Pourquoi le contrat de vente est-il si important ?

Lorsqu’il s’agit de vendre un logement en copropriété, il est essentiel de rédiger un contrat de vente. Le contrat de vente formalise la vente et définit les conditions et les obligations des deux parties. En signant le contrat de vente, l’acheteur et le vendeur acceptent tous deux les conditions qui y figurent et sont donc légalement tenus de les respecter.

Un autre aspect important du contrat de vente est la protection des intérêts des deux parties. Le contrat définit clairement ce qui est attendu de chaque partie et garantit que l’acheteur recevra la propriété dans l’état et au prix convenus dans le contrat.

• Obligation légale
• Protection des intérêts
• Éviter les malentendus
• Documentation de la vente

Un contrat de vente permet également d’éviter les malentendus et les ambiguïtés entre les parties. Il donne aux deux parties des instructions claires sur ce qu’elles doivent faire et ce qu’elles peuvent attendre de l’autre partie. De cette manière, les problèmes potentiels peuvent être identifiés et résolus à l’avance, avant qu’ils ne deviennent des conflits majeurs.

Contenu du contrat de vente

Le contrat de vente d’un logement est un contrat juridique important qui définit les conditions d’achat et de vente d’un logement. Il définit les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur et fixe les conditions de transfert du logement.

Voici quelques-uns des points les plus importants qui peuvent figurer dans un contrat de vente typique pour un appartement :

• Nom du vendeur & de l’acheteur
• Prix d’achat et modalités de paiement
• Situation & description de l’appartement
• Détails sur l’équipement de l’appartement
• Charges et défauts de l’objet
• Date de remise des clés
• Règles de garantie
• Réglementation sur les intérêts de retard
• Accords particuliers

Lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous faites partie de la communauté des copropriétaires et obtenez ainsi un droit de regard sur les décisions importantes qui concernent la propriété commune.

Afin de s’assurer que tous les aspects de l’achat d’un appartement et de la communauté des propriétaires sont clairement définis et juridiquement contraignants, les points suivants sont également inclus dans le contrat de vente :

• Propriété spéciale supplémentaire
• Droits d’usage spéciaux existants
• Propriété commune, y compris les droits d’utilisation
• Règlement communautaire
• Montant de la taxe d’habitation
• Montant de la réserve de maintenance
• Plans de construction actuels & description de la construction

Documents supplémentaires

En tant que vendeur d’un appartement en copropriété, vous devez vous préparer au fait que les acheteurs potentiels peuvent demander à consulter certains documents.

Ces documents comprennent entre autres

• Déclaration de partage
• Décomptes annuels
• Montant de la taxe d’habitation
• Montant de la réserve de maintenance
• Décisions du syndicat des copropriétaires
• Règlement communautaire

Jetons un coup d’œil aux documents concernés, à leur contenu et à leur mission.

Déclaration de partage : répartition des parts de propriété

La déclaration de division est un document important qui sert de base au contrat de vente et qui définit les règles et les dispositions applicables à la communauté des propriétaires. La répartition exacte des parts de propriété est également réglée dans la déclaration de partage.

Décomptes de fin d’année : Recettes & dépenses

Les décomptes de fin d’année énumèrent les dépenses et les recettes de la communauté des propriétaires. L’acheteur peut y voir à combien s’élèvent les frais annuels de l’immeuble et comment ils sont répartis entre les différentes unités d’habitation.

Montant de la taxe d’habitation : finances communautaires

La taxe d’habitation est une contribution mensuelle que les propriétaires paient pour financer la propriété commune. L’acheteur doit connaître le montant de la taxe d’habitation afin de pouvoir évaluer la charge financière qui l’attend.

Montant de la réserve de maintenance pour les réparations

La réserve d’entretien est une réserve financière constituée par le syndicat des copropriétaires afin de pouvoir financer les réparations et les mesures d’entretien de la propriété commune. L’acheteur doit savoir quel est le montant de la réserve d’entretien et si celle-ci est suffisante pour financer les réparations et les mesures d’entretien à venir.

Résolutions antérieures du syndicat des copropriétaires

L’acheteur doit connaître les décisions prises par le syndicat des copropriétaires dans le passé, car elles peuvent avoir un impact sur les coûts et obligations futurs.

Règlement communautaire : droits & obligations de la WEG

Le règlement communautaire définit les droits et les obligations des propriétaires ainsi que les règles de gestion et d’utilisation de la propriété commune. L’acheteur doit examiner attentivement le règlement de copropriété afin de savoir quelles règles s’appliquent à lui.

