Évaluation des terrains de tous types avec méthode

Vous voulez vendre anonymement ? Lisez ici notre profil d’achat de terrains. La vente privée de terrains comporte de nombreuses sources de danger et de risques, c’est ainsi que des erreurs surviennent lors de la vente de terrains.

Apprenez-en plus ici sur le thème de l’évaluation des terrains. Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain? Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluation : situation, options et développement

Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière, ou pour l’évaluation du terrain. Quel est le prix raisonnable et réaliste de votre terrain, avec ou sans bien immobilier ? Si l’achat ne remonte pas à trop longtemps, le prix d’achat de l’époque peut être un premier point de repère. Des terrains comparables figurant dans les offres en ligne des régions peuvent également fournir une vague estimation.

Lors de la vente du terrain, la « valeur perçue » n’est pas une base optimale.

Si la valeur est trop élevée, le terrain peut « brûler », car il reste trop longtemps sur le marché et quelque chose ne semble pas aller avec le terrain.

Souvent, le prix est baissé, ce qui entraîne la perte du potentiel de revenu réel du terrain – vous perdez de l’argent. C’est ce que démontre une étude réalisée par les caisses d’épargne en collaboration avec FlowFact AG et l’institut IIB Dr Hettenbach. On a constaté une corrélation entre la durée de commercialisation, le prix de vente et le prix de commercialisation. L’étude a confirmé que le produit de la vente est plus important et la durée de commercialisation plus courte si l’on se fie à une estimation réaliste lors de l’évaluation du terrain.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à des experts pour évaluer la valeur vénale du terrain afin de faciliter la vente.

• Estimation de la valeur par un évaluateur ou un expert (agent immobilier)
• Perte du potentiel de recettes en cas de baisse des prix, en cas d’insertion trop longue

Valeur vénale, valeur de garantie et valeur réelle

Lors d’une évaluation, différentes valeurs immobilières sont prises en compte. Les plus importantes sont la valeur vénale, la valeur de nantissement et la valeur réelle. En principe, la valeur vénale, également appelée valeur de marché, est déterminée lors de l’évaluation d’un terrain ou d’un bien immobilier.

Prendre en compte les méthodes d’évaluation fréquemment utilisées :

• Valeur réelle
• Montant de la garantie
• Valeur unitaire
• Valeur indicative du sol
• Valeur du sol

Quelle méthode d’évaluation pour mon bien ? Terrain + bien immobilier

Pour déterminer la valeur d’un bien immobilier par des experts et des évaluateurs, trois méthodes standardisées sont autorisées : Méthode de la valeur comparative, méthode de la valeur réelle et méthode de la valeur de rendement. La méthode la plus appropriée dépend du bien immobilier. S’il s’agit d’un terrain, d’autres méthodes d’évaluation sont utilisées que pour un bâtiment. Des méthodes d’évaluation différentes sont également utilisées pour les biens occupés par leur propriétaire et pour les biens loués. Pour les biens en vente forcée, les expertises de valeur des biens immobiliers peuvent être consultées auprès des tribunaux d’instance compétents – souvent en ligne. Dans ce cas, l’accord du propriétaire n’est pas nécessaire et toute personne intéressée peut consulter gratuitement une telle expertise.

Ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV)

Jusqu’en 1988, l’évaluation des biens immobiliers se basait sur l’ordonnance sur l’évaluation des valeurs (WertV). En 2010, celle-ci a été remplacée par l’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers (ImmoWertV). La nouvelle loi vise à uniformiser une nouvelle fois l’évaluation des valeurs. En adoptant la nouvelle ordonnance, le législateur avait également en vue les investisseurs étrangers. L’ImmoWertV règle de manière contraignante les notions et les procédures pour les experts mandatés par des particuliers et les experts mandatés par les pouvoirs publics. Elle est également contraignante pour les comités d’experts chargés de l’évaluation des biens immobiliers.

L’ordonnance sur la valeur des biens immobiliers fait une distinction entre la :

• évaluation de la valeur des terrains et de la
• Évaluation de la valeur des bâtiments

Terrains construits et non construits

La valeur comparative de l’IPV permet de déterminer plus précisément le prix d’une offre. Contrairement à la valeur comparative établie par l’agent immobilier, la valeur vénale est le prix exact qu’un terrain est susceptible d’atteindre à une date donnée. Ce qui est pris en compte dans la valeur vénale est réglementé par le code de la construction (BauGB). Pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, on tient compte de sa situation, de son état, de son équipement (à l’état construit), mais aussi de données juridiques. Le terme de valeur vénale est utilisé comme synonyme.

Lors de l’évaluation d’un terrain, la valeur du sol est déterminée. La détermination de la valeur du terrain se base sur la méthode de la valeur comparative et sur l’ajout de valeurs indicatives du terrain appropriées. Conformément au code de la construction (BauGB), des comités d’expertise doivent être créés pour calculer la valeur des terrains. Ces comités d’expertise se composent d’experts indépendants ainsi que d’un agent des autorités financières.

