Immobilien AG : Activités, bourse, obligations & avantages

Une société anonyme immobilière (SAI) est une société immobilière qui a la forme juridique d’une société anonyme (SA) ordinaire et dont l’activité principale est axée sur le secteur immobilier. Les actifs de la société sont donc principalement – ou exclusivement – affectés à des investissements immobiliers ou consistent en la construction de biens immobiliers et en leur vente ultérieure.

Les plus grandes sociétés allemandes cotées en bourse dans le secteur de l’immobilier résidentiel (au 31.12.2o19) :

• Vonovia
• Deutsche Wohnen
• LEG
• TAG
• Grand City Properties
• Adler Real Estate
• GAG

Spectre d’activité Immobilien AG – Construction, commerce, administration & Co

L’éventail des activités des sociétés anonymes immobilières se concentre par exemple sur le développement de projets et la construction de biens immobiliers. Il n’est pas rare non plus que cette forme d’entreprise mette l’accent sur la gestion et la distribution de biens immobiliers. Dans l’ensemble, les sociétés anonymes peuvent ainsi participer au commerce immobilier, à l’intermédiation immobilière, à la détention et à la gestion de leur propre portefeuille ou proposer des services correspondants pour des portefeuilles d’investissement étrangers à la société. Les sociétés anonymes immobilières sont particulièrement appréciées pour la location.

Aperçu des activités possibles :

• Développement de projets
  • Construction
• Agence immobilière
  • Acquisition
  • Distribution
• Gestion immobilière
  • Tenir
  • Exploiter
  • Location
• Prestations de services envers des tiers
  • Intermédiation dans les biens immobiliers étrangers à la société

SA immobilière en bourse – Obligations légales & avantages

Les sociétés anonymes immobilières peuvent choisir d’être cotées en bourse ou non. Si tu es actionnaire d’une société anonyme immobilière de conservation et que tu décides d’être coté en bourse, tu es soumis en Allemagne à la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). La loi REIT définit les règles générales qui s’appliquent à ton entreprise et les qualifications que ta société doit présenter pour être admise en tant que société anonyme REIT, ainsi que les règles fiscales qui doivent être prises en compte.

De nombreuses entreprises familiales qui souhaitent travailler dans l’immobilier en tant que SA choisissent délibérément de ne pas être cotées en bourse, car les actionnaires de leur société doivent être limités à leur propre cercle de contacts familiaux et aucune négociation d’actions n’est prévue dans le public.

Société anonyme immobilière cotée en bourse / REIT-AG

La société anonyme REIT se base à l’origine sur une forme d’entreprise américaine, à savoir le « Real Estate Investment Trust » – en abrégé : REIT -, qui a donné son nom à la société anonyme immobilière cotée en bourse. Depuis ses débuts, le trust a connu un essor considérable. Encore peu connue en 1960, cette forme juridique d’entreprise a conquis lentement mais sûrement le monde dans les années 1990 et a acquis une renommée internationale. Avec la promulgation de la loi sur les REIT, la forme juridique de la REIT-AG a ensuite fait son entrée en Allemagne en 2007.

Pour les distinguer plus facilement, les sociétés anonymes allemandes de REIT sont souvent appelées G-REIT, le « G » signifiant « Germany ». Le REIT est parfois mal traduit en allemand par « Immobilienfonds » (fonds immobilier) – il existe toutefois quelques particularités juridiques et économiques par rapport à la forme juridique allemande du fonds immobilier.

Obligations légales selon la REITG – Cotation en bourse, quote-part & Co

Pour que les sociétés anonymes immobilières soient reconnues comme sociétés anonymes REIT et puissent bénéficier des avantages et privilèges correspondants, elles doivent remplir un certain nombre de conditions définies dans la loi sur les sociétés anonymes immobilières allemandes avec des parts cotées en bourse (REITG). L’une de ces règles exige que la société anonyme immobilière soit obligatoirement cotée en bourse. D’autres restrictions concernent le flottant autorisé de la société – c’est-à-dire toutes les actions de l’entreprise réparties entre plusieurs petits investisseurs – ainsi que la participation des actionnaires et la distribution des actions par tête. D’autres conditions réglementent les fonds propres, les actifs immobilisés et le chiffre d’affaires généré par la gestion immobilière de la SA.