D’où l’importance d’un contrat préliminaire d’achat

Dans certaines circonstances, il peut également être intéressant de conclure un contrat préliminaire de vente. Cela vaut surtout la peine si vous avez trouvé un acheteur approprié, mais que la vente proprement dite prendra encore un certain temps. Un contrat préliminaire de vente vous permet de conclure la vente et de vous assurer un acheteur à temps, sans que celui-ci doive payer le prix d’achat immédiatement.

Un avant-contrat de vente protège l’acheteur et le vendeur

Le rendez-vous chez le notaire : Le rôle du notaire

Le notaire joue un rôle important tant pour l’avant-contrat de vente que pour le contrat de vente lui-même. Ainsi, il est légalement tenu de prendre en compte les intérêts des deux parties contractantes et de rédiger un contrat juridiquement irréprochable.

Les principales tâches du notaire en un coup d’œil :

• Rédaction de l’avant-contrat de vente
• Mention au registre foncier
• Authentification du contrat final par un notaire

Rédaction de l’avant-contrat de vente

Dans le cas d’un avant-contrat d’achat, le notaire commencera généralement par préparer un projet de contrat qui consigne les accords et les arrangements entre le vendeur et l’acheteur. Ensuite, il examine tous les documents pertinents afin de s’assurer que le logement est correctement divisé et décrit.

Mention au registre foncier

Une fois que le contrat préliminaire d’achat a été signé par les deux parties, le notaire est également chargé d’enregistrer le contrat préliminaire auprès du registre foncier afin de déposer une mention au registre foncier. Cette mention garantit que l’acheteur sera inscrit au registre foncier dès que le contrat de vente définitif sera signé.

Authentification du contrat final par un notaire

Lors de l’établissement du contrat de vente définitif, le notaire joue un rôle similaire à celui qu’il joue lors de l’établissement du contrat préliminaire de vente. Il veille à ce que tous les aspects juridiques soient pris en compte, par exemple l’inscription au registre foncier et le paiement du prix de vente. Le notaire certifie également les signatures des deux parties et veille à ce que le contrat de vente soit inscrit au registre foncier.

Conclusion : contrat de vente lors de la vente d’un logement

En résumé, le contrat de vente est l’un des aspects les plus importants de la vente d’un logement en copropriété. Il définit toutes les conditions et obligations liées à l’achat de l’appartement et garantit que la vente est juridiquement irréprochable. Dans certains cas, il vaut également la peine d’établir un contrat préliminaire de vente qui vous protège, vous et l’acheteur. Accordez-vous donc suffisamment de temps pour rassembler tous les documents importants et vérifier soigneusement le contrat de vente rédigé par le notaire, afin que rien ne s’oppose à la vente réussie de votre appartement.

Vendre un immeuble d’habitation : complet ou chaque appartement séparément ?

Lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble à appartements, il existe plusieurs façons de le faire. L’une d’entre elles consiste à vendre l’ensemble du bâtiment en tant qu’unité. Une autre possibilité consiste à diviser le bâtiment en appartements individuels et à les vendre séparément. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte lors de la décision.

Vous avez ces deux options :

1. Vendre l’ensemble de l’immeuble
2. Vendre des appartements individuels

Dans la plupart des cas, les propriétaires décident de vendre l’objet complet.

Avantages & inconvénients de la vente complète d’un bien immobilier

Si vous décidez de vendre l’ensemble de l’immeuble, le processus de vente est beaucoup moins compliqué dans le cas d’une vente complète. Il est en effet plus facile de trouver un acheteur pour un immeuble complet que pour plusieurs appartements séparés. En même temps, les immeubles collectifs complets sont moins demandés que les appartements individuels ou les maisons individuelles, car les immeubles collectifs n’intéressent généralement que les investisseurs en capital et les investisseurs.

Toutefois, la vente de l’ensemble du bâtiment peut également permettre d’obtenir un prix plus bas, car l’acheteur prend le risque d’assumer les vacants potentiels et les problèmes de location.

Voici les avantages et les inconvénients :

• Avantages : Vente facile & rapide
• Inconvénients : Prix de vente bas

C’est pourquoi il vaut la peine de diviser l’immeuble collectif

En revanche, le fait de diviser le bâtiment en appartements individuels peut augmenter le prix de vente. Comme chaque logement peut être vendu séparément, il peut être plus facile de trouver un acheteur.