Les valeurs indicatives indiquent le prix moyen d’un mètre carré de terrain dans un endroit donné. Les caractéristiques concrètes du terrain ne sont toutefois pas prises en compte dans les valeurs indicatives du terrain. Étant donné que seule une moyenne de la situation régionale est prise en compte pour l’évaluation, les valeurs indicatives des terrains peuvent fortement diverger de la valeur réelle du terrain.

Terrain à bâtir et extrait du registre foncier

Pour évaluer la valeur du terrain à bâtir, il est nécessaire de consulter l’extrait du registre foncier. Cet extrait, disponible auprès du bureau du registre foncier, contient toutes les inscriptions au registre foncier relatives au terrain et correspond à un historique du terrain.

Toutefois, seul le vendeur est autorisé à demander l’extrait du registre foncier.

L’extrait du registre foncier garantit que le vendeur a des droits correspondants sur le terrain et qu’il peut effectivement les vendre. Si plusieurs ayants droit sont inscrits, ils ne peuvent vendre que leurs parts respectives.

Les restrictions existantes concernant l’utilisation du terrain sont également inscrites sur l’extrait du registre foncier (par exemple, le terrain est uniquement constructible à des fins d’habitation). Pour l’acheteur et le vendeur, l’extrait du registre foncier est indispensable pour évaluer, diviser ou vendre le terrain ou le bien immobilier.

Un autre point important lors de l’évaluation est la situation du terrain ou du bien immobilier. Les critères à prendre en compte lors de l’évaluation sont

• La macro-situation, c’est-à-dire la région ou le quartier
• La micro-situation, le voisinage immédiat du bien immobilier

L’évaluation tient compte, par exemple, du milieu social du quartier et de son infrastructure. Même si une bonne desserte des zones commerciales, scolaires et industrielles n’est prévue qu’à l’avenir, cela peut déjà avoir un impact sur l’évaluation immobilière.

L’évaluation des biens immobiliers au centre des préoccupations des investisseurs

Outre le calcul de la valeur standard, les investisseurs sont particulièrement intéressés par la rentabilité d’un terrain ou d’un bien immobilier.

La rentabilité d’un objet se réfère à son évolution dans les années à venir. Comme les paramètres marginaux d’un objet ainsi que l’évaluation effectuée à une date de référence peuvent changer à court terme, seule une estimation de la rentabilité attendue est possible. Dans cette estimation également, le facteur « situation » reçoit une pondération particulière.

Dans une étude, Welt a pris en compte l’évolution des macro-situations de tous les arrondissements allemands jusqu’en 2030. Un autre point fort de l’évolution future de la valeur est le « retard de rénovation », dans la mesure où des mesures d’entretien supérieures à la moyenne sont à prévoir. Si la commercialisation de votre bien s’adresse en particulier aux investisseurs, d’autres critères sont nécessaires pour évaluer l’offre d’investissement.

De bonnes raisons pour l’évaluation par des experts

Si la valeur du terrain est intéressante, il faut déterminer la valeur vénale. Si le bien doit être vendu, si un divorce est prévu ou s’il s’agit d’une question d’héritage, la valeur vénale du terrain servira de base. La valeur vénale est également la base de la valeur à négocier lors de l’octroi d’un crédit ou d’autres formes de partage de patrimoine. En cas de partage du patrimoine immobilier (divorce, communauté d’héritiers), une fourchette de prix n’est pas appropriée. C’est pourquoi il convient d’indiquer une somme concrète lors de l’évaluation du bien immobilier dans le cadre des évaluations de la valeur vénale. Cette valeur vénale se réfère à la date déterminée dans l’expertise.

Lors de la vente d’un terrain, la valeur précise est moins déterminante et, souvent, la valeur du terrain déterminée est chiffrée avec une fourchette de prix. Lors de la vente de terrains et de bâtiments, le marché régional ainsi que l’offre et la demande jouent un rôle important.

Selon la stratégie de vente, on procède différemment avec la valeur comparative ou la valeur vénale calculée. On distingue principalement la vente à prix fixe et la vente de terrain dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres. La « valeur perçue » du terrain ne doit en aucun cas être prise en compte dans la base de la commercialisation. Si le prix de vente est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur doit mettre à disposition un capital propre bien plus important que nécessaire.

Lisez déjà ici :

• Valeur indicative du sol
• Carte des valeurs indicatives des sols
• Valeur vénale

Vendre un bien immobilier : Liste de contrôle

Tout sur le déroulement, le droit de la construction, l’agent immobilier, le notaire, les coûts & les impôts :

• Vendre un terrain

Vente partielle de terrain

Commençons tout d’abord par les bases, pour ceux qui n’ont entendu parler jusqu’à présent que de la « vente partielle d’un bien immobilier ».

Que signifie vente partielle ? Comment fonctionne une vente partielle ?

Une petite définition – Le principe de la vente à tempérament repose sur la vente suivie d’une indemnité d’occupation que vous payez au nouveau propriétaire de la partie. La « redevance d’utilisation » est donc simple à comprendre, par comparaison avec un loyer ou un bail.