Obligations légales pour une société anonyme REIT :

• Siège & direction en Allemagne
• Cotation sur le marché obligatoire
• Flottant lors de l’admission en bourse : au moins 25 %.
• Flottant après l’admission en bourse : au moins 15 %.
• Ratio de fonds propres : au moins 45
• Placements immobiliers (fortune immobilière) : au moins 75 %.
• Revenus de biens immobiliers : au moins 75
• Participation du FPI par actionnaire : 10 % au maximum
• Taux de distribution (bénéfice net) : 90 % au minimum

Petite astuce : les sociétés anonymes immobilières qui sont sur le point d’être cotées en bourse bénéficient d’une période de deux ans pour remplir toutes les conditions nécessaires. Jusqu’à ce que toutes les obligations découlant de la REITG soient remplies, une telle société est considérée comme une pré-REIT.

Avantages pour les sociétés anonymes REIT – Exonération fiscale, avantage concurrentiel & Co

Les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse sont particulièrement appréciées des financiers et des grands investisseurs, car elles sont exonérées de l’impôt sur les sociétés et de la taxe professionnelle, dans la mesure où elles remplissent les conditions légales conformément à la REITG. Comme les biens immobiliers représentent une possibilité de placement particulièrement sûre, il est possible d’amortir les fluctuations inflationnistes et les risques. En outre, l’accès au marché facilite l’achat de parts et la vente d’actions, et les transferts de propriété peuvent être effectués rapidement et avec souplesse.

L’accès au marché des capitaux permet à une société anonyme immobilière de générer habilement des fonds propres qui peuvent ensuite financer l’investissement dans l’immobilier. Les sociétés anonymes immobilières possèdent ainsi un net avantage en termes de vitesse de croissance de leurs fonds propres, ce qui signifie une plus grande compétitivité sur le marché en général. D’autres formes juridiques d’entreprises sont en revanche obligées de thésauriser leurs bénéfices – c’est-à-dire de laisser les bénéfices dans l’entreprise au lieu de les distribuer et de les y accumuler – afin d’augmenter les fonds propres de leur société ou n’ont pas de droit légal à une distribution de bénéfices. Cette forme juridique offre en outre un degré de sécurité considérable, puisque les fonds propres représentent près de la moitié du capital total de la société anonyme.

Avantages pour les sociétés anonymes immobilières cotées en bourse :

• Pas d’impôt sur les sociétés
• Pas de taxe professionnelle
• Placement sûr grâce aux valeurs réelles (immobilier)
• Une chance de compenser l’inflation
• Achat/vente de parts rapide & facile
• Transfert de parts flexible
• Obtention facile de fonds propres
• Avantage concurrentiel grâce à une vitesse de croissance élevée
• Grande sécurité grâce au ratio de fonds propres

Avantages pour les investisseurs – flux de trésorerie stable, croissance & 90 % de dividendes

Autre avantage : la société anonyme REIT offre également une activité lucrative aux investisseurs. Les sociétés anonymes sont généralement établies pour durer, ce qui permet à l’entreprise d’offrir aux investisseurs un flux de trésorerie stable et une croissance à long terme, sans les exposer à un risque accru. La distribution de dividendes est également très intéressante pour les actionnaires, avec un minimum fixé par la loi à 90% du bénéfice annuel selon le droit commercial.

Avantages pour les investisseurs en SA immobilières :

• Flux de trésorerie stable
• Croissance à long terme de l’entreprise
• Faible risque
• Distribution de dividendes attractive

L’application de la procédure de demi-revenu n’est toutefois pas possible pour les actionnaires en ce qui concerne la distribution des bénéfices. Leurs bénéfices sont intégralement imposés.