L’inconvénient est que la division de l’immeuble en appartements séparés peut entraîner des coûts supplémentaires, tels que la construction de cloisons et la mise en place de services publics distincts. En outre, vous devez prévoir suffisamment de temps à l’avance, car la division d’un immeuble collectif doit être préparée et gérée avec soin.

• Les avantages : Prix d’achat plus élevé & beaucoup de personnes intéressées
• Inconvénients : Coûteux et chronophage

Même si une division en plusieurs appartements demande quelques ressources, il peut être tout à fait intéressant de diviser la maison en plusieurs parts de propriété. Pour que cela fonctionne sans problème, vous devez tenir compte de certains éléments.

Diviser un immeuble en appartements individuels

Pour diviser l’immeuble en appartements individuels et pouvoir les vendre séparément, vous devez suivre certaines étapes. Voyons maintenant de plus près comment cela se passe.

Certificat d’isolement par l’autorité de surveillance des travaux

Si un immeuble collectif est divisé en plusieurs appartements en copropriété, une communauté de propriétaires d’appartements (en abrégé : WEG) est créée. Une condition importante pour cela est l’existence d’un certificat d’isolement selon la loi sur la propriété immobilière. Ce certificat est délivré par l’autorité de surveillance des travaux publics compétente et confirme que les différents appartements sont fermés en eux-mêmes. Cela signifie qu’ils disposent d’un accès séparé et verrouillable, de leurs propres plafonds et murs ainsi que de leurs propres toilettes.

Ces conditions doivent être remplies pour qu’un logement soit considéré comme fermé à clé :

• Accès séparé et verrouillable
• Propres plafonds & murs
• WC privés

Plan de répartition par l’intermédiaire d’un architecte ou d’un ingénieur

En plus du certificat de séparation, vous avez également besoin d’un plan de répartition de l’ensemble du bâtiment. Ce plan est un élément important de la déclaration de division et montre comment le bâtiment est divisé.

L’essentiel du plan de répartition en un coup d’œil :

• Nécessaire en plus
• Indique la répartition du bâtiment
• Comprend l’emplacement et la taille
• Réalisation par un architecte ou un ingénieur

Il doit être établi par un architecte ou un ingénieur compétent et indiquer la taille et l’emplacement précis de chaque logement.

Authentification de la déclaration de partage par un notaire

Dès que vous avez reçu le certificat de clôture et le plan de répartition, vous pouvez préparer la déclaration de division. Celle-ci stipule que chaque propriétaire transforme sa propriété en parts de copropriété correspondant à sa part dans l’ensemble du complexe résidentiel. La déclaration de partage doit être authentifiée par un notaire pour être juridiquement valable.

Inscription au registre foncier des parts de copropriété

Enfin, vous devez procéder à l’inscription au registre foncier afin de garantir les parts de copropriété. Cette opération est normalement effectuée par un notaire qui rédige les actes de transfert de propriété et demande l’inscription au bureau du registre foncier compétent.

Une fois cette étape franchie, vous pouvez vendre le logement en question. Mais qu’advient-il des locataires après la vente ?

Ce dont il faut tenir compte : Droit de préemption pour les locataires

Si vous transformez un immeuble collectif en appartements individuels en copropriété et que vous les vendez, vous devez tenir compte du fait que les locataires actuels ont un droit de préemption. Cela signifie que les locataires ont la possibilité d’acheter leur ancien logement aux mêmes conditions que celles convenues dans le contrat de vente entre vous et un autre acheteur. Le droit de préemption sert à offrir une certaine sécurité aux locataires et à garantir qu’ils ne pourront pas être expulsés de leur logement sans autre forme de procès.

Il est toutefois possible que le locataire ne fasse pas usage de son droit de préemption. Dans ce cas, vous pouvez vendre l’appartement à un autre acheteur qui est prêt à respecter les conditions du contrat de vente.

Protection contre le licenciement lors de la vente d’une maison

En outre, conformément au Code civil allemand (BGB), l’acheteur est lié par les contrats de location existants. Cela signifie que les locataires conservent leurs contrats de location même après la vente de la maison et ne doivent pas craindre que ceux-ci soient résiliés.

Si vous avez l’intention de vendre les différents appartements de l’immeuble collectif, vous devez donc respecter une période de non-résiliation d’au moins trois ans. Pendant cette période, les nouveaux acheteurs ne peuvent pas simplement résilier les contrats de location.