Aperçu de la vente partielle :

• Vous vendez une part (généralement 10% – 50%)
• Une société financière devient partiellement propriétaire
• Vous conservez l’intégralité des droits d’utilisation
• Pour cela, vous payez une redevance d’utilisation

Continuer à fonctionner, que ce soit en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ou ailleurs :

Différences dans les redevances d’utilisation

Lors de l’achat d’un terrain, un facteur est essentiel : quel est le montant de la redevance ? Si vous ne devez pas vendre très rapidement en raison de liquidités, vous devriez de toute façon réfléchir à l’alternative du prêt hypothécaire. En effet, les frais d’utilisation (inconvénient) se situent généralement entre 3 et 5% lors de la vente partielle d’un terrain.

• Frais d’utilisation selon le fournisseur : 3-5% par an

Un exemple :

• Part vendue : 100 000 euros
• Rémunération de l’utilisation : 3-5% par an
• Coût : 3.000 – 5.000 euros / an

Vous payez donc des frais annuels de 3.000 à 5.000 euros pour la part vendue d’une valeur de 100.000 euros.

Comment la valeur de votre terrain est-elle déterminée ?

Si vous ne connaissez pas la valeur actuelle de votre terrain, il faut encore la déterminer. Pour ce faire, il est essentiel de connaître entre autres les chiffres clés (comme la surface du terrain), son utilisation (terrain non bâti ou surface agricole utilisée, forêt, sources, etc.) La valeur indicative du terrain, que vous trouverez sur la carte des valeurs indicatives du terrain, mais aussi une expertise, est importante. C’est de cela que découle en fin de compte l’évaluation concrète.

Pour en savoir plus sur ce sujet, cliquez ici :

• Évaluer un terrain

Les terrains les plus convoités sont bien sûr ceux situés en zone urbaine, mais beaucoup vendent également des terres agricoles.

Comparaison : prêt hypothécaire sur terrain

Par rapport au prêt hypothécaire, où vous ne payez que 1%, la vente partielle présente déjà un net désavantage. En revanche, vous ne devez pas passer par l’examen de solvabilité des banques. Autre avantage : le prix d’achat vous est versé quasi immédiatement.

Avec 1%, l’économie annuelle est déjà de 2.000 à 4.000 euros. Sur 10 ans, la différence est considérable.

• Avantage : conditions plus avantageuses
• Inconvénient : contrôles de solvabilité

Ainsi, si vous manquez de liquidités et que vous êtes contraint de vendre un terrain immédiatement, l’achat partiel est une option possible. En effet, vous économisez de nombreuses étapes dans la vente de votre terrain.

D’un autre côté, vous avez des coûts de suivi élevés. C’est pourquoi il vaut la peine de comparer ! La vente ? Vente partielle ? Prêt hypothécaire sur le terrain ? Ma recommandation est clairement le prêt hypothécaire, car il vous permet d’économiser 2/3 des coûts (comparaison vente partielle). Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement, la vente partielle est tout à fait une option.

Pensez donc toujours aux deux options, vente partielle et crédit immobilier.

Étape 2 : Vente totale du terrain

Tous les prestataires de vente partielle vous donnent également la possibilité de vendre votre terrain dans son intégralité dans un avenir proche. L’acheteur est alors l’ancien propriétaire partiel, qui devient ainsi le seul propriétaire du terrain.

Je donne ici encore 2 précieux conseils dans le guide de la vente partielle d’un bien immobilier:

1. Total des ventes et inflation
2. Convenir de l’usufruit

Explication rapide :

Total des ventes et inflation

Supposons que vous vendiez dans 15 ans, l’inflation (dépréciation de la monnaie) aura augmenté de ~ 32%, à 2% / an. Si l’on vous propose une plus-value inférieure à 32%, l’inflation n’est même pas compensée. C’est pourquoi il vaut la peine de jeter un coup d’œil à la comparaison des prestataires.

Convenir de l’usufruit

Si vous vendez la totalité de votre bien immobilier, mais que vous souhaitez continuer à l’utiliser « jusqu’à la fin de vos jours », vous convenez d’un usufruit. L’usufruit vous garantit un droit de jouissance jusqu’à la fin de votre vie (non transmissible).

Rester liquide.

Comment fonctionne la partie vente d’un terrain ?

Résumons encore une fois brièvement les conclusions :

Différence entre vente et vente partielle

Lors de la vente régulière d’un terrain, vous vendez la totalité de votre propriété, c’est-à-dire 100% des parts du terrain. Lors de la vente partielle d’un terrain, vous ne vendez qu’une partie du bien immobilier (terrain).

La plupart des vendeurs partiels achètent entre 10%, 20%, 25% ou même 50%, c’est-à-dire la moitié de votre terrain. En contrepartie, le prix d’achat vous est généralement versé rapidement et facilement. C’est le grand avantage de la vente partielle !

Frais d’utilisation après la vente partielle

Pour continuer à l’utiliser seul, vous devez payer des frais d’utilisation mensuels, appelés « redevance d’utilisation ». Selon le fournisseur que vous choisissez pour la vente partielle de votre terrain, la somme varie entre 3% et 5% (du prix d’achat par an). Comparé à un prêt hypothécaire sur votre terrain (seulement 1%), c’est déjà une différence considérable pour les ventes de terrains.