Société anonyme immobilière / REIT-AG – Pour qui cela vaut-il la peine ?

Est-ce que tu envisages de créer une société anonyme immobilière ou de prendre une participation dans une société anonyme immobilière existante ? Il s’agit souvent d’une entreprise lucrative pour les entreprises de construction et les sociétés de développement, mais la création d’une société anonyme immobilière peut également être intéressante pour les financiers ou les associés d’un holding immobilier. En outre, les sociétés anonymes immobilières sont également présentes dans les sociétés de construction de logements, les régies immobilières et les grandes sociétés de courtage.

Le droit de propriété du portefeuille immobilier peut être détenu, en tant que placement direct, soit par la société anonyme immobilière elle-même, soit par une autre société immobilière dont les parts sont acquises par la société anonyme immobilière au moyen d’une participation. Souvent, un mélange de placements directs et de placements de tiers est utilisé pour acquérir, détenir ou vendre des biens immobiliers. Grâce au large éventail de biens immobiliers résidentiels et commerciaux, la cotation en bourse constitue donc un modèle attrayant pour les sociétés immobilières.

SA : création, forme juridique, actions immobilières (liste)

1. Société anonyme (SA)
2. Actions immobilières : liste d’entreprises
3. Immobilier GmbH
4. Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Société anonyme (SA) : fondation, responsabilité, forme juridique & Co.

Société anonyme (AG) – La société anonyme est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et organisée par différents organes. Au lieu d’un directeur, l’entreprise est dirigée par un conseil d’administration composé d’au moins une personne. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise représente principalement le commerce d’actions. Tu souhaites créer une entreprise, seul ou avec d’autres personnes, et en apprendre davantage sur les formes juridiques d’entreprise ? Alors tu es au bon endroit !

• Société anonyme (SA)

Actions immobilières : liste d’entreprises

Action immobilière – Tout le monde ne peut pas se permettre d’investir dans l’immobilier. Mais grâce aux actions immobilières, tout le monde peut participer au marché immobilier et investir de l’argent. Le cours des actions des grands acteurs augmente d’année en année. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE et Patrizia sont quelques-unes des entreprises les plus connues et actives en Allemagne. A cela s’ajoutent plus de 25 autres entreprises. Nous avons ici un aperçu des actions immobilières les plus populaires pour toi en tant qu’investisseur. Mais avant cela, un coup d’œil sur les risques d’une action, la bourse, pour les débutants et les novices. Pour en savoir plus sur le marché immobilier, tes options d’investissement et les cours, consulte notre article sur les actions immobilières.

• Actions immobilières

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH (Sàrl immobilière et de gestion de patrimoine)

Alternative – Dans cet article, tu apprendras les bases sur le thème des sociétés immobilières. En bref : une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation et/ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion de biens immobiliers résidentiels et commerciaux – dans leur propre intérêt ou en tant que service proposé à des tiers – est également un point fort très apprécié des sociétés immobilières et des SARL de gestion de patrimoine. En savoir plus sur les principaux avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ainsi que sur les coûts à prévoir.

• Immobilier GmbH

Alternatives au REIT : formes juridiques en Allemagne

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Societas Europaea (SE)
• Fondation / Fondation de famille

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SARL unipersonnelle : société de capitaux pour 1 personne

La création d’une société à responsabilité limitée nécessite au moins une personne. Les sociétés unipersonnelles sont plutôt exceptionnelles, mais d’un point de vue purement juridique, les sociétés unipersonnelles monocorporatives sont tout à fait autorisées pour la SARL et la société anonyme (AG). Dans le cas de la société à responsabilité limitée, on parle souvent d’une SARL unipersonnelle – ou d’une SARL unipersonnelle.

Autres modèles de SARL avec particularités :

• Société à responsabilité limitée à deux personnes
• SARL sans personne morale

Naissance des fondateurs en solo – Décision personnelle, départ & e. K.