Conseil : pour éviter les conflits potentiels entre acheteurs et locataires lors de la vente d’une maison, il est conseillé d’inclure des dispositions contraignantes dans le contrat de vente. Ces dispositions devraient porter sur les loyers impayés, les paiements des frais d’exploitation et les remboursements de la caution.

En résumé :

• L’acheteur est lié aux contrats de location existants
• Résiliation des locataires impossible après la vente
• Délai de préavis de 3 ans
• Astuce : consigner toutes les formalités dans le contrat de vente

Conclusion : Vendre les appartements d’un immeuble à l’unité

La décision de vendre l’immeuble collectif dans son ensemble ou de le diviser en appartements individuels dépend de plusieurs facteurs, tels que l’état du bâtiment, sa situation et la demande de logements dans la région. Si vous décidez de diviser l’immeuble en appartements individuels et de les vendre, vous pouvez vous attendre à des prix de vente élevés. En même temps, il faut tenir compte du droit de préemption des locataires et de la protection contre le licenciement.

Calculer le prix d’achat : Facteurs importants

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour calculer le prix d’achat. La situation du bien immobilier, son emplacement et son année de construction sont importants. Une fois que le prix d’achat du bien immobilier a été déterminé lors de l’évaluation immobilière, il faut encore ajouter les frais annexes à l’achat.

Le prix d’achat final se compose donc de

1. Prix d’achat du bien immobilier
2. Frais d’achat

Frais annexes à l’achat : impôt sur les mutations foncières, courtier & Co.

Tous les frais annexes à l’achat ne sont pas identiques dans tous les Länder. Certains frais annexes, comme l’impôt sur les acquisitions foncières, diffèrent d’un Land à l’autre. Parfois, cela dépend aussi du fait que vous achetiez une maison, un appartement ou un immeuble collectif. La stratégie d’investissement, c’est-à-dire l’immobilier de rendement ou l’immobilier d’investissement, peut également avoir un impact différent sur les frais annexes d’achat. Si vous achetez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devrez également payer une commission d’agence, qui varie également d’un Land à l’autre.

Conseil de lecture : Impôt sur les mutations foncières par Land

Qu’est-ce qui est donc inclus dans les frais accessoires d’achat ?

• Impôt sur les mutations immobilières (3,5-6,5%)
• Frais de notaire (1,5%)
• Inscription au registre foncier (0,5%)
• Commission de courtage (3,57-7,14% ; 50:50 en cas d’achat privé)

dans une maison individuelle dans un environnement de rêve. A combien s’élèvent les frais d’achat ?

Exemple de prix : Acheter une maison en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, frais d’achat inclus

Nous vous montrons à l’aide de ce bref exemple comment ces frais d’achat s’ajoutent au prix d’achat initial. Supposons que vous souhaitiez investir dans une maison individuelle en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Pour que l’exemple reste simple, nous partons du principe qu’après un contrôle technique et commercial, le prix d’achat est de 100.000 euros.

• Prix d’achat d’une maison en NRW : 100 000 euros

Calculer l’impôt sur les mutations foncières en Rhénanie-du-Nord-Westphalie

Selon le Land, l’impôt sur les acquisitions foncières varie de 3,5% à 6,5%. Notre bien immobilier se trouve en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Il suffit de consulter le tableau et nous constatons que la taxe foncière en Rhénanie-du-Nord-Westphalie s’élève à 6,5%.

• Impôt sur les mutations foncières en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (6,5%) : 6,500 euros

Frais de notaire : sceller l’acte de vente

Vous devrez également payer des frais de notaire. En effet, le contrat de vente doit être scellé. Vous pouvez estimer ce montant à 1,5% du prix d’achat du bien immobilier.

• Frais de notaire (1,5%) : 1.500 euros

Inscription au registre foncier Frais : transfert de propriété

L’impôt sur le transfert de propriété a été payé, tout comme le notaire ? Très bien ! L’étape suivante est l’inscription au registre foncier. C’est ici que le bien immobilier que vous avez acquis est désormais enregistré comme votre propriété. Pour ce transfert, vous devriez prévoir 0,5%.