Conclusion : la vente partielle d’un terrain est-elle judicieuse ? 3 options

Vente partielle – Si vous avez besoin d’argent rapidement, vraiment rapidement (en quelques semaines), en raison d’un manque de liquidités, la vente partielle de votre terrain est une option.

Vendre et louer – Si vous avez un peu de temps (plus de quelques semaines), vous devriez plutôt envisager de vendre votre terrain et de le louer ensuite. En effet, notamment en ce qui concerne l’inflation (vente totale dans un deuxième temps), la vente partielle présente quelques inconvénients.

Prêt hypothécaire sur votre terrain – Important, parlez-en à votre banque. Même à un âge avancé, vous pouvez obtenir des crédits. Beaucoup en ont peur et disent « de toute façon, je n’obtiendrai plus de crédit de la banque ». C’est faux ! Parlez-en donc avec votre banque habituelle et avec 2 ou 3 alternatives. Ainsi, vous ne paierez que 1% au lieu de 3-5% (au niveau actuel des taux d’intérêt).

Conseil ! Une option également pour les surfaces forestières en cas de poursuite de l’exploitation :

Vente partielle XL : taxe de spéculation, communauté d’héritiers & Co.

Lisez ici plus d’informations sur la vente partielle – Un regard sur les coûts d’utilisation, les avantages, les inconvénients, les impôts, la vente en communauté héréditaire, le divorce et bien plus encore. Mes recommandations pour les vendeurs !

• Vente partielle d’un bien immobilier
• Comparaison des fournisseurs de vente partielle

Vendre de l’agriculture : Prairies, champs, cultures & Co.

Vous avez peut-être déjà lu notre grand guide sur la vente de terrains, ou peut-être avez-vous déjà lu des guides plus spécifiques, par exemple sur la vente de terrains forestiers.

Pour ceux qui s’intéressent pour la première fois à la vente de terrains, la question se pose certainement :

• Comment vendre mes terres agricoles ?
• Par quelle étape commencer ?
• Qui me conseille, réalise des expertises & Co.

Voici quelques points de repère pour la vente de terres agricoles, de terrains agricoles et d’autres surfaces plus spécifiques. Vous trouverez ici de plus amples informations sur la procédure, les erreurs et les risques, ainsi que sur les impôts liés à la vente de terrains.

Vendre en privé ou avec un professionnel ?

La réponse à cette question est relativement rapide. Il existe différents paramètres qui influencent le prix de vente. Il s’agit par exemple de l’évaluation du terrain, d’un réseau d’acheteurs solide et doté d’un bon capital, mais aussi d’un bon sens de la négociation. Après tout, il ne s’agit pas « seulement » d’un appartement en copropriété, mais de terrains agricoles plus complexes, avec tout ce que cela implique en termes d’expertise du sol, de prévisions et de possibilités de développement.

Minimiser les efforts, maximiser les bénéfices

Vendre des terres agricoles de manière privée, par exemple via des portails immobiliers, n’est pas la meilleure idée.

1. Que faites-vous de toutes ces demandes ?
2. Quels sont les documents, les dossiers et les expertises dont vous avez besoin ?
3. Qui envoie les informations et téléphone pour répondre aux questions ?
4. Qui a vraiment la solvabilité et la volonté d’acheter ?
5. Combien de visites souhaitez-vous/devez-vous effectuer ?
6. Qui prépare et mène les négociations ?
7. …

De la solvabilité (capacité d’emprunt) aux visites et aux négociations : Le temps, c’est de l’argent. C’est pourquoi, dans notre pays, 70% + des ventes se font avec l’aide de professionnels, comme un agent immobilier.

Vendre en privé ?! Risque de la vente privée

Le temps est un facteur important. Si vous n’êtes pas sous pression pour vendre, c’est parfait. Vous pouvez alors vous permettre de commettre l’une ou l’autre erreur. Mais qui le voudrait ? Voici un exemple récent d’un client qui voulait vendre son terrain à Berlin. En privé.

Exemple de surface agricole dans la banlieue de Berlin

Voici l’exemple d’un client qui nous a contactés, un cas typique. Il s’agit d’une surface dans la banlieue de Berlin qui devait être vendue. L’erreur en bref : vente privée sans vérification suffisante de la solvabilité ou confirmation de financement d’une banque. L’effet : des mois de retard et l’abandon.

Le vendeur a passé une annonce privée sur un portail connu. Il a reçu de nombreux messages, mais presque toutes les conversations sont restées vaines. Les semaines passèrent.

Erreur : solvabilité et vérification insuffisantes

Après des mois, on a finalement trouvé une personne qui avait la volonté et la solvabilité – supposée. Après la visite sur place, nous parlons donc de l’examen du financement par la banque de l’acheteur et attendons. Quelques semaines s’écoulent à nouveau.

Puis, après plusieurs semaines, vous recevez un message de l’acheteur ou de la personne intéressée vous informant que le financement a été refusé par la première banque, c’est pourquoi vous vous adressez maintenant à une deuxième banque. Vous attendez.

