caution. En règle générale, les traces d’utilisation normales ne peuvent pas être déduites de la caution, car elles sont couvertes par le loyer. Il s’agit par exemple d’un petit trou dans le mur ou d’une petite abrasion de la moquette. En revanche, les défauts qu’ils ont causés peuvent être déduits de la caution. Il s’agit par exemple de brûlures de cigarettes sur la moquette ou d’un tuyau d’évacuation bouché suite à une mauvaise utilisation. Dans de tels cas, le bailleur peut déduire la réparation professionnelle de votre garantie de loyer et l’utiliser à cet effet.

Conseil n° 6 Réparation esthétique – Déduction de la caution

Les réparations esthétiques sont une autre raison qui peut entraîner une réduction de la caution. Certaines règles s’appliquent ici aussi. Les réparations esthétiques que le bailleur peut obliger le locataire à effectuer se résument à des détails, comme par exemple une nouvelle peinture murale au moment du départ. Ces obligations ne doivent toutefois pas désavantager le locataire de manière déraisonnable ou dispenser le bailleur de travaux d’entretien. Ceux-ci relèvent toujours de la responsabilité du bailleur. De telles obligations pour les réparations esthétiques ne sont toutefois autorisées que si elles sont expressément mentionnées dans le contrat de location. Si elles ne le sont pas, leur respect ne peut pas non plus entraîner une déduction de la caution ! Lors de votre déménagement, référez-vous donc à votre contrat de location et respectez les réparations esthétiques prescrites afin d’éviter une réduction de la caution.

Conseil n° 7 Remboursement – État des lieux de sortie

Lorsque le bail a pris fin, vous devez remettre l’objet loué dans l’état « convenu ». Si des réparations esthétiques ont été convenues dans le contrat de location, vous devez les effectuer. Si des dégâts vous étant imputables sont survenus pendant la période de location, vous devez les réparer. Il est préférable de remettre le logement dans le même état que celui dans lequel vous l’avez reçu, afin de ne pas compromettre le remboursement de la totalité de la garantie de loyer.

N’oubliez pas non plus l’état des lieux de sortie lorsque vous quittez le logement, afin que le bailleur ne puisse pas vous tenir responsable des dégâts par la suite. Les deux parties doivent signer et recevoir une copie de l’état des lieux afin de documenter l’état de l’objet loué. Une fois que l’état des lieux et la remise des clés ont été effectués et que tous les défauts présents ou non ont été documentés, plus rien ne s’oppose au versement de votre caution qui, si vous avez tout fait correctement, devrait être versée intégralement sur votre compte.

Conseil n° 8 Fin du cautionnement – Remboursement de la garantie de loyer

Le remboursement de la garantie de loyer donne également souvent lieu à des litiges. Le bailleur a droit à ce qu’on appelle un délai d’examen et de réflexion qu’il peut faire valoir. Cela signifie qu’il peut retenir la garantie de loyer pour examiner l’objet loué afin de détecter les défauts et les erreurs avant de rembourser la garantie. Ce délai peut durer jusqu’à six mois, ce qui peut poser des problèmes au locataire. Toutefois, si les deux parties s’accordent à dire qu’il n’y a pas de défauts ou d’impayés lors de la remise des clés, le remboursement de la caution doit être effectué rapidement. Selon la jurisprudence, il faut compter quelques jours. Dans ce cas, le locataire reçoit la totalité de la caution plus les intérêts. Mais le bailleur dispose également d’un autre droit. Il peut conserver une petite partie de la garantie de loyer même après la fin du bail pour un décompte des charges encore en suspens.