• Inscription au registre foncier (0,5%) : 500 euros

Frais de courtage : commission & répartition

Si un courtier est impliqué, la dernière étape consiste à payer la commission du courtier. Ce qui est important ici : S’il s’agit d’un achat immobilier privé, la commission de l’agent immobilier est partagée à 50/50 entre l’acheteur et le vendeur. En revanche, si l’achat immobilier est un achat commercial (par exemple au nom d’une entreprise), la commission et la répartition sont librement négociables. Le montant de la commission de l’agent immobilier varie selon le Land. En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, elle est de 3,57 %.

• Commission de l’agent immobilier (3,57% [3.570 / 2]) : 1.785 euros

Conclusion : prix d’achat et frais annexes en un coup d’œil

Le prix d’achat réel du bien immobilier est donc de 100.000 euros. Si l’on ajoute à cela les frais annexes à l’achat, nous arrivons à un total de 110 285 euros à investir. Notre conseil : dressez dès le départ une liste de contrôle succincte des frais annexes à l’achat qui vous attendent et ajoutez-les au prix d’achat initial. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises concernant le financement.

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Vente partielle de terrain

Commençons tout d’abord par les bases, pour ceux qui n’ont entendu parler jusqu’à présent que de la « vente partielle d’un bien immobilier ».

Que signifie vente partielle ? Comment fonctionne une vente partielle ?

Une petite définition – Le principe de la vente à tempérament repose sur la vente suivie d’une indemnité d’occupation que vous payez au nouveau propriétaire de la partie. La « redevance d’utilisation » est donc simple à comprendre, par comparaison avec un loyer ou un bail.

Aperçu de la vente partielle :

• Vous vendez une part (généralement 10% – 50%)
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous conservez l’intégralité des droits d’utilisation
• Pour cela, vous payez une redevance d’utilisation

Continuer à fonctionner, que ce soit en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou ailleurs :

Différences dans les redevances d’utilisation

Lors de l’achat d’un terrain, un facteur est essentiel : quel est le montant de la redevance ? Si vous ne devez pas vendre très rapidement en raison de liquidités, vous devriez de toute façon réfléchir à l’alternative du prêt hypothécaire. En effet, les frais d’utilisation (inconvénient) se situent généralement entre 3 et 5% lors de la vente partielle d’un terrain.

• Frais d’utilisation selon le fournisseur : 3-5% par an

Un exemple :

• Part vendue : 100 000 euros
• Rémunération de l’utilisation : 3-5% par an
• Coût : 3.000 – 5.000 euros / an

Vous payez donc des frais annuels de 3.000 à 5.000 euros pour la part vendue d’une valeur de 100.000 euros.

Comment la valeur de votre terrain est-elle déterminée ?

Si vous ne connaissez pas la valeur actuelle de votre terrain, il faut encore la déterminer. Pour ce faire, il est essentiel de connaître entre autres les chiffres clés (comme la surface du terrain), son utilisation (terrain non bâti ou surface agricole utilisée, forêt, sources, etc.) La valeur indicative du terrain, que vous trouverez sur la carte des valeurs indicatives du terrain, mais aussi une expertise, est importante. C’est de cela que découle en fin de compte l’évaluation concrète.

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

• Évaluer un terrain

Les terrains les plus convoités sont bien sûr ceux situés en zone urbaine, mais beaucoup vendent également des terres agricoles.

Comparaison : prêt hypothécaire sur terrain

Par rapport au prêt hypothécaire, où vous ne payez que 1%, la vente partielle présente déjà un net désavantage. En revanche, vous ne devez pas passer par l’examen de solvabilité des banques. Autre avantage : le prix d’achat vous est versé quasi immédiatement.

Avec 1%, l’économie annuelle est déjà de 2.000 à 4.000 euros. Sur 10 ans, la différence est considérable.

• Avantage : conditions plus avantageuses
• Inconvénient : contrôles de solvabilité

Ainsi, si vous manquez de liquidités et que vous êtes contraint de vendre un terrain immédiatement, l’achat partiel est une option possible. En effet, vous économisez de nombreuses étapes dans la vente de votre terrain.

D’un autre côté, vous avez des coûts de suivi élevés. C’est pourquoi il vaut la peine de comparer ! La vente ? Vente partielle ? Prêt hypothécaire sur le terrain ? Ma recommandation est clairement le prêt hypothécaire, car il vous permet d’économiser 2/3 des coûts (comparaison vente partielle). Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement, la vente partielle est tout à fait une option.

Pensez donc toujours aux deux options, vente partielle et crédit immobilier.