Après plusieurs semaines supplémentaires, il n’avait toujours pas reçu de confirmation de financement de la part d’une banque, ni de contrat de vente provisoire, ni de rendez-vous chez le notaire.

Conclusion – Pression et frustration :

Soudain, la pression de vendre augmente, en même temps que la frustration.

Vous n’imaginez pas le nombre de vendeurs privés à qui il arrive exactement la même histoire.

C’est pourquoi plus de 2/3 des terrains sont vendus avec des professionnels à leurs côtés (courtiers et autres).

Commerce professionnel de terrains agricoles

La préparation est essentielle pour ne pas perdre des mois dans la vente de sites A et B, voire des années dans les sites C.

La préparation est essentielle : même pour les terres agricoles

Mais le travail commence bien plus tôt, c’est aussi pour cela que la collaboration avec un courtier est un avantage.

Conseil sur la commission de courtage! Dans le privé, le législateur prévoit actuellement un partage 50/50 (acheteur, vendeur). Dans le commerce, vous pouvez aussi mettre 100% à la charge de l’acheteur.

Dans le commerce commercial, cela ne vous coûte donc en principe même pas d’argent. En revanche, vous bénéficiez du réseau lorsqu’il s’agit d’un agent immobilier de renom.

• De quels documents et pièces justificatives avez-vous besoin ?
• À quels groupes d’acheteurs vous adressez-vous avec ce terrain spécifique ?
• Voulez-vous que tout le monde sache que vous voulez vendre vos terres agricoles ?
• Est-ce que tout le monde doit connaître la valeur (l’augmentation de votre patrimoine) ?

Discrétion : voisins, jalousie et concurrence

Outre le facteur temps (= argent), pour de nombreux vendeurs de terres agricoles, il est également important que votre terrain soit courtisé de manière discrète, c’est-à-dire anonyme. De la concurrence dans la région à la famille, aux voisins ou encore à l’obtention de grosses sommes d’argent. Il existe plusieurs raisons pour lesquelles une grande partie des vendeurs souhaitent vendre de manière anonyme et discrète.

Réseau personnel : acheteurs et investisseurs

Le commerce professionnel de terrains est bien sûr très différent. Ici, il ne s’agit pas de commercialisation sur des portails immobiliers, on s’adresse à des acheteurs personnels, des investisseurs, des fonds mais aussi des groupes d’investisseurs étrangers.

Investisseurs étrangers : des affaires rentables

Des investisseurs étrangers pour une terre agricole ? Oui ! Nombreux sont ceux qui sont à la recherche de bons rendements et de placements dans notre pays. En raison des rendements attractifs ici, mais aussi de la bonne qualité des sols et de l’eau (nappes phréatiques et sources d’eau) en général, de très nombreux investisseurs de l’étranger proche et lointain sont également à la recherche de terrains.

Le grand avantage pour vous en tant que vendeur, c’est qu’ici, l’argent est un peu moins serré que dans le pays – pour faire simple.

Pour ce faire, il est bien sûr essentiel de faire appel à une agence immobilière renommée.

Exclusif est rapide : offre et demande

Un autre avantage de taille pour vous, côté vendeur :

Les deals sont conclus beaucoup plus rapidement.

Pourquoi ? Les biens immobiliers sont négociés en exclusivité et les offres ne sont faites qu’à des personnes individuelles. Cette exclusivité fait en sorte que l’offre se raréfie, ce qui augmente la demande du côté des clients.

Le temps, c’est de l’argent ! Les clients fortunés en particulier ne veulent pas perdre de temps

Perdre du temps en ayant par exemple plusieurs personnes intéressées par un même objet. Les affaires doivent être traitées rapidement.

Trouver un agent immobilier : Agence réputée ou de la région ?

Envisagez donc de collaborer avec un agent immobilier régional qui fait ce que tout le monde fait : mettre largement en ligne vos terres agricoles sur tous les portails immobiliers. Ensuite, des centaines de personnes vont écrire, de nombreux entretiens seront menés, des e-mails seront écrits, auxquels s’ajouteront des appels téléphoniques. Beaucoup de temps passe, peu ont vraiment la solvabilité, la volonté, comme décrit précédemment.

Le processus de placement d’une surface agricole dure ainsi des mois, voire des années.

Le temps, c’est de l’argent ! Approche des investisseurs

Voici un autre aspect psychologique qui vous donne des avantages dans le trading hors marché :

Lorsque des investisseurs professionnels ou leurs employés voient que des objets sont répertoriés sur des portails immobiliers, ils se posent immédiatement la question suivante : pourquoi ? Pourquoi l’objet n’a-t-il pas trouvé preneur ? Personne ne s’intéresserait plus à ce bien. Après tout, il y a des milliers d’annonces. Qui pourrait les lire toutes ?

Family Offices, fonds immobiliers, etc.

Les family offices, les fonds immobiliers et autres s’adressent donc directement à des agences immobilières renommées et se font présenter uniquement des biens exclusifs. Tout se passe alors très vite.