La SARL unipersonnelle peut être créée de trois manières : Soit tu décides délibérément de devenir fondateur en solo, soit tu étais à l’origine dans une SARL à deux personnes ou une SARL à plusieurs personnes et tu as été réduit à une société unipersonnelle suite au départ du ou des autres associés. Alternativement, tu fais partie des commerçants enregistrés et tu disposes du capital social nécessaire pour effectuer un changement de forme vers une SARL unipersonnelle.

Astuce : si tu ne souhaites en principe pas gérer seul ta SARL et répartir la charge du capital sur plusieurs têtes, mais que tu veux tout de même décider seul de la structure et des formulations des statuts, tu peux dans un premier temps créer une SARL unipersonnelle et dans un deuxième temps accueillir autant d’autres associés que tu le souhaites. Les décisions que tu as prises dans le cadre de la pré-constitution s’appliquent alors automatiquement aux nouveaux associés.

Particularités de la GmbH unipersonnelle : § 181 BGB et § 3 GmbHG

Dans le cas d’une SARL unipersonnelle, tu es automatiquement l’associé unique et tu assumes la position de gérant. Tu participes également aux assemblées des associés en tant qu’associé unique. En dehors de cela, tu es soumis aux mêmes règles et lois que les sociétés à plusieurs associés. Cela signifie également que tu dois constituer tous les organes de la société prescrits pour une SARL, par exemple le conseil de surveillance. C’est pourquoi il est particulièrement important qu’en tant que gérant unique d’une société unipersonnelle, tu te libères par contrat de service de la norme unique « Insichgeschäft » (article 181, voir ci-dessus) inscrite dans le Code civil.

Dans le cas d’une GmbH unipersonnelle, le contrat d’associé ne doit pas être authentifié par un notaire avant l’inscription au registre du commerce et est donc généralement assez court, compte tenu du contenu minimal prescrit par la loi sur les sociétés à responsabilité limitée (GmbHG). Cependant, tu as besoin d’une déclaration de volonté unilatérale non soumise à réception pour finaliser ton enregistrement, et celle-ci doit être certifiée par un notaire.

Extrait de la loi – § 3 GmbHG :

(1) L’acte de société doit contenir

1. La raison sociale et le siège de la société,
2. L’objet de l’entreprise,
3. Le montant du capital social,
4. Le nombre et les montants nominaux des parts sociales que chaque associé prend en charge en contrepartie d’un apport au capital social (apport initial).

(2) Si l’entreprise doit être limitée dans le temps ou si d’autres obligations envers la société doivent être imposées aux associés en plus de l’apport de capital, ces dispositions doivent également être inscrites dans le contrat de société.

Créer une société à responsabilité limitée : Forme juridique et alternatives

1. SARL sans personnalité juridique : héritage, donation, licenciement
2. SARL à deux personnes : duo de fondateurs
3. Société à responsabilité limitée (GmbH)
4. Cas particulier : Immobilien GmbH
5. Les formes juridiques : Liste

SARL sans personnalité juridique : héritage, donation, licenciement

SARL sans associé – Le modèle de SARL sans associé ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Qu’il s’agisse d’une société unipersonnelle, d’une SARL à deux personnes ou même d’une société qui fonctionne entièrement sans associés ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• SARL sans personne morale

SARL à deux personnes : duo de fondateurs

SARL à deux personnes – Le modèle de SARL pour les duos de fondateurs ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Que ce soit une société unipersonnelle, une SARL à deux personnes ou même une société qui fonctionne sans aucun associé ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.

• Société à responsabilité limitée à deux personnes

Société à responsabilité limitée (GmbH)

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) – La Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée) est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et gérée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise se caractérise par une limitation de la responsabilité de son ou de ses associés.

• Société à responsabilité limitée (GmbH)

Cas particulier : Immobilien GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une Sàrl ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

• Immobilier GmbH

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

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