Étape 2 : Vente totale du terrain

Tous les prestataires de vente partielle vous donnent également la possibilité de vendre votre terrain dans son intégralité dans un avenir proche. L’acheteur est alors l’ancien propriétaire partiel, qui devient ainsi le seul propriétaire du terrain.

Je donne ici encore 2 précieux conseils dans le guide de la vente partielle d’un bien immobilier:

1. Total des ventes et inflation
2. Convenir de l’usufruit

Explication rapide :

Total des ventes et inflation

Supposons que vous vendiez dans 15 ans, l’inflation (dépréciation de la monnaie) aura augmenté de ~ 32%, à 2% / an. Si l’on vous propose une plus-value inférieure à 32%, l’inflation n’est même pas compensée. C’est pourquoi il vaut la peine de jeter un coup d’œil à la comparaison des prestataires.

Convenir de l’usufruit

Si vous vendez la totalité de votre bien immobilier, mais que vous souhaitez continuer à l’utiliser « jusqu’à la fin de vos jours », vous convenez d’un usufruit. L’usufruit vous garantit un droit de jouissance jusqu’à la fin de votre vie (non transmissible).

Rester liquide.

Comment fonctionne la partie vente d’un terrain ?

Résumons encore une fois brièvement les conclusions :

Différence entre vente et vente partielle

Lors de la vente régulière d’un terrain, vous vendez la totalité de votre propriété, c’est-à-dire 100% des parts du terrain. Lors de la vente partielle d’un terrain, vous ne vendez qu’une partie du bien immobilier (terrain).

La plupart des vendeurs partiels achètent entre 10%, 20%, 25% ou même 50%, c’est-à-dire la moitié de votre terrain. En contrepartie, le prix d’achat vous est généralement versé rapidement et facilement. C’est le grand avantage de la vente partielle !

Frais d’utilisation après la vente partielle

Pour continuer à l’utiliser seul, vous devez payer des frais d’utilisation mensuels, appelés « redevance d’utilisation ». Selon le fournisseur que vous choisissez pour la vente partielle de votre terrain, la somme varie entre 3% et 5% (du prix d’achat par an). Comparé à un prêt hypothécaire sur votre terrain (seulement 1%), c’est déjà une différence considérable pour les ventes de terrains.

Conclusion : la vente partielle d’un terrain est-elle judicieuse ? 3 options

Vente partielle – Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement (en quelques semaines), en raison d’un manque de liquidités, la vente partielle de votre terrain est une option.

Vendre et louer – Si vous avez un peu de temps (plus de quelques semaines), vous devriez plutôt envisager de vendre votre terrain et de le louer ensuite. En effet, notamment en ce qui concerne l’inflation (vente totale dans un deuxième temps), la vente partielle présente quelques inconvénients.

Prêt hypothécaire sur votre terrain – Important, parlez-en à votre banque. Même à un âge avancé, vous pouvez obtenir des crédits. Beaucoup en ont peur et disent « de toute façon, je n’obtiendrai plus de crédit de la banque ». C’est faux ! Parlez-en donc avec votre banque habituelle et avec 2 ou 3 alternatives. Ainsi, vous ne paierez que 1% au lieu de 3-5% (au niveau actuel des taux d’intérêt).

Conseil ! Une option également pour les surfaces forestières en cas de poursuite de l’exploitation :

Vente partielle XL : taxe de spéculation, communauté d’héritiers & Co.

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, les impôts, la vente en communauté héréditaire, le divorce et bien plus encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier
• Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Contrat de vente : définition et procédure

Un contrat de vente règle donc le transfert de propriété. D’un point de vue juridique, on achète toujours un terrain, qu’il soit bâti ou non. Il contient des conditions générales auxquelles les deux parties doivent se conformer au cours du processus d’achat. Les parties doivent toutes deux avoir la capacité juridique d’acheter un bien immobilier.

Les éléments importants du contrat sont les suivants :

• Informations sur l’acheteur et le vendeur
• Objet de l’achat
• Description du bien immobilier
• Prix d’achat et conditions de paiement (date, montants partiels, etc.)
• Impôt sur les mutations foncières
• Transfert économique et remise du bien immobilier (date)
• Les dispositions de garantie telles que le droit de résiliation de l’acheteur en cas de vices cachés
• Bail et location
• Abandon
• Réservation
• Procuration de débit
• Intérêts de retard
• Accords particuliers, comme l’intérieur ou les rénovations
• Autres

Base juridique : BGB

Le contrat est basé sur une contrepartie juridique, c’est-à-dire ce qui est donné en échange du bien immobilier. Il peut s’agir d’argent, mais aussi de tout autre bien économique échangé contre le bien immobilier. Bien sûr, il s’agira presque toujours d’une certaine somme d’argent, mais la contrepartie pourrait aussi être un autre bien immobilier ou la simple promesse de payer plus tard.