Dans le secteur off market, on trouve les grands noms de famille, c’est-à-dire les family offices, les fonds immobiliers, d’autres institutions, qui sont approchés individuellement et de manière ciblée, en fonction du profil d’achat.

Tout cela s’appelle le trading hors marché.

Vendre des terres agricoles : Déroulement, impôts et conseils

Vous souhaitez en savoir plus sur la vente de terres agricoles ? Consultez ici notre guide détaillé sur la vente de terrains. Nous y abordons le déroulement concret de toutes les phases du processus de vente. Vous en apprendrez davantage sur les erreurs typiques commises lors de la vente et, bien entendu, sur le thème des impôts lors de la vente de terrains.

• Vendre un terrain

Terres agricoles / champs avec source

Vendre une source d’eau – expertise, courtier, négociations, procédure et taxes, la vente d’une source d’eau soulève également de nombreuses questions. Est-ce le bon moment pour vendre ? Et si oui, comment vendre le plus efficacement possible ? L’eau est une ressource rare. Même si plus de 71% de la surface de notre planète est constituée d’eau, les sources d’eau propres et abondantes se font de plus en plus rares. Peu d’offre, beaucoup de demande : ne pensez pas seulement aux acheteurs régionaux, mais aussi aux fonds d’investissement et, oui, aux groupes alimentaires. Pour cela, vous avez besoin d’un courtier disposant d’un réseau exclusif. Que vous soyez propriétaire unique ou coopérative d’eau, apprenez ici à connaître la matière de la vente.

• Vendre un champ avec une source

Forêt de feuillus, forêt mixte, forêt de conifères : Vendre une forêt

Forêts de feuillus, forêts mixtes ou même forêts de conifères, les forêts ont un grand avantage, elles offrent une matière première renouvelable. En même temps, elles n’offrent pas de bénéfices à court terme pour l’exploitant, mais des revenus à long terme. C’est pourquoi de nombreux propriétaires de terrains forestiers ne pensent pas comme les propriétaires « typiques » d’un bien immobilier ou d’une propriété, ils planifient souvent sur plusieurs générations. Saviez-vous que même les épicéas à croissance rapide peuvent vivre jusqu’à 600 ans dans la nature ? Après 70-80 ans, ils sont abattus et leur tronc mesure alors environ 30 mètres de haut. Bref, de nombreux paramètres qui influencent la vente de la parcelle de forêt. Comment puis-je vendre ma forêt ?

• Vendre des forêts

Vendre des forêts et des bois : Aperçu

Commençons étape par étape, qu’est-ce qui sera important lors de la vente de votre surface forestière ?

Raisons de la cessation d’activité à l’héritage

L’âge, la pression financière ou un héritage spontané – Qu’il s’agisse d’une vente de terrain ou d’une vente partielle de terrain, lorsqu’un terrain forestier doit être vendu ou vendu, il s’agit souvent d’une affaire émotionnelle pour le vendeur. Comme nous l’avons dit, c’est très différent d’un terrain à bâtir classique.

Malgré tout, il arrive que l’on veuille ou que l’on doive vendre. Parfois, c’est pour une raison financière, par exemple des financements en cours qui nécessitent des liquidités, parfois c’est aussi un héritage spontané ou une donation anticipée…

Que faire d’un terrain boisé ?

La situation du terrain – en particulier si le terrain n’est pas situé dans sa propre région et se trouve à 200 km, 300 km ou même plus loin de son domicile.

Une fois que c’est fait, on passe à la grande question :

Comment vendre (mon) terrain forestier ?

Ceux qui n’ont pas encore d’expérience dans la vente de biens immobiliers ou de terrains sont confrontés à de très nombreux défis :

• Comment se déroule une vente de terrain ?
• Quelle est la toute, toute première étape ?
• N’importe quel agent immobilier peut-il vendre des terrains forestiers ? En ce qui concerne le réseau personnel et l’expertise
• Quelles sont les erreurs typiques lors de la vente d’un bien immobilier?
• Quelles taxes s’appliquent à la vente ?
• …

Beaucoup font confiance à un agent immobilier régional, qu’ils connaissent par exemple par le biais de leur cercle d’amis personnels ou qu’ils ont reçu comme recommandation.

Mais cet agent immobilier a-t-il les bons contacts dans son réseau ? Au final, votre terrain forestier se retrouve sur différents portails et tout le monde sait que votre terrain forestier est à vendre.

C’est ce que vous voulez ?

Conseil : Négociez votre terrain forestier Off Market.

Évaluation des forêts : évaluation de la valeur des forêts

Que vaut encore une forêt d’épicéas ? Une question typique, surtout si l’on n’a pas été soi-même actif dans le commerce pendant un certain temps et/ou que l’on n’a pas le temps, par exemple parce qu’il s’agit d’une petite partie de son portefeuille d’investissement.