§ 433 Obligations typiques du contrat de vente

(1. Par le contrat de vente, le vendeur d’un bien est tenu de remettre le bien à l’acheteur et de lui en transférer la propriété. Le vendeur doit procurer à l’acheteur la chose exempte de défauts matériels et de vices juridiques.

(2) L’acheteur est tenu de payer au vendeur le prix d’achat convenu et de prendre livraison de la chose achetée.

Extrait : §433 du Code civil allemand (BGB)

Contrairement au contrat de vente de biens mobiliers, l’acquisition d’un bien immobilier (et d’un terrain ou d’une partie de terrain) n’est pas exempte de forme. La réglementation à ce sujet découle de l’article 311b du Code civil allemand (en abrégé : BGB).

La loi exige que ce type de contrat soit écrit pour être valable. Par conséquent, tu as besoin d’un notaire pour officialiser le contrat. Les poignées de main et les engagements oraux ne suffisent pas. C’est un processus de documentation utile pour les deux parties.

Quelles sont les tâches du notaire ?

D’une manière générale, les principales priorités ou tâches d’un notaire sont tout d’abord

• Authentification des actes juridiques
• Légalisation de signatures

Il en résulte principalement les domaines juridiques suivants pour les notaires :

• Droit foncier, comme l’authentification de transferts de biens immobiliers
• Droit des successions, comme l’authentification des testaments
• Droit de la famille, comme les procurations ou les contrats de mariage
• Droit des sociétés, comme l’authentification de SA ou l’inscription au registre du commerce

En règle générale, le notaire est choisi par l’acheteur. Lors du premier rendez-vous chez le notaire, vous devez être prêt à fournir tous les documents importants. Le notaire rédigera ensuite le contrat de vente, selon les instructions et les modèles de l’acheteur et du vendeur.

Environ une semaine après l’authentification, l’acheteur et le vendeur reçoivent le contrat de vente certifié.

Frais d’acte de vente chez le notaire

Parmi les différents postes, il y a de nombreux postes individuels, comme l’authentification de l’acte de vente qui s’élève à un peu plus de 1.070 euros. A cela s’ajoutent l’inscription de la dette foncière avec 435 euros pour le registre foncier et 535 euros supplémentaires pour le changement de propriétaire. Sans compter les frais d’assistance, la légalisation de la signature, etc. Au final, tu obtiens environ 3.700 euros.

Frais de notaire / registre foncier : ~ 3.700 euros net

Transfert de propriété après paiement intégral

Je tiens à souligner une fois de plus ce point :

En tant que vendeur, veillez à ce que votre propriété ne soit pas transférée à l’acheteur tant que le prix d’achat total n’a pas été payé.

La répartition des coûts : qui paie quoi ? Vous devriez prévoir des dispositions claires à ce sujet dans le contrat de vente. En règle générale, l’acheteur paie les frais de :

1. Frais de notaire et de registre foncier
2. Frais pour les autorisations administratives nécessaires
3. Commission de l’agent immobilier

Dès que l’acheteur a payé l’impôt sur les mutations foncières à l’administration fiscale, que le prix d’achat a été intégralement versé, le notaire devrait déjà avoir reçu l’autorisation de radier l' »ancienne » dette foncière.

Ensuite, le bien immobilier est transféré et le registre foncier confirme l’enregistrement de l’acheteur en tant que nouveau propriétaire et possesseur.

Particularités de la copropriété : digression

Lors de l’achat d’un appartement, le contrat de vente contient des éléments supplémentaires :

• Bases comme dans le contrat de vente (ci-dessus)
• Numéro d’appartement
• Règlement communautaire, frais d’entretien des biens communs, des ascenseurs, etc.
• Part de copropriété, réserves d’entretien pour les biens communs ou investissements pour la rénovation
• Propriété individuelle, autres pièces comme la cave, le grenier, le garage, le balcon, etc.
• Droits d’utilisation de la propriété commune
• Droits d’usage spéciaux, usage privilégié comme les places de parking
• Acomptes, en cas de nouvelle construction (pas encore achevée)