L’état de la forêt est bien sûr le critère pour le prix de l’offre, mais aussi pour le prix de vente final de votre forêt. La forêt a-t-elle été entretenue ou est-elle en friche ? La situation, l’accès aux transports, mais aussi la nature du terrain, sont d’autres facteurs de valeur.

forêt, entre autres par

• État de la forêt
• Entretien durable de la forêt
• Qualité du sol ; expertise du sol forestier
• Situation et accessibilité
• Nature du terrain

Certains facteurs augmentent le prix, d’autres le diminuent. L’estimation de la valeur devrait toujours être faite par un spécialiste, c’est-à-dire un expert. L’expert en géotechnique, un ingénieur civil ou un géologue, réalise l’expertise du sol sur place.

Vendre un terrain forestier : Déroulement

Bien entendu, nous ne pouvons pas vous donner ici un guide unique sur la manière dont la vente d’un terrain se déroule dans chaque cas particulier. En particulier lorsqu’il s’agit de terrains forestiers, des facteurs particuliers entrent en jeu. Afin que vous puissiez vous faire une idée approximative, nous vous renvoyons à notre guide de la vente de terrains.

Liste de contrôle : Vente de forêt en procédure accélérée

Voilà comment ça marche :

1. Prévoyez suffisamment de temps pour la vente de votre forêt.
2. Évaluation par un expert
3. Commercialisation à grande échelle sur des portails OU venteciblée hors marché
4. Contrôle de la solvabilité et choix de l’acheteur
5. Contrat de vente et rendez-vous chez le notaire

Nous présentons ici les différentes phases, de la première étape jusqu’au contrat de vente et au règlement.

• Vendre un terrain

Vendre le terrain et la source ?

Les personnes qui possèdent déjà des terres sont familières avec ce sujet, mais celles qui sont entrées spontanément en possession de leur propre terrain forestier, par exemple suite à un héritage, un divorce ou une donation, se posent de nombreuses questions ! La question devient particulièrement intéressante lorsque le terrain forestier ne dispose pas seulement d’un sol de bonne qualité, mais aussi d’une source d’eau propre.

Vendre une source d’eau : cas particulier

Avec des capacités suffisantes (millions de litres / an), vous avez ainsi un terrain tout à fait intéressant, pour de très nombreux investisseurs. Auriez-vous pensé à des acheteurs de l’industrie alimentaire avant la vente ? Les grands groupes alimentaires sont particulièrement friands de sources d’eau de qualité, car les sources d’eau sont aujourd’hui l’une des matières premières les plus convoitées. Il suffit de penser à la pénurie d’eau qui existe déjà aujourd’hui, même dans des pays comme l’Espagne ou l’Afrique du Sud, lorsqu’en été, il n’y a plus d’eau du robinet pendant des semaines dans certaines régions.

Si vous êtes entré par hasard en possession d’une source d’eau et que vous vous demandez ce que je vais en faire ? Lisez ici pour en savoir plus sur le sujet :

• Vendre une source d’eau

Terrain & Source : Cibles en vente

Les sources d’eau sont un bien convoité, c’est un avantage que vous avez en tant que vendeur.

L’eau de qualité comme matière première : commercialisation

L’eau est la matière première du futur. Aujourd’hui déjà, la raréfaction des ressources est si extrême que des villes comme Le Cap sont privées d’un approvisionnement en eau constant pendant des semaines en été. Des pays d’Europe et certaines parties des États-Unis sont également touchés par la pénurie d’eau. C’est le bon moment pour vendre. Car en même temps, l’eau est l’aliment par excellence. Quasiment toutes les autres formes d’aliments contiennent cette substance de base. L’eau est disponible dans tous les supermarchés, dans toutes les stations-service, dans tous les restaurants.

Les sources ne tarissent pas. Contrairement à d’autres sources de matières premières, qu’il s’agisse de minerai de fer, de charbon ou de pétrole, les sources d’eau se régénèrent relativement vite grâce aux mécanismes de la nature. Cela joue également un rôle dans l’évaluation, ou plutôt la détermination de la valeur. Mais nous y reviendrons plus tard, dans l’exemple de calcul.

Vente directe avec nous : informations sur le débit

Vous voulez vendre votre source, en toute discrétion et avec expertise :

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Évaluation : déterminer la valeur

Tout d’abord, nous ne pouvons pas décrire la valeur d’une source d’eau avec une formule simple. Nous voulons cependant vous donner un aperçu de la manière dont le terrain en soi, mais plus important encore, le potentiel de la source, est évalué lors de la première vente, pour ceux qui ont hérité d’une telle source d’eau et en sont devenus propriétaires de manière tout à fait inattendue (ledit héritage, divorce, donation et autres possibilités d’aménagement).

Autre point important : l’expertise est réalisée par un expert. Nous y reviendrons dans un instant.

Maintenant, la question, comment calcule-t-on la valeur d’une source d’eau ?

Comment calculer la valeur d’une source d’eau ?

Pour une première approximation de l’évaluation, il convient généralement de se référer au rendement de la source, en lien avec la qualité.

Rendement de la source + qualité du sol / de l’eau + accès aux transports

Bien sûr, bien d’autres facteurs entrent en ligne de compte, par exemple le fameux emplacement, emplacement ! La situation joue toujours un rôle dans le secteur de l’immobilier, et bien sûr ici aussi, lorsqu’il s’agit de l’accès aux transports, donc de l’infrastructure et de la proximité des débouchés.

En raison de la forte demande : c’est la valeur idéale (de la source à la livraison [de l’embouteillage à l’embarquement au port])

Calcul : déterminer le potentiel (prix d’offre)

Une source productive est bien sûr toujours un bon argument de vente. C’est pourquoi la capacité est également considérée comme un facteur de valeur central.

Si, dans l’exemple de calcul, une source d’eau produit 1,2 milliard de litres par an et que ceux-ci sont calculés à raison de 2 centimes par litre, on arrive déjà à un chiffre d’affaires prévisionnel de 3,6 millions.

Potentiel annuel + développement

Potentiel annuel comme base :

• Rendement annuel : 1,2 milliard
• Prix au litre : 2,0 cents (max)
• Chiffre d’affaires : 3,6 millions

Un prix d’offre tout à fait réaliste serait donc maintenant de 3,6 millions. Ce prix peut être justifié par les preuves actuelles de la production, de la qualité de l’eau et des prévisions de développement de la région.

Prix d’offre maximal : 3,6 millions

Acheteurs de sources d’eau : Solvabilité, expérience

Les États, les fonds d’investissement mais aussi les grands géants de l’alimentation sont à la recherche de bonnes sources d’eau. Le moment est donc bien choisi ! L’important, c’est l’expertise dans la vente et un réseau d’acheteurs exclusifs et internationaux. C’est pourquoi je vous le rappelle ici :

À qui peut-on vendre des sources d’eau ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, le cercle d’acheteurs d’un tel objet spécial est extrêmement restreint. D’une part, vous devez trouver la personne qui dispose du capital nécessaire et qui a en même temps un intérêt à pouvoir accéder elle-même à l’eau fraîche.

Off Market : Discret, anonyme et direct

C’est pourquoi la vente de telles sources se fait généralement par le biais de courtiers spécialisés dans le domaine off-market. Ici, seuls les contacts personnels sont informés.

Avantages : Confirmation de financement disponible, réseau personnel, discrétion et anonymat, procédure rapide jusqu’au contrat et au notaire

Ce ne sont pas des courtiers classiques qui se chargent de cette tâche, mais des personnes très spécialisées, ayant un accès direct aux family offices, aux fonds d’investissement et autres institutions.

• Contact

Dans ce segment de prix élevé, une fluctuation de 5% est déjà un grand risque pour vous, en tant que vendeur. Si vous vous lancez dans la vente sans expertise, vous serez probablement dévoré lors des négociations – pour faire simple. Dans ce cas, nous ne parlons plus de 5%, mais de 10%, 15% ou même 20%.

Déroulement de la vente : courtier, expertise, négociations

Comment se déroule la vente ? La phase de vente peut être comparée au mieux à la vente d’un terrain.

Lors de la vente d’un terrain, ce n’est pas la construction qui compte, mais le développement possible, c’est-à-dire le potentiel, comme décrit précédemment dans l’estimation de la valeur. Parallèlement, des études spécifiques revêtent une importance toute particulière pour les acheteurs de sources d’eau, par exemple les études de sol.

Mais avant d’aborder des sujets tels que l’expertise du sol, vous devez commencer par l’étape 1.

En gros, la vente d’une source d’eau se déroule en 3 phases : La préparation, la « commercialisation » et la conclusion de la vente chez le notaire.

L’étape 1 est donc la préparation dans la vente. L’étape 2 est ensuite la phase de commercialisation de la source, même s’il ne faut pas prendre le mot « commercialisation » dans le mauvais sens. Après tout, dans 99% des cas, vous vendez hors marché. L’étape 3 est alors la réalisation de la vente.

Des erreurs peuvent être commises dans les trois domaines. Plus l’erreur est précoce dans le processus, plus les conséquences seront importantes. Vous connaissez certainement la célèbre citation du « battement d’ailes du papillon ».

Si vous souhaitez en savoir plus sur la vente de terrains, par exemple parce que vous n’avez jamais été confronté au thème de la vente de terrains ou de terrains avec sources, vous trouverez ici la procédure de base, expliquée de manière simple et détaillée :

• Vendre un terrain Déroulement

Impôts sur les ventes

En règle générale, nous vous donnons toujours ici des informations sur les impôts à payer lors de la vente d’un bien immobilier. Par exemple, si vous souhaitez vendre un appartement en copropriété typique à Berlin. Le saviez-vous : les bénéfices sont exonérés d’impôts si vous avez vécu vous-même dans l’ETW pendant deux ans… mais ce n’est pas aussi simple pour une source d’eau !

Les paramètres de la vente d’une source d’eau sont nettement plus personnalisés. Il ne s’agit plus « seulement » d’un terrain de 1.000 mètres carrés en friche. C’est pourquoi nous vous renvoyons à notre article général sur le sujet.

• Vendre un bien immobilier/un terrain : taxes

Si vous avez besoin d’informations fiscales précises, n’hésitez pas à nous contacter.

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